西安市物业管理条例

西安市物业管理条例

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的物业管理活动，适用本条例。

第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条业主选择物业管理企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条市房产行政管理部门是本市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。

区（县）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。建设、规划、市政、民政、园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当按照其法定职责协同实施本条例。

第六条物业管理行业协会应当加强行业建设，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法诚信经营，促进物业管理行业科学、规范、和谐发展。

第二章业主及业主大会

第七条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第八条物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主较少，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第九条划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备，建筑物规模，社区建设等因素，具体划分原则如下：

（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定；

（二）分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；

（三）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的建设单位同意，并已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

划分物业管理区域有争议的，由物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府处理。

本条例实施前已实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分。

第十条新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理房屋销售许可证前，应当向所在地区（县）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。区（县）物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。

第十一条物业管理区域符合下例情形之一的，可以设立业主大会：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上的；（二）首套物业出售并交付使用满二年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达

到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区（县）物业管理行政主管部门应当予以指导。

第十二条业主大会筹备组由5至9人组成。其中，街道办事处或乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表3至7名。筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府提名，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。半数以上业主对提名提出异义的，由街道办事处、乡镇人民政府重新提名。

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。

第十三条业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首届业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份和核定业主人数、业主专有部分面积、物业总建筑面积；（四）拟定业主委员会委员选举办法；

（五）确定业主委员会委员候选人；

（六）首次业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首届业主大会会议召开的15日前，将前款第（一）项至第（五）项内容在物业管理区域内公示。

第十四条业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首届业主大会。首届业主大会选举产生业主委员会之日起7日内，筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组自行终止。

第十五条业主大会分为定期会议和临时会议。

业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

第十六条下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十七条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当由物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数占半数业主参加。

业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其所有的专有物业建筑面积。

采用书面征求意见的形式召开业主大会的，应当在所在地街道办事处、乡镇人民