2018年宁波鄞州区南部商务区综合体地块商业定位报告
商业项目市场分析与产品定位报告
（3）君悦商业广场
大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层 均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方 面是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的 开发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广 场的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力 较高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一 ；
业综合体，约6万平米，包括了乐购及其他的一些商业业态； 销售较成功，招商不成功：项目的销售还算比较成功，但是前期招商
和经营不成功，目前最大的困惑是没有消费人群；
该项目存在的问题： 区域商业人群少； 该项目入市时机不成熟； 业态设置不合理，业态混乱； 招商不成功，对后期产生更大影响，后期推广存在问题。
商业项目市场分析与产品定位报告
项
目
遇
区域商业基础差
到
的
项最
区域人气不足，人流量少
大
目难
营
题
写
生活方式中心
造 什
作
强调餐饮与娱乐
么 样
思
注重舒适与休闲
的 消
费
路
业
态
餐饮是宜兴成活率最环 高的业态 境
框
能
否
餐饮、娱乐是成长性 高的行业
架
被
市
宜兴缺乏吃喝玩乐于 一体的综合性商业
推
场
接
导
受
如
吸引区域外客源
二、项目宗地分析
1、地块基本情况 地块平整，临街面大，使得沿永安路、人民
路的商业价值较大； 南地块靠近人民路方向，进深逐渐加大，可以 布置中庭广场等，以便进一步增加项目的商业价 值。
2、地块周边状况
东侧：广电局、实验小学，形象好，人民 路带来商业人流。
每周一例国内外城市综合体案例案例分析讲课文档
问题2
国内外经典综合体项目经典案例
第二十一页，共43页。
综合体的功能构成
1、城市缩微体 办公： ➢适合于各种混合开发 ➢建立竞争性，加强吸引力 ➢提高使用效益，形成最佳市场协同 酒店： ➢最赢利的项目
➢提供流动的“居住”人口和活动的人
➢提供娱乐设施和夜间服务
➢增加了城市的活力。
➢建筑群的中心是一个下凹的小广场。
➢各个建筑物之间都有地下通道连接。 ➢开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的 功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客 房的希尔顿旅馆。
高密度建筑群，土地集约利用
办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。
➢建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。 ➢占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 ➢物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 ➢R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米 ➢国际大厦：41层 ➢时代与生活大厦：36层
业态包括室外商业步行街、室内商业步行街、娱乐楼、国美电器、万千百货及乐购超市。 室外商业步行街2层2.95万平方米，室内商业步行街3层4.15万平方米。
地上部分定位
第一层定位突出品牌概念形象，体现前沿概念、品牌展示以及购物功能
第二层定位以时尚服饰、精品特色店购物为主，体现时尚、流行、活力
第三层定位以多元化餐饮为主并辅之以休闲、时尚生活配套服务
B地块
情景体验购物中心
大型百货、情景体验购物街、CEO私人产权酒店、超五星级会 所、时尚餐厅
C地块 新势力动感世界
IMAX巨幕影院、国际品牌时尚酒店、特色餐饮酒吧街、恒温 游泳馆、商业步行街
D地块
创新标准高级商务 中心
1-1所宁波市南部商务区规划实施评估研究——邢立宁
景
1
背景——缘起
评
估
国际招标阶段
规划方案深化阶段
规划方案整合阶段
背
时间：2005年10月
时间：2006年10月
时间：2007年11月
景
北京清华城市规划设计研究院
北京清华城市规划设计研究院
清华大学建筑学院
宁波中鼎建筑设计公司
1
深度介入、亲历过程
背景——评估目的
评
地方政府：
估
1. 全面梳理宁波南部商务区的规划建设历程与实施状况。
全面
其次建立包括决策的合理性评估以及 空间实施的评估、建设运营的评估、 政策评估的全面综合的评估体系。
有效
对其未来的发展进行预判并提出相应 的对策建议，形成具有实效性的评估 体系。
评估方法
评 估 研 究 方 法 的 构 建
2
1、定性、定量研究
a) 可量化指标：指投入产出、建设量，市场价值等一系列可以直接用数量或货币表达的指标，对 这些指标的处理借助于相关统计方法进行分析； b) 不可量化指标：指对空间的感受、满意度、认可度等无法明确界定的指标，对这些指标通过调 研和问卷访谈的方式获得。通过这两方面指标的相互结合，可以对商务区建设过程中各个方面的 表现有较全面的把握。
背景——概况
宁波南部商务区位于鄞州区行政中心南面，总用地面积87公顷。
评
估
规 划
背
轻 轨
景
号 线
3
SITE
1
鄞州公园
轨道站点 1-4期 5期 环球城
背景——概况
商务区自2006年筹建，目前一期基本建成，于2010年11月开园。二期、三期正
评
在进行建设，未来将规划四期、五期，处于规划论证阶段。
万达商圈分析
鄞州万达商圈分析一、商圈形态鄞州万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。
万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。
鄞州万达属于商业区。
商业行为集中之区，其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容院林立。
如：一些商业广场，城市主要商业街，其消费习性具有快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。
一、人口规模及特征鄞州中心城区目前的人口密度还不高，尚达不到支撑万达广场所需的市场容量。
二、经济基础和购买力分析万达项目定位中高消费群体，地理位置很好，经济也发达，鄞州万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者，购买力不大。
三、竞争状况分析万达广场整体开业后，将成为继三江口商圈之后的第二大商圈。
与天一广场竞争不可避免，万达宁波项目与宁波传统核心商业天一广场相隔不远，两个商业体竞争是不可避免的。
从位置上来说，万达项目要差一些，万达项目定位中高消费群体，天一广场以中低端消费为主。
按照万达的定位，15 万平方米的购物中心的服务半径是周围10 公里之内，覆盖人口50万左右。
万达对项目做好两年培育期的心理准备。
集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场，被誉为了宁波的“商业航母” 。
除天一广场外，宁波老外滩、和义路滨江休闲广场，是继天一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项目，均处于沿江滨水区域，是宁波市政府打造“三江六岸，百里长廊”的中心地块，与宁波天一广场一起，构成三江口精品消费商圈。
从万达广场开车至市中心，普通时速的情况下，大约要20分钟左右。
这20分钟的车程，在万达广场“新鲜劲”过去后，就阻挡了不少消费者的脚步。
此外，万达广场原先一直希望“笼络”的县(市)、区居民，忠诚度明显不高。
对于很多县(市)、区居民而言，来宁波市中心的方便程度与万达广场相差不大，而由于市中心交通发达，有时候去天一广场更为方便。
鄞州区项目可行性研究报告
鄞州区项目可行性研究报告一、项目概述鄞州区地处中国东部沿海地带，是浙江省宁波市下辖的一个市辖区。
作为宁波市的主要城市功能区之一，鄞州区在经济发展、产业结构调整以及城市建设方面具有较大的发展潜力。
根据区域发展规划和市政府的要求，鄞州区政府计划开展一项新的项目，以促进区域经济的发展，提升城市形象和人民生活水平。
本报告将对鄞州区的这一项目进行可行性研究，分析项目的市场需求、资源条件、技术可行性、经济效益以及社会影响，为项目决策提供科学依据。
二、市场需求分析1.市场潜力鄞州区作为宁波市的其中一个主要城市区域，其市场规模庞大，消费需求旺盛。
随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，居民对于娱乐休闲、文化艺术、健康养生等方面的需求日益增长，市场潜力巨大。
2.市场供给目前，鄞州区在娱乐休闲、文化艺术、健康养生等方面的市场供给相对不足，市场需求与供给之间存在巨大的缺口。
因此，开展相关项目将能够有效弥补市场供给不足的问题，满足居民多样化的消费需求。
3.竞争状况由于市场供给不足，目前鄞州区相关领域的竞争状况相对较弱。
但随着市场潜力的逐步释放和市场需求的增长，预计竞争将随之加剧。
因此，项目在竞争中的地位和优势需进行充分的分析和思考。
三、资源条件分析1.人力资源鄞州区拥有丰富的人力资源，人才储备充足，技术水平较高。
在项目实施过程中，可以充分调动本地人才的积极性，提高项目的执行效率和管理水平。
2.自然资源鄞州区地处沿海地带，拥有得天独厚的自然资源优势，尤其在旅游、养生、休闲等方面具有明显的优势。
充分利用地区特色资源，有利于项目的顺利推进和长期发展。
3.社会资源鄞州区拥有丰富的社会资源，包括优质的社会服务机构、成熟的社会组织、和谐稳定的社会环境等。
在项目实施中，可以积极调动社会资源的力量，推进相关工作的落地和持续发展。
四、技术可行性分析1.技术水平鄞州区处于宁波市的中心区域，科技创新成果丰富，技术水平较为先进。
在项目实施中，可以依托本地技术力量，提高项目的技术含量和研发能力。
宁波鄞州南部首南片区规划
宁波市鄞州区首南地段（YZ08）控制性详细规划█法定文件《宁波市鄞州区首南地段（YZ08）控制性详细规划》已由宁波市人民政府批准，现予以公布。
01、总则1.1规划目的为贯彻落实《中华人民共和国城乡规划法》，进一步深化完善城市总体规划所确立的发展目标，明确本编制区未来发展方向及策略，实现可持续发展，并更好地协调各专业、各部门的需求和规划管理的要求，特编制本控制性详细规划。
1.2规划依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》2008.01；（2）建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90；（3）《城市居住区规划设计规范》（2002年版）GB50180-93；（4）《宁波市城乡规划管理技术规定》2007.10.；（5）《宁波市城市总体规划（2004－2020）》；（6）各类专项（专业）规划；（7）涉及城市规划建设的其它法律法规；（8）其他相关的标准规范及规划文件等。
1.3规划范围本次规划范围：南起鄞州大道，西至奉化江，北连鄞县大道，东接高教园区到钱湖南路。
规划用地面积766.71公顷。
1.4规划期限本规划确定的规划期限至2020年，规划基准年为2009年。
1.5规划成果本规划成果包括法定文件、技术管理文件和附件三大部分。
法定文件是控制性详细规划的法定控制内容，包括法定文本和法定图件；技术管理文件是控制性详细规划的技术控制内容，包括技术管理文本、图纸和图则；附件是对规划内容和规划过程的必要补充和说明。
1.6法律效力本规划经宁波市人民政府批准后生效，并自公布之日起实施。
本规划由宁波市规划行政主管部门负责解释。
1.7其他规定技术管理文件的所有内容应遵循法定文件的规定；控制性详细规划的实施应遵守《宁波市控制性详细规划管理暂行规定》。
02、功能定位、发展思路、控制规模和规划结构2.1功能定位根据宁波市城市总体规划和现状分析、因素分析，确定本区的功能定位为：宁波鄞州新城区的核心区，是以行政职能、商业商务、文化休闲、生活居住作为主要功能的城市复合功能区块。
宁波中心城鄞州片区分区规划
宁波中心城鄞州片区分区规划1. 背景宁波市中心城区鄞州片区是宁波市的主要发展区域之一。
为了统一规划和管理该区域的发展，制定了宁波中心城鄞州片区的分区规划。
2. 目标该分区规划的目标是为中心城鄞州片区的发展提供指导，优化土地利用，促进经济增长和城市发展，改善人居环境，提升居民生活品质。
3. 分区原则分区规划遵循以下原则：- 合理布局：合理划定各个功能区域的位置和范围，使不同区域的发展相互补充、协调配合。
- 产业优化：结合鄞州片区产业特点，将不同产业分布在适宜的区域，提升整体产业发展水平。
- 资源保护：注重对自然资源的合理利用和保护，保障生态环境的可持续发展。
- 公共服务：合理规划公共服务设施，提供高质量的教育、医疗、交通等基础设施，满足居民需求。
- 历史文化：保护历史文化遗产，发展文化产业，传承鄞州片区独特的历史文化。
4. 分区划定根据鄞州片区的地理特点、土地利用现状和发展需求，将中心城鄞州片区划分为以下几个分区：1. 商业中心区：集中发展商业、金融、办公等业态，打造宁波市中心城的商业核心。
2. 产业园区：集中发展高新技术产业、制造业等，推动产业升级和创新发展。
3. 居住区：规划住宅区域，提供多样化的居住选择，改善居民生活品质。
4. 教育科研区：发展教育科研机构，提供优质的教育资源和科研平台。
5. 文化旅游区：保护历史文化遗产，发展文化旅游产业，提升区域吸引力与知名度。
6. 生态保护区：保护自然生态环境，提供绿色生态空间，促进可持续发展。
5. 实施措施为了有效实施分区规划，需要采取以下措施：- 制定详细的分区规划方案，明确各个分区的具体功能和要求。
- 加强跨部门协调，确保规划的顺利实施。
- 加大投入力度，提供必要的资金支持和政策激励。
- 完善相关法规和管理措施，加强对规划的监管和执行力度。
分区规划是中心城鄞州片区发展的重要基础，它的实施将为区域的经济繁荣、城市品质提升和居民生活改善做出积极贡献。
我们希望通过该规划，实现中心城鄞州片区的可持续发展和繁荣。
宁波鄞州区中河地段控制性详细规划
xxxx中xx地段控制性详细规划局部调整一、调整依据和背景随着宁波市轨道3号线、4号线的方案深化调整，线形站点及轨道敷设方式的变化，需要对涉及地块做出调整；另一方面，近年来电子商务的蓬勃发展，其对实体商业发展产生巨大影响，原规划商业用地面积呈现过量的趋势，需作出调整；中河街道近期建设计划的调整要求对原控规局部地块进行调整。
经研究，拟对《宁波市鄞州区中河地段控制性详细规划》做局部调整。
二、调整范围论证调整地块主要为YZ06-03-a4、a6，YZ06-02-c2、c3，YZ06-01-h4，YZ06-11-a5，YZ06-10-b3、b4，YZ06-09-c2、c3、c5、c6，YZ06-13-a1、a2、a3、a5，YZ06-10-b7、b9，YZ06-08-d4、d5，YZ06-08-b5，YZ06-14-e3、e8、e10、e11，YZ06-13-e1，YZ06-13-e3，YZ06-13-d4，YZ06-12-e5，YZ06-12-e1、e2，YZ06-16-b5、b6，YZ06-16-b1、b2，YZ06-16-c2等地块。
三、主要调整内容1.YZ06-03-a4、a6地块内的原规划住宅混合用地及现状的行政办公用地调整为中小学用地。
2.YZ06-02-c2、c3地块内的原规划行政办公用地、商业用地调整为二类居住用地和综合用地。
3. YZ06-01-h4地块内的原现状商业用地调整为二类居住用地。
4.YZ06-11-a5地块内的原规划居住用地调整为商业用地和绿地，配置一处菜场及社区配套商业。
5.YZ06-10-b3、b4地块内的原规划行政办公用地调整为综合用地，对综合用地与绿地广场用地之间的界线作出了微调。
6. YZ06-09-c2、c3、c5、c6地块内原规划商业用地调整为商住混合用地，与南部的商住用地统一开发。
1、a2、a3、a5地块内原现状供电设施用地和规划商业用地、社会公共停车场用地、商住混合用地调整为商住混合用地，打通规划堇山东路，配建社会公共停车场库一处。
宁波杭州项目市场考察汇报
嘉里华庭二期
华山夏都苑
【长风借鉴】 通过大堂外挑门厅，以建筑立面的或古典、或挺拔的形象，提升楼栋入口的档次
杭州·绿城翡翠城
建筑风格
2
2.1 入口（车库）
杭州·绿城新绿园为地下二层车库。 上图为车库地下大堂单元的进入口，立面全石材，由密码门禁控制；右图为车库至单城
建筑风格
2
2.2 立面风格
如果说园林景观令人心旷神怡，那么或恢弘、或精致的建筑立面则令人心生折服……
杭州·公元沐桥
2.2 立面风格
建筑风格
2
【长风借鉴】 鉴于其与绿城·新绿园立面相近，可取其立面挺拔、俊朗等优势，注重线脚、窗棂等细节设计
2.3 社区围墙
建筑风格
1.3 活色生香
园林景观
1
【长风借鉴】 园林绿化从社区氛围开始，高品质小区不仅注重内部，同时也将大力改造外围道路及绿化档次
考察心得
园林景观
1
建筑风格
精装研究
营销细节
2
3
4
建筑风格
2
2.1 入口（社区）
绿城翡翠城、丽江公寓及中海篁外都采用了开敞式的绿化园林入口，区别于传统的门廊式入口，各项目均通过集中的圆形绿化布置形成中轴轴心，在入口处营造视觉亮点。
【长风借鉴】 与考察楼盘接近的是，长风同样运用了轴对称社区入口，但其左右两侧结合地库入口的装饰石材墙面，使入口更为大气恢弘。
建筑风格
2
2.1 入口（楼栋）
二层挑高的入口门廊，元素符号的运用，精致的灯饰，使得绿城新绿园的楼栋入口豪宅气派立现
建筑风格
2
2.1 入口（楼栋）
长风项目入口大堂仅一层，建议做外挑廊处理，增加气派感
3.2 适度讨巧
商业项目定位报告(模板,需深化)
商业项目产品定位报告
一、项目的立地条件分析
◆人文
◆地理
◆居民构成
◆交通
◆配套设施
◆行政管理
◆参考项目对比分析
二、项目所在商圈的确定和研究
◆商圈范围的确定
◆商圈的构成及顾客来源
◆商圈的发展趋势
◆商圈内竞争分析
◆商圈内业态组合分析（分业种、分楼层、分品牌做交叉分析，得出该区域内消费特性及欠缺的
市场空间）
◆商圈范围内消费者特性分析（问卷调查、深访、小区居民结构研究等，研究结果包括购物平率、
客单价、就餐习惯、用车习惯、家人团聚习惯等）
三、项目的市场定位
◆档次定位
◆规模定位
◆主题定位
◆诉求对象定位
◆产品组合定位
四、初步业态规划建议：
◆业态比例建议
◆楼层主题
◆主力店、半主力店引进策略拟定
◆品牌店区域规划
◆参考案例分析
五、建筑规划设计建议（室外、室内、软装、推广物料等）
◆建筑
◆景观
◆室内装饰
◆软装
◆推广物料
◆标识系统
六、初步推广策略
◆案名
◆主题
◆推广策略
◆计划
七、招商策略建议
◆计划
◆执行
八、运营管理建议
◆计划
◆执行
九、财务评价
◆租金评估
◆物业费评估
◆推广费评估
◆运营费评估
◆管理成本评估
◆财务模型
◆财务指标
十、结论
◆项目可行性评价
◆项目规模及定义。
2018年宁波鄞州区南部商务区综合体地块商业定位报告50P以上
环球银泰城 0.5km
海港城 3.3km
社区型 （实用型・社区服务型）
高品质 （感官重视・高质环境・娱乐志向型）
联盛 广场
2.5km
海港城
3.3km
明州里
2.7公里
万象汇
4.0km
宝龙城
印象城
4.0km
诗美地
4.4km
万达 广场
2.6公里
环球
银泰城
0.5km
广域型
（观光型・广域集客型）
基本型
商业竞争对手-环球银泰城
5
海港城
购物中心
中档 13万方 2017.5
6
诗美地
购物中心
中档 14万方 2019.12
7
印象城
购物中心
中档 13万方 2012.12
8
万象汇
购物中心
中档 10万方 2019年底
5km
3km
联盛广场 明州里 2.5km 2.7km
万达广场 2.6km
诗美地宝龙广场 4.4km
印象城 万象汇 4.0km 4.0km
印象城业态比例
业态比例
3%6% 16%
31%
19%
25%
主力店 次主力店 餐饮 服装 儿童 配套
业态
总面积
主力店 13500
次主力店 10800
餐饮
8400
服装
7080
儿童
1320
配套
2400
总计
45787
面积占比 31% 25% 19% 16% 3% 6% 100%
商业竞争对手-印象城
ZARA
MUJI
Mothercare
H&M
宁波市鄞州区金融大厦写字楼项目(南部商务1436384997
日月星座
侨商商务大厦
总建
65502
102760 52000 50400 55165
43669 61604
39763 25119 28195 41330 15360
34934 25990
项目 奥丽赛豪如国际
大厦 广博国际商务大
厦
通和英郡
汇港中心
恒元中心
华翔科技大厦
爱伊美办公大楼 盈升国际商务大
月底存量（万方）
月底存量套数
2500 2000 1500 1000 500 0
产品分析
生活成本对单身公寓市场的影响：70年产权的单身公寓更偏向居 住型，其水电煤气等生活成本相对较低，市场青睐度较高，销售
供应量（万方） 成交量（万方）
价格走势
09年成交好转受政府扶持性项目的成交影响较大，同时成交价格 亦受其影响，保持相对地位。而普通写字楼市场的低迷以及成交
份额的下滑，导致了整体市场价格的低位表现。
6-9月主力成交阶段，南部商务区写字楼整体成交均价在7000元/平米左右，高新区部分写字楼均价在6000元/平米，而普通 写字楼在1.1-1.4万元/平米左右。 目前南部商务区写字楼价格回升，在8000元/平米左右，高新区亦有所上升。
销售情况： 售罄
Hale Waihona Puke 层高： 3.85米得房率： 73%
物业费： 5.2元/平米*月
建筑外墙： 外墙中空钢化LOW—E玻璃幕墙配以暖 色花岗石干挂
中央空调： 大金中央空调（VRV）及新风系统
停车位： 385个
博纳国际
南部商务区最新开盘的写字楼项目，均价8700-8800元/平米，销售 表现较好，已去化70-80%。
价格报价基本能够达到9000出头。
新城区商务区域规划设计方案
项目基地分析
道路现状 城市主干道：盛莫路 和百丈路 城市次干道：中山路 （规划） 城市支路：邱隘大道 社区道路：文卫西路、 方庄北路
土地利用现状 基地现状以工厂 企业为主，并有 少量村民住宅。 基地内公共设施 用地主要邱隘福 利院和部分旅馆、 餐饮用地
水系 基地内河网纵 横，有建设江 南水乡城市的 自然条件
功能分区及核心产品承载建议
片区
组团开发策略
核心产品建议
•外向型商务功能区，较高 •生态商务酒店
总部中枢组团
的开发强度
•现代服务业促进中心
•在项目成熟期，凭借良好
区位优势及环境优势，吸
引X当地现代服务业企业和 东部片区三产龙头企业总 •区域总部企业基地
部入驻
功能描述
集住宿、办公、餐饮、娱乐为一体的高档生态型商务酒店 为片区现代服务业企业提供高效、生态化的办公场所
案例借鉴——巨构城市
日本东京湾规划
巴特利公园城
规划特点：巨构城市设计思想的代 表,规划把城市的交通、市政设施和 建筑合成单一的巨型结构,把居住、 办公等分解成小的单元装载在这个
规划特点：建筑群由一条贯穿整个基地长向、七层楼高的封闭式“脊 梁”连接在一起，“脊梁”内是大量的零售商场、社区公共设施和一 道空中人行线。七簇高层建筑群安插在巨型结构上，在曼哈顿岛的南 端形成颇为壮观的城市景观。
根据东片区的控规， 在明湖环形道路与绿 廊的交点设立集展示、 沟通、活动、交流于 一体的核心广场，使 之成为整个项目的兴 奋点。
D、循序渐进的城 市发展原则
每个地块都有其良 好的景观绿化、广 场设置，每开发一 个地块，都能使其 成为一个有良好环 境的完整功能区。
城市设计理念
适宜的街道空间，传统的 聚落形式，丰富的广场空间 是“新传统主义”城市设计 的灵魂。
宁波高新区CBD城市设计
业、几十家重点现代服务业企业，为高新区的发展提供了充足的动力。
2.3 交通区位 高新区周围具有良好的交通优势，规划中的轨道交通五号线、六号
线、多条城市主干道、栎社机场可服务于整个高新园区，为园区的发展带 来了便捷的交通条件。
高新区南部连接宁波 东部新城，规划中宁波市 政府所在地。北部相隔宁 波高教园区北区，且西部 三江口片区对高新区的互 动影响显著，为高新区的 发展提供了良好的区位条 件。
河滨部分结合高新区主要开放空间，加入商住及文化娱乐用地，在营 造自我活力的同时，吸引区内外不同使用者于周末和假日使用。
高新区功能分区图
3.4空间结构
规划东西、南北“十字”轴线布局的商业轴和生态轴，其中南北生态 轴以大型水面、生态绿地为主要设计元素，结合庆典广场、游艇码头等休 闲、娱乐、体育设施，形成通接甬新干河与东部新城的城市景观轴；东西 商业轴为区域的主要道路，贯穿南北生态轴，串联起门户区、商业区、研 发区等多种功能地块，加强东西两岸的联系。
空间结构图
06
URBAN DESIGN
都市分析
3.5交通规划
3.5.1 外部交通 基地内西侧为院士路，连接高教园区与东部新城，东侧科苑
路连接江南大道与东部新城，江南大道为城市主要的交通干 道，连接三江口核心区与北仑。 基地北侧已规划城市轻轨六号线，西侧已规划城市轻轨五号 线，并在江南大道与院士路交汇处汇集，形成交通换乘站。 江南大道与聚贤路交汇处规划轻轨站。 核心区南部地块沿光华路规划公交车首末站。
宁波下应商业综合体规划
宁波下应商业综合体规划
1、明确规划片区功能定位及发展方向。
2、将项目作为一个完整的城市空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、规划和引导。
突出规划的综合协调作用。
商业经营规划布局重点突出以创新城市主题、形成经营差异、立足周边社区、影响辐射全区的指导思想，并按以下六个原则进行：统一原则、以人为本原则、文化原则、整合原则、集客原则和满足租赁方、投资方、管理方的盈利原则。
3、规划应充分利用该地区的人文、自然景观、以及政府战略规划导向，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城市模型。
4、规划要与当地经济发展相适应，从业态配置、功能分区和动线结构等方面，为项目营运提供条件，有利于项目整体业态规划。
推荐-集中开发地块人防工程及普通地下空间互联互通整
集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究——以宁波南部商务区为例同济大学同技联合地下空间规划设计研究院20XX.03目录一、研究概述1.1立题背景浙江省是长三角区域中的三大发展核心区域之一，经济社会基础好，城市化发展迅速，自钱江新城成功地实施以政府为主导的综合开发建设之后，宁波南部商务区，已将多个公共用地和权属地块的地下空间资源实施统一规划、统一开发，人防工程与普通地下室整合建设，从“连通”上升为“合建”，成为新时代背景下地下空间资源综合开发利用，实现“成片连网、互联互通、整合建设”的新途径，成为人防工程与地下空间和城市建设融合发展的新创举。
宁波市南部商务区的先行先试及创建的集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建设管理经验，在20XX年7月举行的“浙江省城市地下空开发利用现场会”中得到与会领导和专家的一致好评，被誉为浙江省城市人防工程与地下空间统一规划、整合开发建设与管理的新样板。
为了进一步调研分析和总结提炼宁波南部商务区人防工程与地下空间整合建设与管理的成功经验，省民防局设立本课题，把宁波南部商务区列为示范案例，开展深入调研分析。
1.2研究目的与意义以宁波南部商务区为示范案例，通过系统深入调研，进一步系统梳理分析集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合开发在规划、建设、运营、管理等方面的试点做法与模式创新，总结提炼成可以分享的经验模式。
同时，结合对浙江省新城镇化发展的现状与未来需求的调研分析，探讨宁波南部商务区的“整合建管”模式在全省其他类似片区实施“集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管”（简称：“整合建管”）模式的基本体系；并对“整合建管”模式产生的综合效益创建基本评估体系，为进一步推广应用“整合建管”模式提供科学参考依据。
1.3技术路线本课题研究采取以下技术路线：二、“整合建管”的现状调研2.1地下空间与人防工程的现状趋势2.1.1地下空间成片联网与集约化发展趋势80年代，我国城市地下空间开发利用的工程主体是人防工程，大多是结建的民用及公共建筑的防空地下室，缺乏连通，单体规模比小，总体数量较少。
宁波南部商业区资料
1
宁波概况
宁波，浙江省第二大城市，长三角五大区域中心之一，长三角南翼经济中心，浙江 省经济中心，现代化国际港口城市，连续三次蝉联全国文明城市。
➢ 城市规模：市域总面积9365平方公里， 户籍人 口580.1万，辖6个市区、2个县、3个县级市、 77个镇、11个乡、64个街道办事处、663个居民 委员会和2556个村民委员会。
宁波
鄞州区
南部商务区
宁波市城市性质为东南沿海重要 港口城市、长三角南翼经济中心 和国家历史文化名城。宁波城市 发展的总体要求和目标是：遵循 经济、社会、人口、资源和环境 相协调的可持续发展战略，转变 经济增长方式，调整产业结构和 布局，充分发挥港口和对外贸易 口岸优势，发展先进制造业和现 代物流业。
功能定位
本次规划设计—水街是未来鄞州新城区核心区域的中心，用地功能定位为商务办公区，同时包括 文化休闲、商业金融、餐饮休闲、信息中心等功能。是鄞州未来的商务活动和交流中心。具体的 建筑功能应该以总部办公为主，同时兼容文化交流、商业服务、公寓、酒店等配套功能。规划方 案重视相关建筑功能的混合匹配，结合不同地块自身的既定要素以及不同商务活动的配套需求， 形成多元化建筑类型和空间布局形态。从而避免了商务办公与商业、金融、文化、居住等配套功 能相脱节的弊病，形成7×24 精彩活力区（每周7 日，24 小时全天候）。在地块的东半部，通 过一条公共服务走廊将商业活动、共享信息中心以及公共交流平台等元素进行总体整合，而建筑 单体可以通过空中连廊与之相连。地块东半部的建筑高度呈南北两侧较高，中间较低的分布格局， 并在南北两侧布置全区的制高点建筑，借助富有标志性的建筑形象，定位为大型企业的总部。在 地块的西半部，则以河流为主脉，组织滨河活动空间。沿河两侧组织文化休闲设施和商业餐饮设 施，打造沿河商业文化步行街，并结合建筑单体的室内外空间，经营多样化水体景观。
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商业竞争对手-海港城
• 开业时间：2017-05-26 • 项目地址：宁波市鄞州区姜山镇曙光村天童南路2365号 • 商业建筑面积：13万方 • 商业楼层：B1层到6层 • 开发商：宁波海港城置业有限公司 • 简要介绍：海港城充分把握近距离优势，实现 “最后一公里”的无缝对接，以家庭为中心，融入生活，成为社交与生活
商业竞争对手-万达广场（内景图）
商业竞争对手-万达广场
阿拉宁波餐饮主题街区
德克德家家居广场
苏宁易购
酷乐潮玩文创旗舰店
万达宝贝王
银泰百货
商业竞争对手-明州里 • 开业时间：2017-12-28 • 项目地址：宁波市鄞州区四明西路7号 • 商业面积：8万方 • 商业楼层：B1层到4层 • 停车位：2000个 • 开发商：宁波华茂集团有限公司 • 简要介绍：宁波明州里以轻奢生活街区为定位目标，负一层主打生活，基本业态配置是精品超市、生活杂货加上轻餐，引入了 盒马鲜生；一楼定位风向，引进诸如MCM等具有标志性元素的知名品牌；二楼定位为流行发布，主打女装，以及与女性相关 的生活家具类的产品、品牌；三楼定位潮流，以运动潮牌休闲为主，辅以健身、美发为主的配套设施；四楼定位颜值，配备电 影院和餐饮。
明 州 里
鱼嘿
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勺
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东里
东里 西街
商业竞争对手-联盛广场
• 开业时间：2010-11 • 项目地址：宁波市鄞州区宁南北路1288号 • 商业面积：13万方 • 停车位：836个 • 开发商： 联盛集团 • 简要介绍：
整个项目分为A、B、C、D四个地块 A地块为“大型时尚流行前线搜秀城”：有国际标准真冰溜冰场、品牌连锁酒店、时尚流行百货、情调餐厅等。 B地块为“情景体验购物中心”：有大型百货、情景体验购物街、服务式国际公馆、超五星级会所、时尚餐厅等。 C地块为“新势力动感世界”：规划有国际品牌酒店、恒温游泳馆、特色餐饮酒吧街、 IMAX巨幕影院、大型电玩
公交站点
3km
3号线
X014
M
鄞州客运总站
S1
G1501宁波绕城高速
商业环境
项目 编号
项目名称
类型
档次
建筑面 积m2
开业 时间
1 环球银泰城 购物中心
中档 17万方 2015.8
2
万达广场
购物中心
中档 27万方 2006.12
3
明州里
购物中心 中高档 8万方 2017.12
4
联盛广场
购物中心 中低档 13万方 2010.11
宁波鄞州区南部商务区 综合体地块 商业定位报告
市场部
2018年8月1日
市场环境
鄞州地理位置
• 鄞州地处中国长江三角洲南翼,浙江省东部沿海, 东北面紧邻北仑、镇海,东南面与象山、奉化连接,西面与海曙、江北 隔江对望，区域总面积为814.2平方公里。
• 2017全国综合实力百强区
鄞州概况
经济：2017年鄞州全区GDP总值1514亿元，户籍人口87.17万，城镇常住居民人均可支配收入59482元，人均
格兰春天
陈婆渡小区
鲍家耷小区
周边交通
道路：地块北邻泰安路，南至鄞州大道，西至宁 南南路，东至天童南路。 南面鄞州大道能级较高，西通海曙西，东通东钱 湖，且均可直达高速出入口。地块距离北面X014 1.7km，距离南面G1501宁波绕城高速1.7km。 地铁：地块与未来轨道3号线鄞州客运总站相连， 2019年年底通车。 公交：周边1km内有16处公交站点，20余条公交 路线。
楼层 1F-2F B1-1F
4F 2F
店型 100-200
20-80 300-500 200-300
租金范围（元/月/㎡） 360-450 480-600 180-240 150-240
市场各菜系主流餐饮品牌基本入驻且生意稳定
4F:餐饮
外婆家、西提牛排、釜山料理、 柠 檬泰、真牛铁板烧、水货、西贝、 避风塘、水锦堂、蒋勇家、汉唐
商业竞争对手-印象城
• 开业时间：2012-12 • 项目地址：宁波市鄞州区钱湖北路与嵩江东路交叉口 • 商业建筑面积：13万方 • 商业楼层：B1层到4层 • 开发商：印力集团 • 简要介绍：宁波印象城汇集了众多风靡全球的知名时尚品牌，五大快时尚服饰品牌，ZARA、H&M、GAP、UNIQLO、
441
鄞州区
慈溪市
北仑区
海曙区
余姚市
镇海区
奉化区
宁海县
象山县
江北区
地块位置
地块位于宁波市鄞州区南部商务区，距宁波市政府约9.5公里，距鄞州区政府约1.6公里，距栎社国际机场6.5公里，距宁波火车站约6.5公里。
宁波火车站
宁波市政府
栎社机场
鄞州区政府
1.6k m
周边人口
地块位于宁波鄞州南部新城，人口约30万。具体为南部商务区四 期，周边以商务办公为主，商业办公、医院生活配套齐全。 宁波南部商务区总占地面积约360万平方米，总投资约200亿元，全 部建成后预计将有6万白领入驻办公。 一期 南部商务区一期占地406亩，总建筑面积130万平方米，共38幢大 楼。在一期西侧南北贯穿地块的河道两旁，配有独具江南水乡特色 的水街商务休闲中心，以8幢商务楼的底商为核心，形成了南北向的 商业步行街，总建筑面积约8.7万平方米。除此之外，一期中心区块 还建有两个下沉式广场，将为商务人士及游客提供室外活动空间。 二期
4F消防疏散图
5F消防疏散图
商业竞争对手-万达广场
• 开业时间：2006-12-22 • 项目地址：宁波市鄞州区四明中路999号 • 商业面积：27万方 • 简要介绍：广场拥有沃尔玛超市、百安居、特力和乐、石浦大酒店、万达影城、大歌星、银泰百货、苏宁电器、德克德家
等多家主力店。鄞州万达广场2017年全年实现营业额26亿元，同比增长3%，其中于同年10月开业的阿拉宁波特色餐饮街 三个月营业额突破1800万元。银泰百货(万达店)1-10月销售额达5.0708亿元。沃尔玛超市1-10月销售额达2.6833亿元。
印象城业态比例
业态比例
3%6% 16%
31%
19%
25%
主力店 次主力店 餐饮 服装 儿童 配套
业态
总面积
主力店 13500
次主力店 10800
餐饮
8400
服装
7080
儿童
1320
配套
2400
总计
45787
面积占比 31% 25% 19% 16% 3% 6% 100%
商业竞争对手-印象城
ZARA Mothercare
城 和商业步行街等。 D地块为“创新标准高级商务中心”：业态有高档写字楼、休闲水疗中心、时尚KTV、商业步行街等。
商业竞争对手-联盛广场
除一层部分沿街店铺营业其余楼层空铺率高，经营状况较差，租金4- 5元/ 天/ ㎡ 商场内零售空铺率较高 餐饮除一楼沿街，楼上基本为空铺 主力店：中影影院和巴黎春天百货
环球银泰城 0.5km
海港城 3.3km
社区型 （实用型・社区服务型）
高品质 （感官重视・高质环境・娱乐志向型）
联盛 广场
2.5km
海港城
3.3km
明州里2.7公里来自万象汇4.0km
宝龙城
印象城
4.0km
诗美地
4.4km
万达 广场
2.6公里
环球 银泰城
0.5km
广域型 （观光型・广域集客型）
基本型
商业竞争对手-环球银泰城
产业
2010年11月16日，南部商务区正式开园，以总部经济、国际贸易、科技创意、服务外包等作为产业发展方向，目 标成为浙江省乃至长三角最具活力的高端商务经济聚集区之一。
鄞州经济概况
2017年宁波各区县地区生产总值（亿元）
1,514
1,488
1,406
1,165 1,023 909
550
542
499
珂墨儿童成长空间体验馆
购物中心内景图
购物中心内景图
商业竞争对手-海港城
1层平面图 4层平面图
2层平面图 5层平面图
3层平面图 6层平面图
诗美地
• 预计开业时间：2019-12-24 • 项目地址：宁波市鄞州区嵩江中路与钱湖北路交汇处 • 商业建筑面积：14万方 • 商业楼层：B1层到3层 • 开发商：宝龙集团 • 简要介绍：宁波潮流生活中心
• 开业时间：2015-8-29 • 项目地址：宁波市鄞州区鄞州大道与天童南路1088号 • 商业建筑面积：17万方 • 商业楼层：B1层到5层 • 停车位：5000个，同层停车 • 开发商：中国银泰商业集团（2014年底，银泰商业以10.37亿元收购罗蒙环球城购物中心） • 简要介绍：主力店包括百货、玩具及婴幼儿用品专门零售商、国际精品、快时尚品牌、家电零售旗舰店、大型运动用品量贩
MUJI，和全球第一大母婴品牌Mothercare。包括英国Costa、美国的汉堡王、DQ冰雪皇后、香港许留山等在内的众多 餐饮连锁企业，以及百老汇电影院和具有宁波特色的汉唐。
商业竞争对手-印象城
有大型生活超市，主流快时尚品牌较齐全
B1:超市、餐饮、配套零售
主力店：华润万家 餐饮：汉堡王、KFC、新石器烤 肉 巴黎贝甜、DQ、糖纸
店、国际IMAX影院、奥运标准真冰溜冰场、量贩式KTV、三江购物等。鄞州环球银泰城2017年全年实现营业额超7.5亿元。
商业竞争对手-环球银泰城
CGV星聚汇 童年趣事
溜冰场 ZARA
启华未来书店 苏宁易购
商业竞争对手-环球银泰城 （购物中心内景图）
商业竞争对手-环球银泰城
中庭
内景图
内景图
3F消防疏散图
的重要场景。主力店包括物美超市、威迪斯健身房、酷飒卡丁车、蹦床运动俱乐部、唛哆哆KTV、国美电器、中影国际影