最新房地产的成本构成及
房地产企业开发成本相关组成部分及费用比例
房地产企业开发成本相关组成部分及费用比例
房地产企业开发成本相关组成部分及费用比例
作者：闲敲棋子落灯花
1、土地成本
土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）
2、建安工程费
主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
3、前期工程费
项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6%。
4、基础设施建设费
建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费
居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费
各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用
按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费
一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用
9、管理费用
开发成本的2%-3%。
10、财务费用
为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
11、销售费用
一般取销售收入的3%—5%。
房地产全过程成本构成
成本科目组成
基本组成
工程前期费用
1、勘察测量：初勘、详勘、桩堪、沉降观测等 2、设计费用：各类设计费用； 3、三通一平：临时道路、临时用水、临时用电、场地平整、红线外 提升改造。 4、临时设施：临时办公场所、临时围墙、临时场地占用、临时围挡。
建安工程费用
1、土石方工程：土石方开挖、回填、种植土回填； 2、基础与地基处理：降水、基坑支护、桩基、基础换填等 3、地下结构及粗装饰 4、地上结构及粗装饰 5、门窗工程：入户门、防火门、外窗、卷帘门、单元门等 6、外墙装饰：保温、涂料、石材、幕墙、百叶栏杆、雨篷、楼体亮化等； 7、公共装饰：公区精装、电梯门套、公共标识； 8、安装工程：给水、排水、强电、弱电、采暖、通风、消防、燃气配套等 9、设备安装：电梯、太阳能、指纹锁、新风、抗震人防设备、直饮水等
8+1个
二级科目
40～50个
三、四级科目
300～500个
基本组成
土地成本
1、土地出让及相关税费：土地出让金、契税、印花税、土地建设使 用税、耕地占用税等； 2、合作款项：补偿合作方的低价等； 3、拆迁补偿费：红线内建筑、苗木等赔偿费用； 4、其他费用：无法明示的费用例如议价、中介等费用。
政府行政事业性费用
全过程八类成本
全过程八类成本
园林及市政管网
主要指小区的水、电、暖(热力)、气(天然气)、 通讯(电话、宽带)、有线电视、安防、道路、 绿化等费用。
公共设施配套
指为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如 学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套 设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
成本科目组成
成本组成科目
园林及市政管网
1、园林工程：园区景观绿化亮化工程、院墙、 标识、车棚、信报箱 2、室外管网配套：室外强、弱电、室外给水、 雨污水、室外采暖、室外消防、安防智能化等
房地产建设和投资成本主要组成内容
房地产建设和投资成本主要组成内容
1.土地征用及动拆迁补偿费
1.1土地征用费：土地补偿费、青苗补偿费、粮油差价、蔬菜地建设费、垦复基金、耕地占用费、劳动力安置费、老年社员养老费、征地包干费及征地管理费、其他费用。
1.2动拆迁补偿费：拆迁私房补偿费、拆迁单位补偿费、集体设施补偿费、其他费用。
1.3动迁房源建设费。
1.4其他费用。
2.前期工程费
勘察费、设计费、可行性研究费、招标费、临时措施费（临时道路建设费、临时水源建设费、临时电源建设费等）、土地平整费、其他费用。
3.建筑安装工程费
建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、监理费、其他费用。
4.基础设施费
排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通信费、照明费、环卫费、道路桥梁涵洞费、绿化带建设费、建设配套费（住宅建设配套、商业网点建设费、临时建设工程费、临时占路费）、施工配套费（许可证执照费、竣工图编制打印费）、其他费用。
5.公共配套设施费
教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区行政设施建设费、服务设施费、其他费用。
6.开发间接费用
工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、利息、审计费、公证费、评估费、周转房摊销费、其他费用。
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成1. 前言房地产开发是一个重要的行业，涉及到广泛的领域，包括建筑设计、土地开发、建筑材料、施工和销售。
房地产开发成本是指开发商在房地产项目中投资的全部成本，包括土地购置、规划设计、建筑施工、材料采购、销售和营销等方面。
本文将分析房地产开发成本构成及其影响因素。
2. 成本构成房地产开发成本主要由以下几个方面组成：2.1 土地成本土地成本是房地产开发成本的主要组成部分。
在成功的房地产项目中，土地成本通常占到了总成本的30%到50%。
因此，房地产开发商在购买土地时需要仔细考虑土地的位置、规划、用途和竞争情况，以获得最佳的开发回报率。
2.2 设计和规划成本设计和规划是房地产开发成本中的重要组成部分。
这些成本通常包括建筑设计、土地规划、市政工程和环保审批等方面。
这些成本根据地区和项目类型不同，成本也会有所不同。
2.3 建筑施工成本建筑施工成本包括所有有关建筑施工的费用，包括劳动力、材料和设备等费用。
这些费用通常占到房地产开发成本的20%到30%。
建筑施工成本是房地产开发商非常关注的一个方面，因为它可以直接影响项目的总成本和回报率。
2.4 材料成本材料成本包括所有用于建筑物的材料费用，例如钢材、水泥、砖块和管道等。
这些成本占到房地产开发成本的10%到20%。
材料成本对于房地产开发商来说是一个非常重要的组成部分，因为它可以直接影响建筑质量、建筑时间和总成本。
2.5 销售和营销成本销售和营销成本包括推销房地产项目所需的所有费用，包括广告、销售和营销等方面。
这些费用通常占到房地产开发成本的5%到10%。
销售和营销成本是一个非常重要的组成部分，因为它可以影响项目销售的速度和销售价值。
3. 影响因素房地产开发成本构成有许多不同的影响因素。
以下是最常见的影响因素：3.1 土地市场供求关系土地市场供求关系是决定土地价格的主要因素。
当土地市场供大于求时，土地价格通常会下降，而当市场需求大于供应时，土地价格会上升。
房产地产项目成本构成
四、市政基础设施费
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燃气费用里主要包括燃气工程费和一户一表费，燃气工程费应由开发商承担算入项目成本，而一户一表费则由住户承担，开发商代收代缴。
前期费用
3、工图设计费
4、环境方案设计费
完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑面积。
大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）费约20－25元/平方米环境净面积，中档15－20元/平方米，低档10元/平方米。
前期费用
前期费用
环境评估费 聘请专业环境评估公司进行环境评估的费用，具体标准视市场行情和评估对象的规模而定，如我们整个250万方项目的环境评估费用为10万元。 白蚁防治费 聘请专业白蚁防治机构进行白蚁防治处理的费用，目前市场价约元/平方米建筑面积。 防雷检测费 聘请专业防雷机构---重庆市防雷办进行防雷审查所需要的费用，目前费用标准约1.5元/平方米建筑面积。 综合服务费 属于市建筑委行政收费，建设单位按中标金额×0.6‰收取，施工单位按中标金额×2.2‰收取。
6、智能化
小区内的排水工程费用，视小区规模及建筑物业形态而定，如我们一期项目的排水工程费用约21元/平方米。
8、排水
按环境工程的净面积计算，高档环境工程每平方米300元以上，中档环境工程每平方米200元左右，中低档每平方米150元左右。
7、环境工程
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壹
公用设施配套费
按规定自建人防工程面积必须达到小区总建筑面积的2%，人防工程造价约2500元/平方米，但可以作为租用车库产生一定的收益，而且在结合地形时可以部分降低建筑物基础造价。人防工程也可以选择异地建设，人防异地建设费=30元/平方米×小区总建筑面积。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
全国房地产开发成本明细科目(最新最全)
For personal use only in study and research; not for commercial use 房地产开发成本明细科目一、土地征用及拆迁补偿费1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土地契税5、土地交易费（拍卖手续费）6、办理土地证费二、前期工程费1、三通一平（1）临电工程费①红线外②红线内（2）临水工程费①红线外②红线内（3）临路工程费（4）填土及平整场地费（5）临时设施2、规划管理费3、规划设计费（1）咨询费（2）方案设计费4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费5、环境方案设计费（1）方案设计费（2）环境施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费（1）招标监督服务费（2）代理费9、墙改费（新型建筑材料专项基金）10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基测量费（4）人防物探费13、产权登记费14、销售许可证及面积测量费15、房屋交易手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、合同审查费19、水泥专项基金20、环境影响评估费21、避雷检测费22、新建房屋白蚁防治费三、建安工程费1、地基处理（1）桩基础工程费（2）桩检测费用2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯（3）消防（4）排气通风3、工程预算编制费4、土建监理费5、沉降观测6、质量监督费7、人防设施（1）人防监理费（2）人防设施费8、变更及签证9、示范小区奖10、成品房装修11、其他（外装费用）四、基础设施费1、供电（1）工程费（2）小区管网2、供水（1）自来水工程费（2）水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费6、智能化7、区内路灯8、环卫9、邮政10、环境工程（1）绿化（2）道路11、排水12、围墙大门13、车棚14、水面五、公共配套设施费1、区内非经营性公建（1）地下室及车库(人防)（2）其他区内设施（3）其它公共用房2、小区配套费3、公共设施维修基金附:进一步细化房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释说明1土地费用一、地价（一）土地出让金国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价（二）开发费国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或者将生地变成熟地的开发投资费用。
房地产成本组成和分类(核心成本构成)
房地产成本的组成1、土地费用土地出让金，土地征用费（拆迁安置补偿费）协议出让或招标出让、拍卖出让的费用2、前期工程费前期规划费用设计费可行性研究费地质勘查费“三通一平”费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑工程费用设备及安装工程费用约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用基础设施建设费主要指道路自来水污水电力电信绿化等建设费用。
公共配套设施建设费学校，幼儿园，医院，派出所各种营利性的配套设施（粮店，菜市场等商业网点）煤气调压站变电室自行车棚等室外工程在房地产开发成本构成中，该项目所占比例一般在20%~30%左右。
5、管理费用管理人员工资差旅费办公费保险费职工教育费养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息利息其他融资成本与融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费一部分是税收房产税城镇土地使用税耕地占有税土地增值税两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）契税企业所得税印花税，另一部分是行政性费用征地管理费商品房交易管理费大市政配套费人防费煤气水电增容费开发管理费等。
在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
8、其他费用销售广告费各种不可预见费等在成本构成中一般不会超过10%。
房地产成本会计的具体工作一、首先要弄清房地产成本的组成。
二、要掌握开发成本核算的项目。
开发成本的核算项目有：1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
地产成本组成模型
地产成本组成模型是指将房地产项目的成本按照一定的分类标准进行划分，从而形成一个完整的成本体系。
房地产项目的成本组成模型主要包括以下几个部分：
1. 土地获取成本：主要包括土地购买价、拆迁补偿成本、契税等。
2. 前期工程费：主要包括勘测丈量费、规划设计费、报批报建费用、三通一平等。
3. 建筑安装工程费：主要包括主体建筑及安装工程费、公共部位装修、门窗工程、安装工程等。
4. 红线内配套费用：主要包括水、电、气、热工程、智能化工程、园林景观、市政工程等。
5. 土地开发费用：主要包括管理费、销售费用、财务费用等。
6. 设计相关费用：主要包括规划设计、施工图设计、景观设计费、精装设计、装配式设计、BIM设计等。
7. 施工监理费：主要包括施工监理、质量检测、安全监测等。
8. 销售及推广费用：主要包括广告宣传、营销策划、销售代理等。
9. 运营管理费用：主要包括物业管理、maintenance & repair 等。
10. 其他费用：主要包括税费、保险、运输、仓储等。
房地产开发成本核算
房地产开发成本核算随着城市化进程的加速，房地产业已成为我国国民经济中的红利行业。
然而，房地产开发过程中的成本核算问题一直困扰着开发商。
本文将对房地产开发成本核算进行一定探讨。
一、房地产开发成本的构成房地产开发成本主要包括土地成本、建筑成本、人工成本、税费成本、利息成本等。
其中土地成本占比相对较高，建筑成本以外购为主，人工成本则是开发商不可忽视的部分。
土地成本：土地成本包括土地出让金、土地整理费、计征补偿费等。
其中土地出让金是开发商购买土地所需缴纳的费用，多数情况下占比较高。
有的地方还有土地整理费和计征补偿费等，这些都是土地成本的一部分。
建筑成本：建筑成本是完成房屋建设所需的费用，包括建筑材料、建筑机械、施工用具等。
由于开发商往往采用外购的方式完成建筑工作，这部分成本占比不是很高。
人工成本：人工成本为开发商支付的工人工资和福利，包括月薪、五险一金、住房补贴等，占比相当重要。
税费成本：税费成本指完成开发项目时需要缴纳的税费，包括城市规划建设税、企业所得税等。
利息成本：利息成本为开发商为房地产开发所借贷款项所需支付的利息。
包括借款利息、银行手续费等。
二、房地产开发成本的核算方法1. 成本传统核算法成本传统核算法，即按照成本的构成分别计算其成本价值。
按照行业标准分别对其进行计算，各部分分别对应各自的成本系数，计算过程复杂，但结果准确可靠。
2. 型态成本核算法型态成本核算法主要指将成本与型态进行对应计算。
例如，某一建筑物的面积为2000平方米，每平方米建筑成本为2500元，则总建筑成本为500万元。
这种方式虽然比较方便，但对于不同型态的建筑，成本会产生比较大的差异，不适于成本计算。
3. 历史成本法历史成本法，是利用过去房地产开发经验各分项成本与成本总览之间的关系，对未来开发成本进行预测与评估。
这种方法较为简单，但实际上只能参考过去成本的情况，对于其它因素和成本的预测不具有客观性。
三、房地产开发成本核算所需注意的问题1. 核算过程中应确保数据的准确性。
房地产的构成成本包括哪些
房地产的构成成本包括哪些房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
而房地产的构成成本主要包括哪些呢?下面是店铺整理的一些关于房地产的构成成本的相关资料,供你参考。
房地产的构成成本包括1、楼板价：也就是土地出让阶段获取成本。
楼板价主要包括以下几个方面：土地出让款;土地出让税款项目及相关附加;生地、毛地通过一级开发达到可以施工建设的熟地，包含拆迁安置、通平施工等。
也就是通常说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。
2、报建阶段：房地产行业我最佩服报建员了，也最XS报建员。
建筑设计院;乙方咨询公司(市场部分、工程部分、财务部分);八大局一委三单位;物业公司(一种是父子单位;一种是合作单位)代理方(1-0)3、施工建设：包括建筑工程费、安装工程费、设备费等一级承包*N二级承包*N三级承包*N...........N级承包..........4、社区公共事业配套设施建设基建;公共配套;5、财务成本：因财务运作产生的相关成本。
6、运营费：公司运营成本;案场运作消耗;项目营销推广成本;如无代理方，则增加团队费税费;其他不可预见的成本支出。
房地产包括的内容(1)国有土地使用权的出让;(2)房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;(3)房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;(4)房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;(5)物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;(6)房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产具有的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制;2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;3、房地产的高质耐久性;4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
房地产开发成本构成项目及费率测算
房地产开发成本构成项目及费率测算房地产开发成本构成及费率测算一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。
养殖场的拆迁赔偿费等。
旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金国家收取的款项。
包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
① 场地平整② 勘察设计③ 临时设施④ 桩基工程⑤ 土建安装⑥ 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。
⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。
包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。
所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。
二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。
主要包括：① 人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。
② 材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。
③ 机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。
包括折旧费、大修费、附属工具费。
动力及燃料费等。
④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。
房地产开发由哪些成本费用构成【最新版】
房地产开发由哪些成本费用构成一、建设项目投资估算(一)建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
二、房地产项目投资与总成本费用估算1、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念(一)房地产开发项目投资特点三种经营模式:出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
(1)开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等(2)经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
(三)开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1:某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
房地产成本的构成
房地产成本的构成一般来说，房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、基础设施费用、配套工程费用、管理费用、销售费用、财务费用以及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成，后期经营的话，还有相关经营税费。
（一）、开发成本1. 土地成本（毛地和净地）2.前期工程费规划设计费用（2-3%×3）项目可行性研究费用（1-3%×3）或0.08-0.15%×投资额水文、地质勘察费用（0.5%×设计概算）三（七）通一平费用（实际情况）三通一平50-70元/㎡×占地面积3.建筑安装费土建工程费用根据省建筑工程预算定额和经验数值土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润水电费用一般占土建费用的15% 设备及安装费计算方法：单元估算法（酒店），单位指标估算法（按建筑面积计算），工程量近似匡算法（按照预算方法），类似工程经验估算法4.基础设施费200-300元/㎡×总建面（包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫）供水15元/㎡×总建面、供电80元/㎡×总建面、道路60-120元/㎡×道路面积（看做法）5.公共配套费（不能有偿转让的开发小区内公共配套设施）6. 开发期间税费国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用，主要包括：配套设施建设费建筑工程质量与安全监督费用供水补偿费用，供电负荷费用（增容费）供水600元/t, 其中住宅0.3t/人，商业0.1 t/㎡供电住宅480元/KVA，4KVA/户；商业1000元/KVA，8KVA/100㎡物业管理基金2%×基建投资其他税费2%×基建投资7. 不可预见费用（又称预备费）3-5%×1-5 或3%×投资额市场条件，引起三材价格变化施工图更改，因设计更改而发生的费用自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用（二）、开发费用：是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
房地产项目成本构成及全成本管控
一、房地产项目成本的构成一、开发成本—②前期工程费用
前期工程费
三通工程费 含临时施工道路、临时施工供排水、临时施工供
电等。场地平整 场地基本平整及大型土石方开挖工程。
临时设施 含临时办公、宿舍设施、临时场地、临时围墙、
临时围板。勘测丈量费 含初勘、详勘、沉降观测及基坑观测、验线、复
地基处理 桩基础 非桩基础
1、基础工程
三、成本管控工作中的常见问题
地基处理完全与场地的地质条件有关
三、成本管控工作中的常见问题桩基础它的造价水平受什么影响？
桩长
打桩记录
桩型
造价上有弹性，要有优化意识！
三、成本管控工作中的常见问题
地下室：地下室工程的造价，一般是2,000－3,000元／m2。
地下室面积 地下室层数
3、人防工程
三、成本管控工作中的常见问题
防水层不建议做两道，如果怕漏，从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。
以设计补施工？
4、地下室防水
三、成本管控工作中的常见问题
不含外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济性上。
钢筋 砼 屋面
√ √造型ⅹ
货量区绿化 泛光照明
土地出让金
人防易地建设费
三通工程费
场地平整
小区道路工程 给排水工程
供配电系统
规划设计费
勘测丈量费
精装交楼其他配置
门窗工程
软装
物业前期介入费
营销费用
二、碧桂园的全成本管控体系
全过程
投资版目标成本
前期版合约规划
成本策划
方案版目标成本
方案版合约规划
房地产开发成本构成大致分为七个方面
房地产开发成本构成大致分为七个方面：土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建安费用、基础设施配套费用，不可预见费用本以及各种税费、规费。
1、土地费用：土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
现在的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。
土地费用包括缴纳给国土资源局（国有资产经营公司）的费用（即土地挂牌费用），还包括拆迁安置补偿费用，也应包括在土地交易过程中的一些无法明示的费用（比如议价、中介费）。
为追求GDP和政绩，现在各大城市土地挂牌标价越来越高，各种地王不断涌现并不断被刷新，土地费用不断加大造成楼面价也不断的上升。
2、开发前期费用：前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程招标代理，土地证、施工许可证、以及现场的“三通一平”等等费用。
上述费用各省市都有各自的收费标准。
但现在一些从事环境评估、地震安评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人，均与发改委、环保局、地震局、建设局，城建局等政府机构有着千丝万缕的联系，而且从事上述工作的绝大部分单位，与政府相关部门挂钩，于是收费标准上下浮动较大，人际关系相当重要（这也符合中国的国情），该费用的高低，也是房价高低的一个标尺。
3、建筑安装费用：建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，即房屋建筑安装造价。
该费用同时也包括了施工单位的备案、安全报监、意外保险等费用，对我们来说应该是相当熟悉了，不作阐述。
4、开发间接费用：包括组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开发销售过程中发生的费用：销售代理费、销售广告费、项目推广费、开盘庆典、预算许可、银行按揭以及面积测绘等等。
房地产开发成本详细构成
房地产开发成本详细构成房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为9 0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
商品房具体真实成本分析
商品房具体真实成本分析商品房的成本包括土地成本、建设成本、税费成本、管理成本和销售成本等。
首先是土地成本。
土地是商品房的重要成本之一、通常，土地成本是由土地出让价格以及相关的征地拆迁费用、土地整理费用等构成。
土地出让价格由土地市场需求、地理位置、土地规模等因素决定。
征地拆迁费用和土地整理费用则是根据土地规划和政府政策来确定的。
同时，土地成本还包括土地使用权的取得费用。
其次是建设成本。
建设成本是指商品房的建设费用，包括施工成本、装修成本和设备采购成本等。
施工成本主要包括建筑材料费用、人工费用、机械设备使用费用等。
装修成本则是指房屋内部的装修、装饰等费用。
设备采购成本是指为了房屋正常运行所需的设备和设施的采购费用。
第三是税费成本。
税费成本是商品房的另一个重要成本。
主要包括增值税、契税、土地增值税、城市维护和建设税等。
增值税是指从企业收入中扣除支出后留下的增值部分，按照一定比例征收的税费。
契税是指买卖商品房所需缴纳的税费，一般按照房屋的成交价格的一定比例征收。
土地增值税是指土地转让时，按照土地增值部分征收的税费。
城市维护和建设税是指为城市基础设施建设所征收的税费。
第四是管理成本。
管理成本是指商品房物业管理所需的费用。
物业管理费用包括物业设施的维护和管理、小区公共服务设施的使用等费用。
同时，还包括物业管理人员的工资、福利等费用。
最后是销售成本。
销售成本包括销售人员的工资、推广费用、广告费用等费用。
此外，还包括销售提成、佣金等费用。
除了以上几个方面的成本外，还有一些其他的成本需要考虑。
比如，筹建期利息是指在商品房项目建设的过程中，由于筹集资金需要借贷，所需支付的借贷利息。
销售筹备费用是指在商品房项目销售准备阶段所需支出的费用。
综上所述，商品房的真实成本是由多个方面的费用构成的，其中包括土地成本、建设成本、税费成本、管理成本和销售成本等。
每个方面的成本都会受到多个因素的影响，如土地市场需求、建设费用、税费政策、管理费用等。
房地产开发项目成本费用构成
房地产开发项目成本费用构成房地产开发项目成本涉及多方面的费用构成，包括土地成本、建筑材料成本、施工费用、设计费用、管理费用、财务费用、税费等。
以下将分别进行详细阐述。
一、土地成本房地产开发项目的最初成本源于购买土地的费用。
土地成本包括土地购买费用、土地整理费用、土地评估费用、征地补偿费用等。
一般来说，土地成本在房地产开发项目总成本中所占比重较高。
二、建筑材料成本建筑材料成本包括各种建筑材料的采购费用和运费等。
由于不同的建筑材料价格不同，成本也因此有所不同。
对于高档或特殊的建筑材料，价格往往较高，只有高品质的材料才能保证工程质量，但在房地产开发项目成本控制上难得到平衡。
三、施工费用施工费用由人工费用和机械设备费用构成。
人工费用占总成本的比重较高，施工人员的工资对总成本的影响非常大。
机械设备使用时间和数量对成本的影响也非常大，加之施工设备的价格也较高，施工费用占总成本的比重较大。
四、设计费用设计费用包括建筑设计费和土地规划设计费用等。
房地产开发项目的设计环节非常重要，为保证项目品质和完整性，设计费用一般比较高。
五、管理费用管理费用包括项目管理、施工管理、物业管理等费用。
这些管理费用与发展商的管理水平和成本管控能力息息相关。
合理的管理费用可以提高据有力度、降低成本并增加效益。
六、财务费用财务费用包括利息、贷款和整体资金筹集费用。
由于房地产开发项目需要大量的资金，因此财务费用不容忽视。
财务费用对于房地产开发项目的现金流量和利润率会产生明显的影响。
七、税费税费包括所得税、土地增值税和土地使用税等。
税费对于房地产开发项目巨额成本影响不小，因此在成本控制中必须充分考虑税收因素。
综上所述，房地产开发项目的成本费用构成较为复杂，需要全面考虑各个方面，制定合理的成本控制策略，实现最优成本。
这不仅对于发展商的自身利益，也对于整个社会的健康发展有着至关重要的影响。
房地产开发项目成本费用构成
房地产开发项目成本费用构成房地产开发项目成本费用构成房地产开发项目成本构成主要包括土地成本、建筑施工成本、营销推广成本、管理费用、融资成本、税费等多个方面。
这些成本构成对于开发商而言都是必须要重视的，因为它们直接影响到了项目的盈利能力与市场竞争力。
那么具体来看，这些成本构成分别包括哪些内容呢？一、土地成本土地成本是房地产开发项目最基本的成本构成部分，它通常占比较大的比例。
在开发某一片土地前，开发商需要与地方政府或者土地拥有者谈判购买，这就需要支付大量的土地购置费用。
不同地区、不同城市的土地成本差异比较大，并且对于土地价值的评估也存在着不同的标准。
因此，开发商要根据自身财力实力和市场需求决定土地成本的承受范围。
二、建筑施工成本建筑施工成本是房地产开发项目另一个重要的成本构成部分。
这个部分包括设计、土建、装饰、设备等方面的成本。
其中，土建和装饰是占比较大的两个部分，土建包括各种建筑结构的建立，以及外墙、屋顶等的装配。
而装饰则包括地面装饰、墙面装饰、卫浴设施等方面的装配。
这部分成本对于开发商的建筑能力和设计能力都有很高的要求。
三、营销推广成本营销推广成本包括宣传、广告、销售、客户服务等方面的成本。
这个部分能否做好与推广策略和人员配备相关，主要体现在房地产销售推介会、户型推介展等方面。
通常来说，营销推广成本对于项目的盈利能力具有双重作用：一方面，能够吸引更多关注度和客户；另一方面，也需要通盘考虑成本收益比和销售周期等因素。
四、管理费用管理费用包括人员工资、办公设备等方面的成本。
这个部分的重点在于管理比例和效率，决定了项目后期的运营收益能力。
同时，管理费用是开发商必须要承受的成本之一，而且也是难以把控的一部分。
因此，开发商需要在管理成本和管理效率之间寻找到一个平衡点。
五、融资成本融资成本主要指的是贷款和借款所产生的利息成本，因为房地产开发需要巨额的资金支撑，往往需要借助银行、信托等渠道进行融资。
但融资成本往往很高，特别是在市场过热的情况下，银行、信托等投资者会要求较高的贷款利息率，这会大大增加开发商的成本。
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零星设施费用
----各类未细述的设施费用总和，如儿童游乐设施、指示
牌、垃圾桶、座椅、洋伞等
第七部分 配套设施费 ----通常情况指房屋开发过程中，根据有关法 规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固 定资产的公共配套设施及其它应归为公共配套的支出。包括：
会所费用 学校及幼儿园费用 物业用房 人防地下室 垃圾转运站 市政设施公共用房
室内水电安装费用 ----室内各类水电相关工程费用； 室内设备及安装费用----空调、电梯、消防系统的设备及安装费用； 弱电系统费用 ----居家防盗系统、宽带网络、有线电视、三表远传系统、 对讲系统、电话系统等费用；
第五部分 社区管网费 ----指项目管网配套费用，包括：
室外给排水费用 ----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用； 室外采暖费用 ----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用； 室外燃气费用 ----小区接入市政燃气的费用； 室外电气与高低压费用----小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用； 室外智能化系统费用----小区停车管理、周界防越、闭路监控、门禁、电子巡 更、电子公告屏、室外背景音乐等智能化系统费用
可研成本 目标成本 责任成本 动态成本 结算成本
成本管理体系
成本管理体系
1、目标成本管理
基本概念：
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所 要实现的成本目标；是项目成本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。
房地产开发成本的构成
什么是成本？ 用科学的语言解释是：成本是企业在产品生产经营过程中， 为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。 用我们的语言解释是：成本是“成功之本”。
房地产开发成本的构成
房地产项目成本组成：九个大类
➢土地获得价款 ➢开发前期准备费 ➢主体建筑工程费 ➢主体安装工程费 ➢社区管网工程费 ➢园林环境工程费 ➢配套设施费 ➢开发间接费
➢期间费用
开发成本
完全成本
房地产开发成本的构成
房地产的成本包括九个大类：
第一部分 土地获得价款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 包括： 政府地价及市政配套费 ：支付的土地出让金、土地开发费、向政府部门 交纳的大市政配套费、土地交易环节交纳的契税、土地闲置费、项目竣工 验收前的土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价和 相关税费。
毫无疑问，成本是企业实现利润的最关键要素之一。 成本不是重要，而是“相当”重要！
房地产开发成本的构成
综述： 环看现今全球所有“基业长青”的企业，优秀的成本管理甚至 是成本竞争优势无一不是其特质。万科意欲成为百年老店，成 本管理的重要性不言而喻。 成本重要吗？那是相当重要啊！
成本管理体系
成本管理模式
----物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等
第九部分 期间费用
公司管理费
Байду номын сангаас----公司发生的但无法明确到项目上管理费用
营销费用
----营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用
房地产开发成本的构成
房地产开发成本的构成
先看这句话：利润是企业存在的意义。 再看这个公式： 利润=收入-成本； 收入不变，若成本增加，则利润降低； 收入不变，若成本降低，则利润增加；
----深刻含义是：追求低成本是市场经济的必然选择； 进口关税又降了，买原装进口车便宜多了…
----说明：税金同样构成产品的成本； 大城市东西贵啊，生活成本太高了…
----反映出：不仅是企业，我们个人也都在比较选择着生活的成本
“成本”对社会经济的影响无处不在，是经济过程中使用频率最高的词之 一。
房地产开发成本的构成
第八部分 开发间接费 ----指项目开发直接相关，但不能明确属于特 定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：
工程管理费
----项目发生的行政、监理、造价咨询等费用
资本化利息
----项目使用资金的利息
营销设施建造费 ----销售大厅、样板房等建造费用
物业完善费
房地产的成本构成及管理
目录 一、房地产开发成本的构成 二、成本管理模式
房地产开发成本的构成
日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜… ----告诉我们：对商家而言，拥有成本低的产品，就有利于用较竞争对手
低的价格获取市场； 某某大公司为了削减开支，裁员5%...
----体现了：人员开支，是企业成本的重要部分； 中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资…
基础费用
----建筑的地基与基础费用；
结构与粗装修费用 ----完成地面以上的结构与基本装修的费用；
门窗工程费用
----室内外门与窗的费用；
公共部位装修费用 ----外立面、公共部位的装饰与装修费用；
室内精装修费用 ----对精装修交付的房屋的装修费用；
房地产开发成本的构成
第四部分 主体安装工程费 ----指项目开发过程中的室内安装费用，包括：
房地产开发成本的构成
第六部分 园林环境费 ----指项目内的景观费用，包括：
道路广场费用
----小区建设道路、广场的费用；
绿化建设费用
----小区内用于绿化工程的费用；
建筑小品费用
----小区内雕塑、水景、环廊、假山等费用；
小区围墙费用
----小区围墙、组团围墙的费用总和；
室外景观照明费用 ----各种照明所花费的费用
红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯、管线铺设、高压 线埋地、市政接口等建设费用或缴费。
拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置 及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
房地产开发成本的构成
第二部分 开发前期准备费 ----指取得土地开发使用权后，在项目开 发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、设计可行性研究、筹建、 “三通一平”等前期费用。一般包括：
勘察设计费 报批报建费用 三通一平费用 临时设施费用
----勘察丈量费、规划设计费、建筑研究用房； ----向政府缴纳的规定费用； ----通水、通电、通路和场地平整产生的费用； ----项目部办公室、项目临时围板围墙、临时水电费用；
第三部分 主体建筑工程费 包括：
----指项目开发过程中的主体土建费用，