点破十大死穴

点破十大死穴！

让你轻松看清房地产的诸多迷局

busyboy

1.同一套住房，出现使用价值不断减小，而银行放贷不断增多的“X状态”。“按揭击鼓传花”一定会被叫停。

我们的房市就像银行出百分70的赌资让大家来赌搏。在二线的E市,陈大以假收入证明，用801号房做抵押，按揭20万，涨价后卖给王二。

王二、张三、李四、赵五……王十……如法炮制，还是这个801房，按揭金额呈现20万元、60万元、100万元、150万、200万元……500万元……的递增趋势。银行不叫停“按揭击鼓传花”就会被套死。

张三以140万元买房，拟以160万元卖给李四。“按揭击鼓传花”被叫停后，按真实的家庭收入来把关，压低评估标准，李四向张三买801房，只能按揭60万元，首付需要100万元。李四钱不够，即使钱够了也还不起月供。通货膨胀即将到来，月供可能增多到每年8万元。

成也萧何，败也萧何。“按揭击鼓传花”中断了，“张三们”就套死了。"

2.到了房牛市后期，出现房价上涨需要更多的资金流入，而来自银行的主力资金却不断减少的“X状态”。银行怕先死，总是先逃跑。

波浪理论表明，投资市场(股市、期市、房市)上涨时会超涨，之后会下跌一半左右去寻找价格支撑点。一般的超涨可能回落0.382，中等的超涨可能回落0.5，特别的超涨可能回落0.618。不久前，股市6124点跌到1664点，石油价147米元跌到33米元，你不知道吗?

房价上涨主要靠银行按揭来支撑，来推动。7年前，801房的市价只有25万元，目前小产权房就25万元，不要以为银行不知道801房的真实价值，不要以为你愿意炒到160万元就是160万元。按揭资金占大头，炒得太高，银行会先死，基层不害怕的话，高层也会限制，他们不认同，你就炒不动。

上半年，银行放贷很积极。到第四季度，银行不但减少放贷，而且要收回一些到期贷款。中低位，按揭资金很安全，银行放贷很大方。到高位，风险越来越大，一旦大跌，按揭会放大亏损，所以怕先死的银行不但减少放贷，而且要收回一些到

期贷款。于是，到高位后，特别是第四季度，银行总是最先逃跑。按揭的水龙头一关紧，炒作资金难以为继。众人看到大势不妙，追涨的少了，杀跌出逃的多了，不跑的炒房客就先死了。"

3.同一套房，出现房价飞速上涨，而下线飞速减少的“X状态”。“炒房击鼓传花”一定会中断。

2009年，在二线的E市，你张三买房花100万元 * 1.25 = 准备2年后以125万元卖给我李四。因为税费等损耗掉百分5，你张三每年盈利百分10。

我李四加价百分25后以156卖给赵五，赵五再加价百分25，就是195万元了。

赵五卖出去的可能小于百分之一，因为买房自住的非富人经过6年的积蓄还是买不起195万元的房子，炒房客韩老六接棒后加价百分25就是244万元了，卖出去的可能小于千分之一。

你的下线赚不到钱，你最终也赚不到钱。我李四明显找不到(传销的下线)赵五来接棒，当然不会去接你张三的棒。

也许你会说，我就放1年;也许你会说，我就放3年。经过重新计算，失败的速度差不多。

也许你会说，如果李四接棒了。不需要重新计算就知道，死得更悲壮。"

4.同一套房，出现闲置成本飞速上涨，而收益飞速减少的“X状态”。“闲置房击鼓传花”一定会中断。出租房越来越多，租价一路走低。

截止2009年7月，在二线的E市，关蚊子的闲置房大约有10万套。花开不采空折枝，其中多数属于逢高就会卖出的投资房。王二是一套60万元买进，可以赚到40万元的上涨差价，当然对租金无所谓，“闲得起”。在牛市不言顶的疯狂氛围里，王二轻而易举地以100万元将闲置房卖出去了。

目前的牛市不可能一直疯狂下去，上涨越快，见大顶越早，2年后可能在熊市里。 2年后，物业税可能开征了。经过2007年后5年的换手后,在牛市高位接手的张三们，成本高，面临熊市跌价、高月供和物业税不断增多的三重压力，“闲不起”，就会出租以减轻经济压力。

10万套闲置房，其中有5万套加入出租市场，就会使得本来就严重过剩的租房市场倍受打击。闲置房大多地段不佳，出租难度较大，要出租，价格就要杀低。全市的租价在竞相杀价中就会一路走低。"

5.房市出现出租房不断增多，而出租收益率不断降低的“X状态”。租价成了

房市长期降价的发动机。

投资房增加速度比新租民增加速度快，于是住房过剩越来越严重，出租率越来越低。住房买入价越来越高，租价反而下跌，使得炒房客的租金收益率形成百分3、2、1……的递减趋势。

2009年7月，在二线城市的E市的二等地段，买普通一手房80平米，单价10 000元(包括税费)，装修、家具、家电花5万元，合计从“口袋里”掏出85万元(没有按揭)。拟先出租5年，后挂牌卖出。

你11万元买一部小车搞运输，小车的寿命10年，每年计算盈利时当然要扣除折旧费1.1万元。同一天，同一地段，同样80平米，房龄相差10年，总价相差11万元以上，谁说住房不存在折旧费?你买住房投资，80万元 / 70年 = 每年折旧费为1.1万元。

目前，租金每月0.18万元，租金每年上涨100元，5年里的每年平均租金为0. 2万 * 11个月 = 每年租金毛收入2.2万元 - 每年折旧费1.1万元 - 平均每年从租金中安排0.2万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等不能回收进“口袋里”的费用 = 没有考虑物业税，已经考虑折旧和租金上涨的“每年租金净收益”为0.9万元 / 85万元 = 没有考虑物业税，已经考虑折旧和租金上涨的“每年租金净收益率”为1.1%，只是目前银行五年期存款年收益3.6%的三分之一。

80平米新房的总花费85万元 / “每年租金净收益”0.9万元(股市计算市盈率取值为净收益)= 94年回本，即市盈率94倍。如果考虑物业税，市盈率大约120倍。2009年7月10日的沪深股市，8个月里已经上涨4倍的几个绩优煤炭股，市盈率也只有20倍，折合年收益率为5%。说明房市风险比同期股市风险大多了。房价再涨一倍就是188年回本呀。不禁想起一句歌词：“真想再活500年”。

住房投资是“先赚租金，后赚上涨差价”。花85万元，做5年中线投资是1.1%的“年租金净收益率”，做70年投资没有一分钱回报，房价收入比为15.8倍，市盈率为94倍。还想赚上涨差价的炒房客是“钱多人傻”，还在忽悠老百姓的开发商应该良知“快来”。众人不会永远不懂得计算，不会永远被忽悠而不觉悟。

投资回报为何会奇低?当然是房价奇高和可出租房严重过剩造成的。租价就像脚铐拉住了房价的后腿，租价成了房市长期降价的发动机。最终，炒房客既赚不到租金，也赚不到上涨的差价，只好杀价出逃。"

6.出现老市民家庭人口不断减少，而家庭拥有住房数量不断增多的“X状态”。物业税将颠覆有钱人为下一代留下房产的老观念。

1979年以后实行独生正策，1978年出生的到2009年31岁，这些结婚需求已基