2018年宁波鄞州区南部商务区综合体地块商业定位报告

环球银泰城 0.5km
海港城 3.3km
社区型 （实用型・社区服务型）
高品质 （感官重视・高质环境・娱乐志向型）
联盛 广场
2.5km
海港城
3.3km
明州里
2.7公里
万象汇
4.0km
宝龙城
印象城
4.0km
诗美地
4.4km
万达 广场
2.6公里
环球 银泰城
0.5km
广域型 （观光型・广域集客型）
基本型
商业竞争对手-环球银泰城
商业竞争对手-万达广场（内景图）
商业竞争对手-万达广场
阿拉宁波餐饮主题街区
德克德家家居广场
苏宁易购
酷乐潮玩文创旗舰店
万达宝贝王
银泰百货
商业竞争对手-明州里 • 开业时间：2017-12-28 • 项目地址：宁波市鄞州区四明西路7号 • 商业面积：8万方 • 商业楼层：B1层到4层 • 停车位：2000个 • 开发商：宁波华茂集团有限公司 • 简要介绍：宁波明州里以轻奢生活街区为定位目标，负一层主打生活，基本业态配置是精品超市、生活杂货加上轻餐，引入了 盒马鲜生；一楼定位风向，引进诸如MCM等具有标志性元素的知名品牌；二楼定位为流行发布，主打女装，以及与女性相关 的生活家具类的产品、品牌；三楼定位潮流，以运动潮牌休闲为主，辅以健身、美发为主的配套设施；四楼定位颜值，配备电 影院和餐饮。
商业竞争对手-海港城
• 开业时间：2017-05-26 • 项目地址：宁波市鄞州区姜山镇曙光村天童南路2365号 • 商业建筑面积：13万方 • 商业楼层：B1层到6层 • 开发商：宁波海港城置业有限公司 • 简要介绍：海港城充分把握近距离优势，实现 “最后一公里”的无缝对接，以家庭为中心，融入生活，成为社交与生活
441
鄞州区
慈溪市
北仑区
海曙区
余姚市
镇海区
奉化区
宁海县
象山县
江北区
地块位置
地块位于宁波市鄞州区南部商务区，距宁波市政府约9.5公里，距鄞州区政府约1.6公里，距栎社国际机场6.5公里，距宁波火车站约6.5公里。
宁波火车站
宁波市政府
栎社机场
鄞州区政府
1.6k m
周边人口
地块位于宁波鄞州南部新城，人口约30万。具体为南部商务区四 期，周边以商务办公为主，商业办公、医院生活配套齐全。 宁波南部商务区总占地面积约360万平方米，总投资约200亿元，全 部建成后预计将有6万白领入驻办公。 一期 南部商务区一期占地406亩，总建筑面积130万平方米，共38幢大 楼。在一期西侧南北贯穿地块的河道两旁，配有独具江南水乡特色 的水街商务休闲中心，以8幢商务楼的底商为核心，形成了南北向的 商业步行街，总建筑面积约8.7万平方米。除此之外，一期中心区块 还建有两个下沉式广场，将为商务人士及游客提供室外活动空间。 二期
MUJI H&M
MONKL GAP
商业竞争对手-印象城
咖啡厅 百老汇影城
购物中心内景图
购物中心内景图
便捷健身
消防疏散图
商业竞争对手-万象汇（筹备）
• 预计开业时间： 2019年底 • 项目地址：宁波市鄞州区钱湖北路（印象城对面） • 商业建筑面积：10万方 • 商业楼层：B2层到4层 • 停车位：1100个（规划） • 开发商：印力集团 • 简要介绍：超市 blt
公交站点
3km
3号线
X014
M
鄞州客运总站
S1
G1501宁波绕城高速
商业环境
项目 编号
项目名称
类型
档次
建筑面 积m2
开业 时间
1 环球银泰城 购物中心
中档 17万方 2015.8
2
万达广场
购物中心
中档 27万方 2006.12
3
明州里
购物中心 中高档 8万方 2017.12
4
联盛广场
购物中心 中低档 13万方 2010.11
的重要场景。主力店包括物美超市、威迪斯健身房、酷飒卡丁车、蹦床运动俱乐部、唛哆哆KTV、国美电器、中影国际影
城、Kema珂墨儿童成长空间体验馆等。
商业竞争对手-海港城
甬风道顺射箭馆
酷飒卡丁车
蹦床运动俱乐部
卡通爱乐园
萌咔儿童摄影
珂墨儿童成长空间体验馆
商业竞争对手-海港城
购物中心内景图
巧蒸坊
购物中心内景图
MUJI，和全球第一大母婴品牌Mothercare。包括英国Costa、美国的汉堡王、DQ冰雪皇后、香港许留山等在内的众多 餐饮连锁企业，以及百老汇电影院和具有宁波特色的汉唐。
商业竞争对手-印象城
有大型生活超市，主流快时尚品牌较齐全
B1:超市、餐饮、配套零售
主力店：华润万家 餐饮：汉堡王、KFC、新石器烤 肉 巴黎贝甜、DQ、糖纸
市场主流服饰品牌齐全，影院、KTV、电玩，业态组合丰富
3F:主力店、男装、儿童、娱乐、餐饮
主力店：百老汇影院、银乐迪KTV、 神采飞扬、
服饰零售：GXG、绫致、lee、太平 鸟
儿童：悠游堂、赢在起点、英孚 乐高、 kidsland 餐饮：赤坂亭、炉鱼、菲兹意式餐 厅
商业竞争对手-印象城
业态 零售 轻餐 餐饮 生活配套
5
海港城
购物中心
中档 13万方 2017.5
6
诗美地
购物中心
中档 14万方 2019.12
7
印象城
购物中心
中档 13万方 2012.12
8
万象汇
购物中心
中档 10万方 2019年底
5km
3km
联盛广场 明州里 2.5km 2.7km
万达广场 2.6km
诗美地宝龙广场 4.4km
印象城 万象汇 4.0km 4.0km
印象城业态比例
业态比例
3%6% 16%
31%
19%
25%
主力店 次主力店 餐饮 服装 儿童 配套
业态
总面积
主力店 13500
次主力店 10800
餐饮
8400
服装
7080
儿童
1320
配套
2400
总计
45787
面积占比 31% 25% 19% 16% 3% 6% 100%
商业竞争对手-印象城
ZARA Mothercare
楼层 1F-2F B1-1F
4F 2F
店型 100-200
20-80 300-500 200-300
租金范围（元/月/㎡） 360-450 480-600 180-240 150-240
市场各菜系主流餐饮品牌基本入驻且生意稳定
4F:餐饮
外婆家、西提牛排、釜山料理、 柠 檬泰、真牛铁板烧、水货、西贝、 避风塘、水锦堂、蒋勇家、汉唐
产业
2010年11月16日，南部商务区正式开园，以总部经济、国际贸易、科技创意、服务外包等作为产业发展方向，目 标成为浙江省乃至长三角最具活力的高端商务经济聚集区之一。
鄞州经济概况
2017年宁波各区县地区生产总值（亿元）
1,514
1,488
1,406
1,165 1,023 909
550
542
499
3km
万科金色水岸 荣安观江园
四季云顶
新洲银座
鄞州高级中学
南部商务 区三期
盛世新都 浙江大学 明州医院
九曲小区
银河湾小区
香堤水岸 同心苑
锦悦湾
荣安府
南部商务 区一期 宁波南部商务区
华茂学府一号
南部商务 汇港大厦 区二期
南裕小区
中海雍城世家 新中宇维
萨公馆 首南医院 风格首岸
宁波诺丁 汉大学
荣安琴湾
首南中学
店、国际IMAX影院、奥运标准真冰溜冰场、量贩式KTV、三江购物等。鄞州环球银泰城2017年全年实现营业额超7.5亿元。
商业竞争对手-环球银泰城
CGV星聚汇 童年趣事
溜冰场 ZARA
启华未来书店 苏宁易购
商业竞争对手-环球银泰城 （购物中心内景图）
商业竞争对手-环球银泰城
中庭
内景图
内景图
3F消防疏散图
4F消防疏散图
5F消防疏散图
商业竞争对手-万达广场
• 开业时间：2006-12-22 • 项目地址：宁波市鄞州区四明中路999号 • 商业面积：27万方 • 简要介绍：广场拥有沃尔玛超市、百安居、特力和乐、石浦大酒店、万达影城、大歌星、银泰百货、苏宁电器、德克德家
等多家主力店。鄞州万达广场2017年全年实现营业额26亿元，同比增长3%，其中于同年10月开业的阿拉宁波特色餐饮街 三个月营业额突破1800万元。银泰百货(万达店)1-10月销售额达5.0708亿元。沃尔玛超市1-10月销售额达2.6833亿元。
格兰春天
陈婆渡小区
鲍家耷小区
周边交通
道路：地块北邻泰安路，南至鄞州大道，西至宁 南南路，东至天童南路。 南面鄞州大道能级较高，西通海曙西，东通东钱 湖，且均可直达高速出入口。地块距离北面X014 1.7km，距离南面G1501宁波绕城高速1.7km。 地铁：地块与未来轨道3号线鄞州客运总站相连， 2019年年底通车。 公交：周边1km内有16处公交站点，20余条公交 路线。
商业竞争对手-印象城
• 开业时间：2012-12 • 项目地址：宁波市鄞州区钱湖北路与嵩江东路交叉口 • 商业建筑面积：13万方 • 商业楼层：B1层到4层 • 开发商：印力集团 • 简要介绍：宁波印象城汇集了众多风靡全球的知名时尚品牌，五大快时尚服饰品牌，ZARA、H&M、GAP、UNIQLO、
消费性支出36036元。 2017年固定资产投资815.04亿元，增长7.3%。房地产业投资额599.11亿元，增长17.8%，其中房地产开发业投 资486.94亿元，增长17.4%，住宅开发投资352.11亿元，增长29.4%。
交通
鄞州新城区位于宁波市区南端，东靠沿海大通道，北面紧邻杭甬高速公路，距栎社机场不足2公里，半小时车程可 抵达北仑港，规划中的宁波市轨交3号线及沿海大铁路将从鄞州区穿过，具有便捷的海陆空交通和区域优势。
明 州 里
鱼嘿
而 山
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g
＿II
勺
雷
东里
东里 西街
商业竞争对手-联盛广场
• 开业时间：2010-11 • 项目地址：宁波市鄞州区宁南北路1288号 • 商业面积：13万方 • 停车位：836个 • 开发商： 联盛集团 • 简要介绍：
整个项目分为A、B、C、D四个地块 A地块为“大型时尚流行前线搜秀城”：有国际标准真冰溜冰场、品牌连锁酒店、时尚流行百货、情调餐厅等。 B地块为“情景体验购物中心”：有大型百货、情景体验购物街、服务式国际公馆、超五星级会所、时尚餐厅等。 C地块为“新势力动感世界”：规划有国际品牌酒店、恒温游泳馆、特色餐饮酒吧街、 IMAX巨幕影院、大型电玩
1F:快时尚、服饰零售，餐饮
主力店：ZARA、H& M 、GAP、 优衣库 服饰零售：CKjeans、HAZZYS、 tommyhilfiger 餐饮：星巴克、漫咖啡、Costa
商业竞争对手-印象城
2F:快时尚、女装
主力店：H& M 、GAP、M UJI 优衣库
服饰零售：欧时力、江南布衣 绫致、阿玛施、哥弟 DAZZLE 等
• 开业时间：2015-8-29 • 项目地址：宁波市鄞州区鄞州大道与天童南路1088号 • 商业建筑面积：17万方 • 商业楼层：B1层到5层 • 停车位：5000个，同层停车 • 开发商：中国银泰商业集团（2014年底，银泰商业以10.37亿元收购罗蒙环球城购物中心） • 简要介绍：主力店包括百货、玩具及婴幼儿用品专门零售商、国际精品、快时尚品牌、家电零售旗舰店、大型运动用品量贩
宁波鄞州区南部商务区 综合体地块 商业定位报告
市场部
2018年8月1日
市场环境
鄞州地理位置
• 鄞州地处中国长江三角洲南翼,浙江省东部沿海, 东北面紧邻北仑、镇海,东南面与象山、奉化连接,西面与海曙、江北 隔江对望，区域总面积为814.2平方公里。
• 2017全国综合实力百强区
鄞州概况
经济：2017年鄞州全区GDP总值1514亿元，户籍人口87.17万，城镇常住居民人均可支配收入59482元，人均
城 和商业步行街等。 D地块为“创新标准高级商务中心”：业态有高档写字楼、休闲水疗中心、时尚KTV、商业步行街等。
百度文库
商业竞争对手-联盛广场
除一层部分沿街店铺营业其余楼层空铺率高，经营状况较差，租金4- 5元/ 天/ ㎡ 商场内零售空铺率较高 餐饮除一楼沿街，楼上基本为空铺 主力店：中影影院和巴黎春天百货
珂墨儿童成长空间体验馆
购物中心内景图
购物中心内景图
商业竞争对手-海港城
1层平面图 4层平面图
2层平面图 5层平面图
3层平面图 6层平面图
诗美地
• 预计开业时间：2019-12-24 • 项目地址：宁波市鄞州区嵩江中路与钱湖北路交汇处 • 商业建筑面积：14万方 • 商业楼层：B1层到3层 • 开发商：宝龙集团 • 简要介绍：宁波潮流生活中心
南部商务区二期占地187亩，总建筑面积70万平方米，共有17幢大 楼，16家开发单位已全部动工，进入地下室施工阶段。二期中城市 摩尔娱乐项目目前已建至地上6层，该项目将由世界顶级私人尊贵会 所、豪华KTV歌场、异国风情酒吧、郡皇府餐饮、国际SPA水疗馆、 私密红酒雪茄房、概念酒店等8大板块构成，将建成一个集高雅文 化、时尚娱乐、顶级休闲为一体的综合性顶级娱乐俱乐部。 三期 南部商务区三期占地206亩，总建筑面积85万平方米，目前第一批 招商已确定12家开发企业。