房地产项目开发报建流程全过程详解培训1558391474

先讲几个概念
• 什么是房地产开发？
在依法取得国有土地使用权的土地上 进行基础设施、房屋建设的行为。实 际上为土地开发与房屋开发。
• 房地产权证
目前大多数城市的房地产权实行土地 与房屋分别登记，即一宗房地产要办 两个产权证：国有土地使用权证和房 屋所有权证。广州、深圳等城市只颁 发统一的《房地产权证》 我国房地产权属登记的效力为成立要 件。所有未按相关法规办理房屋产权 登记的，其产权的取得、转移、变更 和他项权利的设定均无效。 所以房地产权包括了房屋的所有权和 该房屋占用范围内的土地使用权，两 项产权作为统一的整体进入市场交换 领域
• PM（项目管理）
从项目的投资决策开始到项目结束的 全过程进行计划、组织、指挥、协调、 控制和评价，以实现项目的目标。 内容核心：项目范围、质量、成本、 时间、资源。 其它内容：人力资源、沟通（信息）、 风险、采购、决策（统筹）
• 项目生命周期
每个项目都有开始和结束，每个房地 产项目都会经历立项、启动、发展/成 熟、完成四个阶段。
房地产项目开发报建流程
5、单体审查、建筑工程规划许可证 、单体审查、
单体设计：就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑设计方案。 单体设计：就是在总平面规划的基础上 关键是落实各空间的大小尺寸。
这阶段最烦的是车位。目前各大城市在车位问题上管得都是非常严的 目前各大城市在车位问题上管得都是非常严的，住宅基本 1：1，商业一般是100平配1个车位，各城市大同小异 各城市大同小异。车位不够，基本上都别 想通过单体审查。但开发商都不愿意多建车位 但开发商都不愿意多建车位，因为建地下停车场投资巨大，建 1个车位加分摊面积约要35-40平，大部城市 大部城市1个车位的售价10万不到，开发商都 要亏本。所以，搞出了地面停车、子母车位 子母车位、立体停车等多种形式。 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图 设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许 可证。这个过程没什么技术含量。
方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够 这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这 种事情太常见了。再如高压电接入口， ，一开始说得好好的，从某某变电站接，等 到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了或者它的容量已 突然发现那个变电站已经搬走了或者它的容量已 经超了，不能再让你接，你得从其他地方接 你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱乱接，管他 工业电民用电，还是临时电。
房地产项目开发报建流程
目录
一、房地产项目开发流程 让你了解房地产项目开发的大致过程 二、房地产项目报建工作流程 让你了解房地产项目报建工作内容
先讲几个概念
• 房地产业在国民经济中的地位
新兴产业、第三产业的重要组成部分 第三产业的重要组成部分 国民经济发展的支柱产业之一 其支柱产业的地位主要体现在：基础性和先导性方面 基础性和先导性方面 中国的经济发展还离不开房地产 达沃斯观点：
房地产项目开发流程与架构
房地产项目开发流程(一) 房地产项目开发流程
房地产项目开发流程（二） 房地产项目开发流程
房地产项目开发流程（三） 房地产项目开发流程
房地产项目开发流程
• 以中惠地产的开发流程为例， ，讲述项目开发流程
zovie项目发展计 项目发展计 划
房地产项目开发报建流程
• 房地产业在中国是一个年轻的行业 房地产业在中国是一个年轻的行业，法制不建全且颇具中 国特色。 ，使用权出让独一无二。 • 中国的土地制度为世界首创， • 从1987年12月深圳的“全国第一拍 全国第一拍”开始，房地产业都 在“摸着石头过河”，不断有新法规出台 “摸着石头过河” 不断有新法规出台。 • 房地产项目开发报建是项目开发的基础 房地产项目开发报建是项目开发的基础。 • 搞报建可以用屈原《离骚》中的“路漫漫其修远兮，吾将 中的“路漫漫其修远兮， 上下而求索” 上下而求索”来生动形容。 “遵循潜规则”比任何行业都 • 搞报建从来没有标准流程，“ 要显得重要。
新城乡规划法实施后的顺序：规划要点 规划要点----出让合同----国土证----建设用地规划许 可证
房地产项目开发报建流程
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 、项目公司设立、立项、环境评估、
设立项目公司：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此 设立项目公司：母公司与其全资子公司之间的土地流转
房地产项目开发报建流程
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 、项目公司设立、立项、环境评估、
房地产开发资质：这是一项要求有技术含量的工作，关键是专业技 房地产开发资质：这是一项要求有技术含量的工作 术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了 现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，谁是什 么专业资质任职什么公司，想搞几个人糊弄建设部门基本上很难 想搞几个人糊弄建设部门基本上很难。 感慨一下，现在建筑类的工程师难找啊 现在建筑类的工程师难找啊！高薪难求！
房地产项目开发报建流程
3、总平面审查阶段（修建性详细规划审查） 、总平面审查阶段（修建性详细规划审查）
这个阶段就是审查小区的总平面规划方案是否符合规划要点与相关 规范。如小区的建筑物如何排布、 、每栋建筑有多高，多大，各栋建 筑之间间距是多少，日照够不够， ，总容积率是多大，有没有超过规 定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排 进出小区的道路怎么安排，是不是 符合消防规范等等！这些东西很专业 这些东西很专业！ 如建筑密度：限制建筑密度，是为了保证绿化面积 是为了保证绿化面积。但对于空中花 园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限 园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题 死，实际上有无穷的空间可以钻营 实际上有无穷的空间可以钻营。 再如容积率：定义是总建筑面积除以净用地面积 定义是总建筑面积除以净用地面积，看起来也是很简 单。但从哪里起算根本说不清楚， ，是用地红线范围，还是建筑红线 范围，各地标准不一，这都是可以钻营的地方 这都是可以钻营的地方。
限高抗震设防、人工挖孔桩审
房地产项目开发手册（建设局）
施工监理办理业绩登记 施工（监理）合同及保函备 缴纳散装水泥、新型墙体材料 专项基金 保证安全的措施备案办理
施工监理领取信用手册
施工图电子报批文件审核
工程规划许可证办理
专项方案专家审查论
施工许可Βιβλιοθήκη Baidu办理
工程监督登记
房地产项目开发报建流程
1、国土证、建设用地规划许可证、规划要点批复 、国土证、建设用地规划许可证、
规划局
党委班子讨论通过 局务会议讨论通过 办理选址意见书 立项审批 （发展和改革局）
建设局
地名申请（民政局） 建设用地规划许可证
日照分析审核
总规电子报批文件审核 总规送审
交通分析
勘察设计办理业绩登记
勘察设计领取信用手册
单体方案电子报批审核 单体方案审核
楼盘地址明细表 （镇区公安分局）
初步设计审查及备案 （设计部跟进）
性，但不知道政府想从什么角度来管理 但不知道政府想从什么角度来管理，如到底需要什么材料也是谁都说不清楚 的事情，有的地方管得严，有的地方根本不管 有的地方根本不管。立项与其他程序的先后关系那更 是异常随便的事情。譬如最近国家的政策 譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立 项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑 这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。 操作经验：直接去这些部门譬如去计划部门和环保部门 直接去这些部门譬如去计划部门和环保部门，让他们推荐做可行性研 究报告与环评报告的公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来 然后让这些公司负责把这些手续办出来。省时省心， 就是多花点钱也值得。
• 什么是土地开发？
三通一平，七通一平
• 什么是国土证
全称是国有土地使用权证，由国家行 政主管部门进行权属登记，市县人民 政府发证，载明使用期限、用途、位 置面积界线等内容。只有国有土地才 能进行房地产开发，开发企业获得的 只是土地的一定期限内的使用权，使 用期满国家可无偿收回（含附着物）
项目管理观念在开发中的应用
国土证：由国土部门颁发，是土地权属证明 是土地权属证明，载明了土地用途及使 用期限（只是载明）； 建设用地规划许可证：由规划部门颁发 由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界 线的法律依据； 规划要点批复：由规划部门颁发， ，是确定土地使用强度指标的法律 依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求等指标都在这个批复 停车位配置要求等指标都在这个批复 里体现出来，包括现在的90/70户型比例限制要求 户型比例限制要求 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问 非常的有学问。
房地产项目开发报建流程
3、总平面审查阶段（修建性详细规划审查） 、总平面审查阶段（修建性详细规划审查）
如消防通道设置：高层建筑四周必须设立环形消防车道 高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是很影 响小区的园林规划。怎么办？设置隐形消防车道 设置隐形消防车道，上面种草保持绿 化，就指着图纸说这就是一条消防道路 就指着图纸说这就是一条消防道路。虽然消防车道的载重量有 严格的设计要求，但通过沟通也是可以过的 但通过沟通也是可以过的。 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活 都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮 往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到 双方都没了脾气，才能通得过。 操作经验：找个与当地规划局关系好的设计公司 找个与当地规划局关系好的设计公司，在总平方案设计 过程中经常“私下”带方案去找规划局的领导 带方案去找规划局的领导、总工“请教”，请 他们多给些意见。如此这般，等方案完成后上会时 等方案完成后上会时，他们也不会多 提意见的。
• WBS（工作目标分解）
将工作目标逐级分解至或执行的单元， 它在实际工作中是我们进行计划编制 的基础
• PERT（计划评审技术）
在工作关系确定，时间不确定的情况 下，采用网络图表达工作关系，找出 关键路线并对其进行统筹规划，达到 以最短的时间和最低费用，最好地完 成整个项目
• CPM(关键路线）
整个项目工期由最长工时的工作线路 来决定。结合成本因素、资源因素对 关键路径进行优化，直到关键路径所 用的时间不能再压缩为止，可得到最 佳时间进度计划。
房地产项目开发报建流程
4、管线综合审查、排水许可证 、管线综合审查、
管线综合包括三大项：小区给排水管线 小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这 三项综合起来考虑，根据设计规范科学统筹安排放到一张图纸上 根据设计规范科学统筹安排放到一张图纸上。 排水许可证：是市政部门发的，管的是针对小区的管径和流量 管的是针对小区的管径和流量。现 在都是要求雨污分流了。 操作经验：除了设计时好好考虑之外 除了设计时好好考虑之外，更为重要的是及时了解“接 口”的变化，许多公司曾经被这些接口害死 许多公司曾经被这些接口害死。因为这些接口时时在 变化中。最常见的是市政排污管线突然就重新施工 最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地
房地产项目开发的WBS WBS
• 工作分解与企业组织架构及管控模式密切相关 • 每个地产开发企业的WBS都有各自的特点 都有各自的特点 • 一般项目的开发流程如下 ： 土地获取 团队组建 定位决策与启动 规划方案与报 建 成本测算与控制 施工图设计与报建 合约招标 融资与开工 现场施工管理 营销策划与销售执行 验收与入伙 产权证办理 后评估
房地产项目开发报建流程
6、消防和人防专项审查 、
现状是很少有哪个小区的消防和人防设计是达标的。很少有哪个小 现状是很少有哪个小区的消防和人防设计是达标的 区的消防和人防设备是合格。
消防报建：消防审查部门是武警官兵， ，不是政府机构，标准很高也非常官僚。要 满足消防规范的话，投入非常大，而且还会影响使用 而且还会影响使用。比如电梯间和楼梯间之间 设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲是非常不方便的 那对业主进进出出来讲是非常不方便的。所以消防设计绝对 不可能严格按规范做够做足。目前在这个方面审查也是越来越严 目前在这个方面审查也是越来越严。操作经验：一 般发展商都是委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道 般发展商都是委托消防施工企业代理报建 ，跟消防部门之间有千丝万缕的关系， ，甚至有些城市直接由消防部门指定的公司 垄断经营。 人防工程：实际用处不大的中国特色的东西 实际用处不大的中国特色的东西。用于人防用途的那部分地下室也可 以搞停车位，但是这部分要被划出来， ，而且这部分停车位只有使用权，不能发产 权证，其产权为国家所有。所以开发商也是尽量缩小人防工程面积 所以开发商也是尽量缩小人防工程面积。
，房地产公司可以任意设置项目子公司 房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再注销，只留下一个壳。 这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用 非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规 模的房地产公司都这么干。
立项：纯粹是计划经济时代留下的产物 立项 纯粹是计划经济时代留下的产物，主要考察的是项目的投资额及可行