万科紫悦山测评报告

万科紫悦山测评报告

一、户型

（一）整体评价

万科紫悦山总共推出776套面积在88-125平米的精装三至四房单位，以刚需的三房户型为主，实用性较高，从户型设计来说，坂田很多楼盘户型远远比不上万科幸福系的户型，但是万科3个户型得房率都是80%，与深圳关外大多数的楼盘相比是比较低的。

户型编号面积段（㎡）房型分布楼栋已推套数

A 88 三房两厅两卫2#、3#、4#、5#、6#

B 88 三房两厅两卫5#、6#

C 125 四房两厅两卫2#、3#、4#

*注：统计截止时间2014-11-1

通过上表我们可以发现5栋、6栋都是面积为88平米三房两厅两卫的单位，两梯五户的布局，舒适度欠佳；2栋、3栋、4栋的户型是88平米的A户型和125平米的C户型，二梯四户的布局舒适度较好。

（二）户型分析

万科紫悦山推出5栋超高层住宅，仅仅3种户型。

A户型

分析师点评：

A 户型分布在小区的2栋、3栋、4栋，5栋，6栋，其中2栋、3栋、4栋的A 户型朝南看园林，该户型为竖厅设计，紫悦山开间和进深之间，实现了2.5倍面宽，空间尺度大，并通过创新性多角度通风面设计，而且玄关连接厨房；餐厅客厅连接阳台，视野较好，可观园林景观、银湖山系景观，但是A 户型的进深过长，主卧卫生间为暗卫，而且家政阳台距离公卫距离远不够便利，厨房也比较小，餐厅以及厨房的采光偏暗。

面积 88㎡ 户型 三房两厅两卫

优点① 88平米户型做了三房两卫，提升实用性；

② 主卧开角窗，即使刚关上房门室内也有一定的空气流通； ③ 公卫干湿分离，主卧独立卫浴

缺点① 主卧位于客厅一侧，受动区影响较大； ② 主卧卫生间为暗卫生

B 户型

分析师点评：

B 户型主要分布在5栋和6栋西北向，小区所有该户型均朝南，最宽约135m 楼间距的紫悦山约88㎡横厅三房两厅两卫，开间横厅高达，约6.3米，整个客厅的空间感较强，落地窗的设计采光、通风佳，视线开阔，窗外可观银湖山景物，相比之下市面上一些88平米的局促空间，万科紫悦山约88平米横厅设计，在空间细节设计上，通过卫生间与洗漱间分离外接生活阳台，使得通风性好，干湿分明，极大提高了居住空间舒适度。主卧，配备独立卫生间和步入式衣帽间，这使得主人的空间私密性更强。但是该户型客厅没有阳台，只有一个小小的生活阳台，卧室朝北看园林，客厅主卧朝南被A 户型档了部分景观及光线，

B

面积 88㎡ 户型 三房两厅两卫

优点① 客厅和主卧均朝南； ② 户型方正，采光好； 缺点① 餐厅正对洗簌间； ② 无景观阳台

③ 客厅进深偏小，家具不好摆放

户型进门，一条长长的通道，光线并不是十分好，客厅与餐厅，窗台太矮，显的压仰而且采光不好，由于5、6栋位于小区的东南处，距离下坪垃圾填埋场最近，可能会受到臭味影响，北面是小区园林，小区车库出入口位于5、6栋之间，会带来一定的噪音影响，5、6栋东南面紧靠环城南路，尘土以及噪音影响较大。 C 户型

分析师点评：

C 户型主要分布在小区的2栋、3栋、4栋，区别于区域其他同面积段户型空间利用的浪费，景观面的不够开阔，该户型约7.1m 大开间的横厅设计，视觉开阔感强，尤为亮眼的是，该批户型占据了紫悦山社区的楼王位置，基本可实现180

°观看园林景观、银湖山系、水库景

面积 125㎡ 户型 四房两厅两卫

优点① 阳台开间达7.1米，通风采光效果理想； ② 正北朝南，多角度通风设计 缺点① 动静不分区；

② 客厅进深偏小，影响家具摆放

观，视野感开阔，空间利用率较高，不但老人房、儿童房设计分区利用得恰当，而且主卧套房，实现了步入式衣帽空间，角窗设计也创新性实现了多角度通风面设计，加之独立的书房，也给予了需求者私人的安静的工作空间。

二、装修

相对于毛坯交房的项目，精装交房虽然会占用业主一部分购房成本，但是节省了购房者的时间成本，不需要业主操心装修的事宜，对于工作忙碌的白领刚需用户来说是很适合的选择，而且现在装修标准逐渐透明，业主不必担心装修材料不过关的事情。

三、社区品质

（一）整体规划

该项目用地面积约3.8万平米，总建筑面积约14万平米，由6栋高层和1栋幼儿园组成，其中1栋为保障房、2-6栋为33-39层的高层住宅，主力户型为88-125㎡精装3-4房，两梯四户及两梯五户，小区内住宅一共776户，停车位共890个。

小区平面图

（二）社区景观

项目小区园林仍在施工当中。效果图

（三）建筑立面

外立面效果图

（四）公共部位

交付标准配置品牌/材质

首层门厅

单元门钢制隔热防火门门禁系统——

灯具——

报箱不锈钢

地砖人造大理石墙面浅米黄色玻化砖

电梯厅电梯通力电梯灯具——地砖人造大理石墙面人造大理石

走廊灯具——地砖人造大理石墙面——

（五）车位情况

小区人车分流，小区共规划住户776户，车位共890车位配比为1:15，高于周边同类产品，可以满足每个业主的需求,车位全部不出售，由物业公司持有，车位租金为250-300元/月，收费标准与周边项目大致相同。

四、物业

（一）物业费用

项目物业管理公司是深圳市万科物业管理有限公司，深圳市万科物业管理有限公司实力雄厚，是国家一级物管品牌，为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业，口碑好，业主们可以享受到万科物业的全方位服务体系。由于项目未开盘，物业管理费用尚未确定，估计大概是3.3元/平方米/月。

五、区域配套

（一）区位简介

万科紫悦山项目位于龙岗区坂田街道坂雪岗大道（南段）与环城南路交叉处东北侧，项目周边南坪快速、清平快速、梅观高速，五和大道、布龙路、坂雪岗大道，快速路网络基本成型，新彩大道现已开通，连通彩田路与新区大道，极大缓解梅林关交通堵塞，拉近关内外距离。

（二）自驾出行

经过测算，从万科紫悦山驾车到罗湖东门商圈非高峰期需要约25分钟，到福田中心区非高峰期需要约28分钟，到南山走高速非高峰期需要约35分钟，而龙岗中心区等其他区