容积率对应建筑产品类型对比表
容积率与产品的对应关系
精选
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我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
精选
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容积率的确定模型—— 结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
21
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
精选
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▼标准层消化容积率
①竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大 影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率 的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
精选
6
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
精选
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决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
精选
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决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
一、点群式布局（组 团式布局）
特点：
点群式布局即各栋 住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规 律或自由地布置，从而 形成一个组团。其住宅 楼的形态美观多变，楼 栋布置更灵活，很容易 与周边建筑物区别开来 容易创造出圆形、弧线 等特色房型。
容积率与产品组合测算表.xls
深圳标准《深圳市城市
独立式住宅用地 低层(1-3层) 多层(4-6层) 中高层(7-9层) 高层(10层以上)
上海标准《上海市城市规 区位
建筑容量 类型
低层独立式住宅 其他低层居住建筑 居住建筑 （含酒店式公寓） 商业、办公建筑 （含旅馆建筑、公 寓式办公建筑） 工业建筑 （一般通用厂房） 仓储建筑
比例
10.0% 10.0%
2,667 1,071
4,000 3,000
40.0% 30.0%
合计
313 5,051
1,000 10,000
10.0% 100.0%
注意：容积率和建筑密度请参考当地规划标 准，并考虑当地日照间距
测算
单位建筑面积分摊额 (元/㎡) #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! -
公共绿地
广州标准《广州市城市规 住宅 层数
1-3层 （低） 4-6层 （多） 7-9层 （中高） ≥10层 （高）
深圳标准《深圳市城市规划标准与准则》
ห้องสมุดไป่ตู้
覆盖率
容积率
小区
组团
小区
组团
≤12% ≤16%
≤0.3
≤0.3
≤30% ≤35%
≤0.8
≤1.0
≤25% ≤32%
≤1.5
≤1.8
≤23% ≤30%
≤2.0
≤2.4
≤22% ≤22%
≤2.8
≤3.2
上海标准《上海市城市规划管理技术规定》
区位
中心城（外环线以内地区）
中心城外（外环线以外地区）
常见建筑类型_77
常见建筑类型◆容积率与楼型独栋别墅容积率≤双拼别墅容积率～联排别墅容积率～叠加别墅容积率～（3～4层）花园洋房容积率～（4～5层）多层容积率～（6～7层）小高层容积率～（8～11层）中高层容积率～（12～18层）高层容积率～（19～33层）◆独栋别墅英译HOUSE，Villa。
概念：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一样衡宇周围都有面积不等的绿地、院落。
这一类型是别墅历史最悠长的一种，也是别墅建筑的终极形式。
特点：私密性强，市场价钱较高，定位多为高端品质。
◆双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。
目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。
特点：1.降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽敞的室外空间。
2.是低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要增强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了军营式排列的呆板面孔。
3.双拼别墅大体是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一样来讲，窗户较多，通风可不能差，重要的是采光和观景。
◆联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。
在欧洲原始意义上的Townhouse 是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，因此都在基地上表现为大进深小面宽，层数一样在3层至5层，而立面式样那么表现为新旧混杂，各式各样。
Townhouse此刻在很多国家和地域已超级普及，由于离城很近、方便上班及工作、价钱合理、环境优美，成为城市进展进程中不可逾越的时期～～～住宅郊区化的一种代表形态。
概念：又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。
它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一路，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。
容积率与建筑类型
容积率数值对应的建筑类型一、背景面对一块地，只有容积率，我们很多策划的大脑里还是一片空白，不知道容积率与物业类别有什么样的关系，模糊的概念下我们很难与开发商进行有效的沟通，而一个项目的品质从宏观面看主要受容积率、建筑密度、绿化率的影响。
而开发商所关心的项目收益率也是在这三者之间根据地段情况，相互制衡中产生。
二、基本概念1．建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
2．绿化率：某一基地范围内，所有建筑物底规模绿化占地面积与基地面积的比率（%）。
从绿化率的定义中可知，绿化率与建筑密度是跷跷板的关系。
3．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
容积率计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
4．所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
5．容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
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PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
居住区规划阶段的容积率与建筑分类
PLOT RATIO & BUILDING TYPES,AT PLANNING STAGE OF RESIDENTIAL AREA2008.11.10居住区规划阶段的容积率与建筑分类目录CONTENT1.0 决定建筑体量的因素FACTORS MAKE BUILDING SIZES2.0 不同容积率区间的建筑分类CLASSIFY BUILDING TYPES IN DIFFERENT PR ZONES3.0 高容积率项目案例分析CASE STUDY OF HIGH PR PROJECT4.0 坡地低容积率项目案例分析CASE STUDY OF LOW PR PROJECT IN SLOPING SITEWord版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑体量: 单层面积X 高度因素: 建筑密度建筑层数建筑密度（building density ）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637绿化率30-50%道路\停车\其它25%建筑密度45-25%影响建筑密度的因素Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637日照间距1.0-1.7影响建筑密度的因素15m 50m(h)85m(1.7h)15m 85m 建筑密度28%(60/215)21%(45/215)50m(1.0h)50m 50mWord 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑进深影响建筑密度的因素15m 50m(h)85m(1.7h)15m85m建筑密度26%(进深20m)21%(进深15m) Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637绿化率是住宅区环境品质的硬指标日照间距南北差异大;与周边建筑有关建筑进深环境品质与个体品质的平衡影响建筑密度的因素Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑体量: 单层面积X 高度Word版文件来自:中国城市规划设计群因素: 建筑密度建筑层数中国城市规划设计群144481637建筑控高层高建筑密度经济性影响建筑层数的因素Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637影响建筑层数的因素建筑密度Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637影响建筑层数的因素经济性----公摊1---5层6层11+1层18层80米(28层)100米Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637建筑体量: 单层面积X 高度Word版文件来自:中国城市规划设计群因素: 建筑密度建筑层数中国城市规划设计群1444816372.0 不同容积率区间的住宅类型CLASSIFY BUILDING TYPES IN DIFFERENT PR ZONES Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型0.3-0.9别墅\多层Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型0.3-1.0别墅\多层联排别墅P R : 0.6-0.7销售单价：￥10000 M 2 Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型1.0-2.0多层\小高层Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型花园洋房P R : 1.0-1.2销售单价：￥8000 M 21.0-2.0多层\小高层Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型1.0-2.0多层\小高层多层、小高层P R : 1.2-2.0销售单价：￥6000 M 2 Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型2.0-3.0高层Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型2.0-3.0高层高层P R : 2.0-2.5销售单价：￥5000 M 2Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型2.0-3.0高层高层总占地面积：5.56万㎡总建筑面积：12.67万㎡PR：2.0总户数:874户建筑密度：14%产品面积比例：一梯两户高层：60%一梯四户高层：40% Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型3.0-5.0高层高层PR：3.0-4.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型3.0-5.0高层高层PR：4.0控高: 100米Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间住宅类型0.1-0.3 0.3-0.6 0.6-1.0 1.0-1.2 1.2-2.0 2.0-3.0 3.0-5.0 >5.0独栋独\拼\联拼\联\叠联\洋房多层\小高层中高层高层超高密度注: 此表仅描述大多数可能性,不涵盖全部住宅类型.一梯二,11+1一梯四,18层一梯六,80米Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性经济指标：总建筑面积:19.09万M 2栋数:6+38容积率: 1.78建筑密度:13.4%四分之三的一梯两户二分之一一梯两户住宅,景观完整经济指标：总建筑面积:18.96万M 2栋数:10+27容积率: 1.77建筑密度:12.2%经济指标：总建筑面积:19.03万M 2栋数:22容积率: 1.78建筑密度:9.4%纯高层方案经济指标：总建筑面积:19.27万M 2栋数:16+26容积率: 1.80建筑密度:14.9%四周高层,中央花园洋房Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性经济指标：总建筑面积:19.27万M 2栋数:16+26容积率: 1.80建筑密度:14.9%四周高层,中央花园洋房地块指标推算S1 x K1 + S2 x K2 = S*K （总建筑面积）S1 + S2 =S （总用地面积）总销售额＝Ｙ１*（S1*K1）＋Ｙ２*（S ２*K ２）1、K1 =产品1容积率2、S1 =产品1用地面积K2 =产品2容积率S2 =产品2用地面积K =总容积率S =总用地面积Ｙ１=产品1销售单价Ｙ２=产品2销售单价为实现销售金额最高应尽量提高单价高的产品建筑面积Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景:产品需求量大房价增长空间较大位于城市中心的成熟地段\交通便利市场对高层产品接受度高Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：成都市建筑面积：288233.48m²容积率：5.0建筑基地面积：11641.85m²绿地率：>=25%成都金域蓝湾Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：成都市建筑面积：321960m²容积率：5.0绿地率：25.1%总用地面积：55087m²成都龙湖虹波Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：成都市建筑面积：207922.26m²容积率：3.5绿地率：31.63%总用地面积：50821.2m²中海格林威治Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：深圳市建筑面积：182663m²容积率：2.63建筑覆盖率：16.8%总用地面积：53530m²深圳中旅国际公馆Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：天津市建筑面积：263583m²容积率：2.6总用地面积：10.46hm²住宅平均层数：24海河新天地Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：天津市建筑面积：263583m²容积率：2.6总用地面积：10.46hm²住宅平均层数：24海河新天地Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：常州市建筑面积：493400m²容积率：2.8绿地率：30.58%总用地面积：17.59hm²常州蔷薇园Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：常州市建筑面积：493400m²容积率：2.8绿地率：30.58%总用地面积：17.59hm²常州蔷薇园Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：沈阳市建筑面积：100万容积率：3.0沈阳新世界Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：西安市容积率：4.0西安华远住宅Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：西安市容积率：4.0西安华远住宅Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637典型高层的规划方式:对高层产品接受度高对朝向不敏感对景观要求高典型居住的规划方式:对纯高层社区存在抗性对朝向要求高产品多样性要求高注重景观均好高容积率项目的不同处理方式:项目地点：北京市容积率：3.18北京上元Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0 土地价值分析产品分类Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0 土地价值分析产品分类地貌分析: 辨别用地基本状况: 坡地\台地\冲沟\坑洞\填土\石块\植被,等坡度分析:建造与交通的难易程度坡向分析: 明确用地与日照的关系交通分析: 停车方式\通达程度Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0 土地价值分析产品分类1.按产品面积分类: 套面积小-密度高;套面积大,密度低2.按坡地状况分类: 平行等高线;垂直等高线3.按交通条件分类: 有\无私家车位,有\无私家道路4.按景观条件分类: 公共绿化\私家庭院Word 版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637坡度: 10%-30%容积率: 0.3-1.0Word版文件来自:中国城市规划设计群中国城市规划设计群144481637。
容积率拆分及产品排布
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
余部分排商品房；
容积率确定方法案例研究
影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米（26层）
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元
容积率下的产品
上表中容积率所对应的建筑产品仅指比较单一的产品类型,而针对综合性的项目,可能会有两个容积率差别很大的不同的产品类型.对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。
在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广就是一个拥有两种产品类型的项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边的楼盘形成明显的档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出并回收利润。
这样一来，虽然总容积率，与周边项目完全相同，但社区环境和品质却与周边项目拉开了距离。
1.2----1.8的容积率亦可做联排别墅+高层.2.8也可作低密度+高密度的组合.一项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：◆较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；◆地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；◆项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；◆本项目高品质是相对于而言，品质要趋同于主流高层楼盘。
◆规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。
二容积率的确定应融合下面问题：市场的开发战略和项目定位的技术的开发节奏的三技术层面，谁在影响容积率？社区规模的大小，地块的形状？项目规划结构和规划的布局形式？项目产品类型的组合？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？户型的设计和组合问题？容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。
四社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松◆看地块与周边的相邻建筑的关系◆看地块的形状，以及需要退让的尺寸◆往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸它往往决定：地块与周边建筑的退让关系；地块退红线的尺寸问题；地块内部的规划结构和建筑布局问题；平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%—15%之间，只是我们的120多平方米的面积还有吗？设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。
容积率与住宅产品的对应关系
由多幢约 150米以下 的高层、 超高层住 宅
纯板式高 层与超高 层，沿江 有部分联 排别墅
南京世茂 滨江新城
17栋50层 的超高层 建筑
S比<2
通过超高 层实现高 溢价
深圳金域蓝湾
一期为4栋33层 高层、二期为4 栋34层波浪型 高层，三期为2 栋47层超高层
珠海金域 蓝湾
1栋47层 超高层， 3栋33层 高层
特点：
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间 关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统 设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
建筑进深
决定容积率的因素 影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距 建筑进深
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关 环境品质与个体品质的平衡
决定容积率的因素 影响平均层数的因素
建筑限高
经济性
公摊面积
决定容积率的因素
其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
天津金 域蓝湾
9栋33 层高层
成都金 南京金域
域蓝湾
蓝湾
35、36 45栋18层 层高层， 住宅、 10 5栋多层 栋30层住
宅
容积率确定下的产品开发
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？
不同容积率物业排布案例库
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容积率相对应的物业类型
容积率的设定，首先是建筑规划部门在对城市整体 规划之下，对每个区域有一个容积率指标，然后对这个 区域内的各个项目按比例进行适度调整。 不同地段、不同周边配套的容积率是有差异的，市 中心最高，平均容积率在4.0左右；郊区较低，一般1.5 以下。在此规划下的各个小区的建筑类型也就各不相同 了。
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松江辰花路——1.61 建筑类别：联排、高层
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松江辰花路——1.61
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北京清凉盛景——0.28 建筑类别：联排、独栋
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容积率相对应的物业类型
Part 2
0.3—0.6
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北京美丽乡村——0.26
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北京海棠 ——0.26 建筑类别：独栋
如何根据容积率来进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
容积率
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
有一项目用地6500M2，规划容积率为3。
6，建筑履盖率为35%。
请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2；建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2；在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层；但是，就像二楼所说的，容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左右。