万科七宝项目定位报告
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
世联上海康城前广场商业项目商业定位报告中稿drdk
莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一
区域商业
地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。
数据来源《上海商业统计年鉴》
1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
良好
大润发（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F停车场.商业街.KFC 2F食品(含生鲜) 3F电器、服饰. 百货、
良好
易买得（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食
闵行商圈
便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；
B1地下停车场1F 餐饮.化装品. 星巴克 必胜客2F-4F品牌服装
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
广场商业项目商业定位报告(ppt 83页)
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
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本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
【项目管理】上海_黄浦区137街坊旧改项目
相似案例
万科七宝镇53#地块：未动工原因是动 迁未完成；
香港瑞安地产在卢湾及虹口的部分项目 地块：拿地7年闲置理由为“仍住有居 民”,动迁未完成,当前处在“分阶段开发” 状态,并非囤地。
——龙泉法苑小区居民 “房源周边配套好，只要交通方便，靠近地铁，远近我们觉得都 可以”
——137#地块居民刘小姐 ”郊区空气、环境都会好点，年纪大了也不喜欢太闹，不愿意到 处走，房子远点也没什么问题“
——137#地块居民沈大爷
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一、拆迁方案分析
项目地块基础情况 闲置土地回收政策 拆迁政策及流程 拆迁模式分析 拆迁案例研究 拆赔方案比较
原因分析 各地上报的2815宗闲置土地中，因“毛地”出让拆迁难、调整规划等原因造 成闲置的约占六成以上。
本报告是严格保密的。
15
137地块
—规避办法
137#地块闲置的原因属于因动工开发必需的前期工作造成土 地闲置，参照万科及瑞安的相似案例，对此类闲置土地，应 与政府部门协调，申请延期开发
政策判定
137#地块2002年拿地，至今尚未动工;
• 事前两轮征询制度
• 居住房屋套型保底政策
• 居住房屋多种安置方式 • 居住困难户补贴
本报告是严格保密的。
18
拆迁政策
[房屋价值补偿]按房屋属性可以分为居住房屋、非居住房
屋和其他房屋，根据不同的房屋属性采取不同的补偿方 式
居住房屋
采取“数人头”和“数 砖头+套型保底”的政策
1）居住房屋价值补偿= 评估价格 + 价格补贴，
房屋类型及权属
万科住宅开发战略的调整
万科住宅开发战略的调整万科住宅开发战略的调整万科⼀直以来都是房地产开发的龙头⽼⼤，多年来⼀直占据全国销售额第⼀的位置，虽然这⼏年降到了第⼆第三，但仍然是⾏业中的标杆。
万科在新掌门⼈郁亮的带领下，近⼏年动作频频，向海尔学习，向⼩⽶学习，积极拥抱互联⽹，内部⼤⼒推⾏合伙⼈制度，⽽尤为引⼈关注的是，万科从⼀个不涉及商业的住宅开发企业，转向全⾯发展商业及其他各类⽣活服务配套产业。
万科的做法，引起了⾏业内众多企业的关注，也纷纷向万科学习取经。
过去做住宅时，⾏业就有“学习万科好榜样”的提法，今天，万科仍然是⾏业的先锋，依然可以套⽤这句话。
⼀、对房地产新时代的正确认识万科对党的⼗九⼤提出中国已经进⼊新时代，有着⼗分准确和深刻的认识，认为房地产⾏业也进⼊到了⼀个全新的时代。
房地产新时代有三个特点，⼀是以⼈民为中⼼，⼆是从⾼速增长向⾼质量增长转变，三是社会主要⽭盾转变，核⼼就是⼈民对美好⽣活的需求。
新时代房地产业⾏业有两个深刻变化，⼀是⼈均住宅⾯积已经达到了发达国家⽔平，除了少数热点城市、⼈⼝净流⼊较⼤的城市外，全⾯短缺时代已经结束，缺的不是房⼦，缺的是配套、服务；⼆是房地产企业不能⽚⾯追求规模，要更加关注服务多少客户、服务多少内容和服务的满意度。
因此，万科决策层提出要⼤胆拥抱新时代，告别旧思维。
万科将紧紧抓住当前的重⼤政策导向和政府的决策部署，紧跟新时代的步伐，并将其作为⼀个重⼤战略机遇来对待。
万科认为没有成功的企业，只有时代的企业。
要成为基业长青的百年⽼店，企业不能只想着赚钱，⽽是要正确认识和勇于承担时代赋予的使命，充分结合并不断强化⾃⾝的能⼒优势，做正确的事、重要的事，做⼒所能及的事。
万科在上⼀个时代取得的成功，也正是因为万科抓住了城市化带来的时代机遇，聚焦于普通家庭⾃住住房这样⼀个主航道，才得以从本世纪初⼆⼗多亿房屋销售起步，⼗年突破千亿，⼗五年进⼊世界五百强。
过去五年，万科从单⼀的住宅开发商向服务商转变，取得了重⼤突破，今年再次升级，提出了新的发展战略定位。
《万科产品定位》课件
品牌形象差异化
塑造独特的品牌形象，包括品牌 理念、品牌标识、品牌形象等， 提高消费者对品牌的认知度和忠
诚度。
服务差异化
提供优质的服务，包括售前、售 中、售后服务等，提高客户满意
度和口碑。
03 万科产品定位实践
CHAPTER
住宅产品定位
总结词
以客户需求为导向，注重居住体验和生活品质
详细描述
万科住宅产品定位以满足客户需求为核心，注重居住体验和生活品质的提升。在 产品定位过程中，万科通过对目标客户群体的深入了解，挖掘其需求和痛点，针 对性地设计住宅产品，提供舒适、便捷、智能的居住解决方案。
等。
客户群体细分
根据消费者的年龄、性别、收入、 职业等因素，将市场划分为不同的 客户群体，如年轻人、家庭、高端 人士等。
产品类型细分
根据产品的不同类型，将市场划分 为不同的领域，如住宅、商业、办 公等。
目标客户群
明确目标客户
客户需求分析
通过市场细分，明确企业的目标客户 群体，了解他们的需求和特点，制定 相应的产品定位策略。
办公产品定位
要点一
总结词
以客户需求为导向，打造高效、智能的办公环境
要点二
详细描述
万科办公产品定位以客户需求为导向，致力于打造高效、 智能的办公环境。通过深入了解客户的办公需求和管理模 式，万科在办公产品的规划、设计、运营等方面提供定制 化的解决方案，以提高企业的运营效率和员工的工作满意 度。同时，万科还注重办公产品的绿色环保和可持续发展 ，以满足现代企业对环保和社会责任的要求。
深入了解目标客户的需求和痛点，挖 掘他们的潜在需求，提供符合他们需 求的产品和服务。
客户画像
通过市场调查和数据分析，为企业的 目标客户群体制定详细的画像，包括 年龄、性别、收入、职业、生活方式 等。
万科城市花园商业定位及营销方案建议
提供优质的售后服务，建 立长期稳定的客户关系。
实施预算
营销策划费用：XXX元
活动策划与执行费用： XXX元
广告宣传费用：XXX元 销售提成与奖金：XXX元
06
风险评估与应对策略
市场风险评估
市场需求变化
评估市场需求的变化趋势，包括 消费者需求、消费习惯和消费能 力等，以确定商业定位的合理性 和市场潜力。
促销活动策略
1 2
开盘活动
举办盛大的开盘仪式，吸引客户关注和购买。
节日促销
在重要节日或活动期间推出特价房、折扣等促销 活动。
3
老带新奖励
鼓励老客户介绍新客户，给予双方一定的优惠或 奖励。
04
预期效果与评估
预期销售效果
1
提升万科城市花园商业项目的知名度和品牌形象。
2
吸引目标客户群体，增加潜在客户数量。
风险监控与预警
建立风险监控机制，及时发现和预警潜在风 险，采取有效措施进行防范和控制。
感谢您的观看
THANKS
涉及商业定位、建筑设计、品牌招商、 营销推广等方面的策划和实施工作。
包括购物中心、商业街区、文化娱乐 设施等业态规划。
02
商业定位分析
目标客户群分析
目标客户群
中高端家庭、年轻白领、周边居民及游客。
客户需求
高品质的购物环境、丰富的商品选择、良好的服 务和体验。
客户消费习惯
注重品质和品牌，倾向于线上与线下结合的购物 方式，追求便利性和个性化。
市场占有率
评估市场占有率的变化趋势，以判断商业定位是否具 有竞争优势和市场地位。
竞争策略调整
分析竞争对手的竞争策略调整，以应对市场竞争和变 化。
风险应对策略
2016上海七宝万科广场项目复盘报告
第4页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
亮点： • 成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材
料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。 • 地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形
漕宝路
LINE 9
LINE 9
生态广场 七
社区广场
莘
路
传奇广场
活力广场
规划中 LINE 20
第6页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
社区广场
亮点： • 模糊了室内外界限: 社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间； • 给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，
或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。 沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的 视角去观赏下方广场上的活动； • 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状， 将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； • 社区广场的地面设计于很大的灵活性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局 限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现； 难点： • 铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度； • 地面砖现场切割，拼花施工有一定难度； • 大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口； • 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 反思： • 设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；
苏州、上海、杭州考察报告
K11设计亮点
——艺术雕像及休息椅
K11设计亮点
K11都市农庄营造餐饮业态的有机、健康，绿色原生态的氛围
K11设计亮点
钢管、不锈钢、三角玻璃打造的大树完美的将屋顶玻璃幕墙延伸至室内圆形休息椅处，不仅增加了休憩处的美感，还完美的融进自 然元素，令整棵现代材质打造的大树在B1楼的中庭上空不显突兀。如此设计首先具有采光、遮阳、避雨的功能，其次便捷快速 地到达B1楼，从而增加B1楼的人流。类似于美术馆的现代设计风格增加了其高端奢华的感受。
圆融时代广场设计亮点
商业街氛围营造
夜景照明的打造 桥廊、道路、商业店 铺的灯光系统与每天 定时播放的LED天幕， 使商业街区内的夜晚 环境更为时尚，足够 吸引追求时尚的一族 来此休闲、消费。
永旺梦乐城
亮点设计
永旺梦乐城
——内外空间
永旺梦乐城设计亮点
特色设计，楼层导视清晰可见，卫生间，吸烟室人性化设计， 卫生间走廊配置休息椅
苏州、上海、杭州 考察报告
本次重点考察对象
苏州
新光天地、诚品书店、圆融购物中心、永旺梦乐城
上海
七宝万科、K11、静安嘉里中心、久光百货
杭州 湖滨IN77、亲橙里、印象城、来福士、万象城、嘉里中心
PART ONE
苏州篇
苏州新光天地
亮点设计
苏州新光天地
苏州新光天地定位为一家现代园林式的百货公司，从项目规划设计之初，经营者就努力把苏州 园林的意象与精神气质融入到建筑与空间设计中。
——细节设计
杭州西溪印象城
亮点设计
杭州西溪印象城
——内外设计
杭州西溪印象城亮点设计
杭州来福士
亮点设计
杭州来福士亮点设计
——外部以及橱窗设计
商业购物中心餐饮业态楼层分布案例
上海万象城业态分布：
L6 万象会+餐饮 L5 零售+影院+餐饮 L4 儿童+服饰+娱乐+餐饮 L3 儿童+服饰+娱乐+餐饮
影院
L2 服饰+零售+餐饮 L1 服饰+零售+餐饮
零售
B1 超市+服饰+零售+餐饮 B2 零售+服饰+餐饮
上海万象城餐饮业态分布：
餐饮区
餐饮区
上海万象城餐饮业态分布：
星巴克 GODIVA
3F
690㎡
595㎡
341㎡
4F
1044㎡
2668㎡
760㎡
340㎡
5F
4375㎡
2651㎡
B1
2645.37㎡
• 赏味市集 • 大食代美食广场 • blt 精品超市
B1
七宝万科餐饮业态分布总结：
1F：四个出入口均布置了餐饮，餐饮类型为咖啡、连锁洋快餐、轻餐、水吧。 2F：同区域布置特色餐饮，中式快餐，火锅，西餐 3F：同区域布置了特色中餐饮，云南菜，川菜，台湾菜。 4F：餐饮主要楼层，形式丰富，有家常菜，自助餐，日料，江浙菜，铁板，湘菜，香锅 5F：餐饮主要楼层，西餐、粤菜、湘菜、快餐、水吧、川菜、快餐、江浙菜、日料。 B1：美食街为主，各种特色小吃，中西式快餐，快捷便利为主的餐饮，日料，水吧，西点，甜品等。 ✓ 层层布置餐饮，区域集中，主要落位在动线端头手扶梯旁，各层分布不同餐饮种类，错开餐饮秘籍
上海瑞虹天地月亮湾
占地面积：8万㎡ 建筑面积：6.4万㎡ 开业时间：2017.06.13 开发商：香港瑞安房地产
商业模式：开放式街区 创新点：空间设计与主题业态
2016年上海七宝万科广场市调报告
C
主要内容
ONTENTS
1 2 3
万科广场概要
各楼层解读
公共区间亮点
万科广场概要
没有颜值的购物中心注定终老，没有体验的购物中心注定平庸。在国内，每年 新开业300-400家购物中心，但平庸购物中心过多，优质的购物中心普遍太少。而 真正优质的购物中心才是商业地产发展的机会所在。
俨然就是一个迷你版的自然博物馆
各楼层解读——万科广场3F解读
集装箱元素的开放式店铺设计，有一种想走进去 的冲动
穿过集装箱大门，开启孩子们的电玩世界
各楼层解读——万科广场3F解读
进入 Meland 儿童成长乐园，开启孩子们的狂欢 之旅
带互动装置的海洋球池
各楼层解读——万科广场3F解读
游戏体验区
挑空区域为淘气堡项目赢得了足够的空间
一个让人情愿走上去的楼梯
万科广场概要
一个可以看见飞机起降的屋顶花园
一个可以让一家人享受快乐时光的大鲁阁
各楼层解读——万科广场1F解读
退台式设计 乐聚广场、中心广场 想爬上去的树屋 十字型动线 零售主力店
不走冤枉路的『十字型动线』
各楼层解读——万科广场1F解读
飘窗、浮岛、海浪，别具一格的建筑空间 黑格尔说过 音乐是流动的建筑 建筑是凝固的音乐 德国ECE操刀 前瞻创新 大尺度公共空间 完美的十字型动线 四大入口、五大广场 无限你的体验
爬满蜘蛛的嘻游记魔幻主义烤肉餐厅
各楼层解读——万科广场4F解读
全国首家金牌光影版绿茶餐厅
庄子有云：子非鱼，安知鱼之乐，沪上烤鱼第一 品牌 - 鱼非鱼
各楼层解读——万科广场5F解读
无限运动馆 高线花园市集 星聚汇影院 米其林餐厅
各楼层解读——万科广场5F解读
春申城规划设计要求
附件一春申万科城规划设计要求上海万科房地产发展有限公司于2000年4月取得位于春申住宅示范区总体规划中的4# - 9#地块，约997亩，66.46公顷。
实际可使用面积700亩，约46.6公顷。
上海万科计划将其发展成为万科地产名下又一中高档的大型优质住宅区。
该居住区规划设计风格以现代建筑为原则，在总体规划、户型、景观、立面与建筑质素上应领先于上海市同期住宅小区设计概念并应在莘庄地区脱颖而出，并成为该地区的中心。
上海万科计划以六年时间完成上述发展，可建面积共62.8万平方米，其中第一期涉及建筑面积约12.6万平方米，暂定于2000年底动工。
一、地理位置春申万科城位于闵行区春申路与莘奉公路交接的西南角，西临莘奉公路，宽60米，路两侧为各宽42.5米的绿化带，北临春申路，宽32米，南为高压绿化走廊，从春申塘河道中心线往北宽100米。
东侧为规划中的伟业路(宽24米)，并延伸至春申塘。
二、周边情况1．物业开发随着莘奉公路与外环线连通及地铁一号线莘庄站北广场的建成，宗地周边的房地产开发条件日益成熟，其特点主要表现为：区域范围内开发楼盘密集，总供应量大。
区域范围内类似“上海康城”、“上海莘城”、“新申花城”这样的著名发展商开发的大型个案项目相对集中，有很大的竞争力。
2．生活配套设施除总体规划方案安排内容外，示范区可以借用的生活设施主要有：（1）首先是莘庄镇相对较完善的医疗、教育、文化体育、商业等设施；（2）其次是地铁莘庄站广场，以及沪闵路、莲花路口的南方友谊商城等新建商业设施，和周边已开发的住宅小区，如“田园都市”、“新申花城”、“上海莘城”等建成的设施。
（3）最后是依靠交通便捷条件，到达七宝镇的“乐购”，顾戴路、虹梅路口处的“麦德隆”等大卖场，或通过地铁一号线到达徐家汇商圈。
3．市政配套(1) 上水：从闵行区40万吨水厂引水，莘奉公路西段春申路下预埋φ1200管径，东段春申路下预埋φ800管径，已建成。
(2)煤气：连通上焦五线沪闵路上φ1200煤气管，引向春申路下φ500口径中压管.（3）电话：示范区东北侧莲花路与春申路交界处，建梅路6万门电话局。
上海七宝万科广场暖通空调施工调试
0 引言建筑市场的高速发展导致建筑类型和功能的多样化，建筑设备系统的复杂化，同时设备系统不同专业在投产后的耦合性也呈现越发紧密状态，可以认为建筑电气系统、设备系统的调试，与建筑的运行效率、投产使用效果具有较为密切的联系。
张予涵[1]开展了基于深度强化学习的多区域商业建筑暖通空调系统控制方法研究，提出了一种新的针对暖通空调的控制方式；朱辉[2]开展了基于暖通空调数字孪生系统的故障诊断方法研究，针对暖通空调现有故障问题，给出了新的诊断思路。
但目前，传统的风水系统平衡调试研究开展仍然滞后，这一情况导致系统设计缺陷、产品选型不良、施工质量问题的发现集中爆发于施工后期阶段，大规模的返工对于整个项目的质量、进度影响极大。
为解决传统方法存在的不足，可通过机电全过程调试，从系统功能保证出发，早期介入，将深化设计、设备选型、施工安装、调试实施几个环节紧密结合，建立起一种新的、适宜的、先进的调试体系，以此种方式，发挥暖通空调在建筑中更高的效能。
1 冷却塔调试万科七宝镇53号地块商业项目是万科在上海地区的首个商业项目，“一站式”服务的高定位，使该项目不仅建筑类型和功能的多样化，建筑设备系统的复杂化。
对于大型购物中心而言，机电调试的提前介入直接影响机电系统是否可以达到预期效果。
该项目侧重顾客对于购物环境的舒适体验，因此对机电设备实际运行效果要求非常高。
在对该项目进行施工调试前，首先需要完成水冲洗工作，按照性质，将其分为物理水冲洗和化学水冲洗。
在采用物理水冲洗方法时，需要先检查商铺水阀是否关闭；冲洗管道的主管及支管手动阀是否打开；冷却塔进水阀是否关闭；旁通阀是否打开。
在检查完毕，均符合要求后，进一步检查冷冻水封闭环路是否形成。
若形成，则按照“开启循环泵（不低于12h）——最低点快速排水——快速补水（边补边排直到排水清洁）——拆过滤器、清洗过滤网——结束系统补水”的顺序完成物理水冲洗。
化学水冲洗同样在开始前需要确定是否具备冲洗条件。
龙华项目设计单位进度汇报-室内
项目案例
英国建筑师Mark Dytham 和Astrid Klein 1988年来到日本。在东洋伊藤工作两年后，他们在东京建立了自己的事业。 他们的工作结合东西方，包括传统和当代元素。
室内设计
室内设计也沉稳、简单， 连廊加强了功能的联系，也创造了情趣
银座广场是东京着名的银座购物区的主要商 业开发区，已有一个多世纪。银座广场通过 向街景引入一个大胆和精心计算的门面，完 成了邻里的中心十字路口。
东京的Klein Dytham ar chitecture处理了 立面和建筑群体，并且负责创建一个合成周 围建筑物并捕获交叉点的能量的公众面孔。
KOKAI介绍
Kokai擅长小体量改造项目， 商业项目从k11起，北京中粮 广场、BFC商业、人民广场世 茂广场等一些列商业项目陆续 面世。
项目案例：K11、世茂广场（进行中）、北京中粮广场、BFC商业（进行中）
香港、上海 30~100 商业项目
成都太古里
周一回复
1350 日本
30~50
商业项目、家具、 平面
曼谷 Siam discovery 擅长创意设计
香港、上海 30-100 商业项目
500 汉堡
30-100 商业项目
上海
30-100 商业项目
上海滨江万科中心 上海七宝万科广场 杭州来福士广场
周一回复
表示非常感兴趣，平 面规划可以先启动， 正式设计时间安排需 从明年初开始
- to be fine art -
GINZA SIX奢侈地腾出大片区域为各位一线艺术家提供展示最新作品的场所
Curiosity 室内设计师 Gwenael
Nicolas
室内设计师Gwenael Nicolas为了不让尺度庞大的楼层显得单调，以银座背面残留的旧 日窄小街道为印象，将店铺错落紧致地排列，而不是简单地一字铺陈。令人仿佛漫步在 银座旧街道之中。他试图在这个崭新空间里表达出日本的传统感。
周口房地产万基项目策划报告书
第二部分:重点竞争楼盘的分析
（一）兰亭山水(五期) （二）现代城(蝶湖湾三期) （三）奥林匹克花园（重点介绍）
(一)兰亭山水(五期)
类 别：别墅 多层公寓(纯住宅式模式) 目 标:第一水景,第一别墅,第一大道,第一洋房。 特 色:以水景为卖点,大范围的水景洋房别墅. 地 址：周口市迎宾大道中段。 开发商：周口汇林置业有限公司。
项目威胁 THREAT（威胁）
主要竞争对手
本案紧邻有较强实力的竞争对手——奥体花园。奥园以地 产连锁模式进行经营便于统一模式管理资金回笼速度快.动 工和开盘销售时间,产品模式类似本案预计将会对本案造成 一定影响.
其它对手
周口市城市进程加快，在未来几年将有大量新盘陆续上市。
本区域的愿景：未来新都市中心高尚住宅和繁
结论：1、开发前充分分析项目周边环境，认清其利弊，花力气采取措施最
大限度地削弱周边环境的不利影响，平衡和挖掘地块的价值。
2、商业、配套先行，提升区域价值；独自做旺区域市场，成为区域的领导 者。
广州星河湾开发项目定位借鉴：
星河湾位于华南板块华南快速干 线出口处，总占地面积1200亩 ，首期 总投资8亿元人民币、建筑面积30多万 平方米、居住户数1900余户，由六大 充满异域风情的水景园林社区组合而 成 。首期49栋7-9层电梯洋房呈星座 式分布，采用人车分流的道路系统， 容积率为1.2 ，绿化率达50%。
山三湖”，地势起伏较大
万科四季花城－第一居所为主的大盘 背景：交通不便，区域认知度低 解决：配套先行，区域打造先行；
稳健的、面对主流的定位 成熟产品线的复制，适应当地情况适当创新 前期低价位产品保证销售速度，后期赚钱 大量活动营销立势，配合发展战略 项目核心竞争力：完善的生活配套，尤其是高档教育配套 成熟的万科产品线，超越区域市场水平
上海万科朗润园、城花新园案例剖析
高起点设计
景观与绿化
• 现代日式园林风格 强调人与自然的亲近与和谐，创造
尺度宜人的共享空间。
• 丰富的景观空间 从人与街区、道路、广场、 河川、庭院、树木、游戏 场七大元素互动的空间关 系衍生出：
三种景观道路 五个主题广场 七个组团庭院
高起点设计
景观与绿化
植物品种丰富，超过120种。 景观层次错落，多功能配植 30余种保健植物 朗润园小区绿化率40% 小区乔木密度大于3棵/100 m2 绿地，人均公共绿地面积5.14 m2
屋顶：
2.5cm欧文斯科宁的XPS外保温 佛甲草屋顶绿化 传热系数0.7W/m2·K
屋顶绿化（佛甲草）
40厚 钢 筋 砼 面 层 1： 8加 气 砼 找 坡
25厚 XPS保 温 板 4厚 APP防 水 卷 材 C20细 石 砼 找 坡 1% 及 150圆 弧 2.0厚 JS防 水 涂 料 结构楼板
25
高度的舒适性
变压止逆烟道
每户业主均安装了变压式止逆烟道 通过烟道体、文丘里板、导流弯、止逆阀的有机组织 配合动气动力学的合理诠释，结合为一种具实际效果的烟道产品 解决了住户因烟道内烟气倒灌和串味而带来的烦恼
高度的舒适性
隔音设计
采用双重密封钢质隔音进户门，隔声性能达到30dB
铝合金门窗隔音保温效果优异，隔声达到30dB
北入口有2纵列景观树，南入口有4纵列景观树。
• 人车分流
全地车库； 交叉口设置减速坡，并变化铺地； 减速带与人行道衔接处做成坡道； 枝状或单向车道宽度4米，道路一侧设人行道。 显著降低了车辆噪音和扬尘，受到业主好评 “本市最适合童居小区”榜首
满足4.1.15 选址和住区出入口的设置方便居 民充分利用公共交通网络。住区出入口到达公 共交通站点的步行距离不超过500m。
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发展型企业
套服务可以接受高价格。
人数：20-50人
物业要求：形象要好，价
格中等，要有商务配套，
• 中低档 写字楼
与成长本型项企业目匹区配位要好，交通便利
人数：10-20人
物业要求：价格适合、面
积实用，地段要好，开始
创业型企业
要求形象
人数：10人以下
物业要求：价格低、空间
使用灵活、可商可住
• 商住公寓
总部办公
各类产品在上海西区都有广泛需求，尤其以公寓式办公及标准写字楼为主 7
客户研究
商务办公物业的终端使用者会随着企业发展的不同阶段而产生不同的使用需求
• 办公物业需求
• 顶级
扩张型企业
人数：100人以上
物业要求：高形象品质、
企业品牌、价格敏感度低
• 中高档
稳定型企业
人数：50-100人
物业要求：高形象、商务配
分市中心企业购买作为总部，投资比例30%左右； • 租赁客户：区域内和外迁客户各占50％；
办公楼是生产工具——提高企业的生产效益，降低企业的运营成本是企业关注的。
启示：1、通过大堂的局部挑高，配置的高标准，给企业更好的面子工程；
2、控制面积、总价来减少中小企业的资金压力；
3、自用客户购买主要以区域内以及江浙小企业的客户为主，市中心客户不是主流；
•产权年限
区域、产业因素的定位
1、产业园、工业园的区域——服务型中小企业聚集； 2、城市外围的区域——服务与大型企业及跨国公司的中小型企业的需求； 3、非中心区域的大型综合体内——多物业配比，考虑风险分散；
较为符合本项目 的区位、产业情况以
及项目自身
中档办公（准甲级）、别墅办公 以及LOFT办公,SOHO办公的物业
小户型、配备卫生擦间边与厨球房产间，品，可不以增适加合层大高至规4.模5米开，提发供更多的使用功能，提供附加值；
亦商亦住，24小时办公
整个项目品质下降，目标客户主要会以居住功能使用，不利于
塑造形象和实施政府楼宇经济；
LOFT办公
提升项目的性价比，增加产品附加值，符合中小企业需求；
方案报建不能通过 5米以上层高，小户型复式，花 2008年开始办公产品层高的限制在4.5米以下，只有通过商业
产品启示
LOFT
产品•启小示面：积、低总价；
L•OF5TM和层标高准，竞办争公力在强区；域内都是有客户LO需FT产求品；通过高得房率，
• 花钱办实事，高得房率；
5M的层高，低总价的方式，
提• 高附附加加价值值大使，两个种别产楼层品赠都送实面现积了； 热销加户；大对产于品品附质加的值 需， 求来 ；弱化客
市场定位
项目定位：
• 上海虹桥枢纽面向长三角的西南门户型商务区之一 • 上海西南地区中小型企业成长平台 • 闵行商务形象的新代表
上海西南地区中小型企业的开创性项目！
客户定位
目标客户：
• 虹桥枢纽&周边产业带动的贸易公司 • 上海西南地区各类中小型企业 • 为大型企业提供生产性服务的各类中小企业 • 周边居住区个人创业企业 • 各类投资客户
限高 43.5米
栋数 8 60 1 ——
总建筑面积 130000 35000 18000 9916.8
面积占比 67% 18% 9% 5%
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产品的诠释1
核心精神：
外部高形象，内部求经济
降低成本投入； 降低中小企业运营成本;
准甲级办公楼
装修标准建议－把钱花在看得见的地方
设计要求 外立面为玻璃幕墙 得房率70%以上 公共走道：宽度1.5-1.6米 净高不少于2.7米，层数10层 单层面积2000平米左右 一楼层高4.4米，大堂局部挑高到8米
创业型企业
•资金实力弱 •要求性价比高的楼宇 •对使用成本和租金很敏感 •无法承受市区的高价位写字楼
•形象要求一般 •产业区域较近 •政府政策 •生活、工作配套完善 •24小时办公
•周边区域投资客户
•地段交通
•江浙私营业主的先期投资
•总价
•升值潜力
投资客
•区域发展前景和规划 •易于出租
总结：交通便利、配套齐全、性价••比租按金揭回方高报式 、办公自由
准甲 准甲 准甲+LOFT 总部型办公 公寓式办公 准甲 LOFT
成交面积（平方米） 40584 53840 25710 14760 28622 49655 28990 26567 29459 57049 52070 9595 94940
旺销项目的年去化量可以达到3万平米 6
产品分析
17% 31%
一层的价格，用两层的面积
性质的方法来实现5米以上的层高；
消防报建难以通过；
商务感较强，为销售型办公市场 准甲级写字楼
的主流产品
形象佳、利于提升项目形象，符合政府的要求；
同时符合企保业证要求产；品力，控制成本
普通项目附加值不高，使用成本也是中小企业的问题；
商务别墅办公 新兴产品，私密性强，企业形象 提高产品附加提值升，提附升加产品值形，象控及价制值总，合价理段控制面积段；
市场因素的选择
热销产品的类型
区域市场的 物业差异化
产业环境下的办 公需求
中小企业需求
定位的选择：
1、小面积的中档办公楼（准甲级） 2、具有企业私密性及形象感的商务别墅办公 3、小面积LOFT办公以及SOHO办公
三种类型办公物业的特点及拟合度
物业类型
物业特点
与本项目的拟合度
商住两用 SOHO办公
灵活性较强，适合小企业购买；
21
35B竞争策略
高形象、低成本的准甲办公 -钱用在客户看得到的地方
合资品牌电梯； 高性价比的VRV空调 名牌洁具的低端产品； 公共区域的经济性装修，体现简约、现代即可；
看上去很“美”，用起来很“实惠”！
产品篇
产品分析思考
规模较大，需要多产品配置， 分散市场风险
项目条件 占地面积：107176平米 建筑面积：192617平米 容积率：1.8 限高：43.5米
案例分析
客户分析 • 客户区位：闵行区（万科城花70%）、青浦区、松江区 • 客户行业：产业链上下游企业，工厂的营销、设计、研发、财务部门 • 投资客比例：10% • 项目售罄后依然有客户的持续关注
营销、产品启示 • 项目入市时区域内无竞争产品，抢占先机； • 客户特征明显，城花业主占据70%，有针对性的开展营销； • 小面积、低总价； • 80%高得房率、产品的附加价值多； • 销售过程中的灵活付款；
29% 23%
标准办公（准甲） 公寓式办公 LOFT 总部办公
根据历史数据统计：
标准办公（准甲）、公寓式办公、 LOFT、总部型办公各类产品在上 海西区都不乏旺销项目。
200000 150000
149035
100000
50000
0 标准办公（准甲）
116485
公寓式办公
160650
LOFT
85671
各单位装修标准 5-10CM的架空地板、吊顶设备 预留卫生间管道(转角较大面积预留)
市场篇
区域市场概况
产业规模雄厚 全区共有经济园区（含产业基地）10个，其中4个国家级、6个市级 2010年，闵行区完成地区生产总值全市排名第2位，产业基础雄厚
区域供应量少 平均每年仅有不足8万平米的办公供应量 相对于优越的产业环境与基础，供应量明显偏少
优质项目热销 区域内高品质项目（莲花国际、银七星商务楼、华商时代）均实现热销 销售单价与销售速度均已赶超住宅
19
35B竞争策略
虹桥商务区
规划商办200万，一期10幅土地已出 让；预计办公2014-2015年集中上市
七宝商务区
规划商办100多万，待拆迁，预计 2015年后上市
莘庄商务区
规划商办100多万，土地平整，2011 年初已先期出让土地，预计2015年后 上市
外环
中环
内环
上海西区
人民广场 中山公园
徐家汇
佳
与准甲级办公差异化竞争，符合个别企业需求
案例借鉴1
华商时代广场
整体规划：大虹桥概念的商务办公 办公面积：2..4万平方米
LOFT产品：1.8万平方米 标准办公：6000平方米 主力面积：LOFT产品（80-120）5M层高 标准办公（200-300）3.4M层高 销售价格：LOFT--20000元/平方米 标准办公—17000元/平方米 销售周期：12个月 客户类型：周边区域中小企业客户 投资类只占到10% 产品特点：得房率80% LOFT产品，1层价钱2层面积 标准办公产品，赠送露台，品质稍有提高
本项目
大体量规划将区域商务概念炒热；但项目供应增多将加剧竞争； 20
35B竞争策略 虹桥商务区
总体定位： 面向长三角 大中型企业区域总部
35B项目 未来竞争关系？ 七宝、莘庄商务区
1、承接虹桥商务区下游企业 互补
竞争
2、产品力塑造竞争优势 3、上市时间至关重要（蓝海）
总体定位： 虹桥商务区拓展区域 区域中小型企业改善性需求
项目规划考虑：
控制单个产品的规模；保证整体去化速度 不同产品的有效组合，考虑客户的兼容性与互补性 产品的市场接受度；选择市场去化较好的产品 保证项目整体形象；避免对万科品牌的负面影响 规划的可行性；不能突破现有的规划条件
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产品分析思考
项目分析： 1、商务氛围提升：借助虹桥商务区、七宝商务区、莘庄商务区共同打造区域 板块商务价值，彻底提升现有商务氛围； 2、交通便利：地铁上盖、距离虹桥枢纽仅6Km; 3、区域商务需求强烈;
• 企业发展阶段
客户研究
客户
特征
关注点
发展型企业
•有一定实力 •对租金和物管费较敏感 •公司处于快速发展期