沈阳市于洪新城城镇低效用地再开发专项规划

沈阳市于洪新城城镇低效用地再开发专项规划（2013-2017年）沈阳市于洪区人民政府二〇一三年十一月目 录第一章总则 (1)第一节 规划背景 (1)第二节 规划依据 (2)第三节 规划期限 (3)第四节 规划范围 (3)第五节 规划原则 (3)第六节 指导思想 (4)第二章城镇低效用地现状分析 (5)第三章规划目标和改造方向 (6)第一节 规划目标 (6)第二节 改造方向 (7)第四章再开发规模和布局 (8)第一节 总体规模和布局 (8)第二节 分类用地布局 (9)第五章改造规划引导 (10)第一节 改造强度引导 (10)第二节 改造功能引导 (11)第六章改造模式与改造策略 (12)第一节 改造的模式引导 (12)第二节 改造策略的选择 (14)第七章改造时序安排 (16)第一节 时序安排原则 (16)第二节 时序改造计划 (16)第八章规划实施保障措施 (17)第九章实施影响分析 (19)第一节 经济影响分析 (19)第二节 社会影响分析 (21)第三节 环境影响分析 (22)附表1. 实施计划表附图1. 于洪新城区域位置图2. 于洪新城低效用地现状分布图3. 于洪新城城镇低效用地现状照片4. 于洪新城低效用地影像图5. 于洪新城用地规划图6. 于洪新城土地利用规划图7. 于洪新城低效用地再开发土地利用规划图8. 于洪新城低效用地再开发城市规划图9. 于洪新城低效用地再开发分期实施示意图沈阳市于洪新城城镇低效用地再开发专项规划（2013-2017年）第一章总则第一节规划背景为了深入贯彻党的十八大精神，落实《国务院关于沈阳经济区新型工业化综合配套改革试验总体方案的批复》和《辽宁省“一区一带”土地管理制度改革总体方案》，沈阳市委市政府提出实施低效用地（旧城镇、旧厂房、旧村庄）再开发的重要决策。

低效用地再开发工作是在新的发展阶段践行科学发展观、转变发展方式、推动城市和产业转型的重大举措和积极探索，是国土资源、城乡建设、环境资源的重新整合和优化。

于洪新城位于于洪区南部，东临城市二环快速路、西临三环高速路、北接沈辽路、南临浑河大堤路，规划面积19.85平方公里，是于洪区三环内重要的城市空间发展腹地。

近年来，于洪新城加快发展步伐，区域内商业设施齐全，人流、物流、资金流活跃，阳光100国际新城、华锐、碧桂园、恒大绿洲等13家房地产开发项目相继入驻，现南阳湖街以东地区已经发展成为较成熟的城市居住区，南阳湖街以西地区大部分仍为村屯及旧工厂，开发潜力较大。

伴随着经济持续发展，该地区土地资源有限、用地布局有待优化等问题逐渐凸显，特别是“旧村庄”、“旧厂房”等城镇低效用地，严重阻碍了城市结构的完善和土地利用效益的提升，为进一步加强内部挖潜，统筹优化布局和集中利用好存量土地，将于洪新城打造成为休闲、宜居、和谐的生态之城，于洪区开展了于洪新城低效用地再开发工作。

第二节规划依据一、《中华人民共和国城乡规划法》二、《中华人民共和国土地管理法》三、《中华人民共和国环境保护法》四、《中华人民共和国房地产管理法》五、《国务院关于沈阳经济区新型工业化综合配套改革试验总体方案的批复》六、《国土资源部关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号）七、《辽宁省“一区一带”土地管理制度改革总体方案》八、《关于城镇低效用地再开发实施工作有关问题的通知》（辽国土资发〔2013〕241号）九、《沈阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》十、《沈阳市城市总体规划（2011-2020年）》（报审稿）十一、《沈阳市土地利用总体规划（2006-2020年）》十二、《于洪区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》十三、《于洪区土地利用总体规划（2006-2020年）》十四、于洪新城规划范围已编分区规划、控制性详细规划十五、国家、省及地方的其他有关政策、技术规范与标准第三节规划期限本规划期限为2013-2017年，其中近期为2013-2015年。

第四节规划范围本次规划范围为于洪新城内全部土地，总面积19.85平方公里，规划重点针对于洪新城地区低效用地再开发提出规划方案，待开发地块总面积4.62平方公里，其中低效用地总面积2.75平方公里。

第五节规划原则——坚持依法依规，实事求是。

低效用地再开发必须遵守国家法律法规和有关政策，同时要充分考虑于洪新城发展的历史事实，科学合理地制定改造方案和配套政策。

——坚持统筹规划，分步实施。

统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定低效用地再开发规划，强化规划的统筹管控作用。

明确实施重点和主要任务，分阶段启动再开发，及时总结典型经验，适时进行动态调整。

——坚持政府主导，规范运作。

建立地方政府一把手挂帅的组织领导体系，逐步完善实施细则和配套政策，妥善处理历史遗留问题，严格界定低效用地再开发范围，严格把握土地供应政策，做好确权登记工作，确保封闭运行、规范操作、全程监管、结果可控。

——坚持区别对待、因地制宜。

深入认识旧城镇、旧厂房、旧村庄三种类型的不同特点和问题，针对不同地区、不同类型的具体情况，制定不同的改造目标和改造策略，分别采取全面改造、综合整治或局部改善等不同的改造方式，以解决特定的实际问题。

——坚持历史传承，保护文化遗产。

贯彻“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的方针，坚持保护文化遗产的真实性和完整性，正确处理经济社会发展与文化遗产保护的关系，形成较为完善的文化遗产保护体系。

——坚持改善民生，造福百姓。

充分尊重百姓意愿，保障居民和企业的知情权、参与权，保护群众利益，坚持和谐再开发，让改革成果惠及改善民生、造福百姓的各个环节，确保生活水平有提高、长远生计有保障。

第六节指导思想坚持以科学发展观为指导，全面贯彻党的十八大提出的节约集约利用资源、转变经济发展方式的要求，紧紧抓住沈阳经济区改革发展上升为国家战略的重大机遇，以加快新型工业化进程为主线，以盘活“低效用地”用地为突破口，以统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹国土空间格局为出发点，加大土地管理制度创新力度，积极探索节约集约用地新模式，实现优化城市空间结构、优化土地利用结构、优化产业结构，将于洪新城打造成为集生活居住、文化休闲、商贸服务为一体的综合型滨水生态新城。

第二章城镇低效用地现状分析据初步调查，于洪新城城镇低效用地总面积2.75平方公里，涉及杨士村、宁官村、付官村、甘官村、下沙村、于台村村等6个村屯。

这些低效用地区域内道路坑洼，脏水横溢，臭泥坑随处可见；靠近城区的区域垃圾遍地，蚊蝇孳生，环境非常恶劣。

区域内的旧工厂大大小小有数千家，多以小作坊式家庭制造为主，生产条件极差。

而且还存在部分没有厂名、没有执照的小炼油厂、小化肥厂、小铸造厂，由于数量大、布局分散，监管难以到位，使得生产过程中产生的废液排入河中，造成了环境污染；部分工厂设备老旧，野蛮操作，存在着严重的安全隐患，设备爆炸、厂区起火等事故多有发生；这里也曾是许多“三无”食品、假酒等黑加工点集聚地，对城乡消费者身体健康构成威胁。

区域内基础设施建设落后，严重的制约当地经济发展。

区域内90%以上的街路为村级道路，道路承载能力十分有限，由于街路狭窄、坑洼不平，大型车辆无法行驶，阴雨天气路面就会布满积水，行人和车辆无法通行。

区域内工厂和居民区混杂交错，除沈辽路沿线外，其余的居民住宅区尽是低矮简陋的棚户屋，冬天靠着土制的炉子烧劈柴、焦油、煤坯取暖，密集的烟囱吐出的黑烟严重的污染了环境，区域内私搭乱建情况非常严重，历史遗留的违法建筑大量存在。

区域聚集的棚户区居民多由农民、外来务工者组成，人员成分复杂，社会治安极差，违法案件时有发生，存在一定的社会安定隐患。

通过调查，区域内平均容积率仅为0.36，土地利用效率极低。

从节约集约用地、促进产业升级、改善城乡面貌、提升百姓幸福指数的角度出发，该地区实施低效用地改造势在必行。

第三章规划目标和改造方向第一节规划目标以建设“一心、两廊、两带、三区”的总体规划布局为目标，通过实施低效用地再开发，改善民生环境，盘活和释放存量土地，促进于洪新城土地利用方式和经济发展方式转变，全面建设节约集约利用土地示范区，为加快实现沈阳老工业基地全面振兴，实现建设国家中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之都“三大目标”发挥好土地要素保障和调控作用。

通过加快空间建设步伐，将于洪新城建设成为以生态居住、休闲娱乐、商业商贸为主体的幸福之城和百姓之城。

第二节改造方向围绕实现沈阳市建设国家中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之都“三大目标”，通过低效用地改造引导土地资源高效配置，拉动经济持续增长，提升城市形象，推动城市建设和现代服务业发展，促进经济社会全面、可持续发展。

针对于洪新城低效用地的再开发应符合以下改造方向之一：——与国家中心城市功能定位相适应。

注重培育和提升城市服务功能和综合实力，大幅提高现代服务业比重，不断完善基础设施，提升城市品位，显著增强综合经济实力、科技创新能力、国际竞争能力和可持续发展能力。

于洪新城“旧城镇”改造应对分散、细小的地块合并改造，以高端商业为主，突出功能的提升，打造布局合理、特点鲜明、规模适度的区域性商业中心；“旧厂房”改造应突出功能更新，发展创意产业和商业服务业；“旧村庄”改造应在政府统一安排下，以村为单位整体改造，重点解决“城中村”问题。

——与先进装备制造业基地建设相适应。

优化产业结构，大力发展战略性新兴产业、高新技术产业及其他优势产业；创建良好的生产环境，拉长产业链条，做大做强特色产业集群。

于洪新城“旧城镇”改造应对一些规模较小、零散的地块进行整合，实行整体改造。

对质量较好的生活性建筑，改造后兼容为工业区配套服务设施。

严格控制工业密集地区非生产用地规模；“旧厂房”改造成为功能配套完善的现代化厂区，形成产业聚集基地，提升产业结构，增强园区产业发展的竞争力；“旧村庄”改造应拆除归并入园区，村居逐步搬迁至安置区。

对有区位条件的旧村，可改造成新式厂房发展集体经济。

——与生态宜居之都建设相适应。

注重自然生态、社会生态和人文生态建设。

于洪新城“旧城镇”造以疏解旧城人口、改造房屋以及增加绿地等手段改善环境质量。

局部地段根据需求增加公共服务设施、基础设施、绿地等功能。

改善交通环境和步行系统，营造良好城市景观；“旧厂房”改造要创建厂区内良好的公共开敞空间和工人活动场所，发展商贸物流、休闲旅游和都市型工业；“旧村庄”改造应进行村容村貌整治，利用空地建设公共绿地和活动场地，改善居住环境。

“城中村”改造应注重重新塑造城市形象。

第四章再开发规模和布局第一节总体规模和布局根据于洪区土地利用总体规划、分区规划及控制性详细规划，通过低效用地再开发，形成“一心、一廊、两带、三区”的规划空间结构，其中“一心”，即新城公共服务中心；“两廊”即南阳湖商业金廊和三环商贸金廊；“两带”即浑河休闲娱乐景观带和细河休闲生活景观带；“三区”即三个高端居住区。