世界级城市人口变迁过去的纽约和未来的北京

世界级城市人口变迁过去的纽约和未来的北京

众所周知，人是城市及其房地产市场发展的基础，如果能够找到人口变化的规律，那么城市及楼市的发展也就可以预见了。

纽约市是位于美国纽约州东南部大西洋沿岸的一座城市，它占据着很多“第一”和“之最”的头衔，是美国第一大城市及第一大港、世界第一大经济中心，也是世界的金融中心。

它拥有世界第一大的交易所――纽约证券交易所，它的地铁是世界上最为发达的快速交通系统之一……

从各区人口增速图中可以看到1800年至今的200多年内纽约市各区人口博弈发展经历了以下四个阶段的变动。

第一阶段（1800-1910年）：区位优势、时代背景及产业革命吸引人口聚集

1.移民潮带来城市生命力

19世纪是纽约城市发展史上的重要时期，在这一时期纽约市人口激增，由1800年的7.9万人增长到了1910年的476.7万人。

19世纪上半期工业革命在美国东部沿海地区蓬勃开展，并于50年代掀起了工业化热潮，有力地推动了美国资本主

义大发展，推动大批欧洲人移民美国。

作为美国最大城市，纽约在工业、商业、金融业等各方面都取得了巨大成就，而且又是移民踏入美国的第一站，自然成为外来移民的聚集地，使得这一时期纽约市迎来接收移民的高峰期。

移民不仅构成了纽约市五彩缤纷的世界，也为这一时期纽约市的经济增长做出了巨大的贡献，为纽约市成为世界经济中心提供了人力资源保障。

2.交通革命拓展纽约商业贯通力

这一时期，纽约市所在的纽约州政府修筑了长达4000余公里的公路，将纽约市与州内的不同地区连接起来。之后又修筑了伊利运河和与之互补的伊利铁路，使纽约市的腹地得以扩展到北美著名的五大湖水域及其周围广阔富饶的农业区。

交通运输网的逐步完善，使纽约市成为了连接美国东西部地区的商业枢纽，同时为人口流入纽约市提供了交通保障。

3.产业革命提高纽约人口吸引力

纽约市完善的交通体系也促使蒸汽机被引入并得到广泛的应用，为工业革命的开展奠定了基础。19世纪中叶在工业革命的推动下，纽约市制造业快速发展起来，在19世纪末纽约市已成为美国第一大制造业中心。

由于纽约市自然资源缺乏而劳动力、资本充足，纽约市制造业以劳动密集型、资本密集型的轻工业为主，形成了以制糖业、出版业和服装业为主要支柱产业的产业格局。此类制造业的繁荣又吸引大量人口到纽约市就业，纽约市人口得以快速增长。

第二阶段（1910-1950年）：市内区域发展失衡，交通完善提高流动性，人口向郊区扩散

1.区域间发展失衡，曼哈顿人口外溢至其他区是必然选择

第一阶段已经提到，纽约以劳动密集型产业为主且主要分布在曼哈顿，这吸引新一波移民潮+第一次黑人大迁徙，促使曼哈顿人口暴增。

1880-1919年，约有2300万欧洲移民来到美国，由于纽约整体经济实力强劲、就业机会充足，?~约成为南部黑人向北部迁移的首选之地。

尤其产业集聚的曼哈顿岛，在短期内人口爆炸式增长，成为世界上人口密度最高的地区，人口激增和住房拥挤导致城市公共服务设施面临前所未有的压力，居民生活质量降低。

中心城区曼哈顿岛人满为患，而其他区域却没有得到充分开发，郊区大量土地闲置，城市内各区发展不均衡态势加剧，最终促使曼哈顿人口外溢到周边区成必然选择。

2.地铁扩建及小汽车的普及打破了城郊发展界限

地铁网和通勤铁路网双线系统扩建起到关键作用。1913年地铁网和通勤铁路网双线系统扩建使纽约市快速交通的总里程增长两倍有余，由296英里增加到618英里，覆盖了除斯塔腾岛之外的全市各区，同时承载容量扩充3倍，布朗克斯、布鲁克林、皇后区等外围各区拥有了与曼哈顿岛直接相连的地铁线路。

小汽车普及，为城郊发展开拓了新局面。在轨道交通建设初期，纽约城市空间是沿着轨道交通沿线轴向扩展，私人经营的轨道交通与房地产开发相结合，中心区人口得以疏解。

经过这一时期前20年的人口外溢后，中心区曼哈顿人口密度明显下降，其他区人口密度上升，尤其临近曼哈顿的布鲁克林和布朗克斯区上升明显。

人口外溢到一定程度后，各区开始均衡发展，1930-1950年各区人口均有一定幅度的增长，城市整体人口也在增长。

第三阶段（1950-1980年）：纽约大城市病加剧，制造业外迁，人口向周边城市转移

1.郊区化进一步蔓延

郊区房地产市场繁荣。在大萧条时期和二战期间积累起来的住宅需求于战后迸发出来，年轻人要组建家庭，现有的家庭要搬进新居，住宅需求急剧膨胀，纽约市郊区出现了有

史以来最为繁荣的建筑热潮，郊区呈爆炸式蔓延开来。

2.制造业大规模外迁，人口结构重塑

中心城区不经济因素制约制造企业发展，企业开始大规模外迁。纽约市中心出现了许多不经济的因素，地价上涨、税收加重、设施老化、环境污染、交通拥堵等大城市病加剧，工业企业在内城的聚集和发展受到了限制，而汽车运输、信息技术产业的发展则为工业向郊区的扩散创造了条件。

在此背景下，美国制造业以更快的速度由中心城区向郊区转移。由于工业向郊区迁移，郊区的制造业就业人数增长迅速，而中心城区的制造业日趋衰落，郊区逐渐成为制造业的主体。

3.居民和产业外迁促进郊区发展，又进一步吸引了人口外迁

外迁的人口和产业在郊区形成了巨大的工业园区、商业中心和办公区，推动了周边能级较低城镇和周边乡村的发展，而这又进一步吸引了人口外迁。

第四阶段（1980年以后）：城市规划及产业升级双重利好下，人口回流

1.“旧城复兴”计划促使纽约市人口回流到内城

政府制定一系列法规，“旧城复兴”计划上升到战略高度。为了保持城市稳定的用地价值、改善内城环境和实现城市中心的再增值，在20世纪70年代中后期，纽约市政府与

规划、立法部门制定了一系列的法规，开始实施“旧城复兴”计划，将建设中等收入住宅以吸引中产阶级到城市中心居住作为城市中心复苏的重要战略。中等收入人群迁入，低收入人群迁出，人口结构转变。在这一阶段，纽约市的绅士化范围扩大，最初少数白人中产家庭选择迁入内城贫困的黑人社区（例如哈莱姆区），而随着越来越多的中等收入人群迁入，低收入的少数族开始被迫迁往皇后区、布朗克斯等地，城市的房地产价格上扬，曼哈顿区和整个城市人口都在增长，人口结构发生转变。

2.产业升级重塑纽约市经济，城市中心和城市整体人口进一步增长

纽约在这段时期内积极进行产业结构调整和升级，大力发展高新技术产业以及生产服务业，并复兴其传统的制造业，以计算机、金融业、出版、印刷等产业为基础的服务业构成了纽约市的经济基础产业，产业就业人口和增加值大幅增长。

至此纽约顺利完成了产业结构的转变，新旧产业的交替重塑了纽约市经济，使纽约市由产品生产的工业化城市转变成为一座以生产服务业为主的后工业化城市，适应了后工业社会的发展以及国际大环境的需要，城市经济繁荣、就业率高、房地产市场兴旺、犯罪率下降，纽约全球城市的功能进一步强化，城市中心和城市整体人口进一步增长。