万科集团标准工期详解
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4、4天:1天基层修补、移交，1天涂料流水，2天拆架（含电梯）。
3、砌筑、抹灰
砌 筑 工 序
抹 灰 工 序 说明： 1、工序1-2可前置，工序1-13为一层砌筑全部完成至可抹灰施工，总计32天； 2、工序14-15为开始抹灰至外门窗收口完毕（认为外墙抹灰为关键线路），总 计13天； 3、砌筑抹灰单层工期为45天。
目录
一、集团标准工期详解 二、合理工期 三、压缩工期
一、集团标准工期详解
关键路径：主体－砌筑－抹灰－外墙涂料－落外架
集团标准工期从基础开始：30+20*地下室层数+12*裙楼层数+25*转换层数 +6*标准层数+80+4*楼栋层数+150 +雨季+春节+其他影响因素到毛坯交付
1、地下室
工程内容
天数
3、砌筑、抹灰
楼层 砌筑单层工期 砌筑开始日期 砌筑结束日期 砌筑总工期 砌筑层均工期 抹灰单层工期 抹灰开始时间 抹灰结束时间 抹灰总工期 抹灰层均工期
32F 32 1月1日 3月26日 84 2.625 13 2月4日 4月7日 62 1.9375
15F 32 1月1日 2月20日 50 3.333333 13 2月4日 3月4日 28 1.866667
在此期间甲方项目部至少需要完成 A、装修水电图纸； B、铝合金图纸； C、铝合金样板层安装； D、弱电图纸； E、砌筑样板层（含水电铝合金）完成并通过验收。 。。。
2、合理工期——砌筑抹灰工序
二、砌筑与内墙抹灰开始流水的时间关系： N1:2*楼层=3*（楼层-N1）+13 以18层为例抹灰理论开始流水时间为： 2*18＝3*（18-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成10层； 以33层为例抹灰理论开始流水时间为： 2*33＝3*（33-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成17层。
斜屋面增加12天 N为楼层数
落架结束至交付
说明：
1、每一层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道 工序；形成流水作业后，3天砌筑一层； 2、 每一层砌筑至抹灰完成，总工期为45天。 3、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37 天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、干燥时间，7天 为顶层基层修补和顶层涂料时间。
1、合理工期——主体砌筑工序
一、主体结构施工与砌筑开始流水时间关系： N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+32 以18层为例理论开始流水时间为： 3×18＝6×（18-N1）+32，介入楼层为14层。 以33层为例理论开始流水时间为： 3×33＝6×（33-N1）+32，介入楼层为22层。
根据集团要求主体进入7层时，开始砌筑介入工作，那么可以推导出： 1、33层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为90天； 2、18层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为42天。
理论上从完成砌筑样板层验收（砌筑流水开始）至内墙抹灰大面积开始 之间时间： 18层楼栋为24天 ；33层楼栋为48天。
在此期间在此期间甲方项目部至少需要完成： A、防火门样板层安装（需要前置）； B、入户门样板层安装（需要前置） ； C、消防设施样板层安装（需要前置） ； D、抹灰样板层（含公共部位）完成并通过验收。
4、合理工期——小结
以33层建筑为例：
1、砌筑开始介入时间为主体7层，主体进入22层后如果砌 筑样板层还未完成验收也未开始正常流水作业则判定工期 延误。
2、抹灰开始介入时间为主体22层，主体进入25层后如果 抹灰工程样板层还未通过验收也未开始正常流水则判定工 期延误。
3、主、砌、抹三个阶段中，抹灰工程最容易影响工期，另 外在标准工期中存在可能进行压缩的就是抹灰工程，特别 是外墙抹灰的穿插时间。
事实上，如果我们需要在标准工期上进行压缩，这104天则 是我们可以科学合理压缩利用的时间
1、压缩工期——分段流水
土建阶段就穿插作业
1、流水划分 划分为两个流水，第一段工期为D1（砌筑），第二段工期为D2（结 构加砌筑）。
2、划分位置（N为总层数，N1为划分位置）,假设封顶后 公式1：4（N1－1）＋30＋6＝6（N－N1）
备注
桩基、土 方、支护
桩基 土方及基坑支护
基础垫层 砼施工至 出正负零
基础结构 地下室结构
以现场为准
30-120
以现场为准 30
30-120
包含清土、垫层、 接截桩、砖胎模、
承台底板结构
20/层
2、主体、落架
工程内容
天数
备注
裙房
12/层
转换层
25/层
标准层
屋面
落架 竣工备案
6/层 10
81+4N 150
三、压缩工期
根据理论推断，很容易发现进入抹灰阶段后工期开始变得 紧张，也就是说主砌抹三个阶段，抹灰最容易成为拖后腿的工 序。实际工程中也往往是如此，特别是外墙抹灰往往需要等到 结构封顶后才开始施工。
以33层建筑为例 理论上砌筑完成17层时，主体完成至25层，所以内墙抹灰 可按以上节点开始流水施工。外墙抹灰（假设无法穿插）需要 在主体封顶后56天方可进行抹灰施工，与内墙抹灰流水开始时 间相差104天。
以完成施工样板房联合验收为开始计算工期
二、合理工期
如何通过合理的工序搭接，实现标准工期。
1、实际工期调整原则： （1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整， 但禁止超过10%。 （2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。
2、关键线路分析： （1）主体：6天一层，是保证质量的基本前提，不可压缩； （2） 砌筑：关键在于提前介入，基本封顶后砌筑结束； （3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹 灰不受主体结构封顶影响，可以提前进行，楼层越高可以提前的时间 越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键工序； （4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响； （5）落架：电梯落架受室内地坪或室内电梯开通时间影响。
由理论工期大概得出：形成流水后砌筑3天一层，抹灰2天一层。
4、其他因素
影响因素
天数
雨季
Байду номын сангаас
20
建筑体形系数复杂
工期5-10%
地形地貌影响增加工期
跨春节
工期10-15% 20
备注
5、装修
楼栋高度
10F 11-30F 31F以上
工期
6+1月 7+1月 8+1月
备注
1个月为评估时间 1个月为评估时间 1个月为评估时间
3、砌筑、抹灰
砌 筑 工 序
抹 灰 工 序 说明： 1、工序1-2可前置，工序1-13为一层砌筑全部完成至可抹灰施工，总计32天； 2、工序14-15为开始抹灰至外门窗收口完毕（认为外墙抹灰为关键线路），总 计13天； 3、砌筑抹灰单层工期为45天。
目录
一、集团标准工期详解 二、合理工期 三、压缩工期
一、集团标准工期详解
关键路径：主体－砌筑－抹灰－外墙涂料－落外架
集团标准工期从基础开始：30+20*地下室层数+12*裙楼层数+25*转换层数 +6*标准层数+80+4*楼栋层数+150 +雨季+春节+其他影响因素到毛坯交付
1、地下室
工程内容
天数
3、砌筑、抹灰
楼层 砌筑单层工期 砌筑开始日期 砌筑结束日期 砌筑总工期 砌筑层均工期 抹灰单层工期 抹灰开始时间 抹灰结束时间 抹灰总工期 抹灰层均工期
32F 32 1月1日 3月26日 84 2.625 13 2月4日 4月7日 62 1.9375
15F 32 1月1日 2月20日 50 3.333333 13 2月4日 3月4日 28 1.866667
在此期间甲方项目部至少需要完成 A、装修水电图纸； B、铝合金图纸； C、铝合金样板层安装； D、弱电图纸； E、砌筑样板层（含水电铝合金）完成并通过验收。 。。。
2、合理工期——砌筑抹灰工序
二、砌筑与内墙抹灰开始流水的时间关系： N1:2*楼层=3*（楼层-N1）+13 以18层为例抹灰理论开始流水时间为： 2*18＝3*（18-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成10层； 以33层为例抹灰理论开始流水时间为： 2*33＝3*（33-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成17层。
斜屋面增加12天 N为楼层数
落架结束至交付
说明：
1、每一层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道 工序；形成流水作业后，3天砌筑一层； 2、 每一层砌筑至抹灰完成，总工期为45天。 3、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37 天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、干燥时间，7天 为顶层基层修补和顶层涂料时间。
1、合理工期——主体砌筑工序
一、主体结构施工与砌筑开始流水时间关系： N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+32 以18层为例理论开始流水时间为： 3×18＝6×（18-N1）+32，介入楼层为14层。 以33层为例理论开始流水时间为： 3×33＝6×（33-N1）+32，介入楼层为22层。
根据集团要求主体进入7层时，开始砌筑介入工作，那么可以推导出： 1、33层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为90天； 2、18层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为42天。
理论上从完成砌筑样板层验收（砌筑流水开始）至内墙抹灰大面积开始 之间时间： 18层楼栋为24天 ；33层楼栋为48天。
在此期间在此期间甲方项目部至少需要完成： A、防火门样板层安装（需要前置）； B、入户门样板层安装（需要前置） ； C、消防设施样板层安装（需要前置） ； D、抹灰样板层（含公共部位）完成并通过验收。
4、合理工期——小结
以33层建筑为例：
1、砌筑开始介入时间为主体7层，主体进入22层后如果砌 筑样板层还未完成验收也未开始正常流水作业则判定工期 延误。
2、抹灰开始介入时间为主体22层，主体进入25层后如果 抹灰工程样板层还未通过验收也未开始正常流水则判定工 期延误。
3、主、砌、抹三个阶段中，抹灰工程最容易影响工期，另 外在标准工期中存在可能进行压缩的就是抹灰工程，特别 是外墙抹灰的穿插时间。
事实上，如果我们需要在标准工期上进行压缩，这104天则 是我们可以科学合理压缩利用的时间
1、压缩工期——分段流水
土建阶段就穿插作业
1、流水划分 划分为两个流水，第一段工期为D1（砌筑），第二段工期为D2（结 构加砌筑）。
2、划分位置（N为总层数，N1为划分位置）,假设封顶后 公式1：4（N1－1）＋30＋6＝6（N－N1）
备注
桩基、土 方、支护
桩基 土方及基坑支护
基础垫层 砼施工至 出正负零
基础结构 地下室结构
以现场为准
30-120
以现场为准 30
30-120
包含清土、垫层、 接截桩、砖胎模、
承台底板结构
20/层
2、主体、落架
工程内容
天数
备注
裙房
12/层
转换层
25/层
标准层
屋面
落架 竣工备案
6/层 10
81+4N 150
三、压缩工期
根据理论推断，很容易发现进入抹灰阶段后工期开始变得 紧张，也就是说主砌抹三个阶段，抹灰最容易成为拖后腿的工 序。实际工程中也往往是如此，特别是外墙抹灰往往需要等到 结构封顶后才开始施工。
以33层建筑为例 理论上砌筑完成17层时，主体完成至25层，所以内墙抹灰 可按以上节点开始流水施工。外墙抹灰（假设无法穿插）需要 在主体封顶后56天方可进行抹灰施工，与内墙抹灰流水开始时 间相差104天。
以完成施工样板房联合验收为开始计算工期
二、合理工期
如何通过合理的工序搭接，实现标准工期。
1、实际工期调整原则： （1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整， 但禁止超过10%。 （2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。
2、关键线路分析： （1）主体：6天一层，是保证质量的基本前提，不可压缩； （2） 砌筑：关键在于提前介入，基本封顶后砌筑结束； （3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹 灰不受主体结构封顶影响，可以提前进行，楼层越高可以提前的时间 越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键工序； （4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响； （5）落架：电梯落架受室内地坪或室内电梯开通时间影响。
由理论工期大概得出：形成流水后砌筑3天一层，抹灰2天一层。
4、其他因素
影响因素
天数
雨季
Байду номын сангаас
20
建筑体形系数复杂
工期5-10%
地形地貌影响增加工期
跨春节
工期10-15% 20
备注
5、装修
楼栋高度
10F 11-30F 31F以上
工期
6+1月 7+1月 8+1月
备注
1个月为评估时间 1个月为评估时间 1个月为评估时间