龙湖·源著2016年第一季度飞检策划
重庆龙湖源著ppt课件
项目建筑风格为新古典法 式;以7+1洋房和点式高层相 结合布局,绿化率40%。
项目内部交通网络采用人 车分流。
主力户型:104-150平米
销售价格:均价10000左右
1.2、项目初步认知/总体规划
龙湖源著以江 北体育公园为依托, 极大地方便了市民的 休闲健身。项目分为 南北组团,规划有庭 院电梯洋房,公园景 观住宅,调性商业, 时尚写字楼、SOHO公 寓的综合商业建筑群, 涵盖了住宅、商业、 办公,并与体育公园 围合,形成新牌坊城 市公园豪宅社区
龙湖·源著
住 宅 调 研 分 析
目录
一、项目初步认知 二、项目区位分析 三、项目产品解析 四、项目单体解读
一、项目初步认知:
1、基本概况:公园豪宅社区 2、总体规划:住宅、商业、写字楼
1.1、项目初步认知/基本概况
龙湖源著位于渝北区新 牌坊新南路西段,紧邻龙湖 水晶郦城,与龙湖花园,香 樟林,紫都城,大城小院, MOCO等形成龙湖大社区,拥 有绝佳的区位和交通优势, 轻轨5、6号线以及环线在北 环立交的设站,保证了业主 的交通出行。龙湖源著地块 占地约700亩地,一半公园一 半城,其中约350亩地是
政府在建中的重庆市江北体育公园,市级重点工程,体育公园规划有丰富高 档的体育配套设施, 室内外网球场,田径场,篮球场,室内恒温游泳场,室 外游泳场,门球场,攀岩与滑板场地场地以及全民健身中心,体育博物馆, 市巾帼馆,残疾人活动中心等场所。
物业类型 物业形态 占地面积 绿化率 车位数 投资商 建筑设计单位
3.1、项目产品解析/规划
南面组团 蕴含商业、办公
以及个性SOHO
北面组团 以住宅为主
公园景观高层
个性SOHO 调性商业
龙湖地产重庆公司非自持项目质量风险检查评分表
附件
.5防水施工
支撑体系
程
工程
数杆、砌体观
感质量(平整
、垂直、灰缝
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5.砌筑与二次结构
、反坎
程及细部工程
装饰
工程
构件质量缺陷计数规则:
1、每根梁(含反坎)每跨算一处; 7、墙(已砌隔墙)每自然间每面墙算一处;
2、每根柱(含构造柱)每层算一处; 8、墙(未砌隔墙,含外墙)相邻轴线之间每层每面算一处;
3、楼板(已砌隔墙)每自然间算一处; 9、天沟、阴阳角线、止水钢板每条算一处;
4、楼板(未砌隔墙)
相邻轴线合围面算一
10、烟风道、管道每根每层算一处;
5、大屋面板相邻轴线合围面算一处; 11、门、窗、栏杆、地漏每个(扇)算一处。
6、变形缝、管井每条每层算一处。
12、小屋面板、空调搁板、阳露台板、雨棚板等每块算一处;。
员工培训需求调查问卷(员工版)
年度员工培训需求调查问卷(员工版)各位同仁:为了更好地匹配您的需求, 使年度培训工作更具针对性和实用性, 切实帮助到您的日常工作, 特制作本调查问卷, 敬请惠予宝贵意见。
A、我们将充分尊重您的意见, 完善明年的培训工作。
感谢您的参与和支持, 祝您工作愉快!B、您对目前公司的培训安排是否满意?(单选)C、非常满意D、比较满意E、一般F、比较不满意G、非常不满意A、您是否有参加培训的迫切需要?(单选)B、非常迫切C、比较迫切D、有一些培训需求, 但不是很迫切E、没有培训需求A、您希望参加哪类培训?(多选)B、行业动向、市场前瞻C、管理能力、领导力培训D、企业文化培训E、岗位专业技能F、职业道德与素养G、办公自动化H、其他A、您认为最有效的培训方式是?(多选)B、请公司外部学术型专家讲授C、请公司外部实战经验丰富的专业人员讲授D、由公司内部的专家和富有经验的人员进行讲授E、公司内部组织经验交流与分享讨论F、光碟视频等声像资料学习G、建立公司图书馆H、其他A、您认为培训时间安排在什么时候合适?(多选)B、上班期间C、工作时间和休息时间各占一半D、工作日, 下班后E、周末F、其他您认为, 对于某一次培训来讲, 多长的时间您比较能接受?(单选)A.2小时以内B、半天C、一天D、两天E、无所谓, 看课程需要来定F、其他A、8、您主持/参加的培训及会议效率高吗?(单选)B、非常高C、比较高D、一般E、比较低F、非常低A、9、您认为以下哪些情形比较常见, 可通过培训进行改善?(可多选)B、时间观念差C、没有人愿意拍板决策D、部门之间互相推诿E、上级替下级行使职责F、其他A、10、您的上级是否能够充分听取建议?(单选)B、充分听取C、偶尔听取D、几乎不听取A、11.您是否因为上级的指示频繁变更而无所适从?(单选)B、总是C、偶尔D、几乎不A、您的上级是否尊重下属, 信任下属?(单选)B、总是C、偶尔D、几乎不A、13.您的上级是否能够及时肯定下属的成绩?(单选)B、总是C、偶尔D、几乎不14.过去您参加的哪个培训课程对您帮助最大, 希望再次有机会学习的?(请详细说明, 尽量详细到课程内容及授课讲师等信息。
重庆龙湖源著营销案例
软件需进一步提升!
尽管龙湖在服务上是行业的标杆,但相对比部分其他龙湖项目如春森彼岸有待进一 步提升。
18
2010.8.14
2010.9-10 2010.11
首次开盘,推出花园洋房产品,当天售罄
陆续加推花园洋房产品 高层产品首次亮相开盘
2010.12-2011.6
2011.7-至今
交叉加推洋房产品和高层产品,月均推案量1次
项目目前仍处于热销期,洋房、高层房源均有销售……..
7
现场营造
现场包装
售房部立面
3
项目概况
4
形象定位
1回归龙湖起源地
案名:龙湖源著
2. 龙湖新牌坊最后洋房作品
项目定位语:新牌坊 十七年优越人居 公园里的 龙湖生活
1. 龙湖在新牌坊的发展历程 2. 公园配套 3. 最龙湖的生活吸引消费者
SLOGAN:享受龙湖就在源著
阶段
导入期、花园洋房 推广期(业主论坛 推广广告) 高层公园六栋&推 广期
16
广告策略
龙湖源著 销售材料组合
楼书 户型单页
楼书
户型封面
户型内页
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总结与启示
推盘策略:高频次,产品交叉
项目以洋房产品入市,提升项目价值,后期配合高层产品,交替进行,全面覆盖潜在客户 ,丐推盘频次较高,保持市场兰注度。
区域价值提升:新牌坊,龙湖16年
新牌坊是龙湖16年前开始楼市传奇的地方,该地已形成龙湖大社区,龙湖源著回归新牌坊 ,新牌坊成为龙湖敀乡,区域价值得到再次提升!
项目简介: 龙湖源著位于新牌坊新南路西段,紧邻龙湖水晶郦城,与龙湖花园,香樟林,紫都城,大城小院,MOCO 等形成龙湖大社区。地块占地约700亩地,一半公园一半城,其中约350亩地是政府在建中的重庆市江北体 育公园,预计2011年年底开园,建成后的体育公园是重庆市最大的绿化休闲运劢公园,重要的地标建筑。 龙湖源著分为南北组团,北组团208亩,南组团130亩,规划有庭院电梯洋房,公园景观住宅,调性商业, 时尚写字楼SOHO公寓的综合商业建筑群,涵盖了住宅、商业、办公,幵与体育公园围合,形成新牌坊城 市公园豪宅社区。
龙湖房地产项目营销报告PPT课件
CHAPTER 06
客户关系管理与服务优化
客户群体特征分析
年龄分布
以中青年为主,具备较高的购房能力和意愿。
职业特点
多为白领、企业家等高端职业人群,注重生活品 质和居住环境。
购房需求
追求高品质的居住体验,注重小区环境、配套设 施和物业服务等方面。
客户关系维护手段创新
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客户关系管理系统
建立完善的客户关系管理系统,实现客户信息的 集中管理和分析,提高客户服务效率和质量。
线上渠道拓展方式及效果评估
• 网络直播:通过直播形式展示项目特色、解答客户疑问, 增强互动性和信任感。
线上渠道拓展方式及效果评估
曝光量
统计各线上渠道的曝光量,分析 用户对项目信息的关注度。
点击率
监测广告、社交媒体等渠道的点击 率,评估用户对项目的兴趣程度。
转化率
追踪线上渠道带来的客户咨询和成 交量,衡量线上拓展的实际效果。
融合现代建筑风格与当地文化 特色
打造绿色、智能、安全的居住 环境
规划多功能社区,满足业主全 方位需求
户型配比与面积区间
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04
多样化户型设计,满足 不同客户需求
主打中小户型,兼顾大 户型及豪宅市场
面积区间覆盖广泛,从 60平米到200平米不等
针对不同客户群体,提 供个性化定制服务
装修风格及材料选择
建立定期沟通机制,及时了解合 作进展和遇到的问题,共同商讨 解决方案;同时定期对合作效果 进行评估和调整优化合作策略。
CHAPTER 05
品牌推广与形象塑造
品牌定位及传播策略
品牌定位
高端、豪华、品质生活
传播策略
通过线上线下多渠道宣传,塑造品牌形象,提升品牌知名度和美誉度
李成章《以龙湖为蓝本集中交房策划组织、过程管控、风险防范与“MOT”关键服务触点管控》2天
《集中交房策划组织、过程管控、风险防范与交房中“MOT”关键服务触点管控》【课程背景】当前物业行业集中化步伐加快,市场竞争日益激烈。
各地产、物业企业面临全新挑战,如何提高地产、物业管理的标准化、系统化,有效提升企业组织能力显得尤为迫切,但许多物业企业对此苦于没有抓手和方法,非常焦虑和困惑。
建立质量管理体系并高效运营,对改进管理,提升服务品质大有帮助。
2015年开始龙湖又领先行业进入了新的科技时代的物业管理,但是,这些发展是建立在强大而结实的基础管理之上。
万变不离其宗,只有了解了龙湖运营管理的管理学逻辑才能真正学习龙湖先进的物业管理理念。
龙湖物业不断满足业主需求,应用完整的服务理论研究体系与最新的行业管理手段,持续丰富服务内容、改善服务方式、提升服务品质。
龙湖物业优质管理体系是如何构建的?龙湖服务的变迁,企业如何定位市场?龙湖物业服务标准制定的依据是什么? 龙湖物业服务运营体系的关键节点在哪?我们如何学习龙湖物业优秀的管理机制?本课程将通过行业内标杆人士的实战解析,重点解决上述问题,解除企业希望对标杆物业学习又不知道从何处入手的困惑。
【课程收益】1、最干货:重点讲解龙湖地产、物业集中收房的关键节点,管理标准。
从而使学员理解龙湖成功收房并为后续品牌建设打基础的形成的机制。
2、最实战:课程重在讲解讲师在20年物业管理中收房的成功和失败案例。
举一反三的大量工程质量、客户感受、延期交房等案例,使学员在实景中学习投诉、风险的应对方法。
3、最专业:讲师以龙湖为例站在地产、物业、业主、施工方的角度解析集中收房中各个环节的管理逻辑。
从人文、技术各方面讲述集中收房成功的规律。
4、最超值:通过标杆学习取得系统突破的物业企业,其投资回报率都在普通物企的三倍以上。
学员都反映李老师的讲解听得懂、看得见。
方法举一反三回去就能用。
5、案例最经典:讲师的案例90%以上都是二十年亲身经历,讲师通过案例说法,理论联系实际,使学员了解学习到什么是最落地的物业实战经验。
重庆龙湖·源著
政府在建中的重庆市江北体育公园,市级重点工程,体育公园规划有丰富高 档的体育配套设施, 室内外网球场,田径场,篮球场,室内恒温游泳场,室 外游泳场,门球场,攀岩与滑板场地场地以及全民健身中心,体育博物馆, 市巾帼馆,残疾人活动中心等场所。
物业类型 物业形态 占地面积 绿化率 车位数 投资商 建筑设计单位
洋 房 周 边 景 观 环 境
3.2、项目产品解析/户型分布
C1-2户型:三室两厅两卫
套内面积约126㎡
大面宽板式结构电梯洋房,一梯两户,前后通透,电 梯直达车库; 空中院馆设计,从容变换空间,超大入户花园; 宽绰厨房,专属洗衣房,入户鞋柜、储物间设计,品 质生活不彰自显;
C3-2户型:三室两厅两卫
八角窗窗间墙上下线脚 变化,中间增加竖向线 条,从而强调建筑主次 以米色竖向线条作为柱 与线脚的过渡,增加建 筑古典元素符号 窗间墙线脚的变化在统 一中拥有变化
建筑屋顶形式为坡屋顶,屋 顶采用咖啡色线脚压顶,线 脚内辅以波纹状花纹 阳台栏杆采用金属栏杆, 局部添加装饰性竖向花纹 横向划分的进退以及竖向 划分的变化,保证竖向体 量的完整
套内面积约106㎡
大面宽板式结构电梯洋房,一梯两户,前后通透,电梯直达 车库; 阔绰大客厅,入户花园设计、超大露台; 宽绰厨房,洗衣露台、入户鞋柜设计,雕刻精致完美人生; 主卧套房设计,大面宽露台,次卧舒适温馨,一步露台尽揽 极致美景;
俊朗大客厅,主卧、次卧舒适起居尺度;
D1-1户型:四室两厅两卫
窗间墙材料的变化以及 竖向线条的划分,更显 建筑层次
窗间墙的横向划分,让 建筑更显细腻
深灰色菱形金属百叶
建筑竖向柱进退有致,比 例协调统一
竖向细节,打破山墙面的 单一、死板;顶部的变化 使建筑的竖向得以强调
龙湖地产西安大唐不夜城项目广告推广策略案
通过广告推广策略,合理控制广告投放成本,实现收益最大化。
吸引更多潜在客户关注本项目,提升项目销售业绩。
借助大唐不夜城的旅游资源,将项目打造成为西安乃至全国的文化旅游名片。
02
目标市场与竞争分析
Chapter
目标市场定位
中高端房地产市场
产品定位
高品质、舒适宜居的住宅和商业地产
城市核心区域
西安市新城区、莲湖区、碑林区等核心区域
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03
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05
预算与资源需求
Chapter
广告制作费用:40%
社交媒体推广费用:15%
其他杂费:15%
媒体投放费用:30%
预算分配方案
广告策划人员:3名
人力资源需求
设计师:2名
媒体投放专员:1名
社交媒体推广专员:1名
包括摄影、摄像、设计、印刷等设备及材料
广告制作所需物资
包括各种广告投放平台和工具
项目优势
该项目地理位置优越,紧邻大雁塔、曲江池遗址公园等著名景点,具有较高的商业价值和旅游价值。同时,项目融合了唐风古韵和现代元素,别具一格。
项目挑战
在市场竞争激烈的情况下,如何将项目独特性展现给更多人,提高项目知名度和美誉度,是该项目面临的主要挑战。
项目总结与评估
短期目标
在未来一年内,通过广告推广策略,提高项目知名度,吸引更多潜在客户关注。
客户需求特点
客户群体分析
03
广告推广策略制定
Chapter
广告创意设计
媒体渠道选择
电视媒体
利用社交平台、视频网站、新闻客户端等多元化网络渠道,进行广告投放和内容推广。
网络媒体
户外媒体
杂志与报纸
选择本地收视率高的电视台,投放精美的品牌广告和项目宣传片。
(完整版)龙湖物业KPI关键指标承诺标准
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
针对区域客户群体组织区域特色性社区活动
2
客户满意度调查
2次/年
◎
◎
半年区域组织,年底公司邀请第三方进行
3
片区经理客户访谈
2次/月
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
客户经理(每次不少于3户,重点关注两端头的业主)
4
神秘客户访查
1次/年
公司技术部组织完成
5
客户投诉分析
1次/月
◎
◎
◎
◎
◎
◎
◎
6
灌木及绿篱修剪
8次/年
生长期4-11月
7
落叶乔木修剪
2次/年
冬季(11月后)
8
常绿乔木修剪
2次/年
春秋季(3月或9月)
9
重大节日前小区主入口草花布置
3次/年
◎
◎
◎
国庆、五一、春节
10
夏季前抗旱物资准备和设施检查
1次/年
◎
6月前到位
11
夏季植物抗旱浇水
2次/天
◎
◎
◎
◎
12
植物病虫害防治及施药
4次/年
10
周界报警系统
2次/年
◎
◎
工作经验
11
户内安防测试(别墅、花园洋房项目)
1次/年
每月平均工作,一年覆盖每户
工作经验
12
户内安防测试(商业项目)
3年/次
工作经验
13
循环水系统(泳池、水体)
景粼原著最新案例分析
产品分枂| 上叠户型产品小结
上叠的二层,一看就知道是欺负右下角的卧室。 正常情况下,应该是南面左房是老大,南面右房是老二,北面房是老三。实 际上,上叠四层的面积分配是,北面卧室丌小,南面卧室太小。 调整后,把上叠四层的公共卫生间挪到电梯旁的坑道处,就能放大南向右下 角卧室的面积尺度。 北向的卧室,没必要做这么大,把北向卧室东墙往里压窄,电梯口的位置就 发得敞亮,迚主卧的通道就会宽裕很多。
景粼原著为契合地块本身风水走势,龙湖的园林营造从五重园林探索升级至到龙湖的营园法式。园区以山水为魂,将传统造园技艺融 合现代设计,以八法二十四式匠心造园。山石韩叠山技艺、汉白玉之山水画、一松三影的别致景致、四水归堂的建筑园枃布局;纯手 工錾刻锻造铜门、项目独创“景粼纹”錾刻肌理到门铛、雀替、石纹柱础、大抱鼓石枀致匠心打造枀致园林。
景粼原著:龙湖北京原著系第四代产品,龙湖第一次“新中式独院”风格尝试,龙湖新中
项目介绍| 式合院别墅的开山之作。
最新的第四代产品景粼原著,也是龙湖第一次“新中式独院”风格尝试,他仧这一次更具野心,要使用现代的建筑语言,追根溯源, 去唤醒古典中国的建筑乊美依湖而建的景粼原著,整个项目的眉宇乊间透露着中国建筑精髓的精致神韵。项目呈长斱形排布,位亍项 目长轴乊上的园林就是以宋代王希孟所绘《千里江山图》为设计蓝本。将中国最重要的山水画用园林的实景呈现,行走其间,仿佛千 里江山图中所描绘的盛景在丐间浮现。
区位情况| 北京唯一五条城市快速路网通达区域,拥有“一铁双横五纵”的立体交通网。
京承高速、京平高速、机场高速、京密 快速路(觃划中)、机场二高速环绕, 紧邻地铁15号线孙河站,拥有“一铁双 横五纵”的立体交通网。连接壹号别墅 匙不北侧中夬别墅匙、南侧望京、798、 燕莎、国贸等众多商圈的京密快速路预 计2018年开始劢工,三环路到机场南线 段主路有“三上三下”六条机劢车道, 设计旪速80公里/小旪。
龙湖地产营销手段案例PPT课件
凭借“志存高远、坚韧踏实” 的独特气质,稳健经营、精细 管理,赢得了社会各界的广泛 认同
品牌形象与定位
品牌形象
01
以“善待你一生”为理念,致力于为客户提供优质的产品与服
务
品牌定位
02
中高端市场为主,注重产品品质与细节打造
宣传口号
03
龙湖,让生活更美好
核心产品与业务
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04
住宅开发
中高端住宅、别墅、公寓等
选用环保、可再生的建筑材料,降低对环境的影 响。
节能设计
通过优化建筑朝向、采用高效节能的空调系统和 照明设备等手段,降低能耗和碳排放。
3
绿化环境
在项目规划中注重绿化环境的营造,增加绿地率 、种植多种植物,改善空气质量、降低噪音污染 。
06
CATALOGUE
效果评估与未来展望
营销效果数据分析报告呈现
视觉设计美观
运用符合品牌形象的设 计元素,提升网站整体 美感,增强用户黏性。
SEO优化
通过关键词优化、内链 建设等手段,提高网站 在搜索引擎中的排名,
增加曝光率。
社交媒体运营及互动传播
多平台布局
在微信、微博、抖音等主流社 交媒体平台建立官方账号,扩
大品牌影响力。
内容创意策划
定期发布与楼盘相关的有趣、 有料的内容,吸引用户关注和 转发。
针对不同项目特点,选择适合的目 标客户群体,制定个性化的营销策 略。
客户画像
通过数据分析和市场调研,深入了 解目标客户的特点和需求,为后续 营销提供有力支持。
差异化竞争策略制定
01
02
03
产品差异化
通过创新产品设计、提升 产品品质、打造独特卖点 等方式,实现与竞争对手 的差异化。
龙湖集团工程质量检查评估管理办法2017年版
一、编制目的事前预控和事中过程管理是工程质量的保证。
通过集团工程部组织对地区公司第三方工程质量评估,地区公司工程职能对本公司所有在建项目的月度检查,项目部日常工程检查和验收,落实“6-3-1”工程管理原则,使事前预控和事中过程管理得以落地,强化生产过程工程质量风险管控,保持工程质量管理常态化。
工程质量主抓五项:防渗漏、结构尺寸、抹灰空鼓、材料质量,工完场清。
二、适用范围各地区公司全部在施项目按下列规定参与集团工程检查:1.自持商业(与可售商业或其他业态共存时,结构工程检查范围以轴线为界区分,机电安装工程以系统区分),包括家悦荟、星悦荟、天街;按照自持商业工程检查标准检查;2.非自持商业包括住宅、酒店、写字楼、SOHO、LOFT、公寓(含自持)、代建工程、学校、幼儿园参与检查;坡地建筑正负零以下的吊层为住宅时参与检查;统一按照非自持商业类工程检查标准检查。
三、集团工程检查主要管理机制1.即时处罚机制对涉及“即时处罚”条款的工程管理行为进行即时处罚。
2.工程管理分析会机制依据第三方工程质量检查评估结果,对季度排名靠后的地区公司或项目,组织召开“工程管理分析会”。
3.工程管理关键岗位人员召回机制依据第三方工程质量检查评估结果,对连续两个季度排名靠后或通报批评罚星达到一定数量的地区公司工程职能负责人、项目工程经理进行召回培训。
四、管理要求1. 基本要求:1.1施工单位自检和监理验收不能代替“项目部的日常工程检查”。
1.2“地区公司工程职能月度工程检查”不能代替“项目部的日常工程检查”。
1.3“第三方工程质量评估”不能代替“地区公司工程职能月度工程检查”。
1.4集团、地区公司、项目工程检查的分类:2. 各类检查的要求2.1项目部日常工程检查和验收:2.1.1项目部日常工程检查和验收分为两类:①监理组织的检验批验收;②项目工程团队组织的日常检查(含日常巡检、对总分包的月度检查、项目运营停止点检查中的工程检查等)。
干货A6万科飞检标准与重点要求(2016)
• 场容场貌(10)
• 卫生设施(10)
易燃易爆材料周边,仓库、宿舍 办公区、每个楼层都要配备相应 数量合格的灭火器
4 3 如何计算成绩 2 如何检查安全文明 1 如何进行实测实量
评估体系发生哪些变化
评分原则:
•项目标段综合得分=标段实测得分*80%+标段安全文明得分*20%。 •项目综合得分为标段实测实量、安全文明得分按标段面积加权计算(标段面积以 施工许可证载明的地上面积为准)。 •内外墙采用免抹灰工艺的标段或项目综合得分加1分。
方正度——房间(装饰)20分
➢【合格标准】 [0,8]mm; ➢【测量工具】 5M钢卷尺; ➢【测量方法和数据记录】一套房内取一房一厅的4个纵向和4个横向测点,取 一厨一卫的4个横向测点。每1个不合格的房间扣0.5分,所有房间都不合格扣 16分(纵向基准线为1米线);
检测点最大值与最小值 之差为计算点
平整度——地面(装饰)4分
➢【合格标准】木地板[0,3]mm ,毛坯[0,4]mm ; ➢【测量工具】 2米靠尺、楔形塞尺; ➢【测量方法和数据记录】一套房取4个测点,每1个不合格点扣0.5分,4个点 都不合格扣3分(找爆点);
垂直度——墙面(装饰)10分
➢【合格标准】 [0,4]mm; ➢【测量工具】 2米靠尺、楔形塞尺; ➢【测量方法和数据记录】一套房取3个测点(每面墙限取1个点),公共部位 取1个测点,每1个不合格点扣0.5分,4个点都不合格扣8分(找爆点);
平整度——地面(主体)4分
➢【合格标准】无高低起伏无压痕; ➢【测量工具】 没有工具,目测; ➢【测量方法和数据记录】有此现象(含公共部位)每1处扣0.5分,3处及以 上都扣3分;
垂直度——墙面(主体)10分
龙湖项目产品定位策划报告(修改)
项目名称
物业形态
户型(平米)
现售高层云顶和泊郡二期
21世纪国际城
紧凑性户型、大规 划、多元化 欧式风格
现为三期尾盘,80平米2房和89平米 3房销售最快,大户型销售相 对缓慢
龙湖沁园春
纯别野、江南风格
已销售90%,销售较慢
城市文脉 原生 生活
双湖花苑
地段商业价值、紧 凑性户型 电梯洋房、下沉式 广场 复合功能园区内的 住宅
尾盘,剩余4层以上大户型
龙湖镇 大学城 书香人文 社区
中原首版居家 养老精品 社区 ——
金秋老年公寓
已销售70%,现月均销售15套左右
龙源国际轻纺城
已销售60%,销售速度较慢
龙湖区域只有龙泊圣地的别墅和21世纪国际城去化较好,龙泊圣地别墅由于资源稀缺,21世纪国际城 是大规模社区、营销推广到位、户型设计功能性强等特点。目前,由于整体市场低迷,居易国际的两 个大盘去化速度明显减小。 区域其它楼盘的去化一般,主要以低价位可享受区域景观资源吸引客户。龙源轻纺城因规划较差、户 型设计不合理销售较慢,龙泊圣地因市场对高层接受度不高和整体市场的观望态势,处于滞销状态。
21世纪国际城 龙湖沁园春 双湖花苑
金秋老年公寓
电梯多层
2980元/㎡
龙源国际轻纺城
多层
2050元/㎡
别墅类: 独栋项目只有龙泊圣地在售,均价在12000元/㎡左右,按不同套型和不同位置价格各不 相同,龙泊圣地每套总价在360-700万之间,差距较大。 龙泊圣地和沁园春的联排和双拼,因地块规模、景观资源、公司实力、产品品质不同, 价格差别较大,龙泊圣地在5000-8000元,总价76-200万,沁园春价格在4000元,总价在 57-100万;
龙湖中期运营停止点之附件6 验收风险汇总
生质疑。导致交房日交房率降低。
对策: 根据2.1期经验,在房管局进行地上
实测面积报告出具的同时,协调具有资 质的测绘单位出具盖章版的地下测绘报 告用于交房日业主查询,以此降低业主 疑虑。
3
问题二 3.1期施工图审查风险
问题二:3.1期施工图审查风险,3.1期变更及洽 商过多将会影响竣工图的绘制及审核。
方案二:如加设的890个点位,连同2期所有点位,超出2期采购的机柜最大容量,机柜 无法正常运行,将会频繁死机,则需要另行加设一台消防主机(含备用蓄电池、打印机 、总线盘、多线盘、广播主机、功放、电话主机等,不含CRT彩显),则,从消防工程 公司报价价格为3w~3.5w。
从厂家直接采购的话,需在此基础上,扣除给消防工程公司的利润,一般为10%~20% 之间。
验收工作中,消防局对此部分内容检测敏感点不高,需与消防部门提前沟通、说 明,以及后续及时跟进和完善景观电气方面的施工内容,结合2.1验收情况,风险 较小。
13
问题三 消防电检—消防火灾报警系统验收风险
3)9#、10#、11#消防火灾报警系统接入2.2控制中心,主机点位容量需满足系统 使用点位容量要求。
1)住户用电部分存在使用临时电验收风险: 风险:
①电业局供电政策改变,额外要求实名入住率达到、信号覆盖满足要求后方 可供电;
②手续、流程、以及工期的多变性、随机性; 对策:
ⅰ)提前掌控供电准备、满足条件,作出相应工期调整、预先布控; ⅱ)因临电验收存在相关工程案例,消防局对此敏感点不高,故需与消防局 相关部门沟通工作提前介入,做好验收前期协调;
原2期机柜扩充容量如满足增加的31一组团粗算的890个点位比方说主机柜型号最多容量为5500个点位现场设计容量为3800个点位这样的话需加设56块回路板1块回路板1个回路平均240左右个回路点位从消防工程公司报价为3000多块钱正常运行每个回路板一般带170180个点位这样现场所有的点位容量没有超过2期所采购的机柜最大容量一般机柜的容量会比现场系统设计总容量超出2030的点位富裕数系统可以正常运行可以比同电脑cpu运行工况理解
【5A版】龙湖绩效体系解读
鼓励
高利润率
快速周转
商业增值
Page
注:1)投入资本指生产经营实际运用的资金; 7 2)EBIT指息税前利润
过程管理
单项奖预计
奖项 市场突破奖 最佳营销案例奖 精装推进奖 知识贡献奖 工程质量奖 合计 突破点 第三季度 三千城(第二名) 三千城高层 第一名 第二名 预计分值 50万/季 30万/年 50万/年 150万/年 30万/年 310万
浮动薪酬
•月效益奖(部 分业务单元有) •年效益奖 •其它奖项
各种补贴
•车贴 •交通补贴 •通讯补贴 •误餐补贴
•半年奖金(部
分业务单元有)
人力资源管控——人员薪酬
员工薪酬波动影响因素
人力资源管控——人员薪酬
人员的最终薪酬和个人的绩效考核有直接关系
人力资源管控——人员薪酬
人员的最终薪酬和个人的绩效考核有直接关系
额外福利:
团体意外伤害险、团体意外伤害医疗险、团体医疗险、团体住院医疗险、团体重大疾病险等。
特别福利:
优惠购房;生日礼金;男员工有陪产假;每年为员工安排健康体检;
最基层的员工购买私车并市内公用时公司每月提供至少1000元车补; 外派员工会有外派补贴及搬迁补贴; 新员工入职第一年就可以享受至少6个工作日的带薪假期
– 管目标及结果
– 管达成目标的行为
– 管持续绩效改进和员工发展计划
龙湖的KPI指标体系
重要度 关键绩效领域(KPA) 结算收入与利润类 投入资本回报率 现金流 项目融资 1 资金计划准确性 土地储备 全面客户体验评估 员工敬业度 项目动态收益水平 市场占有率 项目进度 2 项目质量 关键绩效指标(KPIs) 息税前利润 F6-投入资本回报率(ROIC) F2-当年销售回款 F3-项目融资 亿元 F4-预算资金计划偏差率 F5-月度资金计划偏差率 F7-年底剩余货值 C2-客户忠诚度 L4-员工敬业度 F10-动态IRR F11-动态销售净利润率 C3-本地市场占有率 P1-集团管控关键节点达成率 P3-来访业主一次性收房率 单位 亿元 % 亿元 亿元 % % 亿元 % % % % % % % 次/户 万元/人 平米/人 积分
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6(A)
6(A)
3(B)
质量风险混凝土在墙柱根部、楼梯梁位置处出现蜂窝、麻面、错台、胀膜等现 象,我们对其进行了修补,面积大于400cm2,并有大面积抹灰修补。
3、安全文明:
检查项
灭火器材配置不合理的、已失效的。(扣10)
扣分值 10 8 12 12
剪刀撑斜杆的接长采用搭接,但搭接长度小于1m,且少于2个旋转扣件固定,端部扣 件的边缘至杆端距离大于100mm的。(每一处扣4分) 电缆架设或埋设不符合要求的。(每一处4分) 钢筋房张拉设备工作区未设置防护措施。(每一处扣4分)
问题描述: 卫生间窗户在拆模后洞口变形,尺寸不合格。窗户洞口标高尺寸应为建筑1M下 100mm,窗户高度1450mm,宽度500mm,现场拆模后窗户有比设计标高低 80mm,有的比设计标高高100mm,造成后期对比设计标高低的窗洞口下部为 浇筑,上部位剔打。窗洞口比设计标高高的窗洞口下部剔打,上部浇筑。 图纸设计尺寸及标高控制如下图
2.4外门窗洞口 [-10,10]mm 尺寸(权重为2)
2.5入户门洞口 [-10,10]mm 尺寸
10
20
(3)抹灰工程
检查指标 评判标准 检测区
20
检测点
20
选点规则
所选户型内每一自然间作为1个实测区。每一自然间内所有墙体全检。1个 实测区取1个实测值。1个实测值作为1个合格率计算点。所选4套房累计20 个实测区,不满足20个时,需增加实测套房数。 权重为3,计算成绩时按 60个点计。 所选户型内每一自然间作为1个实测区。每一自然间内所有墙体全检。1个 实测区取1个实测值。1个实测值作为1个合格率计算点。所选4套房累计20 个实测区,不满足20个时,需增加实测套房数。 (1) 任一樘外门窗都作为一个实测区。累计30个实测区,其中涂饰墙面 收口的平窗与凸窗实测区为10个,且取样比例为3:7;外窗实测区卫生间、 厨房等四边瓷砖收口外窗实测区为20个;所选3套房实测区不满足30个时, 需增加实测套房数。 (2) 实测时,外墙窗框等测量部位需完成抹灰或装饰收口。 (3) 同一户型同一部位的墙体厚度设计值计为A; (4) 对于外墙平窗框内侧墙体(涂饰完成面),在窗框侧面中部各测量2 次墙体厚度B1、B2和沿着竖向窗框尽量在端位置测量1次墙体厚度B3。这3 次实测值之间极差值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。 (5) 对于外墙凸窗框内侧墙体,沿着与内墙面垂直方向,分别测量凸窗 台面两端头部位窗框与内墙抹灰完成面之间的距离。2个实测值之间极差值 作为判断该实测指标合格率的1个计算点。 (6) 对于厨房、卫生间平窗框内侧墙体,在窗框侧面中部各测量2次墙体 厚度B1、B2和沿着竖向窗框尽量在顶端位置测量1次墙体厚度B3。这3次实 测值的平均值B与A之间极差值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。 每面墙的任意一个阴角或阳角均可以作为1个实测区。选取对观感影响较 大的阴阳角,同一个部位,从地面向上300mm和1500mm位置分别测量1次。2 次实测值作为判断该实测指标合格率的2个计算点
3
12
(1) 每栋楼为一个测区,共3栋楼。每层不少于2个放线孔, 每栋楼任选一层进行实测。每层轴线竖向偏差实测值及施工层 放线偏差各实测2个实测值,各作为一个计算点,每个测区共4 个测点,总共3个测区,12个计算点。 (2) 轴线竖向投测:在楼层放线孔上架设仪器,通过仪器对 准基准点,施工层主轴线和基准点之间的偏差值,若偏差值不 满足标准要求及楼层少于2个放线孔,则此测点为不合格。 (3) 施工层放线精度:用卷尺测量主轴线和施工层控制线 (承重墙、柱边线)之间的距离与设计值进行比较,其偏差值 是否符合标准要求。 (4) 数据记录:合格记为“0”,不合格记为“1”。
分析及措施: 此位置设计为剪力墙留洞,班组配模为大墙模中间安装木盒留洞,木盒内 撑和外部加固不到位,在浇筑混凝土时木盒有上浮或下沉,木盒变形情况出现。 为保证窗洞口尺寸和标高位置,此处大墙模优化为墙模按图纸尺寸和标高 留洞,墙模安装后再安装木盒,设计如下。在浇筑混凝土时跟踪检查情况确保 洞口无变形和位移情况。
2、质量风险:
检查项 扣分条件及标准 扣分值 6(A) 孔洞(面积大于10cm2且深度不小于20mm);蜂窝、疏 2.3蜂窝、疏松、孔洞、小面积抹 松面积不小于20cm2;除阳角外用抹灰修补砼缺陷面积 灰修补开裂(中间层) 小于400cm2、且抹灰开裂 扣分标准:错台超过15mm厚;胀模面积超过400cm2;除 2.6胀模、错台、大面积抹灰修补 阳角外用抹灰修补砼缺陷面积不小于400cm2(墙柱根剔 (中间层) 除防漏浆砂浆除外) 扣分标准:错台超过15mm厚;胀模面积超过400cm2;除 2.6胀模、错台、大面积抹灰修补 阳角外用抹灰修补砼缺陷面积不小于400cm2(墙柱根剔 (中间层) 除防漏浆砂浆除外) 拆模时破坏降板卫生间(一个卫生间算一处)、露台反 2.7拆模造成棱角破坏、阳角抹灰 坎、剪力墙阳角或梁;或破坏外立面现浇线条;棱角破 修补(中间层) 坏、阳角砼缺陷用抹灰修补扣分尺寸标准:最大长度不 小于0.2m,最大宽度不小于20mm
龙湖· 源著一期2016年 第一季度飞检策划
重庆万泰建设(集团)有限公司 龙湖· 源著项目部 2016.1.20
目
• 一、前次飞检分析 • 二、飞检目标
• • • •
录
1、实测实量风险分析评估 2、质量风险分析评估 3、安全文明风险分析评估 4、★级通报
• 三、迎检面预估
第一篇:2015年飞检回顾
4.1座便坑距偏 差
[0,15]mm
6
6
4.2同一室内的 底盒标高差
[0,10]mm
6
36
4.3并列插座开 关面板高度差
[0,0.5]mm
6
18
(5)防渗漏工程 此项主要注意卫生间防水涂膜厚度最小不小于设计值得80% 防水附加层涂膜厚度最小不小于设计值得150%
2、案例分析: (1)、门窗洞口尺寸:
(2)砌体工程
检查指标 评判标准 检测区
20
检测点
40
选点规则
外门或外窗洞口高度与宽度作为1个外门窗洞口尺寸实测区,共20个实测区。 测量时不包括抹灰收口厚度,各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸(对于落 地外门窗,在未做水泥砂浆地面时,高度可不测),取高度或宽度的2个实 测值与设计值间的偏差最大值,作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个 计算点;测量部位为窗框安装部位,洞口已抹灰收口的仍可测量本项。 同一入户门洞口均可作为1个实测区,累计实测实量20个实测区。测量时不 包括抹灰收口厚度,各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸,对于未做水泥砂 浆地面时,高度可不测),取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最 大值,作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点
8/20
6/20 0/20 3/60 2/100
[-10,10]
[-5,8] [-5,8] [0,8] [0,15]|[0,20]
1.5顶板水平度(权 重为2)
实测实量在外门窗洞口和楼板板厚成绩差,主要在门窗洞口宽度比设计值大 20mm~30mm。楼板厚度在客厅120mm厚比设计值小10mm。在截面尺寸、 垂直度、顶板水平度实测值较好,后期要保持。
1.2外门窗洞口 [-10,10]mm 尺寸
1.5顶板 水平度(权重 为2)
[0,15]mm
10
50
1.6楼板厚度 (权重为2)
[-5,10]mm
10
10
每面砌体正手 墙要求设置砌 筑控制线(对 1.7施工控制线 剪力墙则为抹 设置 灰控制线)、 水平标高控制 线
10
10
(1) 轴线竖向投测:总高H (m)H ≤ 30,允许偏差 5(mm);30 < H ≤ 60,允许 偏差10(mm);60 < H ≤ 90 , 允许偏差15(mm);90 < H ≤120,允许偏差20(mm);120 1.8轴线偏差控 < H ≤150,允许偏差25(mm) 制 (2) 施工层放线精度:承重 墙、梁、柱边线精度允许偏差 ±3(mm)。 (3) 每层放线孔不能少于2 个。
每处空鼓面积不 3.10抹灰空鼓 应大于400cm2, (权重为3) 且每自然间不应 多余2处 3.11裂缝 长于50mm的裂缝 计入
20
20
3.9外墙窗内侧 墙体厚度极差
[0,4]mm
10
23
3.12阴阳角方 正
[0,4]mm
25
50
Hale Waihona Puke (4)设备安装检查指标 评判标准 检测区 检测点 选点规则
每一个座便预留排水管孔作为一个实测区。本指标在墙面打灰饼或抹灰完 成或装饰面完成阶段,且管孔填嵌固定后测量。实测前,通过图纸确定座 便器预留排水管孔距,并将其管孔中心距换算为管外壁距距墙体装修完成 面距离。如墙体装修面还未完成,现场测量值要减去2cm(墙面瓷砖铺贴预 留厚度),以此作为偏差计算的数值进行合格性判断。每1个座便器预留排 水管孔距的实测值与设计值之间的偏差值,作为判断该实测指标合格率的1 个计算点。 本指标原则上在抹灰阶段或底盒标高调整并固定完成测量。每一个功能房 间作为1个实测区。在所选套房的某一功能房间内,使用激光扫平仪在墙面 打出一条水平线。以该水平线为基准,用钢卷尺测量该房间内同一标高各 电气底盒上口内壁至水平基准线的距离。选取其与水平基准线之间实测值 的极差,作为判断该实测指标合格率的1个计算点。 每一个功能房间作为1个实测区。同一实测区同一类并列面板全数检测,以 钢尺或其他辅助工具紧靠并列面板上边。以0.5mm钢塞片插入钢尺与各面 板之间的缝隙,如钢塞片能进入任一面板与钢尺之间的缝隙,则该测量点 不合格。反之则该测量点合格。1个实测值作为判断该实测指标合格率的1 个计算点。
龙湖· 源著一期2015年10月18日飞检;成绩如下
实测实量:90.96 总成绩:89.17 质量风险:89.02 安 全文明:83.72 通报批评:无