物业公共设施维修、养护方案

物业公共设施维修、养护方案

一、设备设施服务标准及制度

（一）设备设施服务管理标准

1、维修员熟悉工作区域结构，了解电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。

2、设施、设备维护保养的管理

设施，设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省能源，降低运行成本。具体检修保养如下：

（1）自控系统的管理：

消防报警系统：

①烟感探头测试每年检查一次；

②报警盘每年清洁不少于2次；

③探头检查每年一次；

④蓄电池检查每年不少于一次；

⑤消防门警锁、电池每年检查一次。

消防系统：

①每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检查一次；

②每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次；

③每半年对加压风机，火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍。

（2）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井，确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消防水系统阀门管道检修每年不少于2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次；以上的检查维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检查验收并签字入档。

（3）供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因应尽快查找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。对各类电机每半年保养检修一次，各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次，高压开关柜安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。

（二）设备综合管理规程

1、机电设备的编号按公司统一编号进行；

（1）以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和配套部件。

（2）对机电设备进行Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ分类编号方式：

注：口代表名称拼音字母简写

X：代表数字

Y：代表数字

（3）机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定.

（4）所有机电设备的值班、检查、维修保养在填写相关记录时，必须统一使用机电设备的确定编号。

2、设备卡

（1）设备卡具体要求：

a、字体的大小由设备名称字数多少而确定；

b、设备名称，编号应与设备台帐一致；

c、设备卡用白纸黑字外套塑封；

d、公司司标一般用原色，也可用黑色；

f、设备卡可由公司企发部统一制作。

（2）设备卡图样（略）

设备名称

设备编号

（3）设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损则应更换。

3、设备台帐

（1）物业服务中心工程部对辖区的设备设施按系统登记填写《设备清单》

（2）依据《设备清单》逐台建立《设备台帐》。

（3）每份《设备台帐》背面的空格表应记录该设备的重大事故，重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容，并写明日期，维修单位或维修人。

（4）每台（套）设备的帐、卡、物应保持一致。

4、设备状态标识

（1）工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

（2）设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同情况的警示牌等（如严禁合闸）。

（3）正常运行中的设备可不予标识。

（4）设备状态确定后，由设备操作人员及时将设备状态标识置于设备明显处。

（5）设备状态改变，标识应随之改变。

（6）采用的标识牌由公司统一购置。

5、设备保养制度。

（1）日常维修保养。

指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车。（如正压风机、消防泵、排水泵等）发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。

（2）一级保养

对机械设备进行检查，检测、根据实际需要局部解体，进行清洗，调整，维修更换：对电机进行绝缘摇测：对电气设备清扫，检查仪表、电器开关接线端；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：对各种主要阀门渗漏，故障进行处理。

（3）二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对电气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表；摇测绝缘电阻

对电子设备除尘，插接件接口清洗，系统功能参数测试；各管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏，故障处理或更换。

6、设备设施维修保养工作程序

（1）工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障

率、隐患、腐蚀、噪音等综合运行情况，每年12月20日前制定下年度《设备设施维修保养年度计划》。

（2）由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。

（3）公司领导批准由公司出资的计划项目。

（4）业主单位批准由业主出资的计划项目。

（5）对于需要外委测试/维修保养项目要填写外委申请。

（6）项目审批后，工程部负责制定各项目的备品、备件，填写《物品采购计划表》并按计划项目组织实施。

（7）工程部主管和有关技术人员共同监督验收将维保实施情况填入《设备设施维修保养记录》。

7、设备故障、事故处理程序

（1）设备故障：指设备设施因部件损坏、失效、超载、超电压电流、短路、润滑不良、违章操作等因素不能正常工作，或造成停机停电，经事后维修而可恢复正常工作。

（2）设备设施发生故障，工程维修人员及时排除或通知有关单位维修，尽快恢复正常运行。

（3）工程维修人员必须将故障处理情况认真填入《设备维修记录》，不得疏漏隐瞒。

（4）设备事故：凡是发辖区较大范围、较长时间有关系统不能正常工作，造成的停电、停水、停梯严重影响办公活动，或设备损坏严重修复费用在2000元以上者。

（5）发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导，同时