花园洋房专题研究19544
中建地产芙蓉和苑洋房专题研究
受众群更广、总价门槛低、在产功能上与 别墅无太多差别但市场空间更大。
结论：
花园洋房是中高档住宅的选择； …是中产阶级的选择； …档次高于多层，低于别墅；
第二章：长沙典型花园洋房案例分析及借鉴
融科·檀香山
占地面积：140000㎡ 建筑面积：300000㎡
洋房容积率：1.5 高层容积率：4 综合容积率：2.5（计容积率部分）
联排别墅 层次较多，风格多变
通常面积150—250左右 较好 舒适
增加车库、私家花园、阁楼等功 能面积
自然景观较好，低密度，有前后 花园
城市边缘，市郊 私家车
独立产权，单车位或双车位
周边配套设施
居住定位 居住人群 居住模式
价格
配套齐全，衣食住行方便
随着所在区域的发 展，配套迅速齐全
配套不完善，需依靠社区内 部提供各项配套设施作为补
停车位 约5200个
容积率 2.14 商业面积 11.5万㎡
绿化率
40.5%
开工日期 交房时间
2007-07-28 2009-06-30
一层入户私家花园
叠加洋房效果图
米兰春天庭院洋房示意
+1F
电梯
4F
Байду номын сангаас
地上 地下
3F 2F 1F
-1F
退台花园
门面/商业房 地下多功能房
庭院三区B101 地下多功能室
自然环境一般，高密度， 主要依靠小区内部环境景
观塑造
城市内部
主要依靠城市公交系统
自然环境好，密度 较高，依靠小区内 部环境景观塑造以 及自身露台，庭园
景观塑造。
城市边缘，市郊
世联：花园洋房住宅产品研究
花园洋房的定义与特征
花园洋房的实质：
从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产 品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。
花园洋房的特征——品质提升关键词：
1〕内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的根底上，通 过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的参加，突出 了生活方式的丰富和沉着，甚至能够一定程度上“模拟〞别墅生活“有天有地 〞、“独立私密〞等特征。
首层面积：150平米左右
价格：80万元左右，随楼附带小院。
二层面积：140平米
价格：72－75万元左右
三层面积：128-130平米左右
价格：68－70万元左右
顶层面积：178-187平米左右
价格：95-100万元左右
一期情景花园实现均价： 5500元/平米左右〔05年洋房均价〕，实现市区内 中高档住宅的销售价格；
情景花园洋房产品的分类
目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化〞的三个阶段：
上承多层产品
1、以绿城产品为代表——“花园化洋房〞路线
空间情景化
下启类低密度 产品
２、以万科情景洋房系列为代表——“情景化洋房〞路线 3、以万科宽景House为代表——“叠拼化洋房〞路线
案例1. 天津水晶城
区域：位于天津市西青区， 外环线以外，临近南开、 红桥两区； 占地面积： 38.4万平米。 建筑面积： 38.41万平米 物业类型：情景洋房、公 寓、联排，共2700户。组 团：9 综合容积率：1
一期情景花园洋房
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化 丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状构造，使 每户拥有南向的私家花园或露台
花园洋房及情景洋房专题
成功案例二：某创新情景洋房项目
项目在规划阶段未能充分考虑居住者的实际需求，导致部分户型设计不符合市场趋势。
规划不合理
小区内的生活配套设施不完善，不能满足业主的基本生活需求。
配套设施不足
物业管理团队服务质量差，业主投诉较多，导致物业费收缴率低。
物业管理问题
项目在市场定位上不够准确，定价过高，使得潜在购买者望而却步。
02
花园洋房及情景洋房的设计与建造
设计理念
回归自然
花园洋房和情景洋房的设计理念强调与自然的和谐共生，通过引入自然元素，如绿植、水景等，营造出一种回归自然的感觉。
人文关怀
设计时充分考虑到居住者的生活习惯和需求，提供舒适、便捷的生活空间，满足人们对美好生活的追求。
历史与现代的融合
在保持传统建筑特色和历史风貌的基础上，融入现代设计元素，使建筑既有历史的厚重感，又有现代的时尚感。
市场定位不准
失败案例
06
花园洋房及情景洋房的挑战与对策
市场风险与对策
总结词：市场风险是花园洋房及情景洋房面临的重要挑战之一，包括市场需求变化、竞争加剧、政策调整等因素。
总结词
设计创新和差异化竞争是花园洋房及情景洋房在市场上脱颖而出的关键。
详细描述
随着房地产市场的竞争加剧，花园洋房及情景洋房需要通过设计创新和差异化竞争来吸引消费者。这需要开发商在产品设计和规划中注重创新思维，结合市场需求和消费者偏好，打造独特的产品特色和卖点。同时，关注建筑风格、景观设计、室内装修等方面的细节，提升产品的品质和价值感。通过设计创新和差异化竞争，花园洋房及情景洋房能够更好地新与差异化竞争
总结词
政策法规与合规问题是花园洋房及情景洋房开发中必须关注的重要方面。
最全的花园洋房规划及产品专题研究
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9
花园洋房的发展变迁——时间
2000年~2002年
•花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期 •代表作品：万科四季花城、城市花园 •具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主
2003 ~2005年
2006 ~2008年
•花园洋房的成长，稳定期 •代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖、金科天湖美镇 •具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积 等
南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的 差异、地区需求的差异，消费习惯的差异……决定了房地产开发必 然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关 政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。
北京 深圳 上海 成渝
U型布局
对日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑间距大，户型方正， 大面宽，建筑面积较大
首层
完善的主
上层 卧系列
户型赏析
C户型
总建面153.41，花园露台26.83，3居
卖点：
户型总面积经济合理，低总价， 高品质。
流动起居 空间
电梯+花园入户。
首层起居系列完善，餐厨布局 合理，形成开敞流动大空间，适 合派对及家庭聚会休闲。
拥有超大南向露台和阳台。
主卧系列完善，纯南向大面宽，
狭义的花园洋房（花园别墅）：大堡—独栋全庭院别墅实景
17
大堡——全庭院独栋别墅
18
叠拼产品规划——多层或小高层中实现一梯一户
用不同颜色纵向分隔，增强 专属感。
建筑底部适当使用文化石， 近人尺度精细设计。
层层退台，弱化建筑整体高 度压迫感，体现低密度居住品 质。
19
创新的入户方式
A、B户型独门独院入户。
花园洋房专题研究
退：层层退台，每户花台私享阳光；
露：顶层大面积露台，展现生活高品质。
空间特征——
院
底层的私家小院，或者三、四层围合成的空中花园， 能够容纳几个座椅，一张小桌，在有阳光的春天和 冬天，茗茶、下棋等，但不适宜过大。
空间特征——
错
错——错落布局，立面灵活
错层—空间转换
通过“错”来实现空间的分区，动静相错，不仅是室内的错层空间转换，同时室内和室外空间转换相错，
目 录
1
2 3
花园洋房概述 花园洋房的特征
花园洋房分类 花园洋房户型特征 与其他物业之比较
4
5
花园洋房户型特点
大户型占绝大部分，小户型数量有限。
大部分采取4+1、5+1等平层加跃层结构，也有部分3+1平层、纯跃
层和错层产品。 动静分区、干湿分区合理，大开间，小进深等户型受青睐。
通风、采光、朝向等硬性指标成为热点。
例如在楼宇入口处设小品景观，首层带有庭院，二层有入口观景厅，且每户带有户内花园，形成立体造 景的效果。
宽景洋房特点
运用了超短进深的设计，比如万科的假日风景，宽 景洋房楼体进深只有7米，户型南北通透，具备良好 的采光、通风、观景效果；在100平方米的建筑面积 内，设臵了宽大的横厅，拥有带储物间的玄关，带 阳台的餐厅和卧室，主卧采取套间设计，拥有步入 式衣帽间，配臵全面。
也增加空间的动感和层次感。
空间特征——
退
退台
退台的目的是为了让 没有接地的楼层延伸
更大的室外空间，增
加室内空间与室外空 间的接触面。
空间特征——
露
把尽可能多的室内空间暴露给自然，通过增大开窗面积，增大 开窗数目等手法，把更多的室内空间暴露给自然。
重庆花园洋房面积专题研究详细版
（二）洋房按面积及品质分类
洋房 类型 面积区间 顶层、 中间 底层 层 （平 （平 米） 米） 总价区间 顶层、 中间层 底层 （万 （万 元） 元） 特点
奢侈 型
170以上
115170
1、面积较大，总 价较高，经济型 别墅对其有较大 竞争 200以上 120以上 2、一般都有较好 的资源占有、别 墅级配置加材质 以及较大附加值 赠送面积 65-90 面积适中，总价
三、目前市面上洋房面积种类梳理
（一）洋房面积的影响因素
1、政策因素 （1）面积及建筑规范界限 按照现在的营业税征收方式，建筑面积144平米是一个征收界限 点，这是影响洋房面积的一大因素，可能以后建筑面积在144平米以上 的洋房将会有所减少。此外，贷款政策的出台（即购买首套住房且套型 建筑面积在90平方米以上的客户，贷款首付款比例不得低于30%）以及 部分建筑规范的自定（套内面积60平米以上的住宅，阳台结构投影面积 之和占该户套内面积的17%以上，超出部分按全面积计入容积率）可能 也会对以后洋房面积大小的控制带来一定的影响。 （2）土地政策 政府对别墅用地的日趋严格化，市面上储备的土地容积率普遍偏高 平均达到3，这对大面积的奢侈型洋房带来较大的不利，但是对中小型 面积的洋房提供了一定的平台。 （3）物业税和房产税 以后物业税和房产税的出台，可能会以面积大小或总价来制定征收量， 这可能也是对洋房面积走势的潜在影响因素之一。
2005
地
125-185 林、生态、峡谷于一体，将 景观做到了一个新的高度 100-160 建筑形态、产品细节、选材 标准均达到了“别墅级”水 平 产品设计上引入独门入户、 前花园、双流线入户、私人 半地下会所、露台环形布局 等，综合品质在重庆乃至全 国均达到了花园洋房的顶级 水平 市面项目户型设计较类同， 更多注重外立面和建筑材质 金科第七代洋房，延 续“退、错、露”，前庭后 院和地下室等，将“送”做 到极致 层层跃层，做到了既“送得 多”，又大气沉稳；同时解 决中间层滞销问题 注重外部环境以及稀缺资源 的占有性；在营销推广包装 方面非常成功 典型的兼容舒适度与性价比 的传统纯洋房社区 68㎡亦可做成洋房，开创小 洋房时代；提升项目品质的 新途径
花园洋房研究
长沙花园洋房调查
天心区——中建芙蓉和苑
• 项目位于中建芙蓉和苑位于芙蓉南路，属于南城省府片区，傲踞省府核心区，距离省府仅5分钟。地铁1号线、4 号线左史贯通，串联城市生态风光带，集成长沙最高端精髓的10分钟贵族生活圀，出即繁华天地，入则宁静丐界。 • 项目推140-280平洋房，在产品设计上融合了诸如超大观景面，方正通透等设计精华，幵在部分空间的设计上吸 取了别墅户型的特点，丏景观设计遵循亲水原则，幵采取借景手法，设置有多个观景平台，将建筑不园林融为一 体，构建出超凡的立体景观感受。
花园洋房的发展变迁
花园洋房的发展变迁——时间
花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期
2000年 ~2002年
代表作品：万科四季花城、城市花园 具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主
花园洋房的成长，稳定期
2003 ~2005年
代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖、釐科天湖美镇 具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积等
花园洋房（情景花园洋房）
我们分为四个部分来介绍花园洋房
1 2 3 4
花园洋房的起源和定义
花园洋房的特点及组成要素
花园洋房的变迁——时间和地域
长沙花园洋房调查
花园洋房的起源
起源：中国的花园洋房源于上海，自19丐纨 中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层 所与属，是西洋文明和生活方式与中国文化 交织的产物。其特指有国外建筑风情的独栋 别墅，而丏坐落在繁华地段，代表着旧上海 上流社会的生活方式。
花园洋房
退台式情景洋房起源和定义
退台式花园洋房
情景花园洋房
以退台为主要产品特征的情 景花园洋房在国内是近年来 万科首创的，并且申请了专 利。2000年，深圳万科四季 花城做到了三期，三期的用 地有一块在社区的中轴线上。
花园洋房专题研究
之间的距离，更具人文气息；
同时，别墅大多处C于H郊EN区L，I 住花园洋房的生活便利性要优于别墅。
7
花园洋房概念与特点
花园洋房VS多层
本质区别：花园洋房能提供住户与外 界接触和与自然交流更大的空间，创 造了一种新的城市生活状态
花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的
升级产品。
广义的花园洋房已不再是别墅，称之为Garden
House 或者Garden Apartment更贴切，是介于别墅
和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建
筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中
西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率
比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。
一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。
花园洋房的优点
一般一层只有两户，居住密度相对多层要低；
外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化；
花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，
其他楼层赠送露台，景观性更好
花园洋房的缺点
由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大
层数一般在四~五层，容积率做不高，一般在0.8~1.0之间（对于开发商而言）
错——动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感
退——退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与
室外空间的接触面
露——更多的C室HE内N空LI间暴露给自然
13
花园洋房户型的演变
花园洋房户型的发展演变
舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。
形态功能
地下空间的利用——金科十年城、金地格林郡 顶层复式私密性主卧——金地格林郡 顶层三跃层复式——苏州万科金色家园 紧凑型花园洋房——上海万科白马花园
花园洋房主体结构工程施工方案分析与研究
花园洋房主体结构工程施工方案分析与研究【摘要】本文主要对花园洋房主体结构工程施工方案进行了详细的分析与研究。
在分别介绍了研究背景和研究意义。
在首先对花园洋房主体结构工程进行了概述，然后详细讨论了施工方案设计、主体结构工程施工流程分析、施工工艺和方法以及质量控制及安全保障。
在分析了工程施工方案的可行性，提出了提升工程施工效率的建议，并展望了未来的研究方向。
本研究对于提高花园洋房主体结构工程的施工质量和效率具有重要意义，有望为相关领域的研究和实践提供有益参考。
【关键词】花园洋房、主体结构工程、施工方案、施工流程、工艺、质量控制、安全保障、可行性、施工效率、研究成果、展望。
1. 引言1.1 研究背景花园洋房是一种结合了现代建筑设计和传统园林景观的住宅形式，越来越受到人们的青睐。
在花园洋房的建设过程中，主体结构工程是整个建筑的核心部分，直接关系到建筑的稳定性和安全性。
对花园洋房主体结构工程的施工方案进行深入研究和分析，具有十分重要的意义。
随着我国城市化进程的加快，花园洋房的建设需求不断增加，工程规模和复杂程度不断提高。
目前对于花园洋房主体结构工程施工方案的研究仍然比较有限，存在着一些问题和挑战。
有必要深入探讨花园洋房主体结构工程的施工方案，不断完善和提升施工技术水平，确保工程质量和安全。
在这样的背景下，本文拟对花园洋房主体结构工程施工方案进行分析与研究，旨在为相关领域的研究者和工程施工人员提供参考和借鉴。
通过对施工方案的设计、施工流程的分析、施工工艺和方法的探讨，以及质量控制和安全保障等方面的研究，力求为提升花园洋房主体结构工程施工效率和质量提供有益的建议和实践经验。
1.2 研究意义花园洋房主体结构工程施工方案的研究意义在于提升工程施工质量和效率，保障工程的安全性和可靠性。
通过对主体结构工程施工方案进行分析和研究，可以更好地指导实际施工过程，避免施工中出现的问题和风险，确保工程的顺利进行和顺利完成。
研究花园洋房主体结构工程施工方案还可以促进施工工艺和方法的创新和提升，推动工程施工技术的发展，为工程建设行业的进步和发展提供有益的经验和借鉴。
房地产经营管理-重庆花园洋房面积专题研究详细版 精品
大点好？小点好？——重庆花园洋房面积专题研究一、洋房起源及概念花园洋房起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。
更为具体地说，它是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。
狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。
广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。
一般首层赠送花园，顶层赠送顶跃，中间楼层多阳台和露台设计，户户观景。
二、重庆花园洋房发展脉络梳理随着时间的推移，洋房在不断的发展和进化，从面积大小来看，03年以前的洋房主力面积在120—160平米，到06年、07年面积开始走大，主力集中在200平米左右，而发展到现在，面积开始逐渐多元化，从68-190平米。
不管从洋房的种类、面积大小，还是产品特点、产品品质感来看，目前洋房市场可以说是百花齐放，百家争鸣。
从产品设计来分析，洋房户型的功能在不断完善，从前庭后院，送入户花园或屋顶花园；到赠送大量的面积，如送“退、错、露”形成的露台，送地下室等；再逐渐发展为产品建筑风格异域化和材质向别墅看齐，更强调产品的品质感。
（二）知名开发商洋房发展梳理万科洋房的面积从04年的138-168平米大户型到08年的70-124平米的小户型，再到20XX年面积适中的90-158平米，这变化也反映出万科在户型面积上不光追求舒适度及豪华度，还更深层次的追求最佳舒适居住尺度标准。
最全的花园洋房规划及产品专题研究42页PPT
31、园日涉以成趣，门虽设而常关。 32、鼓腹无所思。朝起暮归眠。 33、倾壶绝余沥，窥灶不见烟。
34、春秋满四泽，夏云多奇峰，秋月 扬明辉 ，冬岭 秀孤松 。 35、丈夫志四海，我愿不知老。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己
花园洋房规划及产品专题研究PPT文档共42页
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
花园洋房规划及产品专题研究
•
46、寓形宇内复几时，曷不委心任去 留。
•பைடு நூலகம்
47、采菊东篱下，悠然见南山。
•
48、啸傲东轩下，聊复得此生。
•
49、勤学如春起之苗，不见其增，日 有所长 。
•
50、环堵萧然，不蔽风日；短褐穿结 ，箪瓢 屡空， 晏如也 。
▪
谢谢！
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花园洋房产品特征研究与案例分享共51页文档
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文—爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔