万科低密度住宅专题研究
住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析
住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析在当今的房地产市场中，住宅精装修已逐渐成为主流趋势。
精装修不仅能够为业主提供便捷的入住体验，还能提升住宅的整体品质和价值。
而在精装修领域，精细化设计是关键所在。
本文将深入探讨住宅精装的精细化设计，并对万科的精装修设计进行详细解析。
一、住宅精装精细化设计的重要性1、提升居住舒适度精细化设计能够充分考虑业主的生活需求和习惯，从空间布局、功能分区到家具摆放等方面进行精心规划。
例如，合理安排厨房的操作流线，使烹饪过程更加顺畅；优化卧室的收纳空间，让衣物和被褥的存放更加整洁有序。
通过这些细节的处理，能够极大地提升居住的舒适度。
2、提高空间利用率在有限的住宅空间内，精细化设计能够实现空间的最大化利用。
通过巧妙的布局和设计手法，如嵌入式家具、多功能组合家具等，可以节省空间并增加使用面积。
同时，对于一些不规则的空间，如拐角处、飘窗等，也能够通过创意设计将其转化为实用的功能区域。
3、增强美观性和整体协调性精细化设计注重色彩搭配、材质选择和装饰细节的处理，使整个住宅空间在视觉上更加美观、和谐。
从墙面的涂料颜色到地板的材质纹理，从灯具的款式到窗帘的图案，每一个元素都经过精心挑选和搭配，营造出舒适、温馨的居住氛围。
4、满足个性化需求尽管精装修是标准化的产品，但精细化设计可以在一定程度上满足业主的个性化需求。
通过提供多样化的装修风格和可选的配置方案，让业主能够根据自己的喜好和需求进行选择，使住宅更具个性和特色。
二、住宅精装精细化设计的要点1、空间规划合理的空间规划是精细化设计的基础。
要根据住宅的户型和面积，明确各个功能区域的划分，如客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等。
同时，要考虑到人流走向和活动路线，确保空间的流畅性和便利性。
2、收纳设计充足的收纳空间是保持住宅整洁有序的关键。
在设计时，要充分利用墙面、角落和顶部空间，设置衣柜、橱柜、书架、杂物柜等收纳设施。
并且要根据不同物品的特点和使用频率，设计合理的收纳方式和尺寸。
住宅--近期低密度产品案例
一层 70.2㎡
1 0 8 0 0
二层 64.8㎡
7 3 0 0
三层 43.8㎡
极致容积率0.9
联排B’户型
常州九龙仓 ·时代上院（02、03地块）方案设计-1 二层建筑面积：56.97㎡ 赠送面积： 露台面积：3.64㎡ 阳台面积：5.18/2 ㎡ 设备平台：7.80㎡
联排B‘户型
常州九龙仓 ·时代上院（02、03地块）方案设计-1 三层建筑面积：44.85㎡ 赠送面积： 露台面积：17.94㎡ 阁楼面积：32.83 ㎡
案例研究——中海御景熙岸B2-别墅219.00㎡
案例研究——中海御景熙岸B1-别墅 222.00㎡
传统“1”字形联排——万科·晶源 传统“1”字形联排——九龙仓·时代上院 传统“1”字形联排——中海·御景熙岸 传统“1”字形联排——地产集团·南站项目
总计 178.8 ㎡
1 1 7 0 0
6000
联排B’户型
常州九龙仓 ·时代上院（02、03地块）方案设计-1
3-3剖面图
联排B’户型
传统“1”字形联排——万科·晶源 传统“1”字形联排——九龙仓·时代上院 传统“1”字形联排——中海·御景熙岸 传统“1”字形联排——地产集团·南站项目
案例研究
案例研究
案例研究——中海御景熙岸C2-别墅198.00㎡
案例研究
常州九龙仓 ·时代上院（02、03地块）方案设计-1 一层建筑面积：72.85㎡ 地上总建筑面积：174.67㎡ 庭院面积：15.84㎡
联排B‘户型
常州九龙仓 ·时代上院（02、03地块）方案设计-1 赠送面积： 地下层建筑面积：62.40㎡ 车库面积：39.00㎡ 下沉庭院：6.21㎡
案例研究
万科极小户型研究详解
万科极小户型研究发布者: 万科集团字体大小：极小住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。
由于极小住宅具有节约土地、高品质的特点，深受都市现代青年客群的喜爱。
随着中国经济的飞速发展，大型城市人多地少的矛盾日益加剧。
致力于专业城市住宅研发的万科地产已关注到“85后”都市新青年群体的居住需求，希望整合国内外建筑专家、网络运营商、知名家电/家具/智能通讯/PC制造商等各领域优秀合作方，共同研发一种针对城市新青年的多元化生活方式——极小空间+极致功能+极便利网络+极轻松购买，尝试探讨一种新的居住可能。
项目信息：西安·万科城项目位于长安区大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开发区，汇集20余所高校和高新区数千家企业的年轻消费群体。
一期总建筑面积62万平米，其中住宅面积48万平米，商业13.7万平米。
小户型公寓位于商业裙楼之上，主力产品包括：18平米、38平米、45平米三类户型，提供全装修入住、代租管物业服务、高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。
西安·万科城的18平米精装公寓，是万科集团建筑研究中心进行极小住宅研发的首个面市产品，将于2011年6月全国同步发售。
为什么是18平米？根据设计经验，18平方米能满足日常生活的各种基本需求。
通过空间共享，在18平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。
目标用户：大学生和刚毕业的学生，年龄在18岁—25岁之间，追求时尚个性，偏好电子产品的消费，各种娱乐占据业余生活的大部分时间。
功能需求：1、客厅年轻人喜好与朋友交往，交往的两个特点：一是多朋友聚会一般选择在餐厅、舞厅、酒吧、俱乐部等公共场所；二是越来越多的年轻人通过互联网的社交网站进行交流。
调查数据显示，年轻人最长去的十个网站中有九个是社交网站。
万科地产集团 研发设计 优秀强排方案—宁波云鹭湾强排
宁波万科云鹭湾项目NINGBO vanke PROJECTpart 1part 2 part 3 规划策略强排方案项目理解part 1 项目理解•项目位于宁波市慈城新区，为云鹭湾项目最后的两个地块,7#及9#。
•慈城新区有整体的统一规划，配套较完善，中心湖、慈城中学、维拉小镇幼儿园、妇儿医院等规划利好已落地。
•云鹭湾项目紧邻中心湖，景观资源突出，项目总面积38万方，平均容积率1.2，为低密度大盘。
7# 9#近郊 景观大盘 配套成熟•前几期项目开发的住宅包括联排、洋房及小高层，品质较高。
云鹭湾已有规模 产品品质较高社区氛围初步成形•商业约1.2万方，集中设在大盘的中部，直达湖边，将景观引入地块中。
•商业及售楼处营造了生活场景，提升了配套的档次。
13000,90㎡售罄。
160㎡四+一房130㎡四房90㎡小三房•别墅250万_280一套•三层200㎡。
一层二层三层•区域内竞品少，绿地新都会项目。
•低层居住产品，总规模16万㎡。
•叠加153——180㎡•平墅160㎡•洋房99㎡。
160㎡平墅99㎡三房叠加下层叠加上层•联排260——310㎡ •350万/套绿地新都会 产品一层 二层 三层市场的供应的分析高低搭配低层产品溢价产品丰富低层及类别墅产品溢价市场供应以改善型产品为主，体现了环境、配套对客户的吸引力。
万科的产品成熟，总价控制较好。
绿地产品的多种类型，实现了更多的产品溢价。
区域的整体规划已落地，配套逐渐成熟。
低密度景观社区，环境品质较好。
区域的认知度会明显提升，吸引市区的改善型客户。
利用云鹭湾前期的口碑，有先发优势。
目前供应以改善型产品为主，低层产品有一定溢价。
目前产品定位不低，会拉升片区的档次。
地 段市 场定位为改善型，而且有上升的空间。
part 2 规划策略云鹭湾项目的规划条件•用地4.2公顷•1.35容积率 •限高18m最后两个地块总建筑规模10.5万方容积率对于低层改善盘偏高。
7#地块 •用地3公顷• 1.6容积率•限高18m,局部33m9#地块7# 9#云鹭湾项目的规划条件9#地块一线湖景，土地价值高。
低密度社区场景营造探讨
低密度社区场景营造探讨作者：余萍来源：《科技资讯》 2012年第18期余萍(上海尺度置业有限公司上海 201206)摘要:本文以浦东万科的一个大型别墅社区为研究背景,探讨了低密度社区场景的营造思路,分析了其７年间如何在既定容积率下营造舒适尺度的低密度社区的方法,全文是工作实践基础上的理论升华,相信对从事相关工作的同行能有所裨益。
关键词:低密度社会营造场景中图分类号:TU984 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)06(c)-0208-02在高楼林立的城市居住空间中,日渐稀缺的低密度社区已成为人们最关注的场所,相对较低的容积率就意味着更私密幽静的居住环境。
在上海这样的国际化大都市,新一代的城市新贵在繁忙的工作压力之下,更渴望宁静舒适的居住空间来放松身心。
在追求财富聚敛的同时,他们更加注重当下生活的品质。
这样的低密度居住用地也成为各大开发商最重视的项目,有创意的产品设计、吻合居住者心理诉求的空间营造、建筑与环境的完美契合,诸多因素使得设计的重要性越发凸显,成为项目成败的关键因素。
在浦东曹路镇万科的一个大型别墅社区中,我们可以看到近年来几种流行的别墅产品形式的演变过程。
这些不同的产品形成的差异化的社区场景为居住者带来不同的空间感受。
从总体规划设计到邻里空间组合,再到建筑单体设计,发展商与他的设计团队一直在尝试怎样在既定的容积率下将空间营造做的更好。
项目一期名称为蓝山小城,蓝山来源于一种极品咖啡,代表的是一种简约、原创、淳朴、前卫、艺术性的现代建筑理念,一种充分尊重个性化的生活方式。
项目的客户定位于充满艺术气息、个性张扬的艺术家。
而在当时,在建筑文化的探寻上,万科开始确立自己的建筑观,在尊重自然、尊重文脉的原则上,主动创造住宅的产品形式。
比之从前,这一时期的作品增加了更多的建筑张力,更加强烈的文化取向及风格表现。
蓝山小城正是这一时期的佳作。
传统意义上的别墅区,经典的进入方式是从社区入口开始引发的多层级引导,通过几十米、甚至数百米的逐步过渡,实现从公共空间到全私密空间的转折。
万科深圳楼盘案例分析
万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例，探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。
通过剖析具体楼盘项目，本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求，打造出具有市场竞争力的房地产产品，并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。
万科作为中国领先的房地产开发商，其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求，也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。
本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面，包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等，以期为广大购房者提供有价值的参考信息，并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。
1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
万科作为中国领先的房地产开发企业，其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。
万科极小户型研究报告
、价格适中的特点，能够满足特定人群的居住需求。
政策对房地产市场的影响
政府政策对房地产市场具有重要的调控作用，包括土地政策、金融政策、税收政策 等。
政府政策的出台和调整，会对房地产市场产生直接或间接的影响，如限制房价上涨、 鼓励住房租赁等。
在政策推动下，房地产企业需要不断创新和调整产品线，以满足不同人群的住房需 求。
03
高市场竞争力。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
03
在售后服务方面，可以加强与客户沟通，及时解决 客户问题，提高客户满意度。
展望
01
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，极小户型的需求 量将会持续增长。
02
未来，万科可以在极小户型的设计、施工、装修等方面进行更
加深入的研究和探索，以满足市场不断变化的需求。
同时，万科也可以通过与其他行业的合作，拓展业务范围，提
户型特点
这些极小户型通常面积在30平方米左右，设计风格简约，注重细节 和质感。户型布局合理，充分利用空间。
优缺点分析
优点是设计时尚、空间布局合理；缺点是价格相对较高，可能存在噪 音和隐私方面的问题。
广州某小区极小户型案例
案例概述
广州某小区提供了多种极小户型，以满足年轻人和外来务 工人员的居住需求。
未来趋势
政策调控
政府对房地产市场的调控政策将直接影响小户型 市场的发展。
技术创新
随着科技的不断进步，未来可能会有更多创新的 技术应用于小户型的设计和建造中。
绿色环保
随着环保意识的提高，未来小户型市场将更加注 重绿色环保，如节能、环保材料等。
04
案例研究
北京某小区极小户型案例
案例概述
洋房及类低密度住宅产品专题研究
社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应
通廊围合 建筑围合
1.在两级布置中，通过建筑的 围合，通廊的围合、景观的围 合，最终形成一种院落套院落 的围合感觉，从而提高了住户 的安全感及私密性，富有生活 意趣。 2.同时，在围合的庭院中，园 林和建筑合一，四季植物呈现 出来时间的流动和生命的变化 延续。 3.在社区的氛围营造上，绿城• 桂花城着力于塑造一个步行的 社区，中心绿地、组团花园、 广场等整个社区活动空间都可 以通过步行来实现，而人性尺 度的把握上则控制在200、300 米的步行距离内。
1 2
洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征
洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
ห้องสมุดไป่ตู้
Townhouse产品 经济型小独栋产品
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
洋房产品的定义与特征
2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房”” 路线
3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线
案例1. 天津水晶城
区域：位于天津市西 青区，外环线以外，临 近南开、红桥两区； 占地面积： 38.4万平 米。 建筑面积： 38.41万 平米 物业类型：情景洋房、 公寓、联排，共2700户。 组团：9 综合容积率：1
前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景 联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充
万科五玠坊分析及研究
区位
总述：万科五玠坊位 亍后世単板块的浦东 核心腹地三枃区域， 北临高青路，西邻于 台路，南靠杨南路， 北依东明路，踞守城 市东西主轴，比邻6 号城市轨道高青路站。
万科五玠坊
区位
土地价值：
后世単板块 比邻世単功能区和 浦江耀华综合功能 区之间
区位
航空站距：
距离虹桥机场约20 公里，距离浦东机 场约30公里。
物业费用: 5.85/平米·月
销售信息
开盘时间: 2012年5月6日 均价：39000元/平米 交房时间：2013年 交房标准：精装修 开发周期与销售情况: 已亍5月6日首次开盘，此次共推出精装大平层62套，面积为240、269、280、330平米左右，最低37000 元/平米起，均价39000元/平米。单套价格在800万-1400万左右。
缺点：景观层次感不够，多为低矮灌木，景观浅水面，较为平淡。
建筑材料：
外墙：条状石材+陶土百叶 内墙：硅藻泥环保涂料 电梯服务户数： 一梯一户 采暖：全屋地暖
用陶土百叶构成动态的外立面、用创意的凹凸线条勾勒阳台，形成了有表情，有生命力的建筑
建筑材料：
外墙：条状石材+陶土百叶------美观耐用
“陶土百叶窗”的设计是万科首创。五玠坊创造性地在主卧阳台安装百叶窗的想法最刜是为了能让住户在享受主卧阳台这 个室外空间的同时又能保证自己的隐私。站在阳台上，阳光透过百叶窗洒迚来，这是强烈的户外体验，耄陶土厚重的材质， 又让人有深深的安全感。在摈除了者久性较差的木百叶和铝合釐百叶窗之后，设计师芦原弘子女士提出了用陶土管来做百 叶窗的设计创意。陶土的材质坚固者用，特殊的肌理也也让这个“阳台外包装”更具质感。
建筑材料：用陶土百叶构成动态的外立面、用创意的凹凸线条勾勒阳台
高容积率低密度研究
三、存在问题
可以解决对市场的桎 梏．但是这样的确分析评 价过程是复杂而费力的， 但他至少已经搭建起一个
可以执行的评估框架．
房市金碟
六个评判工具之谢利．安斯汀模型
理想
目标
规划
过程要 素
社会
规划 政策 程序和项目
房市金碟
规划就是生产力
高收入
规划主要的评价参考 六个评判工具之地块网格法
一、规划的市场评价
二、规划的形式感 目标
三、容积率与空间形态
土地质量和蔼效益分级
四、基于客户的判断
五、走出成熟的定式
网 格
方法
网格法
主要的认识内容 六、规划的病例 七、商业的病例 八、管理的问题
房市金碟
适用方向
地产市场成熟区域
网格法：分析为固定网格和蔼动态网格法．固定网格的确网 格面积大小统一，将面积和蔼几何形状相同的确网格覆盖于 整个定级区域，网格不再变动；而动态网格法的网格大小可 以变化，先选用一定大小的确网格覆盖特定区域，作为初分 的单元体系，然后根据单元内部均值程度要求，对超指标的 确单元以四边等分加密网格，调整网格大小，多次重复上述
市场主体参与方案的 确市场评价
市场主体评价
市场主体也会参与市 场积效评价
方案市场 评价
市场积效评 价
市场积效评价也是方 案的确事后评价，是 方案调整重要依据
第二词汇：划的容积率评价
房市金碟
谁关心容积率？
城市政府
P，R R
R容积率， P土地单位价格， C建筑密度， H建筑高度， F总建筑面积，
体。
规划主要的评价参考 一、规划的市场评价 二、规划的形式感 三、容积率与空间形 态 四、基于客户的判断 五、走出成熟的定式
深圳万科棠樾项目研究报告
万科·棠樾项目研究报告2008-10-14目录1．万科棠樾项目概况 (3)2．土地属性研究 (5)2.1地块属性分类说明 (5)2.2 适合此地块的开发理念 (5)3．项目客户定位 (6)4．项目产品定位与产品分析 (6)4.1 产品定位 (6)4.2产品分析 (6)4.2.1规划思想 (6)4.2.2文化主题分析 (7)4.2.3景观环境分析 (9)4.2.4建筑规划实体分析 (10)5.项目可借鉴之处 (10)5.1合适的开发模式与理念 (10)5.2 明确、精准的定位 (11)5.3 项目主题极为明确并具有鲜明文化性 (11)6.4 具有视觉冲击力的卖场 (13)5.5适量的产品预留空间----品位与超值共存 (14)5.6 低开高走的价格策略 (14)6．项目的反思 (14)6.1“地王”之困 (14)6.1.1高价格拿地 (14)6.1.2 面向未来的风险意识不强 (15)6.2成本之高 (15)6.3产品之憾 (15)6.3.1 地下室设计采光、通风欠佳 (15)6.3.2 户型设计不尽合理 (15)6.4外围导示包装缺点 (15)附件：万科棠樾户型图................................................................ 错误!未定义书签。
万科棠樾项目研究1．万科棠樾项目概况万科棠樾项目原名“双城水岸”，是一个现代居住高端项目。
融入浓厚的中式徽派建筑底蕴，伴有深厚的风水学理论，万科棠樾营造出了独具一格的东方美墅风格。
万科·棠樾概况表物业类别别墅建筑类别低层、联排别墅、双拼别墅装修状况毛坯物业地址东莞塘厦·大坪·观谰高尔夫球会旁价格 2.3万元/m2 占地面积60万平米绿化率40% 建筑面积40万平米大一期容地率0.8 大二期容地率0.5该地块是深圳和东莞交界处的郊野地块，距莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公里，没有直达公交，公共交通不方便。
万科产品系列全解析
万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
低密度住宅设计要点概述
低密度住宅设计要点概述简介在城市化进程中，人们越来越追求宽敞、舒适的住宅环境。
而低密度住宅设计正是满足这一需求的一种方式。
低密度住宅指的是在一定的土地面积上，布置相对较少的建筑单元，以实现较低的居住密度。
低密度住宅设计的要点包括合理规划空间、注重景观设计、保证居住质量等。
本文将简要概述低密度住宅设计的要点。
合理规划空间低密度住宅的设计首要考虑是合理规划空间。
合理规划空间包括以下几个方面。
建筑单元布局低密度住宅建筑单元的布局应尽量减少公共区域和私密区域的交叉，并使每个住宅单元都能获得最佳的采光和通风条件。
合理的建筑单元布局有助于居住者享受私密性和舒适性。
室内设计低密度住宅的室内设计应以功能性和舒适性为主要考虑因素。
室内设计要充分满足居住者的生活需求，包括地面铺装、色彩搭配、家具布置等，并结合居住者的个人喜好进行定制化设计。
社区空间规划低密度住宅的社区空间规划要注重居住者的社交和休闲需求。
社区内应设置适当的公共区域，如花园、游泳池、健身房等，以提供居住者丰富的生活体验和社交交流的机会。
注重景观设计低密度住宅设计要注重景观设计，以营造宜人的居住环境。
室外空间设计低密度住宅的室外空间设计应结合自然环境，如山水、湖泊等，建立起与居住者的自然联系。
室外空间设计可以包括花园、庭院、露台等，提供居住者休闲、娱乐和社交的场所。
绿化景观设计低密度住宅的绿化景观设计要注重植被的选择和布局，以打造出绿意盎然的居住环境。
绿化景观设计可以包括树木种植、草坪铺设、花朵培育等，以增加居住者的视觉享受和舒适感。
交通流线设计低密度住宅的交通流线设计要考虑居住者的便利性和安全性。
交通流线设计可以包括人行道、小路、自行车道等，以满足居住者的出行需求，并提供安全的交通环境。
保证居住质量低密度住宅设计要保证居住质量，确保居住者的生活舒适和安全。
建筑材料选择低密度住宅的建筑材料选择要考虑环境友好、耐久性和易于维护等因素。
选择优质的建筑材料能够提高住宅的品质和保证居住者的舒适性。
万科《住宅标准化研究》
万科《住宅标准化研究》一、本文概述1、背景介绍随着中国经济的快速发展，房地产市场不断壮大并成为国民经济的重要组成部分。
近年来，房地产市场呈现出多元化、复杂化和竞争激烈的趋势。
为了适应市场变化，提高开发效率和产品质量，房地产企业开始关注住宅标准化研究。
万科公司作为国内最大的房地产开发商之一，也积极参与了这一趋势，将住宅标准化研究纳入了公司的发展战略。
a. 房地产市场趋势随着城市化进程的加速和人口的不断增长，房地产市场呈现出以下趋势：一是市场需求多元化，消费者对住房的需求从单一功能向多元化、个性化需求转变；二是产品品质提升，消费者对住房的质量和配套设施的要求越来越高；三是开发效率提高，企业需要缩短开发周期，降低成本，提高盈利能力；四是行业竞争加剧，企业需要不断创新，提高自身竞争力。
b. 万科公司发展策略面对市场变化，万科公司积极应对，提出了以住宅标准化为核心的发展策略。
通过住宅标准化研究，万科公司希望能够提高开发效率和产品质量，降低成本，增强市场竞争力。
住宅标准化也是万科公司实现可持续发展和绿色建筑的重要手段。
2、目的与意义a. 提高住宅质量住宅标准化研究的主要目的是提高住宅质量。
通过标准化设计、生产、施工和管理，可以有效地保证住宅的建筑质量、环境和安全等方面达到更高的水平。
3、研究范围与限制本部分将对本研究的地域限制、时间限制和研究方法限制进行详细阐述。
a. 地域限制本研究主要关注中国大陆地区的住宅标准化问题，因此，在研究过程中，我们并未考虑其他国家和地区的住宅标准化情况。
地域限制可能会影响本研究结果的普适性和推广性，因此，未来的研究可以适当扩大地域范围，以增强研究的普遍性和指导意义。
b. 时间限制本研究的时间限制主要表现在两个方面：一是数据的时效性，二是政策的变化。
首先，数据的时效性可能会影响研究的准确性。
例如，一些数据可能已经过时，无法反映当前的真实情况。
因此，我们需要及时更新数据，以保证研究的准确性。
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一、江南院落文化
江南院落构成主体——宅
适应地理气候的建筑特点：江南住宅多依水而居、布局紧凑，以高墙窄巷、多廊檐、开敞厅堂、通透门窗适 应江南气候，以古朴素雅的外观反衬丰富多彩的江南景色，以错落有致的构件和内装体现匠心巧思
一、江南院落文化
江南院落构成主体——园
风格清雅的园林追求：多以山水为主题，园内建筑类型丰富，包含殿、堂、厅、馆、轩、榭、亭、台、楼、 阁、廊、桥等，及其各种组合形式，均能与山水、树木有机结合，带来清净淡雅、远离尘俗之感
江南城市 构成序列
宅院 园
平面 多曲折
错落有致、打破整齐划一
边界虚化、景观交融、内部延伸
江南城市 构成序列
宅
• 基于家庭的伦理结构 • 面对天地、祖先、家人的空间
院
• 情感的所在 • 居住活动的核心枢纽
园
• 更自由放松的空间 • 寄情山水的精神乐园
宅院
江
园
宅
坊巷相连
院
坊巷相连
园
南 院
落
坊巷
人与家庭的关系
宅/院/园
坊巷
人与世界的关系
街
人与自然的关系
市
街道
江
南
城
市
江南
城市
低密度住宅专题研究
• 院落复兴原由 • 当代案例借鉴
践行 万科低密度住区的实践与研究
• 万科低密生活理解 • 万科内部实践 • 万科标签和体系
低密度住宅专题研究
SPECIAL SUBJECT RESEARCH ON LOW DENSITY RESIDENCE
江南地区概述
一、江南院落文化
江南独有的先天居住优势：江南，字面意义为江之南面，在广义上包括上海、浙江及江苏全境、古徽州地区， 往往代表着繁荣发达的文化教育和美丽富庶的水乡景象
徐州
连云港
宿迁
淮安
盐城
长
扬州
三
泰州
角
南京
镇江 常州 无锡
南通
城 市
安徽省 （古徽 州地区）
苏州 上海 湖州 嘉兴
分
布
杭州
绍兴
舟山 宁波
图
金华
衢州
台州
丽水
温州
叠
苏山 州理
水
山
杭林 州野
趣
以
南风 京雅
传
至
扬美 州且
乐
秀
徽色 州怡
人
石
上库 海门
里
江南院落地域维度差异（部分典型城市为例）
• 园林 • 自由式布局 • 灰瓦粉墙
低密社区的基础价值
资源 挖掘
产品 品质
地段价值
价值核心 分类标准
附加 价值
分类 TOP
G2
核心要点 核心地段、稀缺景观、圈层文化
豪宅标签、舒适、性价比
外部案例借鉴
万科案例实践
北京泰禾北京院子 杭州绿城江南里 苏州绿城桃花源
北京中粮瑞府
南京安品街 扬州第五园
苏州旭辉铂悦府 苏州龙湖狮山原著
宁波依云郡 温州学院路7号
一、江南院落文化
江南院落构成主体——院
“凡宅必有院”的庭院格局：江南民居以合院式为基本形制，根据地形、气候、用地条件、家庭形态等，创造 了三种制式：庭院式、天井式和庭园式
江南城市 构成序列
宅院 园
“柳 梨絮 花池 院塘 落淡 溶淡 溶风 月。宋 ，“晏
殊
——
江南庭院三种典型布局
① • 集水纳阳
天
• 通风采光
江
南
中庭 VS 辅空间
院
• 主要房屋坐北
落
• 辅助建筑沿其余三边布置
形
态
私密 VS 半私密
共
• 围合建筑
性
• 高墙大院
特
• 空间曲折变化 • 对外封闭对内开敞
征
• 提供活动交往空间
人工 VS 自然
• 树木花草种植 • 景石鱼缸点缀 • 四季四时变化
“宅院园“三者通过”坊巷”以传统礼序布局相连组成江南院落
古徽州地区
江苏地区
广 义
浙江地区
上海地区
地 • 上海/江苏/
理
浙江/徽州
地 • 山清水秀 貌 • 水乡平原
气 • 温暖湿润 候 • 四季分明
经 • 鱼米之乡 济 • 商业重地
文 • 诗性审美 化 • 繁荣昌盛
南北往来便捷，风格兼收并蓄 水景召之即来，石材运输便利 花木品种多样，四季变化无穷 富庶甲于天下，财富基础充足 历史渊源丰富，文化底蕴深厚
• 房屋相连 • 组合灵活
• 粉墙黛瓦 • 清爽宜人
朴素和纷繁——外貌和谐朴素，内部细腻
纷繁，玄廊朱柱，屋脊古朴，脊饰生动
错落有致——瓦顶、空斗墙、观音兜山
脊、马头墙，构成参差顾盼的风貌
低密度住宅专题研究
SPECIAL SUBJECT RESEARCH ON LOW DENSITY RESIDENCE
C
二、当代院落文化复兴
泰禾▪北京院子——皇室宅院的居住体验
一、皇家礼仪式中轴对称布局：延续了院子系对传统庭院、胡同、里弄、巷道景观的深入挖掘，以现代手法 营造“门、庭、巷、院”层层递进关系，以传统中式宅门体系作为空间转换符号，形成院子系标签
整体
规划
水庭
序列 安排
山庭
• 庭院 • 三街 • 五巷 • 八坊
低密度住宅专题研究
SPECIAL SUBJECT RESEARCH ON LOW DENSITY RESIDENCE
江南院落构成单元
一、江南院落文化
江南传统人居布局：江南城市普遍由“宅-院-园-巷-街”构成，形成“私密-半私密-半公共-公共空间”的完整序 列，其中由“宅-院-园”组成的院落单元有着强烈的归属感和聚合力，亦体现天人合一的意识形态追求
宅
院巷院
园
巷
皇家礼仪
• 中轴对称 • 主广场气势
街巷理念
• 一池三山 • 层序递进 • 院门体系
院
小区门
组团门
入院门
入户门
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TOP
G2
C
二、当代院落文化复兴
泰禾▪北京院子——皇室宅院的居住体验
人与 自然
传统与回归
街巷院宅
闹中取静
低密度住宅专题研究
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当代院落复兴实践
二、当代院落文化复兴
当代低密院落社区实践案例：在高溢价、快速复制的住宅开发逻辑下的新院落空间，已逐步模式化、精细化、 主题化，结合低密社区基础价值点，根据万科品类进行分类分析，给出万科同类项目的借鉴意义
目 录
追古 先从江南院落说起
• 江南院落溯源 • 江南院落中的宅院园 • 江南城市中的院落
溯今 复兴一座城市的院落情怀
• 院落复兴原由 • 当代案例借鉴
践行 万科高层低密度住区的实践与研究
• 万科低密生活理解 • 万科内部实践 • 万科标签和体系
低密度住宅专题研究
SPECIAL SUBJECT RESEARCH ON LOW DENSITY RESIDENCE
谨呈上海区域
低密度住宅专题研究
能力中心专题研究之一 2016.06.22
万晟智库
低密度住宅专题研究
SPECIAL SUBJECT RESEARCH ON LOW DENSITY RESIDENCE
引言：专题研究范围界定
重点研究对象：由联排+合院+叠拼+洋房组成的、单一或复合的、0.6≤R≤1.6的、低密度社区
江南院落共性特征
一、江南院落文化
气质相同的水乡民居：以基本相同的自然、经济、交通、文化底蕴为基础，以“院宅园”为生活本体，共同遵 循着空间次序、等级礼序、围合私密、师法自然的共性形态特征，营造归属、安全、幸福的江南居住体验
空间 VS 次序
• 强化等级秩序 • 内外界域分明 • 布局对称格局 • 有序节奏安排
研究背景
产品类型
组合方式 研究重心
独栋
含类独栋 非研究重点
Townhouse
双拼 联排 叠拼 合院
多层洋房
6-8F 花园洋房 情景洋房
小高/高层
8F以上 体量少 拉高拍低 非研究重点
0.6≤R≤1.6：（单一类型低密度社区 + 复合类型低密度社区）
硬 产品
实力
+
软 产品
实力
• 规划形态 • 产品特征 • 景观部品 • 建筑单体
江南城市 构成序列
宅院 园
“朱 高门 树冷 蝉静 声似 秋闲 巷居 里。唐 ，“王
建
——
江南气候地理
民居适应性布局
多水 潮热 密集 多彩
• 择水而居 • 缘河而筑
• 二层防潮 • 前后贯通
择水而居、高墙窄巷——廊、檐、开敞
通透的厅堂以及通透的门窗和格扇
布置紧凑——占地小，一、二层厅堂，
多穿堂、天井、院落，适应人口密度高
传统院落复兴原由
二、当代院落文化复兴
重拾记忆，感念传统：在高楼林立的城市空间，当代人更渴望注重生活品质与精神交流，当古时庭院生活越 来越远，“宅院园”及居于其中的天伦之乐，就成为当代人向往的居住形式、生活标签和中国情怀
传统人居需求
人与 家庭
压力与失落
居住空间探索
高楼林立
车水马龙
人与 社会
三大 需求