万科低密度住宅专题研究

谨呈上海区域
低密度住宅专题研究
能力中心专题研究之一 2016.06.22
万晟智库
低密度住宅专题研究
SPECIAL SUBJECT RESEARCH ON LOW DENSITY RESIDENCE
引言：专题研究范围界定
重点研究对象：由联排+合院+叠拼+洋房组成的、单一或复合的、0.6≤R≤1.6的、低密度社区
分析维度
总价经济、交通、别墅形态 C
杭州绿城桃李春风
杭州桂语里 杭州竹径云山
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C
二、当代院落文化复兴
泰禾院子系——宫殿型低密度院落体系
设计理念：来源于福州三坊七巷，在此基础上，融合北京紫禁城、胡同、四合院的围合院落式人居特征，创 新设计独具特色的新中式院落别墅
江南院落共性特征
一、江南院落文化
气质相同的水乡民居：以基本相同的自然、经济、交通、文化底蕴为基础，以“院宅园”为生活本体，共同遵 循着空间次序、等级礼序、围合私密、师法自然的共性形态特征，营造归属、安全、幸福的江南居住体验
空间 VS 次序
• 强化等级秩序 • 内外界域分明 • 布局对称格局 • 有序节奏安排
• 文化起源 • 文化分类 • 文化体系 • 概念包装
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CO N T E N T S
目 录
追古 先从江南院落说起
• 江南院落溯源 • 江南院落中的宅院园 • 江南城市中的院落
溯今 复兴一座城市的院落情怀
• 房屋稠密 • 形态丰富 • 灵巧合理
• 兼收并蓄 • 简洁沉稳 • 布局宽松
• 因地制宜 • 工整见长 • 修整挺健
• 马头墙 • 宗法关系 • 风水观念
• 里弄 • 本土演进 • 中西融合
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徐州
连云港
宿迁
淮安
盐城
长
扬州
三
泰州
角
南京
镇江 常州 无锡
南通
城 市
安徽省 （古徽 州地区）
苏州 上海 湖州 嘉兴
分
布
杭州
绍兴
舟山 宁波
图
金华
衢州
台州
丽水
温州
叠
苏山 州理
水
山
杭林 州野
趣
以
南风 京雅
传
至
扬美 州且
乐
秀
徽色 州怡
人
石
上库 海门
里
江南院落地域维度差异（部分典型城市为例）
• 园林 • 自由式布局 • 灰瓦粉墙
目 录
追古 先从江南院落说起
• 江南院落溯源 • 江南院落中的宅院园 • 江南城市中的院落
溯今 复兴一座城市的院落情怀
• 院落复兴原由 • 当代案例借鉴
践行 万科高层低密度住区的实践与研究
• 万科低密生活理解 • 万科内部实践 • 万科标签和体系
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轮廓 多虚化
“宛 虽如 由天 人成 作。 ，“
《 园 治 》
——
空间 多层次
灵活多变、曲折起伏、流动感
种花植木、叠山凿池
情景 多自然
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一、江南院落文化
江南院落构成肌理——坊巷
坊巷为治的院落肌理：源于宋朝，以“家”为最小单位，划分地域的管理构建制度，因其坊市混合，尺度适宜， 成为江南城市居民聚居组织的基本单位
• 房屋相连 • 组合灵活
• 粉墙黛瓦 • 清爽宜人
朴素和纷繁——外貌和谐朴素，内部细腻
纷繁，玄廊朱柱，屋脊古朴，脊饰生动
错落有致——瓦顶、空斗墙、观音兜山
脊、马头墙，构成参差顾盼的风貌
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R=0.9 7.1万㎡ 合院460、 610、812㎡
案例借鉴要点
• 民居与王府宅邸的礼序关系演绎； • 符合当地审美传统的的人文景观； • 中而不古新而不洋的新中式院墅。
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宅
院
园
• 空间交融、联通和渗透 • 创造丰富的交往仪式
• 对外封闭对内开敞的格局 • 向心凝聚的家族传统
• 师法自然 • 生活的情趣和韵味
归属感
安全感
幸福感
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研究背景
产品类型
组合方式 研究重心
独栋
含类独栋 非研究重点
Townhouse
双拼 联排 叠拼 合院
多层洋房
6-8F 花园洋房 情景洋房
小高/高层
8F以上 体量少 拉高拍低 非研究重点
0.6≤R≤1.6：（单一类型低密度社区 + 复合类型低密度社区）
硬 产品
实力
+
软 产品
实力
• 规划形态 • 产品特征 • 景观部品 • 建筑单体
二、规整有序的院落体系：U型南北院墅紧邻，南北中三段布局，内外空间连通，土地集约并增加入户楼间 距，首层入户的院落与下沉院落形成了立体的关系并产生了视线交流
古徽州地区
江苏地区
广 义
浙江地区
上海地区
地 • 上海/江苏/
理
浙江/徽州
地 • 山清水秀 貌 • 水乡平原
气 • 温暖湿润 候 • 四季分明
经 • 鱼米之乡 济 • 商业重地
文 • 诗性审美 化 • 繁荣昌盛
南北往来便捷，风格兼收并蓄 水景召之即来，石材运输便利 花木品种多样，四季变化无穷 富庶甲于天下，财富基础充足 历史渊源丰富，文化底蕴深厚
• 院落复兴原由 • 当代案例借鉴
践行 万科低密度住区的实践与研究
• 万科低密生活理解 • 万科内部实践 • 万科标签和体系
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江南地区概述
一、江南院落文化
江南独有的先天居住优势：江南，字面意义为江之南面，在广义上包括上海、浙江及江苏全境、古徽州地区， 往往代表着繁荣发达的文化教育和美丽富庶的水乡景象
一、江南院落文化
江南院落构成主体——院
“凡宅必有院”的庭院格局：江南民居以合院式为基本形制，根据地形、气候、用地条件、家庭形态等，创造 了三种制式：庭院式、天井式和庭园式
江南城市 构成序列
宅院 园
“柳 梨絮 花池 院塘 落淡 溶淡 溶风 月。宋 ，“晏
殊
——
江南庭院三种典型布局
① • 集水纳阳
天
• 通风采光
江南院落微观差异
一、江南院落文化
丰富多彩的院落风格：由于历史发展时期及地理区位的不同，江南院落存在不同风格差异，各个城市微观差 距及建设者的爱好差别，导致传统民居在造型上总有自己的独特之处，因地制宜成为建造院落的首要原则
江南院落时间维度差异
东汉
南北 朝
隋唐
宋明 清
晚清
物之汇聚 池山形态 写意山水 炉火纯青 意高于神
泰禾院子系
中国·院子——起源
厦门·院子——湾景
福州·院子——街巷
南京·院子——复合
代表案例
R=0.36 4.5万㎡ 独栋378-1155㎡
北京院子
R=1.1 建面： 6.7万㎡ 联排：316-400㎡ 独栋：500/700㎡
R=2,.17 35.4万㎡ 联排190-280㎡ 叠加150-195㎡
R=1.02 40万㎡ 双拼220-230㎡ 联排200-230㎡
江南城市 构成肌理
宅院 园
线形结构 强化辨识度
形态、界面、构件 构成丰富的空间
宜人尺度 创造邻里守望的环境
趣味命名 传达文化和历史
“街巷 以为为 坊城城 为之之 名骨支 ，干脉
，。 “
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宅
院巷院
园
巷
皇家礼仪
• 中轴对称 • 主广场气势
街巷理念
• 一池三山 • 层序递进 • 院门体系
院
小区门
组团门
入院门
入户门
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C
二、当代院落文化复兴
泰禾▪北京院子——皇室宅院的居住体验
传统院落复兴原由
二、当代院落文化复兴
重拾记忆，感念传统：在高楼林立的城市空间，当代人更渴望注重生活品质与精神交流，当古时庭院生活越 来越远，“宅院园”及居于其中的天伦之乐，就成为当代人向往的居住形式、生活标签和中国情怀
传统人居需求
人与 家庭
压力与失落
居住空间探索
高楼林立
车水马龙
人与 社会
三大 需求
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江南院落构成单元
一、江南院落文化
江南传统人居布局：江南城市普遍由“宅-院-园-巷-街”构成，形成“私密-半私密-半公共-公共空间”的完整序 列，其中由“宅-院-园”组成的院落单元有着强烈的归属感和聚合力，亦体现天人合一的意识形态追求
人与 自然
传统与回归
街巷院宅
闹中取静
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当代院落复兴实践
二、当代院落文化复兴
当代低密院落社区实践案例：在高溢价、快速复制的住宅开发逻辑下的新院落空间，已逐步模式化、精细化、 主题化，结合低密社区基础价值点，根据万科品类进行分类分析，给出万科同类项目的借鉴意义
江
南
中庭 VS 辅空间
院
• 主要房屋坐北
落
• 辅助建筑沿其余三边布置
形
态
私密 VS 半私密
共
Leabharlann Baidu
• 围合建筑
性
• 高墙大院
特
• 空间曲折变化 • 对外封闭对内开敞
征
• 提供活动交往空间
人工 VS 自然
• 树木花草种植 • 景石鱼缸点缀 • 四季四时变化
“宅院园“三者通过”坊巷”以传统礼序布局相连组成江南院落
井
• 安全消防
式
• 美化环境
②
• 内向宁静
庭
• 纵深序列
院
• 局部气候
式
• 组群防护
③
• 流动空间
庭
• 虚实结合
园
• 曲径通幽
式
• 造型精巧
江南庭院的多层功能属性
祭祀
四水归堂 感知自然
物理属性 VS
精神属性
采光通风 风水认识
交往空间
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江南城市 构成序列
宅院 园
“朱 高门 树冷 蝉静 声似 秋闲 巷居 里。唐 ，“王
建
——
江南气候地理
民居适应性布局
多水 潮热 密集 多彩
• 择水而居 • 缘河而筑
• 二层防潮 • 前后贯通
择水而居、高墙窄巷——廊、檐、开敞
通透的厅堂以及通透的门窗和格扇
布置紧凑——占地小，一、二层厅堂，
多穿堂、天井、院落，适应人口密度高
低密社区的基础价值
资源 挖掘
产品 品质
地段价值
价值核心 分类标准
附加 价值
分类 TOP
G2
核心要点 核心地段、稀缺景观、圈层文化
豪宅标签、舒适、性价比
外部案例借鉴
万科案例实践
北京泰禾北京院子 杭州绿城江南里 苏州绿城桃花源
北京中粮瑞府
南京安品街 扬州第五园
苏州旭辉铂悦府 苏州龙湖狮山原著
宁波依云郡 温州学院路7号
一、江南院落文化
江南院落构成主体——园
风格清雅的园林追求：多以山水为主题，园内建筑类型丰富，包含殿、堂、厅、馆、轩、榭、亭、台、楼、 阁、廊、桥等，及其各种组合形式，均能与山水、树木有机结合，带来清净淡雅、远离尘俗之感
江南城市 构成序列
宅院 园
平面 多曲折
错落有致、打破整齐划一
边界虚化、景观交融、内部延伸
江南城市 构成序列
宅
• 基于家庭的伦理结构 • 面对天地、祖先、家人的空间
院
• 情感的所在 • 居住活动的核心枢纽
园
• 更自由放松的空间 • 寄情山水的精神乐园
宅院
江
园
宅
坊巷相连
院
坊巷相连
园
南 院
落
坊巷
人与家庭的关系
宅/院/园
坊巷
人与世界的关系
街
人与自然的关系
市
街道
江
南
城
市
江南
城市
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二、当代院落文化复兴
泰禾▪北京院子——皇室宅院的居住体验
一、皇家礼仪式中轴对称布局：延续了院子系对传统庭院、胡同、里弄、巷道景观的深入挖掘，以现代手法 营造“门、庭、巷、院”层层递进关系，以传统中式宅门体系作为空间转换符号，形成院子系标签
整体
规划
水庭
序列 安排
山庭
• 庭院 • 三街 • 五巷 • 八坊
SPECIAL SUBJECT RESEARCH ON LOW DENSITY RESIDENCE
一、江南院落文化
江南院落构成主体——宅
适应地理气候的建筑特点：江南住宅多依水而居、布局紧凑，以高墙窄巷、多廊檐、开敞厅堂、通透门窗适 应江南气候，以古朴素雅的外观反衬丰富多彩的江南景色，以错落有致的构件和内装体现匠心巧思