最新房地产的成本构成及
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产的成本构成及管理
目录 一、房地产开发成本的构成 二、成本管理模式
房地产开发成本的构成
日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜… ----告诉我们：对商家而言，拥有成本低的产品，就有利于用较竞争对手
低的价格获取市场； 某某大公司为了削减开支，裁员5%...
----体现了：人员开支，是企业成本的重要部分； 中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资…
红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯、管线铺设、高压 线埋地、市政接口等建设费用或缴费。
拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置 及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
房地产开发成本的构成
第二部分 开发前期准备费 ----指取得土地开发使用权后，在项目开 发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、设计可行性研究、筹建、 “三通一平”等前期费用。一般包括：
房地产开发成本的构成
第八部分 开发间接费 ----指项目开发直接相关，但不能明确属于特 定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：
工程管理费
----项目发生的行政、监理、造价咨询等费用
资本化利息
----项目使用资金的利息
营销设施建造费 ----销售大厅、样板房等建造费用
物业完善费
勘察设计费 报批报建费用 三通一平费用 临时设施费用
----勘察丈量费、规划设计费、建筑研究用房； ----向政府缴纳的规定费用； ----通水、通电、通路和场地平整产生的费用； ----项目部办公室、项目临时围板围墙、临时水电费用；
第三部分 主体建筑工程费 包括：
----指项目开发过程中的主体土建费用，
可研成本 目标成本 责任成本 动态成本 结算成本
成本管理体系
成本管理体系
1、目标成本管理
基本概念：
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所 要实现的成本目标；是项目成本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。
基础费用
----建筑的地基与基础费用；
结构与粗装修费用 ----完成地面以上的结构与基本装修的费用；
门窗工程费用
----室内外门与窗的费用；
公共部位装修费用 ----外立面、公共部位的装饰与装修费用；
室内精装修费用 ----对精装修交付的房屋的装修费用；
房地产开发成本的构成
第四部分 主体安装工程费 ----指项目开发过程中的室内安装费用，包括：
房地产开发成本的构成
第六部分 园林环境费 ----指项目内的景观费用，包括：
道路广场费用
----小区建设道路、广场的费用；
绿化建设费用
----小区内用于绿化工程的费用；
建筑小品费用
----小区内雕塑、水景、环廊、假山等费用；
小区围墙费用
----小区围墙、组团围墙的费用总和；
室外景观照明费用 ----各种照明所花费的费用
----深刻含义是：追求低成本是市场经济的必然选择； 进口关税又降了，买原装进口车便宜多了…
----说明：税金同样构成产品的成本； 大城市东西贵啊，生活成本太高了…
----反映出：不仅是企业，我们个人也都在比较选择着生活的成本
“成本”对社会经济的影响无处不在，是经济过程中使用频率最高的词之 一。
➢期间费用
开发成本
完全成本
房地产开发成本的构成
房地产的成本包括九个大类：
第一部分 土地获得价款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 包括： 政府地价及市政配套费 ：支付的土地出让金、土地开发费、向政府部门 交纳的大市政配套费、土地交易环节交纳的契税、土地闲置费、项目竣工 验收前的土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价和 相关税费。
零星设施费用
----各类未细述的设施费用总和，如儿童游乐设施、指示
牌、垃圾桶、座椅、洋伞等
第七部分 配套设施费 ----通常情况指房屋开发过程中，根据有关法 规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固 定资产的公共配套设施及其它应归为公共配套的支出。包括：
Βιβλιοθήκη Baidu会所费用 学校及幼儿园费用 物业用房 人防地下室 垃圾转运站 市政设施公共用房
毫无疑问，成本是企业实现利润的最关键要素之一。 成本不是重要，而是“相当”重要！
房地产开发成本的构成
综述： 环看现今全球所有“基业长青”的企业，优秀的成本管理甚至 是成本竞争优势无一不是其特质。万科意欲成为百年老店，成 本管理的重要性不言而喻。 成本重要吗？那是相当重要啊！
成本管理体系
成本管理模式
室内水电安装费用 ----室内各类水电相关工程费用； 室内设备及安装费用----空调、电梯、消防系统的设备及安装费用； 弱电系统费用 ----居家防盗系统、宽带网络、有线电视、三表远传系统、 对讲系统、电话系统等费用；
第五部分 社区管网费 ----指项目管网配套费用，包括：
室外给排水费用 ----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用； 室外采暖费用 ----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用； 室外燃气费用 ----小区接入市政燃气的费用； 室外电气与高低压费用----小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用； 室外智能化系统费用----小区停车管理、周界防越、闭路监控、门禁、电子巡 更、电子公告屏、室外背景音乐等智能化系统费用
----物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等
第九部分 期间费用
公司管理费
----公司发生的但无法明确到项目上管理费用
营销费用
----营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用
房地产开发成本的构成
房地产开发成本的构成
先看这句话：利润是企业存在的意义。 再看这个公式： 利润=收入-成本； 收入不变，若成本增加，则利润降低； 收入不变，若成本降低，则利润增加；
房地产开发成本的构成
什么是成本？ 用科学的语言解释是：成本是企业在产品生产经营过程中， 为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。 用我们的语言解释是：成本是“成功之本”。
房地产开发成本的构成
房地产项目成本组成：九个大类
➢土地获得价款 ➢开发前期准备费 ➢主体建筑工程费 ➢主体安装工程费 ➢社区管网工程费 ➢园林环境工程费 ➢配套设施费 ➢开发间接费
目录 一、房地产开发成本的构成 二、成本管理模式
房地产开发成本的构成
日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜… ----告诉我们：对商家而言，拥有成本低的产品，就有利于用较竞争对手
低的价格获取市场； 某某大公司为了削减开支，裁员5%...
----体现了：人员开支，是企业成本的重要部分； 中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资…
红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯、管线铺设、高压 线埋地、市政接口等建设费用或缴费。
拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置 及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
房地产开发成本的构成
第二部分 开发前期准备费 ----指取得土地开发使用权后，在项目开 发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、设计可行性研究、筹建、 “三通一平”等前期费用。一般包括：
房地产开发成本的构成
第八部分 开发间接费 ----指项目开发直接相关，但不能明确属于特 定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：
工程管理费
----项目发生的行政、监理、造价咨询等费用
资本化利息
----项目使用资金的利息
营销设施建造费 ----销售大厅、样板房等建造费用
物业完善费
勘察设计费 报批报建费用 三通一平费用 临时设施费用
----勘察丈量费、规划设计费、建筑研究用房； ----向政府缴纳的规定费用； ----通水、通电、通路和场地平整产生的费用； ----项目部办公室、项目临时围板围墙、临时水电费用；
第三部分 主体建筑工程费 包括：
----指项目开发过程中的主体土建费用，
可研成本 目标成本 责任成本 动态成本 结算成本
成本管理体系
成本管理体系
1、目标成本管理
基本概念：
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所 要实现的成本目标；是项目成本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。
基础费用
----建筑的地基与基础费用；
结构与粗装修费用 ----完成地面以上的结构与基本装修的费用；
门窗工程费用
----室内外门与窗的费用；
公共部位装修费用 ----外立面、公共部位的装饰与装修费用；
室内精装修费用 ----对精装修交付的房屋的装修费用；
房地产开发成本的构成
第四部分 主体安装工程费 ----指项目开发过程中的室内安装费用，包括：
房地产开发成本的构成
第六部分 园林环境费 ----指项目内的景观费用，包括：
道路广场费用
----小区建设道路、广场的费用；
绿化建设费用
----小区内用于绿化工程的费用；
建筑小品费用
----小区内雕塑、水景、环廊、假山等费用；
小区围墙费用
----小区围墙、组团围墙的费用总和；
室外景观照明费用 ----各种照明所花费的费用
----深刻含义是：追求低成本是市场经济的必然选择； 进口关税又降了，买原装进口车便宜多了…
----说明：税金同样构成产品的成本； 大城市东西贵啊，生活成本太高了…
----反映出：不仅是企业，我们个人也都在比较选择着生活的成本
“成本”对社会经济的影响无处不在，是经济过程中使用频率最高的词之 一。
➢期间费用
开发成本
完全成本
房地产开发成本的构成
房地产的成本包括九个大类：
第一部分 土地获得价款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 包括： 政府地价及市政配套费 ：支付的土地出让金、土地开发费、向政府部门 交纳的大市政配套费、土地交易环节交纳的契税、土地闲置费、项目竣工 验收前的土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价和 相关税费。
零星设施费用
----各类未细述的设施费用总和，如儿童游乐设施、指示
牌、垃圾桶、座椅、洋伞等
第七部分 配套设施费 ----通常情况指房屋开发过程中，根据有关法 规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固 定资产的公共配套设施及其它应归为公共配套的支出。包括：
Βιβλιοθήκη Baidu会所费用 学校及幼儿园费用 物业用房 人防地下室 垃圾转运站 市政设施公共用房
毫无疑问，成本是企业实现利润的最关键要素之一。 成本不是重要，而是“相当”重要！
房地产开发成本的构成
综述： 环看现今全球所有“基业长青”的企业，优秀的成本管理甚至 是成本竞争优势无一不是其特质。万科意欲成为百年老店，成 本管理的重要性不言而喻。 成本重要吗？那是相当重要啊！
成本管理体系
成本管理模式
室内水电安装费用 ----室内各类水电相关工程费用； 室内设备及安装费用----空调、电梯、消防系统的设备及安装费用； 弱电系统费用 ----居家防盗系统、宽带网络、有线电视、三表远传系统、 对讲系统、电话系统等费用；
第五部分 社区管网费 ----指项目管网配套费用，包括：
室外给排水费用 ----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用； 室外采暖费用 ----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用； 室外燃气费用 ----小区接入市政燃气的费用； 室外电气与高低压费用----小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用； 室外智能化系统费用----小区停车管理、周界防越、闭路监控、门禁、电子巡 更、电子公告屏、室外背景音乐等智能化系统费用
----物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等
第九部分 期间费用
公司管理费
----公司发生的但无法明确到项目上管理费用
营销费用
----营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用
房地产开发成本的构成
房地产开发成本的构成
先看这句话：利润是企业存在的意义。 再看这个公式： 利润=收入-成本； 收入不变，若成本增加，则利润降低； 收入不变，若成本降低，则利润增加；
房地产开发成本的构成
什么是成本？ 用科学的语言解释是：成本是企业在产品生产经营过程中， 为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。 用我们的语言解释是：成本是“成功之本”。
房地产开发成本的构成
房地产项目成本组成：九个大类
➢土地获得价款 ➢开发前期准备费 ➢主体建筑工程费 ➢主体安装工程费 ➢社区管网工程费 ➢园林环境工程费 ➢配套设施费 ➢开发间接费