深圳万科璞悦山项目定位报告
房地产项目定位分析报告
房地产项目定位分析报告房地产项目定位分析报告一、项目背景本次定位分析报告的项目为一座位于城市郊区的住宅区开发项目，项目占地面积约150亩，总建筑面积约为30万平方米。
二、市场定位分析1、目标客户本项目主要面向城市白领阶层和年轻家庭，这些人群通常是经济能力较强、文化素质较高、追求品质生活的中产阶层，在购房决策过程中重视社区环境、交通便利度、医疗、教育等生活配套设施的完备性。
2、竞争情况就目前市场而言，该地区住宅开发项目仍然处于高速增长阶段，开发商众多，其中大部分的销售市场集中在中低端产品上并且缺乏差异化，如中小户型、普通装修等，而高端市场则比较小众，那些能够真正做到针对目标客户的高端产品则为数不多。
3、市场环境作为该区域的重点发展地区，本项目所处的城市郊区正处于高速城市化的发展阶段，经过多年的规划规划和建设，该地区也将建设成为以服务业、商业、居住业为主的城市综合体，有望成为未来十年城市发展的热点区域。
4、市场机会随着城市的不断发展，越来越多的年轻白领和年轻家庭将会产生更高的购房需求，对品质、舒适的住宅环境的要求也将会越来越高，同时城市郊区的各种大型商业综合体、医疗、教育设施、生态公园等配套设施的建设，也为本项目提供了更好的市场机会和前景。
三、产品定位分析1、目标市场基于以上市场分析和研究，我们建议本项目主要针对上述目标客户和消费群体，提供高品质的生活场所，满足他们对于安全、舒适、环保、便利等要求。
2、产品特点本项目的产品特点主要包括以下几个方面：（1）高品质：本项目将建造绿色、环保、舒适的住宅环境，拥有完善的社区配套设施，如游泳池、健身房、绿化美化覆盖等，让业主们享有舒适、健康安全的居住环境。
（2）科技感：从设计之初便考虑到灵活性、实用性和未来发展性，本项目将大量使用智能家居开发技术与智能化系统相结合，为业主提供方便、智能化的生活体验。
（3）品牌区位：本项目地理位置较为优越，毗邻城市中心，属于具有极高投资潜力的地区。
某开发地块定位报告及产品建议书
某开发地块定位报告及产品建议书一、地块概述1、地理位置该开发地块位于_____市_____区_____路与_____路交汇处，交通便利，周边配套设施较为完善。
2、地块规模地块总面积约为_____平方米，形状较为规则，有利于规划和开发。
3、周边环境地块周边有多个成熟的住宅小区，居住氛围浓厚。
附近有学校、医院、商场等生活配套设施，能够满足居民的日常生活需求。
同时，地块周边还有公园和绿地，生态环境较好。
二、市场分析1、房地产市场总体趋势近年来，＿____市房地产市场呈现出稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，住房需求持续增加，尤其是对高品质住宅的需求不断上升。
2、区域市场分析本区域内新开发项目较少，现有楼盘销售情况良好，市场竞争相对较小。
但随着城市规划的推进，未来可能会有更多的开发项目进入该区域，市场竞争将逐渐加剧。
3、目标客户群体分析（1）年龄层次：主要集中在 25 45 岁之间的年轻家庭和改善型需求客户。
（2）职业特征：以企业白领、公务员、个体经营者等为主，具有稳定的收入和较高的消费能力。
（3）购房需求：注重居住品质、小区环境、配套设施以及交通便利性，对房屋的户型设计和空间布局有较高的要求。
三、地块定位1、产品定位基于市场分析和目标客户群体的需求，将本开发地块定位为中高端品质住宅社区，打造舒适、便捷、智能化的居住环境。
2、价格定位参考周边楼盘的价格水平和本项目的品质定位，预计销售均价为_____元/平方米。
3、形象定位塑造一个“绿色、健康、人文”的社区形象，强调生态环保、健康生活和社区文化建设。
四、产品规划建议1、建筑风格采用现代简约的建筑风格，注重线条简洁流畅，外立面色彩搭配协调，体现时尚与品质感。
2、户型设计（1）以三居室和四居室为主，面积区间为 90 150 平方米，满足不同客户的需求。
（2）户型设计注重空间利用率和功能性，做到动静分区、干湿分离，保证良好的通风和采光。
3、配套设施（1）小区内部规划建设幼儿园、健身中心、游泳池、儿童游乐区等配套设施，满足居民的生活和娱乐需求。
万科深圳楼盘案例分析
“心” 万科有一个非常强大的客户研究体系和能力，用符合客户需求的品质获得客 户的心。
“精” 产品精细化是万科的强烈的特点，万科的产品精细化水平可以说是目前国内 最先进的。 2011年产品精细化方向深圳万科突出特点就是： 1、产品户型面积更精准，也更为精练，80~100平米的户型做到了3房一厅， 甚至到4房2厅2卫。基本不会出现100平米2房的房型。170平米的房型全部达 到双主卧的豪宅基本配置。 2、赠送面积达到一个新的高潮，能送就送，大量赠送面积成为常理。过去长 期沿用的凸窗，全部改成了落地式，几乎沿着建筑外墙全部延展。万科金域 香缇就是其中的典型代表。弱市之下，大面积赠送几乎成为惯例。最关键的 是万科反应快速、措施有效，显示了其开发系统的成熟。 3、自然资源价值最大化开发。在万科璞悦山、万科清林径及万科公园里三个 项目上，最大程度开发自然资源优势。
此外，万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘，当日再次全部售罄。 自楼市入冬以来，万科加快战略调整，加紧提速低价推盘，且各楼盘都取得了不错的销售业绩， 如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄，创日光神话；万科双月湾开盘当日成交近八成；万 科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成；金色领域亦取得逾七成的销售业绩。
建筑面积最小 房厅厨卫，四明设计 设计紧凑：功能布局合理
户型方正：结构通 透，采光通风俱佳 双阳台配置：彰显 完美城市品质 两用客厅：既可以 会客，也可以居住。
户型考究，方正实用 客厅与餐厅畅达相连， 优居空间更开阔 入户即享阔绰四家花 园，典藏生活，收纳空 间更加宽敞 灵动凸窗，更多功能 空间，赋予多彩生活
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
最全面的万科房地产公司项目定位报告
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
最全面的万科房地产公司项目定位报告
第1章
1.1.
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称：*******房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：*****市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：****
建设单位简介：*******房地产开发有限公司是由*****市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*****市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
目前，*****市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善*****市人民的居住条件已经成为*****市政府特别关心的问题之一。同时，随着*****经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使*****城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
万科璞悦山
万科璞悦山____楼盘资料万科璞悦山一、万科璞悦山概述万科璞悦山（万科银湖山）为万科第五园7期，总建筑面积155986平方米，规划有42套双拼豪华别墅，578套170-220㎡平层大宅，为深圳新财富家庭量身定制、双套房设计、奢华客厅、主卧、步入式衣帽间；深圳首个采用万科TOP系精装的项目，甄选世界级品牌，鎏金岁月匠心雕琢，潜心为未来业主定制弥足珍贵的顶级生活享受。
二、万科璞悦山楼盘详情与楼盘点评万科璞悦山（万科银湖山）为万科第五园7期，总建筑面积155986平方米，规划有42套双拼豪华别墅，578套170-220㎡平层大宅，为深圳新财富家庭量身定制、双套房设计、奢华客厅、主卧、步入式衣帽间；深圳首个采用万科TOP系精装的项目，甄选世界级品牌，鎏金岁月匠心雕琢，潜心为未来业主定制弥足珍贵的顶级生活享受。
万科璞悦山（万科银湖山）位于深圳中轴豪宅板块，CBD后花园，高端居住区。
坐拥南坑自然水库，银湖山等山体郊野公园资源，拥有城市繁华与绿色生态双重资源，片区生活、商业配套的日益齐全，区域价值日新月异。
万科银湖山毗临坂雪岗大道、南坪快速、三面环山，地势东高西低，规划意在城市中营造一种闹中取静，藏而不隐的生活意境；建筑取境东方而又化以现代感的表达，现代美学意境诗意万千，又凸显不凡艺术气质，足以令名流贵胄趋之若鹜；园林规划借鉴日本皇家旅游胜地虹溪诺雅的风雅情趣，精心打造私家原生瀑布层层叠水景观，为社区带来清雅幽深。
万科银湖山共享深圳万科第五园丰盛生活配套、如面点王、中国银行、华润万家等，并有良好的教育资源，包括两个幼儿园、两个小学。
万科璞悦山楼盘点评：优点：交通十分便利，商业配套齐全，拥有城市繁华与绿色生态双重资源，生活配套逐步完善中，具有升值潜力缺点：针对高端客户，价格较高。
三、万科璞悦山交通情况与楼盘配套万科璞悦山交通情况：万科第五园公交总站：E3、393、B655、高峰专线④等线路公交大巴直达小区总站；万科第五园西公交站：328、335、380-B、391、393、612、620、B653、B655、B666、812、839、955、981、994、995、等路；清平高速：通过清水河关出关，龙景立交转清平高速至布龙路(收费路段)；环城路规划：环城东、南、北路，按照政府的规划，未来将全面打通坂田片区的环城路及坂雪岗大道，业主可以通过环城路轻松方便地接驳新、老布龙公路、清平高速路、南坪快速路，到达观澜、华为基地、梅林关口、南山区，而坂雪岗大道则全面接通万科城，使您充分享受两大社区的完善配套；5号线坂田站(坂雪岗大道与布龙路交界处)、五和站(四季花城1期)。
深圳万科璞悦山价值手册
20.8.5
8 小结
1
银湖山生态豪宅区，呈现生态与都市的完美结合
2
快速路网体系形成，道路建设大有可观，实至名归的CBD中心区
3
5号线通达全城，深圳北站畅通全国
20.8.5 9
chapter.2 生态价值
生态价值 20.8.5
10
银湖山伫立,3大水库环绕，集景观大成 山水间，写意人生
南坑水库
南山水库
地铁5号线与4号线交接于深圳北站，与1号线交接于大剧院， 与3号线交接于布吉站。多地铁线路交接令项目时刻畅通全城， 链接精彩； 深圳北站（亚洲第一站） 3站抵达 5分钟
购物公园 （福田中心） 11站抵达 20分钟 大剧院 （罗湖中心） 13站抵达 25分钟 华侨城 （南山中心） 16站抵达 30分钟
20区.8.5 域价值：高铁链接区
7
5分钟抵达亚洲第一大站龙华客运枢纽， 20分钟香港，8小时畅通全中国
5号线实现5分钟抵达亚洲第一大站
地铁5号线坂田站，3站（5分钟）即到达深圳北站； 车站将于2011年6月投入启用，届时将会开设广州 南站—西九龙客车、广州南站—厦深客运专线客车
25分钟，广、深、港同城
私家健康养生登山径就在楼 下，不仅可看山还可登入，唯 一入口只在社区里，做到业主 完全私享； 除了登山道，山顶公园上还 特设有休息区，晨练区，观景 台，无论是随意休闲或是有氧 锻炼，这都将是最好的去处。
万科璞园地块编号
万科璞园地块编号
【实用版】
目录
1.万科璞园地块的基本信息
2.万科璞园的地块编号
3.万科璞园的项目特色
4.万科璞园的交通状况
5.万科璞园的周边设施
正文
万科璞园位于我国某城市的核心区域，是一块拥有优越地理位置和丰富资源配套的优质地块。
万科璞园的地块编号为 XX 号，具体信息如下：
1.万科璞园地块的基本信息
万科璞园地块总占地面积约 XX 平方米，规划建筑面积约 XX 平方米，土地用途为住宅、商业用地。
该项目计划打造成为一座高品质的住宅社区，同时也是万科集团在该城市的重点项目之一。
2.万科璞园的地块编号
万科璞园的地块编号为 XX 号，位于城市主干道旁，交通便捷，地理位置优越。
周边配套设施齐全，生活便利。
3.万科璞园的项目特色
万科璞园项目在设计上注重人性化和舒适度，力求为业主打造一个宜居的生活环境。
项目特色包括：高品质的绿化景观设计，宽敞的公共空间，
智能化的社区管理系统等。
4.万科璞园的交通状况
万科璞园地块编号 XX 号，位于城市交通要道，周边拥有多条公交线
路，方便业主快速出行。
同时，项目附近还有地铁站，未来将形成立体交通网络，进一步便捷居民出行。
5.万科璞园的周边设施
万科璞园地块周边配套设施齐全，包括购物中心、超市、餐饮、医疗、教育等。
同时，项目内部还规划有商业街、幼儿园等设施，满足业主日常生活需求。
(整理)万科的品牌定位.
寻找万科的品牌定位5月10日集团企划部品牌小组我们首先需要解决的问题是，万科的目标客户群到底是怎样的人现代社会，越来越丰富的商品充斥着商场货架，同质同效的产品令人眼花缭乱。
正是定位对貌似无序的市场进行了细分：同是香烟，却有了牛仔、绅士、情侣等不同的形象诉求；同是银行，汇丰银行诉求“患难与共，伴同成长”，恒生银行立足于充满人情、优质服务，中国银行则着力体现民族情结、雄厚实力……于是，商品找到了自己的位置，消费者找到了自己所需，皆大欢喜。
应该说，经过近7年专业化的调整，万科已经成为中国房地产市场为数不多的全国性品牌之一。
一提起万科，很多人的反应是：“万科的物业管理不错”、“万科的规划设计比较细腻”、“万科的社区文化有自己特点”、“万科的管理很规范”……无论制度规范还是企业信誉，无论是产品还是服务，都具备了良好的客户口碑。
根据华南国际公司对上海、北京、深圳三地品牌调查的结果：在上海，万科的品牌知名度最高（提示后提及率为79％），但前三位知名度比较接近，万科的优势并不突出。
值得注意的是，上海本地开发商在排名中占了绝对比重，这和房地产业区域化的特征有关。
在北京，排在第一位的是华润置地（原华远），万科位居第二，然后万通、天鸿，四者并驾齐驱，在市场中占了优势地位。
在深圳，万科的知名度也是比较高的（提示后提及率为82％），其后几家均比较接近。
相比其他城市，深圳消费者对发展商的认知程度比较高，说明深圳消费者更注重发展商的品牌。
在针对万科的品牌调研中，我们也发现，万科住户、竞争对手住户以及市场潜在消费者对万科品牌形象的理解有着明显差异。
在万科住户心目中，万科是高品位、有内涵的亲切朋友；在竞争对手住户和潜在消费者心目中，万科是实力雄厚、高高在上的地产商。
可见，虽然万科在国内主要城市已经形成良好的品牌知名度，但品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明。
这是我们必须面对的问题。
他应该瞄准一只鸟并将其击落，还是对着一群鸟放一枪，惊飞所有的鸟？众所周知，目标越明确，命中率就越高。
万科璞悦山深度分析踩盘报告
N
3 户型分析
客厅开间4.5米，户型布置方正实用，功能区区间分明
（1/2） ，但老人房的设置不够私密性
老人房的设置不 合理，私密性不 强
独立餐厅位置， 并带生活阳台
生
活
休
区
息
区
休闲区
休 息 区
建筑面积：170㎡
主要分布在2、3、25、27、28栋
> 客厅开间4.5米，独立式餐厅
> 主卧开间3.9m的长条型
璞 南山水库
向
二期
八期
悦 五期、六 山
期 南坑水库
银湖山
整个片区内，万科较早的拿地发展，以第五园为基础发展形成住宅组团，随着周边的配套慢慢建立，现万科住宅 组团已经有较为完善的配套；从整个地块布局来看，璞悦山的地块处于优越的地理位置，无论从交通便利性还是 景观优越性来说都适宜发展高端项目。
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微观分析
建筑分析 产品分析
园林景观分析 微观分析小结
户型配比分析 户型排布分析
户型分析 样板房分析 景观布局 植被选取
建筑形态组合 建筑排布
建筑风格及用材
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Part 3.1
建筑分析
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1 建筑形
以板楼高层大宅及双拼别墅为组合来拉低项目整体容积
周边楼盘开发分析 : 万科璞悦山通过从装修类型、价格和户型的综 合对比加上其完善的周边配套，占有较强的优势
竞争项目
装修类型
龙岸
毛胚
十二橡树庄园
毛胚
合正·中央原著
毛胚
潜龙曼海宁
万科七宝项目定位报告
标准办公产品通过低单价， 送露台的方式来增加产品的 附加值，得到产品价值的更 大提升；
标准办公
• 低单价； • 品质稍高，单层净高2.8米；
• 赠送露台，提升附加价值；
案例借鉴2——甲级办公如何提升价值？
• 绿地蓝海（2号楼）
• 所属区域：闵行莘庄 • 总建35643m2（项目规划总建80094m2） • 地上共27层，地下2层（总高99.9米） • 标准层面积1320m2 • 主力面积70-115m2 • 5A甲级标准 • 大堂挑高8.8m • 吊顶高度：2.6米 • 架空地板 • 7部电梯（6客1货），日本三菱品牌 • 中央空调 • 地下停车位共426个（服务整个项目） • 甲级购买客户类型：区域中小企业购买为主，小部
考虑项目可能在未来2-3年内上市 在现有区域产品上，实现升级换代，提升楼宇品质及企业形象
25
产品定位及建议
客户
1）准甲级办公
区域改善性企业
客户
兼容
2）别墅型办公
区域改善性企业
互补
项目产品组合：
保证
3）服务式公寓
住宅市场补充
销售 速度
4）商业配套
商务配套为主
兼顾 整体 形象
26
项目整体产品配比（方案三）
企业需求旺盛 目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业 还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少
定位篇
产品分析
外环
中环
内环
上海西区
人民广场 中山公园
徐家汇
本项目 注：以上为月均去化在3000方以上项目
上海西区代表性旺销项目 1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年） 5、汇银铭尊（08、09年） 6、国浩长风（08、09年） 7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年） 10、九久青年城（09年） 11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年）
深圳中原豪宅部-万科瑧山府营销策划报告100P以上
深圳湾1号：3% 招商双玺：5% 深业上城：4% 华润深圳湾 悦府：4% 华侨城香山美墅：5% T3T4验资客户：5%
罗湖片 区
福田中 心区
深圳湾1号：10% 招商双玺：10% 深业上城：70% 华润深圳湾 悦府：5% 华侨城香山美墅：20% T3T4验资客户：60%
的前提
香蜜湖
★轨道交通-双地铁交汇 2号蛇口线（已开通）、7号西丽线（年内开通）交汇于
此，直通市区各地。
★城市快速路-北环大道 双向10车道，深圳市内东西联系的重要干道，5-20分钟
可到达福田、南山、罗湖的中心区域。 ★城市主干道-香蜜湖路、侨香东路
香蜜湖路：城市主干道，双向8车道，连接贯穿深圳东 西片区的北环、深南与滨海大道。
宝生Midtown 83-260 ㎡，3-4房
万科南苑新村 产品待定
深圳湾1号 327-437㎡3房
半岛城邦 三期85-345㎡2-5房
豪方天际 产品待定
阳光粤海 75-225㎡3-4房
招商双玺 250-330㎡3-4房
万科瑧湾汇 260-310㎡3房
新天鹅堡 300-680 ㎡4-5房
卓越前海1号150-300
片区以高端住宅社区为主，居住品质高、人群素质高。
香蜜湖价值梳理——价值2：生态中心城区，360度绿色低碳生活
福田区绿化覆盖率达到45%，是国家首个生态中心城区；香蜜湖片区是深圳城市中心的最大规模、最低密度的成熟临湖 生态社区，拥有深圳最大自然生态湖社区和一站式的特色生态休闲娱乐。
★国家首个生态中心城区 福田区绿化覆盖率达到45%，人均公共绿地面积达16㎡，空气质量优良率最高达
深圳湾1号：30% 招商双玺：12% 深业上城：10% 华润深圳湾 悦府：45% 华侨城香山美墅：40% T3T4验资客户：10%
深圳_万科璞悦山_别墅营销策略_hz2016
各项目强销期
项目二类竞品
项目三类竞品
竞争分析：选取全部一级竞品和部分二级竞品，从产品打造、入市时间、销售策略
和营销表现4个维度进行项目个案分析
产品打造
M1
入市时间
M2
M4
M3
销售策略
营销表现
一级竞品分析：熙园山院
关键词：纯粹大户、鸿荣源Top系、生态山体资源
目前在售别墅240-305双拼和220-240联排约48套，均价8~10万/㎡。
2012别墅供应套数 上次推售时间
3
项目竞争解析
产品打造：别墅和小高层大户大社区，具有一定的社区纯粹性； 推售时间：所有别墅均已推售，后续无新品加推； 销售策略：叠拼2.3万/㎡，双拼和联排4.5万/㎡，在整个片区 的别墅市场强调性价比产品； 营销表现：高端大社区，近地铁配套齐全
一级竞品分析：中央原著
万科·璞悦山 别墅营销策略报告
深圳中原·璞悦山项目组 2012年7月8日
Part 1. 市场分析
别墅市场分析：各市场成交趋于稳定，整体保持周均1~2套月均4~6套的水平
除皇庭玺园由于开盘带动2周的成交明显增长外，其余各区项目均保持每周平均1~2套，
每月平均4~6套的成交走势； 除熙园山院在6月份成交13套，位于整个别墅市场最高成交外，其他市场表现依旧；
项目所处片区，区域优势共享，价格集中在1200~2000万，项目间竞争主要
表现在产品定位和资源占有，属于一级竞品区域；
城市区域的资源型别墅产品，价格集中在1500万~2000万，在资源占有、城
市属性和总价上都是本案的直接竞争片区，属于一级竞品区域；
片区具备一定的自然资源占有，总价集中在600万~1000万具备一定的价格优
(6.5)201102深圳万科璞悦山项目定位报告
170-220㎡大平面576套，均价3-5万
圣莫丽斯3
中央原著 熙龙湾2期 半山溪谷2期 半岛城邦 宝能太古城 十五峯 鸿威海怡湾 香山里 岸芷汀兰 首地容御 三湘海尚 锦绣江南御园 廊桥花园
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项目产品
万科品牌
项目资源
万科TOP城市资源型豪宅，CBD 银湖山定制大宅，水主题园林
万科27年集国际化先进居家理念 的TOP系精装修标准 27年物业管理经验，高尚居家的 定制豪宅服务体系
© Copyright Centaline Group, 2010
© Copyright Centaline Group, 2010
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•2010年别墅市场的销售率高达70%，累计销售773套。热销产品主要为
2010市场需求
叠墅，销售率高达75%，累计销售370套；
•2010年高层大平面市场受新政的影响，双拼户型走量较小，全市仅有
报告思路
STEP1 项目区域和竞品分析 STEP2 项目客户定位和运营战略
> 2011年市场供应分析
> 目标客户定位
> 项目运营战略
> 2011年市场需求分析
> 2011年市场竞品分析
STEP3 项目营销推广策略
> 项目营销阶段划分和策 略铺排 > 项目媒体推广策略
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> 中央豪宅区：依托自然资源和中部轴线发展优势，为低密度豪宅板块 > 核心居住区域：依托大型交通配套资源，未来供应以中高密度住宅物业为主，总推盘量 82 在150万平米以上，如本项目、中航、鹏润达、泰华等项目 > 龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目
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十二橡树庄园
本项目 熙龙半山 圣莫丽斯 水榭山 溪山 星河民乐
2011龙坂市场供应分布
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福田区域 罗湖区域 南山区域 宝安区域 龙坂区域 盐田区域
高层：新世界四季山水 别墅：仙湖山庄
兰江山第
观澜区域， 主要为再改 和高端再改 客户 宝安区域， 主要为首置 和首改客户，部 分高端再改客户 龙坂区域， 主要为首置、 首改客户 南山区域， 主要为高端首 置，再改和高 端再改客户
龙岗区域， 主要为首置客户 和首改客户
布吉区域， 主要为首置 和首改客户 盐田区域， 主要为再改和 高端再改客户
福田区域， 主要为中高 端首置和首 改客户为主
罗湖区域， 主要为再改 和高端再改客户
2011年再改和高端再改的供应主要集中 在南山、罗湖、盐田和观澜区域，
2011年全市供应项目置业用途区域分布图
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潜龙曼海宁 金地上塘道
中央原著
水榭春天 龙岸
观澜区域， 度假型别墅 集中供应区 龙坂区域， 城市资源型 别墅和高层 豪宅区域 南山区域， 景观资源型别 墅和高层豪宅 聚集区
龙岗区域， 自然资源型 别墅供应区
福田区域， 高端二手豪 宅密集区域
罗湖区域， 少量大平面 豪宅供应
盐田区域， 稀缺景观资源 型高端别墅和 豪宅地
2011年全市供应豪宅项目区域分布图
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Part 1
项目区域和竞品分析
＞2011年市场供应分析 ＞2011年市场供需分析 ＞2011年市场竞品分析
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2011年首置和首改热点供应 区集中在关外：龙岗、布 吉、宝安、龙坂，福田也有中高端首置和首改产品供应。
蜕变2011，再造豪宅新传奇
万科第五园七期营销策略报告
深圳中原事业五部C组荣誉出品
2011.02.27
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观澜区域
别墅：万科棠樾
观澜高尔夫
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
观湖园
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2011
2
4
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10
2012
水榭山 中央原著 熙龙半山 本项目
230-340㎡联排别墅13套，均价6.3-8.2万 250-310㎡联排别墅50套，均价5-8万；130-161㎡大平面576套，均价2.3-2.8万 200-300㎡联排别墅90套，均价8-10万；140-180㎡大平面90套，均价3-4万 220-300㎡别墅42套，均价8-10万； 170-220㎡大平面576套，均价3-5万 250-610㎡独栋/联排别墅41套，均价6-10万 300-350㎡独栋/联排别墅63套，均价5-10万 245-574㎡独栋/双拼别墅70套，均价8-10万 220-300㎡联排/双拼别墅72套，价格暂无 220-300㎡联排/双拼别墅72套，价格暂无 250-400㎡联排/独栋别墅116套，价格预计10万
阳基天御山 淘金山
高层：德宏天下
别墅：紫园 高层：半山溪谷 半岛城邦 君汇新天 太古城 十五峯 鸿威海怡湾 香山里 岸芷汀兰 首地容御 三湘 海尚 别墅：曦城 高层： 熙龙湾2期
别墅：十二橡树 溪山 龙岸 水榭山 熙龙半山 中央原著 高层：水榭春天 潜龙曼海宁 金地上塘道 圣莫丽斯3期 别墅：天麓 天琴湾 凯旋湾 爱情湾 梅沙湾 皇庭玺园
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曦城
凯旋湾 果岭海 爱琴湾 观澜大宅 紫园
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2011 四季山水 兰江山第 阳基天御山 本项目
2
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8
10
2012
150-300㎡大平面500套，均价3.8万 140-300㎡大平面1684套，均价预计3万以上 150-186㎡，245大平面140套，均价4万 170-240㎡户型30套，价格3.5万 130-161㎡大平面576套，均价2.3-2.8万 180-270㎡大平面20套，均价3.3万 170户型5套，3.8万 170-240㎡户型1000套，均价3.6万 156-209㎡户型156+120套，均价4万 250-610㎡独栋/联排别墅41套，均价6-10万 140-160户型150套（拼后），4.8万 158-176户型100套，均价3.8万，二期800套（拼后）（预计7月推出） 140-200户型130套（拼后），4.5万 140-200户型200（拼后）套，4.5万 175-208户型400套，5万 160-180㎡大户1610套 200㎡户型470套
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•2010年别墅市场的销售率高达70%，累计销售773套。热销产品主要为
2010市场需求
叠墅，销售率高达75%，累计销售370套；
报告思路
STEP1 项目区域和竞品分析 STEP2 项目客户定位和运营战略
> 2011年市场供应分析
> 目标客户定位
> 项目运营战略
> 2011年市场需求分析
> 2011年市场竞品分析
STEP3 项目营销推广策略
> 项目营销阶段划分和策 略铺排 > 项目媒体推广策略
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170-220㎡大平面576套，均价3-5万
圣莫丽斯3
中央原著 熙龙湾2期 半山溪谷2期 半岛城邦 宝能太古城 十五峯 鸿威海怡湾 香山里 岸芷汀兰 首地容御 三湘海尚 锦绣江南御园 廊桥花园
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