万科紫悦山测评报告

万科紫悦山测评报告
一、户型
（一）整体评价
万科紫悦山总共推出776套面积在88-125平米的精装三至四房单位，以刚需的三房户型为主，实用性较高，从户型设计来说，坂田很多楼盘户型远远比不上万科幸福系的户型，但是万科3个户型得房率都是80%，与深圳关外大多数的楼盘相比是比较低的。

户型编号面积段（㎡）房型分布楼栋已推套数
A 88 三房两厅两卫2#、3#、4#、5#、6#
B 88 三房两厅两卫5#、6#
C 125 四房两厅两卫2#、3#、4#
*注：统计截止时间2014-11-1
通过上表我们可以发现5栋、6栋都是面积为88平米三房两厅两卫的单位，两梯五户的布局，舒适度欠佳；2栋、3栋、4栋的户型是88平米的A户型和125平米的C户型，二梯四户的布局舒适度较好。

（二）户型分析
万科紫悦山推出5栋超高层住宅，仅仅3种户型。

A户型
分析师点评：
A 户型分布在小区的2栋、3栋、4栋，5栋，6栋，其中2栋、3栋、4栋的A 户型朝南看园林，该户型为竖厅设计，紫悦山开间和进深之间，实现了2.5倍面宽，空间尺度大，并通过创新性多角度通风面设计，而且玄关连接厨房；餐厅客厅连接阳台，视野较好，可观园林景观、银湖山系景观，但是A 户型的进深过长，主卧卫生间为暗卫，而且家政阳台距离公卫距离远不够便利，厨房也比较小，餐厅以及厨房的采光偏暗。

面积 88㎡ 户型 三房两厅两卫
优点① 88平米户型做了三房两卫，提升实用性；
② 主卧开角窗，即使刚关上房门室内也有一定的空气流通； ③ 公卫干湿分离，主卧独立卫浴
缺点① 主卧位于客厅一侧，受动区影响较大； ② 主卧卫生间为暗卫生
B 户型
分析师点评：
B 户型主要分布在5栋和6栋西北向，小区所有该户型均朝南，最宽约135m 楼间距的紫悦山约88㎡横厅三房两厅两卫，开间横厅高达，约6.3米，整个客厅的空间感较强，落地窗的设计采光、通风佳，视线开阔，窗外可观银湖山景物，相比之下市面上一些88平米的局促空间，万科紫悦山约88平米横厅设计，在空间细节设计上，通过卫生间与洗漱间分离外接生活阳台，使得通风性好，干湿分明，极大提高了居住空间舒适度。

主卧，配备独立卫生间和步入式衣帽间，这使得主人的空间私密性更强。

但是该户型客厅没有阳台，只有一个小小的生活阳台，卧室朝北看园林，客厅主卧朝南被A 户型档了部分景观及光线，
B
面积 88㎡ 户型 三房两厅两卫
优点① 客厅和主卧均朝南； ② 户型方正，采光好； 缺点① 餐厅正对洗簌间； ② 无景观阳台
③ 客厅进深偏小，家具不好摆放
户型进门，一条长长的通道，光线并不是十分好，客厅与餐厅，窗台太矮，显的压仰而且采光不好，由于5、6栋位于小区的东南处，距离下坪垃圾填埋场最近，可能会受到臭味影响，北面是小区园林，小区车库出入口位于5、6栋之间，会带来一定的噪音影响，5、6栋东南面紧靠环城南路，尘土以及噪音影响较大。

C 户型
分析师点评：
C 户型主要分布在小区的2栋、3栋、4栋，区别于区域其他同面积段户型空间利用的浪费，景观面的不够开阔，该户型约7.1m 大开间的横厅设计，视觉开阔感强，尤为亮眼的是，该批户型占据了紫悦山社区的楼王位置，基本可实现180
°观看园林景观、银湖山系、水库景
面积 125㎡ 户型 四房两厅两卫
优点① 阳台开间达7.1米，通风采光效果理想； ② 正北朝南，多角度通风设计 缺点① 动静不分区；
② 客厅进深偏小，影响家具摆放
观，视野感开阔，空间利用率较高，不但老人房、儿童房设计分区利用得恰当，而且主卧套房，实现了步入式衣帽空间，角窗设计也创新性实现了多角度通风面设计，加之独立的书房，也给予了需求者私人的安静的工作空间。

二、装修
相对于毛坯交房的项目，精装交房虽然会占用业主一部分购房成本，但是节省了购房者的时间成本，不需要业主操心装修的事宜，对于工作忙碌的白领刚需用户来说是很适合的选择，而且现在装修标准逐渐透明，业主不必担心装修材料不过关的事情。

三、社区品质
（一）整体规划
该项目用地面积约3.8万平米，总建筑面积约14万平米，由6栋高层和1栋幼儿园组成，其中1栋为保障房、2-6栋为33-39层的高层住宅，主力户型为88-125㎡精装3-4房，两梯四户及两梯五户，小区内住宅一共776户，停车位共890个。

小区平面图
（二）社区景观
项目小区园林仍在施工当中。

效果图
（三）建筑立面
外立面效果图
（四）公共部位
交付标准配置品牌/材质
首层门厅
单元门钢制隔热防火门门禁系统——
灯具——
报箱不锈钢
地砖人造大理石墙面浅米黄色玻化砖
电梯厅电梯通力电梯灯具——地砖人造大理石墙面人造大理石
走廊灯具——地砖人造大理石墙面——
（五）车位情况
小区人车分流，小区共规划住户776户，车位共890车位配比为1:15，高于周边同类产品，可以满足每个业主的需求,车位全部不出售，由物业公司持有，车位租金为250-300元/月，收费标准与周边项目大致相同。

四、物业
（一）物业费用
项目物业管理公司是深圳市万科物业管理有限公司，深圳市万科物业管理有限公司实力雄厚，是国家一级物管品牌，为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业，口碑好，业主们可以享受到万科物业的全方位服务体系。

由于项目未开盘，物业管理费用尚未确定，估计大概是3.3元/平方米/月。

五、区域配套
（一）区位简介
万科紫悦山项目位于龙岗区坂田街道坂雪岗大道（南段）与环城南路交叉处东北侧，项目周边南坪快速、清平快速、梅观高速，五和大道、布龙路、坂雪岗大道，快速路网络基本成型，新彩大道现已开通，连通彩田路与新区大道，极大缓解梅林关交通堵塞，拉近关内外距离。

（二）自驾出行
经过测算，从万科紫悦山驾车到罗湖东门商圈非高峰期需要约25分钟，到福田中心区非高峰期需要约28分钟，到南山走高速非高峰期需要约35分钟，而龙岗中心区等其他区
域花时更多。

我们假设在南山工作，每月工作22天，每日需要花1个小时在路程上，由于一些道路经常堵车，需要花费更多时间。

而我们还未计算停车、维护等费用。

如果是福田、南山工作的置业者在万科紫悦山置业，那么自驾的进入关内交通拥堵时间，需要谨慎考虑。

城市重要节点自驾距离驾车时间驾车路线
福田中心城17km 28min 南坪快速-梅观高速
罗湖东门圈16km 25min 坂雪岗大道-南坪快速-清平快速-红岭北
路
南山区域45km 45min 坂雪岗大道-南坪快速-沙河西路
深圳北站5km 15min 坂雪岗大道-南坪快速-新区大道
（三）轨交出行
项目周边地铁5号线坂田站，但是距离比较远约1.8公里；区域内地铁5号线与接驳深圳北站，并可实现与4号线换乘；规划10号线距离项目最近的站点是雅园站，距离项目约1公里，未来开通后可实现3站进福田。

值得一提的是坂银通道将在2014年11月提前动工。

坂银通道位于深圳中部发展轴上皇岗路及清平快速之间，一旦坂银通道建成，万科•紫悦山的业主们在家门口就可直接上坂银通道，以每小时40公里的车速，只需约12分钟直通福田CBD、罗湖。

（四）公交出行
在公共交通出行方面，我们认为万科紫悦山距离地铁还需要步行10分钟路程到坂田公交站台。

通过地铁5号线以及10余条公交线路，可直接到达或换乘到达各区，交通通达性较好。

在时间方面，从项目到罗湖、福田中心区均在30分钟以内，与自驾花费时间相当，而到南山、宝安、龙岗等区域则费时均多于非高峰期时段自驾出行。

城市重要节点距离时间票价运营时段龙岗中心区23km 40min 地铁6元地铁:6:30-22:40福田中心区17km 30min 地铁5元地铁:6:30-23:00 罗湖东门商圈16km 22min 地铁5元地铁:6:30-23:00 深圳北站5km 15min 地铁4元地铁:6:30-23:30
（五）教育资源
万科紫悦山项目自带一所9班幼儿园，为私立幼儿园，在教育设施上万科肯定强过不少,园周边现有五园小学、五园幼儿园等，北面紧邻的坂田外国语学校为九年一贯制学校，现正在建设中,但是坂田外国语学校性质为私立，仅有20%的公立学位可供周边居民申请，而光万科紫悦山就有776户住户，更不用说周边还有其他住宅小区，可见，以后孩子的教育将会成为一个令人头疼的问题。

（六）医疗资源
周边医疗资源较好，深圳坂田医院是深圳市卫生局直属领导，集医疗、急救、预防、保健、
教学于一体的大型现代化综合医院。

（七）周边商服
目前万科紫悦山项目周边拥有华润万家、丰润百货等购物场所，而日常买菜在周边街市和菜市场，总体来说能满足日常用品购物需求，同时项目自身规划有7、8栋2层约1.2万配套商业，未来建成后生活会更加便利。

（八）公共资源
目前项目周边没有什么公建休闲场所，但是万科第五园自身的配套完善，四期南侧的运动公园、四期西侧坂田手造文化街、而且三期北侧规划有图书馆、博物馆、敬老院的公共福利设施
六、不利因素
（一）社区内部
万科紫悦山社区内主要是不利因素是车辆出入口带来的噪音。

编号不利因素
1 小区出入口
2 车库出入口
（二）社区外部
编号不利因素
1 工地
2 下坪垃圾填埋场
1、项目西侧目前是大族云峰及其他项目的在建工程，可能会造成噪音和粉尘的一定程度污
染，但由于距离较远相信影响不大，
2、项目东南侧的下坪垃圾填埋场距离项目的直线距离不到2公里，而且3-5年无计划搬迁,在高温湿热的夏季，特别是垃圾场早晚作业时分，紫悦山受臭味影响比较明显；冬季影响则较为微弱，另外雾霾天臭气影响也比较大。