房地产开发有限公司项目公司管理制度

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光大房地产开发项目公司管理制度

二○○八年十二月

目录

第一章项目公司管理总则 (1)

第二章项目公司组织模式 (2)

第三章项目公司管理职能与岗位职责 (4)

第四章项目公司工程管理的一般规定 (18)

第五章项目公司的工程合同管理 (21)

第六章项目公司的工程文档管理 (25)

第七章重大施工组织设计及施工方案的审查 (30)

第八章项目公司的工程质量控制及管理办法 (35)

第九章项目公司的工程进度控制及管理办法 (39)

第十章设计变更、工程洽商及现场签证的管理 (41)

第十一章工程中期付款及工程结算 (45)

第一章项目公司管理总则

一、为明确项目公司管理职能定位，实现公司各项目的健康均衡发展，保障企业整体经营目标的实现，特制定本管理制度。

二、本管理制度适用于公司全资开发项目或依据公司开发模式进行的控股、参股项目。

三、本制度涵盖土地确定且项目公司成立后至项目保修期结束的项目管理过程。

四、本制度建立的目标为：全面优化、规公司各项目管理工作的操作方法及流程；充分调动项目部的主动性、积极性和创新能力，以实现公司各项决策的迅速、正确执行；充分利用、整合和配置公司部的资金、人力等资源，以实现公司的持续经营与发展。

五、本制度分为项目公司管理总则、项目公司组织模式、项目公司管理职能与岗位职责、项目公司工程管理的一般规定、项目公司的工程合同管理、项目公司的工程文档管理、重大施工组织设计及施工方案的审查、项目公司的工程质量控制及管理办法、项目公司的工程进度控制及管理办法、设计变更与工程洽商及现场签证的管理、工程中期付款及工程结算，共十一章。

第二章项目公司组织模式

一、项目管理架构概述：

公司实行直线职能制与矩阵制的混合制的组织结构形式，建立以项目为中心的管理体制。

项目公司承担具体经营职责，项目是企业的利润中心，公司经营管理的重心围绕项目展开。

公司的责任是“规、监管、支持和引导”，为项目部服务、支持和监管；项目部在接受公司管理的基础上，充分利用公司既有资源，负责项目的计划、协调、执行、控制、组织工作。

二、项目公司的成立与解散：

开发项目土地取得后，成立项目公司；项目公司人员配置（见组织结构图）；人员配置根据项目的大小、项目的难易程度及项目的进展情况进行合理的配备。项目最后一期保修期完成后，项目公司解散。

三、项目公司组织结构图

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第三章项目公司管理职能与岗位职责

一、项目公司管理职能:

1、定义：

项目公司是在公司的领导下代表企业履行各项对外合同的项目管理机构。项目公司是一个组织体，要协调项目公司部门之间、人员之间的关系，要沟通项目公司与公司各部门之间，项目公司与政府主管部门、监理单位、总包单位、指定分包单位等的关系。

2、管理围：

项目公司全面负责项目的进程管理，项目公司从成立起，负责利用公司各项资源，围绕公司的经营目标，组织落实项目的前期定位、项目设计、项目实施的前期准备、项目建设、成品销售及项目交付与服务按计划有序开展。

3、管理目标：

项目公司全面负责项目的建设管理，组织监理、总包及其他工程分包单位，按照拟定进度、质量、安全、项目制造成本等目标完成项目的建设实施，按期提供合格的房屋产品。

4、项目公司与公司各部门的业务职能关系：

（1）项目公司是项目的建造成本的控制中心，项目公司参与项目目标成本的测算，负责组织项目目标成本的编制及实现，在项目实施过程中进行成本过程成本控制。

（2）项目公司是设计图纸的具体实施机构，项目公司参与项目概念、规划、方案及施工图纸设计，负责图纸会审纪要完成后的设计管理工作。

（3）项目公司负责处理配合外部销售公司、公司营销策划部工作中对工

程的要求；负责协调管理工程现场的销售工作；负责工程销售过程中的客户服务工作的实施。

5、项目公司与公司各部门的管理职能关系：

（1）凡是公司各职能部门承担的有关项目的工作事项，项目公司应主动、及时、全面地跟踪掌握工作情况（包括工作计划、完成情况以及存在的问题，等等）。

（2）公司各职能部门对项目工作进行专业的业务管理，即提供专业支持、服务、指导及监督等。职能部门派驻项目人员，工作安排上接受项目公司安排，工作业务上接受职能部门管理。

（3）项目公司有权对职能部门承担的有关项目工作事项进行评价；职能部门派驻项目人员从专业角度对项目决策有异议时，可由职能部门经理与项目总经理进行协调解决。

6、项目公司的部管理职能：

（1）负责对工程监理单位的监督和管理，并通过其实现对施工单位的管理。

（2）负责工程进度情况，审核施工月报表，核定工程进度款支付额。

（3）进行权限围为招标采购管理，设计变更、工程洽商及现场签证的确认。参与公司组织各类招投标工作。

（4）认真执行各类施工合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处；全面进行工程施工现场和工程质量进度的过程管理。

（5）负责项目资金使用计划的落实。

（6）配合销售做好施工现场文明施工管理及其他有关工作。

（7）负责工程分部分项验收，负责组织工程的竣工验收工作（除规划验

收外）。

（8）协助处理工程索赔事项，主持处理项目实施中发生的重大质量事故、责任事故或安全事故。

（9）组织竣工结算工作及落实竣工图纸的绘制。

（10）负责完成项目的总结工作，组织项目的后评估工作。

（11）进行项目公司自身团队建设，做好人员的岗位安排及培养工作。

（12）负责维护项目所在地与工程建设有关的对外关系。

二、项目公司岗位职责：

1、项目公司项目总经理

直接上级：公司总经理

间接上级：公司分管副总

直接下级：项目公司员工

（1）项目总经理依据公司总经理授权，全面负责项目的开发建设的各项工作，对项目的开发进度、产品质量及项目的制造成本负责，是项目目标实现的责任人。

（2）主持项目公司全面工作，根据项目组织机构编制要求及项目的进展情况，确定项目组织机构和人员安排，协调各岗位分工，完善部组织建设，有计划地安排项目公司的各项工作。

（3）项目总经理接受公司总经理的管理、监督和指导，由公司总经理负责考核，公司分管副总拥有对项目总经理的部分考核权。项目总经理对公司职能部门及其派驻项目人员拥有部分考核权。项目总经理对项目公司部人员拥有全部考核权。

（4）项目总经理参与项目开发过程中所有合作单位的选择，对重大合同