房地产备案,按揭经过流程细节及其各银行准入

备案、按揭基本情况

备案、按揭大体流程图

注：

至银行进行初步审核。待不动产登记证明或者公积金审批表和公积金余额查询表

出来后可直接送往银行签借款合同。

各流程细节：

签购房合同、集收资料：按揭：《商品房买卖合同》签4份、备案表2份、婚姻状况声明1份、预售商品房预告登记约定书、预告登记委托书、抵押登记委托书、身份证复印件4份、结婚证复印件4份、户口复印件4份、收入证明、征信证明、流水。

非按揭：即一次性付款，《商品房买卖合同》签3份、备案表2份、户口2份、身份证2份、婚姻证明2份。

注：

户口复印件：属户主：户主页、个人页、共有人页。非户主：户主页、个人页、共有人页。

收入证明：收入金额的填写是根据按揭月供金额来作参考，一般是月供×2。《商品房买卖合同》：按揭签4份其中甲乙双方各持一份、房管局持一份、银行持一份。非按揭签3份，其中甲乙双方各持一份，不动产持一份。

流水：原则上三个月流水，如果三个月流水体现的金额不足额度的标准，那就要六个月流水。流水要体现首付支出，所以要求打流水的时间须在交首付之后。婚姻状况声明一份：现公安局或者民政局不再出具未婚证明等类似证明，所以用该声明代替。

首付、维修基金录入：把首付款、维修基金款存入监管账户，存入时应注明：业主、房号、面积（建筑+套内）、身份证号等信息。

市房管局备案：《商品房买卖合同》（全部）、备案表（全部）、身份证复印件。地点：市房管局5楼会议室。

预告登记：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻1份（未婚提供婚姻状况声明1份）、预告登记委托书、预售商品房预告登记约定书。该程序受理时间为一周，得《不动产登记证明》。银行审核：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、《不动产登记证明》、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻证明1份、收入证明各1份、流水（三个月或六个月）、征信证明。

公积金中心：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、《不动产登记证明》、基础材料原件、征信证明、首付票据（如刷卡支付首付的刷卡单、录入首付的回执单等）。————公积金审批表、公积金余额查询表。

签订借款协议：银行对按揭资料审核过关，待《不动产登记证明》或者公积金审批表和公积金余额查询表补齐便可以签订《借款合同》。

办理抵押：《不动产登记证明》、《借款合同》、抵押登记委托书、受委托人身份证、贷款人基本材料。

中国人民银行：

准入条件：五证俱全+楼栋封顶

准入所需材料：

（一）企业基本材料：

1、企业经年检的营业执照、组织机构代码证、开发商资质证书；

2、企业情况简介、章程、企业成立批准证书；

3、法人代表及主要股东身份证件、个人简介、征信报告；

4、近三年的财务报表（经审计）及最近一个月的财务报表、财务报表明细说明；

5、注册验资报告或入资单；

6、贷款卡及企业征信信息；

7、涉及相关特殊事项须提供：企业变更的批复及新营业执照，企业转制批准证书及有关文件，股权转让协议，增资协议、增资验资报告，合同、章程修改协议等。

（二）项目情况材料：

1、项目开发方案、可行性研究报告；

2、项目开发立项文件；

3、土地使用权出让合同、土地出让金发票；

4、所报项目对应范围内的所有楼宇国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

5、销售许可证；

6、商业用房部分需提供相关验收材料；

7、项目计划投资及已投资明细表、资金来源介绍；

8、施工合同；

9、关于与我行进行项目个人房屋贷款合作的申请（填写楼宇按揭贷款申请表）；（要求：签字人为有权签字人，加盖公章，有房开商及项目概况、合作意向，其中应说明合作范围、贷款品种（住宅/商铺）、担保方式等，抬头明确为经办上报。）

10、董事会决议、签约授权书（应结合公司章程核实决议的真实合法有效性）；

11、项目现场照片；

12、涉及相关特殊事项须提供：项目转让协议、转让款支付证明，项目合作协议。

13、异地户口按揭与本地户口按揭一致（我州无户口属地限购政策）；

注：对于开发商提供的复印件材料，经办人员要与原件进行核对，保证复印件与原件一致，并在复印件上签字确认，字样为“与原件核对一致”并签署客户经理姓名，同时要求企业对提供的材料加盖公章。

按揭情况：

1、第一套住房按揭首付比例为总房款的20%，利率为基准利率；

2、第二套住房按揭首付比例为总房款的30%，利率为基准利率上浮10%（后附中行基准利率与上浮10%利率表）；

3、第二套与第一套的区分标准：名下有按揭住房，凡是已结清房贷的，现购住房属于第一套，如尚未结清房贷，现购住房属于第二套；

4、最高金额不限制，根据还款能力来确定；

5、最长贷款年限为30年；

6、最高年龄限制：男70岁、女65岁；

7、无利率折扣；

8、商铺按揭部影响住房按揭的套数属性，但作为银行审核还款能力的因素；

9、客户征信有逾期一两次，只要不进入黑名单均可以办理按揭；

10、流水只需近三个月，如三个月流水不足体现还款能力，则需要近半年的

流水；

11、短期贷款影响放贷，有两方案：①还清贷款；②存一笔钱进入银行，定期存款，体现具有还款能力，放贷后可以取出。

12、个体工商户提供营业执照、税务登记证正副本复印件，且执照必须进行年检，并提供最近半年以上银行存款流水账和近三个月的纳税凭证。

13、两年内6次逾期的或三个月内连续逾期的，不可以按揭；

14、微商的收入证明是打印微信钱包交易记录，但这方式不常用，建议做流水、工资收入证明；

15、工资收入须在流水中体现；

16、婚前购房属个人财产，婚后购房受影响；

公积金贷款：

1、公积金贷款由所属的公积金管理中心审批，由建行（大十字二楼）、工行（大十字二楼）办理；

2、以家庭为单位，最高可贷50万（不论是单公积金或双公积金，是以家庭为单位的最高可贷额度）；

3、以家庭为单位，公积金可以申请两套住房按揭,首付均为20%；

4、目前不可以进行公积金贷+商贷组合贷款；

5、最长贷款年限为30年；

6、最高年龄限制：男60岁、女55岁（即法定退休年龄）；

7、公积金可以提取现金，备案合同及备案表即可申请提取，但得保留半年的公积金金额；

8、交足半年的公积金方可申请住房按揭。如不足半年的不可补交；

9、办理住房按揭三个月后方可申请公积金抵扣月供；

10、夫妻双方公积金可以同时用来抵扣月供。

11、男方有半年以上的公积金，而女方未足半年，用男方的公积金办理按揭后，待女方的公积金满半年时间，可以同时用女方公积金来抵扣月供；

12、州公积金指黔东南州辖区下属各县、地级市公积金，如各麻江县公积金到凯里购房；市公积金指凯里市辖区公积金。