万科写字楼幕墙专题研究
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如果不统一管理，类似卓越、航 天这样，需要人开启时爬桌子或 踩凳子才能开启则非常不方便
使用，操 作便捷性
比较大，开启费力，坏 了维修相对麻烦
窗较小，开启方便、 维修成本相对低
缺点
用户自行开启，立面不统一
3
经验和教训（含预防措施）
经验和教训 一句话总结
经验和教训
增加幕墙开启扇面积，确保通风的前提下，减少开启分割。 塔楼的装饰构件能大大提高外立面美观。因此在成本允许条件下，考虑装饰性 构件。或者利用混凝土+氟碳漆代替钢架。 由于项目出±0.00在即，需考虑预埋件设计。由于幕墙公司设计后，施工单位 往往需再次优化，导致重复设计，产生无效成本。建议：在选择合作方时重点考 虑具有施工和设计2种资质的合作方，由该单位同时完成设计和施工。例如荣超、 平安。
方案一 方案二 方案三
三种方案对比
写字楼幕墙开启方式对比 开启扇40扇 案例写字 楼幕墙研 究 01新华保险大厦、06深 圳国际商会大厦、10时 代金融中心 开启扇80扇） 04兴业银行大厦、 05华融大厦、07联 通大厦、 08中心商务大厦、 09免税商务大厦 方案三（开启扇100扇）
02卓越大厦、03航天大厦
总结：目前较常见的，对等级和管理要求不高， 可自行开窗，适合销售型写字楼。维修较麻烦。
方案二
举例
方案二：四段式，明框隐框相结合。
中心商务大厦
联通大厦 兴业银行大厦
方案二
优缺点分析
框料每层横向4条。明框3条，隐框1条 成本相对方案一高。 隐框 易开启，但开启扇面积相对较小
总结：目前较常见的，对等级和管理要求不高， 可自行开窗，适合销售型写字楼。维修方便。
将无机釉料(印刷 到玻璃表面，然后 经烘干、钢化或热 化处理将釉料永久 烧结于玻璃表面 颜色、图案丰富， 耐磨耐腐蚀，遮阳
四周用高强高气 密性复合粘结剂， 将两片或多片玻璃 与密封条、玻璃条 粘接、密封，中间 充入干燥气体。 隔热隔音，节能
把专门设备PVB胶 片夹在两层或者多层 玻璃中间，经预热、 预压后进入高压釜内 热压成型而成 耐震，防盗，防弹， 防爆，隔音，节能
专题研究—— 写字楼幕墙
商用管理中心 2011年10月
目
录
一、幕墙分类 二、开启扇研究
三、经验和教训（含预防措施）
四、总结
1
玻璃幕墙分类
幕墙分类 框支玻璃幕墙 点式幕墙 玻璃板材
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙
幕墙
石材幕墙
金属幕墙
其他
建筑设计
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙——框支承玻璃幕墙
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙——玻璃板材
玻璃板材
彩釉玻璃 中空玻璃 夹胶玻璃
钢化玻璃
热增强玻璃
一种预应力玻璃 强度高，抗弯， 耐高温，破坏时整 体粉碎成无锐角小 碎片，易自爆
介于普通平板玻 璃和钢化玻璃之间 的一个品种。 强度较高，不易 自爆，破坏时呈放 射状径向开裂，但 不属于安全玻璃
优势 通透性好，减少光污染 灵活性好，可以最大限度地满足建筑造型的需求 安全性好 具有良好的工艺感和艺术感
劣势 隔热保温性能相对较差，能源消耗 大
建筑设计
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙——全玻璃幕墙
玻璃肋支承于玻璃后部 玻璃受托于下支架上
优势 通透性好、重量轻、选材简单、加工工厂 化、施工快捷、维护维修方便、易于清洗 艺术感、层次感和立体感强
适用于机场，音乐厅等大型公建 劣势 整体高度有限制，多用于首层、二层
建筑设计
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙——玻璃板材
按玻璃光学特性分类：根据验收要求，透光率应大于10%。
玻璃板材
透明玻璃 本体着色玻璃 镀膜玻璃
热反射镀膜玻璃 Low-e镀膜玻璃
透光率低
低辐射， 透光率高
建筑设计
按玻璃的加工方式分类
2
开启扇研究
方案一 方案二 方案三
方案一
举例
方案一：每层三段式。分别为栏板、开启扇、包梁。
新华保险大厦 深圳国际商会大厦 时代金融中心 新华保险大厦
方案一
优缺点分析
成本概念：开启扇和框料越多，成本越高。
框料每层横向3条。成本较低
开启扇面积大，因此数量较低 比较大，开启费力，坏了维修相对麻烦 不利于人工开启；
框支承玻璃幕墙
明框式 隐框式 半隐框式
优势 安装方便，施工手段灵活，工艺成熟 水密性、气密性好，有较好保温、隔声降噪能力 主体结构适应能力强，安装顺序不受主体结构影响
劣势 现场管理工作量大 施工质量要求高
建筑设计
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙——点支承玻璃幕墙
点支承玻璃幕墙
拉杆支撑式 拉索支撑式 桁架支撑式 玻璃肋支撑式
一句话总结：在幕墙限额设计前提下，我们需综合考虑立面效 果、材料选择，开启方式，施工工艺、运营方式等各环节的综 合影响。
专业开启未来
实践成就梦想
万科广场采用该方案，万科中心类似改方案。
方案三
方案三：高窗式。
举例
航天大厦 卓越大厦
方案三
优缺点分析
框料每层横向3条。明框2条，隐框1条。 成本相对3个方案最高 开启面积小开启扇较多
难开启，适用于物业统一操作。
总结：高窗的方式是高端甲级或超甲写字楼多 用，适合持有型写字楼，对管理要求高。
三种方案对比Biblioteka Baidu
成本（预 估）
方案三>方案二>方案一(经咨询迈进，方案二比方案一高60元每平米）
适用范围
目前较常见的，对等级和管理要求不高，可自 行开窗，适合销售型写字楼
高窗的方式是高端甲级或超甲写 字楼多用，如果不统一管理，类 似卓越、航天这样，需要人开启 时爬桌子或踩凳子才能开启则非 常不方便 集中管理，要开窗请物业来做， 可能会集中控制开启扇或在人手 的高度设开启装置，适合持有型 写字楼，对管理要求高
使用，操 作便捷性
比较大，开启费力，坏 了维修相对麻烦
窗较小，开启方便、 维修成本相对低
缺点
用户自行开启，立面不统一
3
经验和教训（含预防措施）
经验和教训 一句话总结
经验和教训
增加幕墙开启扇面积，确保通风的前提下，减少开启分割。 塔楼的装饰构件能大大提高外立面美观。因此在成本允许条件下，考虑装饰性 构件。或者利用混凝土+氟碳漆代替钢架。 由于项目出±0.00在即，需考虑预埋件设计。由于幕墙公司设计后，施工单位 往往需再次优化，导致重复设计，产生无效成本。建议：在选择合作方时重点考 虑具有施工和设计2种资质的合作方，由该单位同时完成设计和施工。例如荣超、 平安。
方案一 方案二 方案三
三种方案对比
写字楼幕墙开启方式对比 开启扇40扇 案例写字 楼幕墙研 究 01新华保险大厦、06深 圳国际商会大厦、10时 代金融中心 开启扇80扇） 04兴业银行大厦、 05华融大厦、07联 通大厦、 08中心商务大厦、 09免税商务大厦 方案三（开启扇100扇）
02卓越大厦、03航天大厦
总结：目前较常见的，对等级和管理要求不高， 可自行开窗，适合销售型写字楼。维修较麻烦。
方案二
举例
方案二：四段式，明框隐框相结合。
中心商务大厦
联通大厦 兴业银行大厦
方案二
优缺点分析
框料每层横向4条。明框3条，隐框1条 成本相对方案一高。 隐框 易开启，但开启扇面积相对较小
总结：目前较常见的，对等级和管理要求不高， 可自行开窗，适合销售型写字楼。维修方便。
将无机釉料(印刷 到玻璃表面，然后 经烘干、钢化或热 化处理将釉料永久 烧结于玻璃表面 颜色、图案丰富， 耐磨耐腐蚀，遮阳
四周用高强高气 密性复合粘结剂， 将两片或多片玻璃 与密封条、玻璃条 粘接、密封，中间 充入干燥气体。 隔热隔音，节能
把专门设备PVB胶 片夹在两层或者多层 玻璃中间，经预热、 预压后进入高压釜内 热压成型而成 耐震，防盗，防弹， 防爆，隔音，节能
专题研究—— 写字楼幕墙
商用管理中心 2011年10月
目
录
一、幕墙分类 二、开启扇研究
三、经验和教训（含预防措施）
四、总结
1
玻璃幕墙分类
幕墙分类 框支玻璃幕墙 点式幕墙 玻璃板材
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙
幕墙
石材幕墙
金属幕墙
其他
建筑设计
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙——框支承玻璃幕墙
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙——玻璃板材
玻璃板材
彩釉玻璃 中空玻璃 夹胶玻璃
钢化玻璃
热增强玻璃
一种预应力玻璃 强度高，抗弯， 耐高温，破坏时整 体粉碎成无锐角小 碎片，易自爆
介于普通平板玻 璃和钢化玻璃之间 的一个品种。 强度较高，不易 自爆，破坏时呈放 射状径向开裂，但 不属于安全玻璃
优势 通透性好，减少光污染 灵活性好，可以最大限度地满足建筑造型的需求 安全性好 具有良好的工艺感和艺术感
劣势 隔热保温性能相对较差，能源消耗 大
建筑设计
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙——全玻璃幕墙
玻璃肋支承于玻璃后部 玻璃受托于下支架上
优势 通透性好、重量轻、选材简单、加工工厂 化、施工快捷、维护维修方便、易于清洗 艺术感、层次感和立体感强
适用于机场，音乐厅等大型公建 劣势 整体高度有限制，多用于首层、二层
建筑设计
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙——玻璃板材
按玻璃光学特性分类：根据验收要求，透光率应大于10%。
玻璃板材
透明玻璃 本体着色玻璃 镀膜玻璃
热反射镀膜玻璃 Low-e镀膜玻璃
透光率低
低辐射， 透光率高
建筑设计
按玻璃的加工方式分类
2
开启扇研究
方案一 方案二 方案三
方案一
举例
方案一：每层三段式。分别为栏板、开启扇、包梁。
新华保险大厦 深圳国际商会大厦 时代金融中心 新华保险大厦
方案一
优缺点分析
成本概念：开启扇和框料越多，成本越高。
框料每层横向3条。成本较低
开启扇面积大，因此数量较低 比较大，开启费力，坏了维修相对麻烦 不利于人工开启；
框支承玻璃幕墙
明框式 隐框式 半隐框式
优势 安装方便，施工手段灵活，工艺成熟 水密性、气密性好，有较好保温、隔声降噪能力 主体结构适应能力强，安装顺序不受主体结构影响
劣势 现场管理工作量大 施工质量要求高
建筑设计
建筑单体布置——幕墙设计
玻璃幕墙——点支承玻璃幕墙
点支承玻璃幕墙
拉杆支撑式 拉索支撑式 桁架支撑式 玻璃肋支撑式
一句话总结：在幕墙限额设计前提下，我们需综合考虑立面效 果、材料选择，开启方式，施工工艺、运营方式等各环节的综 合影响。
专业开启未来
实践成就梦想
万科广场采用该方案，万科中心类似改方案。
方案三
方案三：高窗式。
举例
航天大厦 卓越大厦
方案三
优缺点分析
框料每层横向3条。明框2条，隐框1条。 成本相对3个方案最高 开启面积小开启扇较多
难开启，适用于物业统一操作。
总结：高窗的方式是高端甲级或超甲写字楼多 用，适合持有型写字楼，对管理要求高。
三种方案对比Biblioteka Baidu
成本（预 估）
方案三>方案二>方案一(经咨询迈进，方案二比方案一高60元每平米）
适用范围
目前较常见的，对等级和管理要求不高，可自 行开窗，适合销售型写字楼
高窗的方式是高端甲级或超甲写 字楼多用，如果不统一管理，类 似卓越、航天这样，需要人开启 时爬桌子或踩凳子才能开启则非 常不方便 集中管理，要开窗请物业来做， 可能会集中控制开启扇或在人手 的高度设开启装置，适合持有型 写字楼，对管理要求高