房地产成本构成培训课程
房地产成本的课程设计
房地产成本的课程设计一、课程目标知识目标：1. 让学生掌握房地产成本的基本概念，理解房地产成本构成要素；2. 使学生了解房地产成本的计算方法和分析技巧；3. 帮助学生掌握房地产投资估算的基本原则和方法。
技能目标：1. 培养学生运用房地产成本计算方法进行投资分析的能力；2. 提高学生运用数据和信息进行房地产项目评估的技巧；3. 培养学生运用所学知识解决实际问题的能力。
情感态度价值观目标：1. 培养学生对房地产投资领域的兴趣，激发学习热情；2. 引导学生树立正确的投资观念，关注投资风险；3. 培养学生团队协作精神，提高沟通表达能力。
课程性质分析：本课程为高中年级经济学相关课程，旨在帮助学生了解房地产成本知识，提高投资分析能力。
学生特点分析：高中年级学生具有一定的逻辑思维能力和数学基础，对实际案例有较高的关注度。
教学要求：1. 理论与实践相结合，注重案例教学；2. 创设情境，引导学生主动参与；3. 强化练习，巩固所学知识；4. 注重培养学生的团队协作和沟通能力。
二、教学内容1. 房地产成本概述- 房地产成本概念与分类- 房地产成本构成要素2. 房地产成本计算方法- 直接成本与间接成本的划分- 成本估算的基本原则- 房地产项目成本计算实例分析3. 房地产投资估算- 投资估算的基本方法- 投资估算的注意事项- 投资估算在实际案例中的应用4. 房地产项目评估- 项目评估的方法与流程- 投资风险分析- 项目收益预测5. 教学案例与实践- 现实中的房地产成本案例解析- 学生分组讨论与汇报- 教师点评与指导教学内容安排与进度：第一课时：房地产成本概述第二课时：房地产成本计算方法第三课时：房地产投资估算第四课时：房地产项目评估第五课时：教学案例与实践教材关联性：本教学内容与教材中关于房地产成本、投资估算、项目评估等章节紧密相关，通过对教材内容的深入讲解和实践，使学生掌握房地产成本相关知识。
三、教学方法1. 讲授法：- 对房地产成本的基本概念、计算方法及投资估算原则进行系统讲解，确保学生掌握基础理论知识；- 结合教材中的图表、案例，以生动形象的方式阐述抽象的理论，提高学生的理解力。
房地产企业成本核算培训教材(PPT 43页)
消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金 、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基 金(或墙改专项基金)、招投标管理费等。项目整体性报批报 建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增 容费：包括水、电、煤气增容费。
根据财政部《企业产品成本核算制度（试行）》规定， 房地产企业设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接 费、借款费用等七个成本项目
（一）土地征用及拆迁补偿费
是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项 费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地 占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补 偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁 补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就 不能随意改变，更不能相互混淆。
三、房地产企业成本核算项目
产品成本项目一般是指计入产品成本的费用按经济用途 划分的项目，是对产品成本构成内容所作的分类。设置成本 项目可以反映产品成本的构成情况，满足成本管理的目的和 要求；有利于了解企业生产费用的经济用途，便于企业分析 和考核产品成本计划的执行情况。
作业成本管理的基本思想是企业利用作业成 本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断 消除浪费、实现持续改善、提高客户价值，最终 实现企业战略目标的一系列活动。
二、房地产企业成本核算对象
成本计算对象，就是指为计算产品成本而确定的生产费 用归集和分配的范围，是被计算成本的客体。
地产企业成本管理培训课件
地产企业成本管理培训课件1. 课程介绍本课程旨在帮助地产企业的管理人员和财务人员了解成本管理的基本原理和方法，提高企业成本管理的效率和水平。
通过本课程的学习，学员将掌握以下内容：•成本管理的重要性•成本管理的基本概念和原则•成本管理的主要方法和工具•成本控制和成本降低的策略•成本管理在地产企业中的应用案例2. 成本管理的重要性成本管理是地产企业管理中至关重要的一环。
成本是企业运营中不可避免的部分，合理的成本管理可以帮助企业提高盈利能力、优化资源配置、抵御市场风险。
因此，地产企业的管理人员和财务人员需要具备一定的成本管理知识和技巧，以提高企业的竞争力和可持续发展能力。
3. 成本管理的基本概念和原则3.1 成本的定义成本是指企业在生产经营过程中所发生的支出。
3.2 成本管理的原则•确定成本管理的目标和策略•确保成本数据的准确性和可靠性•积极参与成本控制和降低成本的决策•强化成本管理的监督和评估4. 成本管理的主要方法和工具4.1 标准成本法标准成本法是一种以预算为基础、以实际成本为对照，通过对标准成本和实际成本的比较，实现成本控制和管理的方法。
4.2 直接成本法直接成本法是一种按项目计算成本、按项目分配成本的方法，能更准确地反映出各个项目的成本。
4.3 差异分析法差异分析法用于分析实际成本和标准成本之间的差异，从而找出成本差异的原因，进一步改进和优化成本管理。
4.4 成本效益分析成本效益分析是一种通过比较成本与效益的方法，帮助企业评估项目的投资收益和成本效果。
4.5 现金流量分析现金流量分析是一种通过分析项目的现金流入和流出情况，评估项目盈利能力和现金流状况的方法。
5. 成本控制和成本降低的策略5.1 优化采购成本优化采购成本可以通过寻找更优质的供应商、协商更低的价格和更灵活的合作条件，以降低采购成本。
5.2 提高资源利用率通过提高资源的利用率，例如优化生产线布局、提高设备利用率、减少废品和损耗等，可以实现成本控制和成本降低。
2024年度房地产企业成本管理培训讲解(6)
成本管理是指企业在生产经营过程中 ，对各项成本进行预测、决策、计划 、控制、核算、分析和考核等一系列 科学管理行为的总称。
成本管理的目标
通过成本管理，企业可以降低成本、 提高经济效益、增强市场竞争力，实 现可持续发展。
2024/2/3
4
房地产企业成本构成
土地成本
包括土地出让金、拆迁补偿费、 土地契税等。
途。
加强与施工单位的沟通，及时了 解施工进度和资金需求，确保施 工进度款支付的准确性和及时性
。
2024/2/3
20
工程变更和签证管理
建立完善的工程变更和签证管理制度，明确变更和签证的审批流程、责任人和时限 。
严格控制工程变更，对确需变更的项目进行充分的技术经济论证，确保变更方案的 科学性和经济性。
6
02
前期策划与投资决策 阶段成本管理
2024/2/3
7
市场调研及项目定位
01
02
03
了解市场需求
通过市场调研，分析目标 客户群体、需求特点、购 买力和消费趋势，为项目 定位提供依据。
2024/2/3
竞争对手分析
研究竞争对手的项目特点 、销售策略和价格水平， 以便制定差异化竞争策略 。
项目定位
根据市场调研结果，明确 项目的市场定位、产品类 型、客户群体和价格策略 。
前期费用
包括规划设计费、地质勘察费、 报批报建费等。
建安成本
包括建筑工程费、安装工程费、 装修工程费等。
开发间接费
包括工程管理费、营销费用、财 务费用等。
2024/2/3
公共配套设施费
包括学校、医院、商业等公共配 套设施建设费用。
基础设施费
房地产成本管理培训
房地产成本管理培训第一篇：房地产成本管理培训成本管理培训第一部分、成本体系建设1、成本体系建设的必要性（立宪、规范）案例：万达成本制度的建立2、对万达成本管理中的几个重点体系的介绍2.1、招评标管理招标层级分类：一、二类、地方类招标合格供方品牌库（实例）招标文件范本（实例）综合评标法（实例）评标模板（实例）2.2结算管理对施工单位的约束对结算成果差异的处理措施2.3奖惩细则处罚法则2.4案例分析：上海万达某广场复盘招标及结算分析第二部分、前期成本测算3、前期成本测算的重要性对业态的合理选择了解盈利水平，赚多少了解现金流水平4、前期成本测算模版（实例）标杆企业成本测算表标杆企业成本测算表组成讲解5、如何进行前期成本测算5.1前期成本测算介入的时间点拿地和概念设计任务书下达前深化设计出施工图前5.2成本与相关部分的配合成本与设计的配合；成本与工程的配合；成本与开发部的配合；成本与营销部的配合；成本与招商部的配合；成本与项目发展部的配合；成本与财务部的配合。
5.3案例：上海万达某广场成本的测算；海口某超高层项目成本的测算。
第三部分、动态成本的控制6、成本超支预警及处理成本超支的操作要点成本超支的处理流程7、实例分析动态成本的编制办法实例1：上海江桥万达广场的动态成本编制实例2：上海周浦万达广场的结算复核编制第四部分、拆迁补偿成本8、实例分析拆迁补偿成本的编制办法实例1：北京某大型拆迁项目拆迁补偿成本的投标文件实例2：深圳某拆迁项目的拆迁补偿成本的编制9、实例分析拆迁补偿合同的编制要点实例1：深圳某拆迁项目的合同要点分析第二篇：房地产成本管理房地产成本管理房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理——是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。
一、资源计划编制它的输入是；工作分解结构、历史信息、范围说明、资源库描述、组织方针、活动历时估算。
房地产开发企业会计培训讲义-全文可读
开发间接费用的核算
· 按采用的分配标准不同 ，开发间接费用可按预算间接费比例 法和直接费比例法进行分配。
· （1）预算间接费比例法 。这种分配方法是将实际发生的开 发间接费用 ，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分 配的一种方法 。其计算公式如下：
· 分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算 （计划）开发间接费用总和
· 某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计 划） 开发间接费用*分配率
· 采用这种分配方法 ，要求开发企业有较为健全的开发成本预 算。
开发间接费用的核算
· （2）直接费比例法 。这种分配方法是将实际发生的开发间 接费用 ，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。 其计算公式如下：
结转到“房屋开发成本 ”等账户的配套设施成本。
· 期末借方余额反映的是尚未完工的配套设施已发生
的成本。
·
还应设置“配套设施开发明细账 ”（三级账）
, 账内按每一开发项目开设账户 ， 以记录和反映不
同开发项目的实际开发成本。
· 如：
“开发成本——配套设施开发——某设施 ”
配套设施开发成本的核算
· 对能有偿转让大型配套设施分配的支出 ，记入“开 发成本——配套设施开发成本—— ×× ”。
开发产品成本概述
成本与费用
开发成本 期间费用
土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本
开发产品成本概述
· 二 、开发产品成本的构成 · 开发产品成本包括以下六个成本项目： · （ 一 ）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地
产而征用土地所发生的各项费用 ，包括征地费、安置费以及 原有建筑物的拆迁补偿费 ，或采用批租方式取得土地的批租 地价。 · （二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设 计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 · （三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以 及道路等基础设施费用。
房企成本管理体系构建及全程实战把控培训
xx成本管理体系构建及全程实战把控培训【课程背景】房地产培训：xx成本管理体系构建及全程实战把控培训；房地产企业要想在激烈竞争中获得经营利润，应该加强成本管理，实现成本控制。
通过实施房地产开发项目全过程成本控制与跟踪管理，在房地产开发项目的整个周期内全面监控其建造成本和运营成本，降低房地产项目的总成本。
全过程成本精细化管理对房地产企业经营至关重要。
拥有全过程成本精细化管理优势是房地产企业持续发展的原动力。
本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，针对国内大中型地产标杆企业不同项目类型全成本管理实际案例。
系统的、全面的阐述介绍品牌企业的操作方法和案例分析，来与大家一起分享实际操作中的问题和难点。
【课程收益】学习系统的全成本精细化管理体系；标杆全成本精细化管理案例解析；掌握房地产项目成本管理目标科学的制定方法；掌握房地产项目开发全过程各阶段成本管理关键环节精细化控制要领及技巧；结合案例进行专题研讨，明确当前房地产开发项目成本管理中存在的主要问题和误区。
【课程对象】房地产成本控制的决策层管理人员（董事长、总经理、副总经理、成本总监）【培训内容】第一部分：房地产成本管理与案例分析一、房地产成本的基本范畴1、成本概念：全成本、开发成本、建造成本及工程成本2、成本基本科目的构成及差异分析：几个标杆企业的案例二、房地产成本管理终极目标与衡量标准1、审算型：以预结算为工作重心2、控制型：以不突破上限为控制目标3、能动型：以整体目标实现为目的的综合平衡三、房地产成本管理的几个关系处理1、管理目标上的冲突：成本、进度、质量三大目标2、成本预设与动态变化的矛盾3、成本控制与其他开发业务的关系4、成本管理与造价业务之区别和联系四、房地产成本管理的核心理念与方法：1、四个核心：经营理念、产品理念、市场理念、专业理念2、两个基本方法：目标管理、责任管理案例：知名地产公司的无效成本管理方法第二部分：房地产开发企业成本管理体系构建与实施一、房地产成本管理体系的构建案例：万科的成本管理体系成本管理体系建立的目标与内容二、房地产全员成本管理责任机制1、各部门的成本管理职责划分：公司架构设置及职能划分2、建立开发全过程的成本工作矩阵3、成本管理评价指标：包括管理指标与成果指标4、成本相关的绩效考核实施方法：企业案例三、房地产成本管理部门定位与人才策略四、房地产集团对分公司成本管控1、集团管控的定位与原则：财务管理、战略、运营管理；2、对比分析：两个大型公司对分公司的成本管理操作过程3、集团对核心业务的控制：几大授权重点环节—供方、招标、合同、成本目标、付款、结算等五、房地产企业的成本优势的建立与实施策略对比分析：四家业内知名房地产企业的成本管理特点与优势分析第三部分：房地产项目开发全过程成本管理操作要点一、成本管理重点与原则概述重点对象；管理原则：重心前置，先算后干；二、房地产项目前期的成本管理立项阶段；策划阶段；案例：通过成本分析优化产品组合三、房地产设计阶段的成本管理1、设计单位的选择与设计费的控制：与工作质量挂钩2、设计管理工作重点：产品功能及经济性的结合3、方案阶段：设计优化的操作流程4、初步设计：部品研究与选材用料要点5、施工图设计：限额设计的具体实施方法及相关条款四、房地产项目发包阶段的成本管理1、如何编制和用好合约规划2、供应商的管理；招标与合约的理想方式3、招标策划与计划编制；招标文件及合同条款五、房地产施工阶段的成本管理1、解析标杆企业的设计变更及现场签证管理办法2、材料管理：品质、数量与价格的控制3、支付管理：产值核算与付款比例控制六、房地产销售阶段的成本管理：销售承诺与销售资料的把控七、房地产竣工结算的成本管理：1、结算审核要点：严把资料关；2、结算数据分析：系统分析数据合理性、关键指标数据库八、房地产维护阶段的成本管理：产品缺陷的反馈第四部分：房地产成本目标及目标管理一、房地产成本动态的跟踪与监控1、什么是动态成本？已发生成本+待发生成本2、图解分析：如何从业务数据中提炼出动态成本3、动态成本的反馈机制：何时、何人、何种形式的反馈；4、如何防止动态数据失真？台帐及原因分析5、对比分析几家典型地产公司动态月报：6、包含数据反馈、管理监控、责任成本三个层面二、房地产工程项目成本目标的制定1、常见争论—在方案阶段还是施工图阶段定目标？2、目标制定的依据：目标制定的方法3、目标制定过程的团队协作方式4、目标的评审和审批流程：集团评审要点说明案例：成本目标测算全套表格解析三、成本目标-基于管理及控制需要的多种分解方式1、按合约规划分解、按产品构成分解、按管理责任分解2、按财务核算模型分解-跨期、结转、产品等多角度分摊3、按成本付现分解;案例：成本目标管理指导书四、房地产成本目标及目标管理的本质意义1、目标管理的本质：经营结果可预期性2、成本目标的内涵与外延：是产品目标与开发目标的体现3、区分成本目标与成本测算-目标的执行意义五、保障工程成本目标实现的手段与措施1、成本目标对各业务的预控作用2、相关业务管理与信息反馈的配套要求3、关键成果审批环节的目标控制作用；目标管理的考核。
房地产成本法课程设计
房地产成本法课程设计一、课程目标知识目标：1. 让学生掌握房地产成本法的基本概念、原理及计算方法。
2. 使学生了解房地产成本法在房地产评估中的应用及重要性。
3. 帮助学生了解房地产成本法的相关政策法规。
技能目标：1. 培养学生运用房地产成本法进行房地产评估的能力。
2. 提高学生分析房地产成本构成、计算成本价值的能力。
3. 培养学生运用相关软件工具进行房地产成本法评估的操作技能。
情感态度价值观目标：1. 培养学生对房地产评估工作的兴趣和热情，增强职业责任感。
2. 引导学生关注房地产市场的动态，提高对行业发展趋势的敏感性。
3. 培养学生诚信、严谨、客观的评估态度，树立正确的价值观。
课程性质分析：本课程为专业核心课程，旨在让学生掌握房地产成本法的基本知识和技能，为未来从事房地产评估工作打下基础。
学生特点分析：学生为高中年级，具有一定的数学、经济学基础，但可能对房地产评估领域的专业知识和技能掌握不足。
教学要求：1. 结合实际案例，注重理论与实践相结合，提高学生的实际操作能力。
2. 注重启发式教学，引导学生主动思考、分析问题。
3. 定期进行课堂讨论和课后作业，巩固所学知识，提高学生的综合素质。
二、教学内容1. 房地产成本法概述- 房地产成本法的定义与特点- 房地产成本法的基本原理2. 房地产成本构成- 土地成本- 建筑成本- 融资成本- 税费成本- 其他成本3. 房地产成本法的计算方法- 直接成本法- 间接成本法- 重置成本法- 成本加成法4. 房地产成本法在实际评估中的应用- 案例分析：住宅、商业、工业房地产成本法评估- 成本法在房地产投资决策中的作用5. 房地产成本法相关政策法规- 我国房地产成本法相关政策法规解读- 房地产评估行业规范及职业道德教学大纲安排：第一周：房地产成本法概述、土地成本第二周：建筑成本、融资成本第三周：税费成本、其他成本、直接成本法第四周：间接成本法、重置成本法、成本加成法第五周：房地产成本法在实际评估中的应用、相关政策法规教学内容与教材关联性：本章节教学内容紧密围绕教材中关于房地产成本法的相关章节，结合实际案例，使学生系统掌握房地产成本法的相关知识和技能。
房地产企业全成本管理策略的构建与实施培训课程
2）片面追求利润会使经营者 少提或不提折旧，少摊或不 摊销各种费用损失，形成虚 盈实亏。
3）片面追求利润会使经营者为 了眼前盈利，而放弃具有发展前 途的长远投资。
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2、企业价值最大化
也称企业财富最大化， 是现代企业的理财目标， 是与资本保值增值相联系 的。
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（1）企业价值最大 化与利润最大化不是完 全矛盾的。
投资预算是预测项目的未 来收入和成本费用，测算项目的 投资收益和投资回报率，评价项 目的投资价值，为经营者进行项 目投资决策提供依据。
61
房地产造价预算，也可以称为房 地产估算成本，是根据房地产的 施工图，按房地产的成本构成、 编制的房地产的建造成本，通常 由专门的工程造价师或工程预算 人员编制，是控制房地产成本的 重要依据，也是编制项目执行预 算的基础。
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部门
项目
销售收入 开发面积 公 销售面积 销售成本 期间费用 司 利润总额 净利润
公司年度预算
全年指标
分季度指标
备注
上年实际 本年计划 一季度 二季度 三季度 四季度
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项目预算是以按房地产开发 的具体项目编制的预算，主要是从 项目立项到完工销售的全过程的进 度安排和成本、费用支出以及销售 收入的预算， 是用货币或数据表示 的房地产开发项目计划。
消费税——对某些特定消费品的征税
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附 加 城市维护建设税 7% 教育费 3% 两个附加是根据交纳的增值税
或营业税，消费税的税额的10％，房 地产企业营业税的10%，约占利税总 额的2.8 %。 营业税加附加占利税总额的30%
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2）计入管理费用的税金： 土地使用税、房产税、车
船使用税、印花税，这些税合计 占利税总额的5％－15％。
房产地产项目成本构成教材课程
二、前期费用
18、环境评估费 聘请专业环境评估公司进行环境评估的费用，具体标准视市 场行情和评估对象的规模而定，如我们整个250万方项目的环 境评估费用为10万元。 19、白蚁防治费 聘请专业白蚁防治机构进行白蚁防治处理的费用，目前市场 价约0.48-0.50元/平方米建筑面积。 20、防雷检测费 聘请专业防雷机构---重庆市防雷办进行防雷审查所需要的费 用，目前费用标准约1.5元/平方米建筑面积。 21、综合服务费 属于市建筑委行政收费，建设单位按中标金额×0.6‰收取， 施工单位按中标金额×2.2‰收取。
2020/7/30三、建筑安装 Nhomakorabea程费1、住宅土建、安装成本 该费用为住宅土建、安装成本的预算价格，它随着住宅 结构、形式的变化而变化，但一般情况下同种类型同种 结构的住宅土建、安装成本差异不会很大。比如我们目 前一期花园洋房的土建安装成本为881元/平方米。 2、土建监理费 聘请专业监理公司所需要的费用，费用市场标准约5元/ 平方米建筑面积。 3、质量监督费用 国家规定建筑工程的业主单位需向质监站缴纳的质量监 督费用，按建筑安装造价的2‰收取。
2020/7/30
一、土地价款及大配套费
3、土地契税
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权 承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地 使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税 =土地成交价格×3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土 地契税总额÷对应的建筑面积
2020/7/30
二、前期费用
（2） 规划方案设计费
支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般1元/平方 米占地面积。
（3） 建筑方案设计费
支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建 筑面积。
房地产开发项目成本控制培训课件.pptx
1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费
2 房地产开发项目成本构成
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成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
2 房地产开发项目成本构成
1 理念与方法
9
如何实现房地产企业的 全过程成本管理？
目标成本 责任成本
动态成本
后评估和反馈
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相关概念
• 品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套
等）、品行（售后、物业管理等）
• 产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性
大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把 握要求较高。
• 成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房
◆市基政础公费用用房◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修
八◆、基开础发间费接用费◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修
工程管理费
◆八工、程开监理发费间◆预接结费算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程
质工量程监管督理费费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费
2 房地产开发项目成本构成
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2.2 光明城市成本简介
光明城市高层单价比例
5% 6% 7%
53%%
43%
28%
3%
一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境费 七、配套设施费 八、开发间接费
2 房地产开发项目成本构成
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光明城市成本简介
（1）编制成本管理规划；
房地产成本构成讲义课件(ppt 72页)_4082
开发成本
九 期间费用
项目总投资
高层
单价 商业 地下车库
* 可售车位 *
高层
合价 商业 地下车库
合计
三、光明城市成本简介
光明城市高层单价比例
5% 6% 7%
53%%
43%
28%
3%
一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境费 七、配套设施费 八、开发间接费
1、政府地价及相关费用 2、合作款项 3、红线外市政设施 4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费
四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
四、成本科目基本组成
六、园林环境费 1、绿化建设费 2、建筑小品 3、道路广场建造费 4、围墙建造费 5、室外照明 6、室外零星设施 七、配套设施费 会所 ◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修 ◆铝
合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)
四、成本科目基本组成
七、配套设施费 幼儿园-------光明无 学校 ---------光明无 地下室
光明比宝山费用高在哪里？高多少？ 光明比金色费用高在哪里？高多少？
四、成本科目基本组成
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等
◆ 规划设计费------下设五 ~ 十个子目
交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水 管道设计、小区配电工程设计、环境设计等
开发：房地产开发成本核算培训(共43张PPT)
益对象为全体的费用，就记入到自用土地中。 ❖ 但是在项目上建一个公交车站，这样受益对象也为全部核算对象，这个费用就不记
入到自用土地，因为车站属于配套设施，配套设施如果有单独的预算图纸，或者有 单独的施工预算造价，那么，这个配套设施就所谓单独的成本核算对象，所以，这 个车站就作为单独的成本核算对象，而不是记入到自用土地的成本核算项目中。
第一页，共四十三页。
❖ 住宅、商业、体育馆、游泳池等业态，这些业态全部单独作为成本核算对象， 单独归集成本，如果公司管理更细一点甚至按单体楼栋核算，
❖ 单体楼栋内再按单元核算等等，当然，如果公司的管理就是粗放型管理，管理 上不要求核算那么细，成本考核也不做细致划分的要求，那么公司的财务核算 上，成本核算对象也没必要划分的过于细致，投入过多的人力物力。
途径，就要对成本核算对象进行成本归集，房地产的成本按经济用途划分
为以下六类，就是六个大的成本项目（会计科目）进行明细核算。
❖
1.1土地征用及拆迁补偿费
❖
1.2前期工程费
❖
1.3基础设施费
❖
1.4建筑安装工程费
❖ 1.5配套设施费❖Fra bibliotek1.6开发间接费用
第八页，共四十三页。
❖ 二、成本核算对象的成本项目（会计科目）设置 ❖ 1、 房屋开发成本核算对象应设置如下6个科目： ❖ 1、）土地(tǔdì)征用及拆迁补偿费
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光明比宝山费用高在哪里？高多少？ 光明比金色费用高在哪里？高多少？
四、成本科目基本组成
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测 量、日照分析等 ◆ 规划设计费下设五 ~ 十个子目 交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室 外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计 等
系统 ◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统
四、成本科目基本组成
六、园林环境费 1、绿化建设费 2、建筑小品 3、道路广场建造费 4、围墙建造费 5、室外照明 6、室外零星设施 七、配套设施费 会所 ◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修 ◆铝合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)
四、成本科目基本组成
1、政府地价及相关费用 2、合作款项 3、红线外市政设施 4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费
四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
三、光明城市成本简介上海来自山住宅单价分布5%2% 6% 11% 4%
37%
一、土地获得价款
30%
二、开发前期准备费
三、主体建筑工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
5%
六、园林环境费
七、配套设施费
八、开发间接费
三、光明城市成本简介
光明与宝山住宅单价比较
光
2500.00
明 住
2000.00
宅
单
2、报批报建费 ◆ 报批报建费下设二十个子目 政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审 查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招 标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交 易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等
四、成本科目基本组成
2、报批报建费 ◆增容费下设五 ~ 十个子目 供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费
房地产成本构成
引子 我们常常听到这样一句话：
万科的成本就 是周边楼盘的
售价
究竟有多少最后能被客户认同？ 又有多少成本需要我们自己买单？
引子 也听到过有人这样说：
成本增加多 少就在售价 中提高多少!!!
宏观调 控形势
下
我们还有多少底气敢说 这句话？
引子
可我们却从未听到过这样的话：
我们的成本在本 行业中占有优势!!
目的
1、普及成本知识 2、了解房地产成本基本组成 3、增强成本意识
题纲
一、前言 二、成本八大类 三、光明城市成本简介 四、成本科目基本组成 五、光明与赛纳丽舍 六、天津万科与顺驰
一、前言
成本工作三大块：事前事中事后 开标前：测算、 预算、主体招标 交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价 结算完：工程及材料结算、分析、结算成本 其它： 成本软件、数据库等
30% 50% 10% 10%
二、成本八大类
每类可分为二四级科目 共约500行子目 约2000组数字
二、成本八大类
项目分产品类型成本汇总表一级科目
序 号
成本项目
建筑面积
可售面积 一 土地获得价款 二 开发前期准备费
三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费
五 社区管网工程费 六 园林环境费 七 配套设施费 八 开发间接费
5、地下室 6、行政管理及设区服务 7、市政用房
八、开发间接费
1、工程管理费 2、资本化利息
3、营销设施建造费 4、物业完善费 5、不可预见费
四、成本科目基本组成
三级、四级科目
一、土地获得价款
1、政府地价及相关费用
◆ 土地出让金
◆ 契税
4%
3、红线外市政设施 ◆ 大市政配套费 ◆ 河西市政配套费
105元2 110元2
开发成本
九 期间费用
项目总投资
高层
单价 商业 地下车库
* 可售车位 *
高层
合价 商业 地下车库
合计
三、光明城市成本简介
光明城市高层单价比例
5% 6% 7%
53%%
43%
28%
3%
一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境费 七、配套设施费 八、开发间接费
三、主体建筑工程费
4、公共部位装修
◆大堂精装修、架空层、地下室大堂
◆电梯厅精装修
◆单元入口、楼梯间
◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等
5、室内装修
四、主体安装工程费
◆室内水暖气电施工费用、管、电缆、配电箱户内箱、
开关
插座等
◆设备及安装费电梯、通风、消防系统
◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电
话、多媒体箱
四、成本科目基本组成
五、社区管网费 室外给排水系统 ◆室外给水◆雨污水◆室外消防 室外燃气系统 ◆管道系统◆调压站 室外电器及高低压设备 ◆高低压配电设备及安装 ◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设 室外智能化系统 ◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外
防越 ◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告
四、成本科目基本组成
五、社区管网工程费
1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统
六、园林环境费
2、绿化建设费 3、建筑小品 4、道路广场建造费
4、室外高低压线路 5、室外智能化系统 6、其它
5、围墙建造费 6、室外照明 7、室外零星工程
四、成本科目基本组成
七、配套设施费
1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校
◆三通一平费下设三个子目 临时道路、临时用电、临时用水
四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费 1、基础工程费 ◆土方 ◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、 木桩等 ◆工程桩、桩基检测、降水 2、结构与粗装修 3、门窗工程 ◆单元门 ◆入户门 ◆防火门、防火卷帘门 ◆窗、阳台门
四、成本科目基本组成
七、配套设施费 幼儿园光明无 学校 光明无 地下室 ◆结构与粗装修◆安装费◆人防设备费 ◆车挡及仃 车位 行政管理及社区服务 ◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修 市政公用房 ◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修
1500.00
1000.00
宝
500.00
山 住
一0.、00土地获得价款
六、园林环境费
宅 单
三、光明城市成本简介
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
金色 光明
一二三四五六七八
四、成本科目基本组成 成本部与财务部的分工
成本有哪八大类？
四、成本科目基本组成
二级科目四、五个 一、土地获得价款