万科杭州西溪项目定位报告

万科杭州西溪项目定位 报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
•汇报思路
学习改变命运,知 识创造未来
•No.1城西板块分析 •No.2竞争市场分析 •No.3项目条件分析 •No.4 定位初步设想 •No.5售楼选址建议
万科杭州西溪项目定位报告
•城西板块分析
•板块位置/历史由来/板块现状/未来规划
82 290 5291
3200 8800 5600 36000 153000 25500 4503 2200 347603
10 81 32 229 911 136 25 12 2031
学习改变命运,知 识创造未来
万科杭州西溪项目定位报告
•价格分布
•成熟区价格最高突破万元，中心区主力价格在8000元/平方米左右
•直接竞争区二房面积跨度大 •间接竞争区基本以经济二房为主
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•板块位置
•人文、自然条件优越，居住型板块定位明确
•大城西板块
杭州大城西板块位于城市的的 西北角，以文教区域为核心， 是未来城市外延发展的重点区 域
区域拥有丰富的自然和教育资 源，未来将成为杭州市大型示 范居住区域
学习改变命运,知 识创造未来
耀江·文鼎苑一期 一房 二房 三房 四房 12% 19% 60% 9%
区域 楼盘名称
房型 比例
•三房为主力房型
一房 21%
间接竞争区域
枫华府第三期
二房
三房
四房
二房
4%
37%
38%
3%
兰庭国际 三房 59%
四房 37%
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•四房比重明显提升
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•面积分布
•直接竞争区房型面积跨度较大，间接竞争区以经济二房与舒适三房为主
直接竞 争区域
间接竞 争区域
/
500000 260000 120000 100000 255000 75000 14526 55000 1379526
220000 260000 120000 100000 255000 75000 14526 55000 879526
1760 1265 1100 635 1519 400
高端住宅区
供求比
0.58
1.19
1.56
0.87 0.96
0.46
0.82百度文库
主要产品类型
多层＋ 高层公
寓
高层公寓
高层公寓
高层公 寓
高层公 寓
高层公寓
别墅
中高端居民聚集区 1.51
多层＋高层公寓
住宅价格范围
7500～ 14000
9000～ 20000
12000～ 6500～ 6000～ 4500～
18000 10000 10000
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•房型分布
•三房成为区域主力房型，间接竞争区域四房比重明显提升
区域 楼盘 房型 比例
一房 18%
西城年华 二房 三房 22% 44%
四房 16%
直接竞争区域
天阳·美林湾
兰韵天城
二房 三房 一房 二房 三房
47% 53% 12% 23% 43%
四房 22%
•板块未来规
划
•未来规划利好集中，板块发展前景看好
•规划中的 •浙大西校区
•浙大国际 •沃尔玛超市 •银泰商厦 医疗中心
•蒋村规划居住区域
•—
•规划的地铁二号线
•改建中的西溪风景区
浙大西校区、浙大国际医 疗中心、沃尔玛超市、银 泰商厦、地铁二号线等规 划利好集中在城西新兴住 宅区域
随着规划设施的逐一落成 ，整个大城西将连成杭州 成熟的居住区域
•板块内部三大区域分布，未来发展重心由东向西
•未来规划住宅区域
•发展方向
学习改变命运,知 识创造未来
大城西板块从其发展历程来看， 分为传统住宅区域、新兴住宅区 域、未来规划住宅区域
目前传统、新兴住宅区域随着前 几轮的开发，土地基本饱和
下阶段重点以西溪蒋村区域为发 展重点区域
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•在售分布
•供应主要集中成熟区与中心区，本案所处的拓展区目前没有住宅供应
目前城西板块在售 项目主要集中于中 心区与成熟区
本案所在的拓展区 目前没有在售项目
•本案
•拓展区
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•兰韵天城 •6400
•美林湾 •7700
•文鼎苑 •8500
•西城年华 •8300
•中心区
•成熟区
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•竞争市场篇
•板块分布/供求分析/竞争对手/客户构成
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•竞争界定
•城西中心区 •核心竞争区
•城西拓展区 •主要竞争区
•本案
•城西成熟区 •间接竞争区
•大城西板块
•我们将整个大城西板块作为项目竞争市场，而中部中心区是当前板块发展的重心，因此我们将 该区域作为本项目的核心竞争区，而本案所处的西部拓展区由于目前发展滞后，因此定位于未 学识来习创主改造变未要命来竞运,争知 区，此外东部成熟区价格相对较高，因而定位万为科本杭案州西的溪间项接目定竞位争报区告
5500
12000～ 25000
8000～13000
客户构成
换购需 求
换购需求 及外地购
买力
换购需求 及外地购
买力
首次置 业及换
购
首次置 业，外 迁客户
区域内职 工及外迁
客户
杭州及浙江 高端客户
杭州本地中高端客户，包 括新杭州人的中高层
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•板块分布
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•板块对比
•城西客户以本地为主，需求充裕，供求比与价格属于全市高位水平
属性/板块 西湖区 上城区 下城区 滨江区 拱墅区 下沙区
之江区
城西范围（本案所在）
板块定位
居住聚 集区
传统居民 聚集区
城市公共 活动中心
城市新 兴居住 聚集区
未来主 力供应 区域
产业和学 区为核心 的居住区
•文箐苑
•10000 •中豪晴园
•枫华府第 •13000
•9800 •兰庭国际
•11850
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•供应分析
•供应主要集中成熟区与中心区，本案所处的拓展区目前没有住宅供应
项目
文鼎苑 西城年华
美林湾 兰韵天城 枫华府第 兰庭国际
文箐苑 中豪晴园
合计
区域 总规模 推案规模 推案套数 可售面积 可售套数
区域 东部成熟区
中部中心区 未来规划住宅
区域
楼盘名称 枫华府第 兰庭国际
文箐苑 中豪晴园
文鼎苑 西城年华
美林湾 兰韵天城
本案
类型 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓
/
销售价格 13000 11850 10000 9800 8500 8300 7700 6400
/
•主力价格突破万元 •主力价格8000元左右