深圳万科璞悦山项目定位报告
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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•2010年别墅市场的销售率高达70%，累计销售773套。热销产品主要为
2010市场需求
叠墅，销售率高达75%，累计销售370套；
观澜区域， 度假型别墅 集中供应区 龙坂区域， 城市资源型 别墅和高层 豪宅区域 南山区域， 景观资源型别 墅和高层豪宅 聚集区
龙岗区域， 自然资源型 别墅供应区
福田区域， 高端二手豪 宅密集区域
罗湖区域， 少量大平面 豪宅供应
盐田区域， 稀缺景观资源 型高端别墅和 豪宅地
2011年全市供应豪宅项目区域分布图
报告思路
STEP1 项目区域和竞品分析 STEP2 项目客户定位和运营战略
> 2011年市场供应分析
> 目标客户定位
> 项目运营战略
> 2011年市场需求分析
> 2011年市场竞品分析
STEP3 项目营销推广策略
> 项目营销阶段划分和策 略铺排 > 项目媒体推广策略
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Part 1
项目区域和竞品分析
＞2011年市场供应分析 ＞2011年市场供需分析 ＞2011年市场竞品分析
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2011年首置和首改热点供应 区集中在关外：龙岗、布 吉、宝安、龙坂，福田也有中高端首置和首改产品供应。
阳基天御山 淘金山
高层：德宏天下
别墅：紫园 高层：半山溪谷 半岛城邦 君汇新天 太古城 十五峯 鸿威海怡湾 香山里 岸芷汀兰 首地容御 三湘 海尚 别墅：曦城 高层： 熙龙湾2期
别墅：十二橡树 溪山 龙岸 水榭山 熙龙半山 中央原著 高层：水榭春天 潜龙曼海宁 金地上塘道 圣莫丽斯3期 别墅：天麓 天琴湾 凯旋湾 爱情湾 梅沙湾 皇庭玺园
十二橡树庄园
本项目 熙龙半山 圣莫丽斯 水榭山 溪山 星河民乐
2011龙坂市场供应分布
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福田区域 罗湖区域 南山区域 宝安区域 龙坂区域 盐田区域
高层：新世界四季山水 别墅：仙湖山庄
兰江山第
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曦城
凯旋湾 果岭海 爱琴湾 观澜大宅 紫园
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2011 四季山水 兰江山第 阳基天御山 本项目
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2012
150-300㎡大平面500套，均价3.8万 140-300㎡大平面1684套，均价预计3万以上 150-186㎡，245大平面140套，均价4万 170-240㎡户型30套，价格3.5万 130-161㎡大平面576套，均价2.3-2.8万 180-270㎡大平面20套，均价3.3万 170户型5套，3.8万 170-240㎡户型1000套，均价3.6万 156-209㎡户型156+120套，均价4万 250-610㎡独栋/联排别墅41套，均价6-10万 140-160户型150套（拼后），4.8万 158-176户型100套，均价3.8万，二期800套（拼后）（预计7月推出） 140-200户型130套（拼后），4.5万 140-200户型200（拼后）套，4.5万 175-208户型400套，5万 160-180㎡大户1610套 200㎡户型470套
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170-220㎡大平面576套，均价3-5万
圣莫丽斯3
中央原著 熙龙湾2期 半山溪谷2期 半岛城邦 宝能太古城 十五峯 鸿威海怡湾 香山里 岸芷汀兰 首地容御 三湘海尚 锦绣江南御园 廊桥花园
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罗湖区域， 主要为再改 和高端再改客户
2011年再改和高端再改的供应主要集中 在南山、罗湖、盐田和观澜区域，
2011年全市供应项目置业用途区域分布图
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潜龙曼海宁 金地上塘道
中央原著
水榭春天 龙岸
观澜区域， 主要为再改 和高端再改 客户 宝安区域， 主要为首置 和首改客户，部 分高端再改客户 龙坂区域， 主要为首置、 首改客户 南山区域， 主要为高端首 置，再改和高 端再改客户
龙岗区域， 主要为首置客户 和首改客户
布吉区域， 主要为首置 和首改客户 盐田区域， 主要为再改和 高端再改客户
福田区域， 主要为中高 端首置和首 改客户为主
观澜区域
别墅：万科棠樾
观澜高尔夫
观湖园
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2011
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2012
水榭山 中央原著 熙龙半山 本项目
230-340㎡联排别墅13套，均价6.3-8.2万 250-310㎡联排别墅50套，均价5-8万；130-161㎡大平面576套，均价2.3-2.8万 200-300㎡联排别墅90套，均价8-10万；140-180㎡大平面90套，均价3-4万 220-300㎡别墅42套，均价8-10万； 170-220㎡大平面576套，均价3-5万 250-610㎡独栋/联排别墅41套，均价6-10万 300-350㎡独栋/联排别墅63套，均价5-10万 245-574㎡独栋/双拼别墅70套，均价8-10万 220-300㎡联排/双拼别墅72套，价格暂无 220-300㎡联排/双拼别墅72套，价格暂无 250-400㎡联排/独栋别墅116套，价格预计10万
蜕变2011，再造豪宅新传奇
万科第五园七期营销策略报告
深圳中原事业五部C组荣誉出品
2011.02.27
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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•2010年别墅市场的销售率高达70%，累计销售773套。热销产品主要为
2010市场需求
叠墅，销售率高达75%，累计销售370套；
观澜区域， 度假型别墅 集中供应区 龙坂区域， 城市资源型 别墅和高层 豪宅区域 南山区域， 景观资源型别 墅和高层豪宅 聚集区
龙岗区域， 自然资源型 别墅供应区
福田区域， 高端二手豪 宅密集区域
罗湖区域， 少量大平面 豪宅供应
盐田区域， 稀缺景观资源 型高端别墅和 豪宅地
2011年全市供应豪宅项目区域分布图
报告思路
STEP1 项目区域和竞品分析 STEP2 项目客户定位和运营战略
> 2011年市场供应分析
> 目标客户定位
> 项目运营战略
> 2011年市场需求分析
> 2011年市场竞品分析
STEP3 项目营销推广策略
> 项目营销阶段划分和策 略铺排 > 项目媒体推广策略
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Part 1
项目区域和竞品分析
＞2011年市场供应分析 ＞2011年市场供需分析 ＞2011年市场竞品分析
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2011年首置和首改热点供应 区集中在关外：龙岗、布 吉、宝安、龙坂，福田也有中高端首置和首改产品供应。
阳基天御山 淘金山
高层：德宏天下
别墅：紫园 高层：半山溪谷 半岛城邦 君汇新天 太古城 十五峯 鸿威海怡湾 香山里 岸芷汀兰 首地容御 三湘 海尚 别墅：曦城 高层： 熙龙湾2期
别墅：十二橡树 溪山 龙岸 水榭山 熙龙半山 中央原著 高层：水榭春天 潜龙曼海宁 金地上塘道 圣莫丽斯3期 别墅：天麓 天琴湾 凯旋湾 爱情湾 梅沙湾 皇庭玺园
十二橡树庄园
本项目 熙龙半山 圣莫丽斯 水榭山 溪山 星河民乐
2011龙坂市场供应分布
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福田区域 罗湖区域 南山区域 宝安区域 龙坂区域 盐田区域
高层：新世界四季山水 别墅：仙湖山庄
兰江山第
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曦城
凯旋湾 果岭海 爱琴湾 观澜大宅 紫园
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2011 四季山水 兰江山第 阳基天御山 本项目
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2012
150-300㎡大平面500套，均价3.8万 140-300㎡大平面1684套，均价预计3万以上 150-186㎡，245大平面140套，均价4万 170-240㎡户型30套，价格3.5万 130-161㎡大平面576套，均价2.3-2.8万 180-270㎡大平面20套，均价3.3万 170户型5套，3.8万 170-240㎡户型1000套，均价3.6万 156-209㎡户型156+120套，均价4万 250-610㎡独栋/联排别墅41套，均价6-10万 140-160户型150套（拼后），4.8万 158-176户型100套，均价3.8万，二期800套（拼后）（预计7月推出） 140-200户型130套（拼后），4.5万 140-200户型200（拼后）套，4.5万 175-208户型400套，5万 160-180㎡大户1610套 200㎡户型470套
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170-220㎡大平面576套，均价3-5万
圣莫丽斯3
中央原著 熙龙湾2期 半山溪谷2期 半岛城邦 宝能太古城 十五峯 鸿威海怡湾 香山里 岸芷汀兰 首地容御 三湘海尚 锦绣江南御园 廊桥花园
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罗湖区域， 主要为再改 和高端再改客户
2011年再改和高端再改的供应主要集中 在南山、罗湖、盐田和观澜区域，
2011年全市供应项目置业用途区域分布图
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潜龙曼海宁 金地上塘道
中央原著
水榭春天 龙岸
观澜区域， 主要为再改 和高端再改 客户 宝安区域， 主要为首置 和首改客户，部 分高端再改客户 龙坂区域， 主要为首置、 首改客户 南山区域， 主要为高端首 置，再改和高 端再改客户
龙岗区域， 主要为首置客户 和首改客户
布吉区域， 主要为首置 和首改客户 盐田区域， 主要为再改和 高端再改客户
福田区域， 主要为中高 端首置和首 改客户为主
观澜区域
别墅：万科棠樾
观澜高尔夫
观湖园
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2011
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2012
水榭山 中央原著 熙龙半山 本项目
230-340㎡联排别墅13套，均价6.3-8.2万 250-310㎡联排别墅50套，均价5-8万；130-161㎡大平面576套，均价2.3-2.8万 200-300㎡联排别墅90套，均价8-10万；140-180㎡大平面90套，均价3-4万 220-300㎡别墅42套，均价8-10万； 170-220㎡大平面576套，均价3-5万 250-610㎡独栋/联排别墅41套，均价6-10万 300-350㎡独栋/联排别墅63套，均价5-10万 245-574㎡独栋/双拼别墅70套，均价8-10万 220-300㎡联排/双拼别墅72套，价格暂无 220-300㎡联排/双拼别墅72套，价格暂无 250-400㎡联排/独栋别墅116套，价格预计10万
蜕变2011，再造豪宅新传奇
万科第五园七期营销策略报告
深圳中原事业五部C组荣誉出品
2011.02.27
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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