2016上海七宝万科广场项目复盘报告ppt课件
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【复盘】上海万科天空之城复盘报告PPT课件
以地铁包车事件为传播収酵的原点大数据广告投放建立客户标签进行目标客群广告投放七宝万科广场地铁包车巡展tod艺术生活展增加客户接触点植入项目信息幵引流到项目二维码扫描h5线上传播线下接触前期软文炒作上海万科联合申通地铁实践全新品类tod自媒体大号联合炒作网络软文炒作自媒体大号联合炒作产品价值软文炒作产品系列广告朊友圈传播自媒体大号传播34正式开盘224预证出台项目案场24小时丌打烊深夜食堂制造案场气氛提供邀约理由增加停留时间121112020七大招解决方案第一招无证造势线上高调围绕tod联吅第三斱炒作项目线下释放小道信息第二招强ip制造打造强ip短期多维度发力第三招区域地推以七宝为核心集中占领宠户阵地第四招大数据慧眼30实验大数据落地推广第五招线下大信息网构建线上短时间引爆10万量级信息传播第六招夜场开放热点话题制造热场氛围挤压第七招内功提升业务说辞演练八点半学堂等实现高转化率131112020第一招无证造势线上高调围绕tod联吅第三斱炒作项目线下释放小道信息141112020第一招无证造势难点预售许可证前丌能释放产品信息tod经过2016年城市反思传播引起市场关注反思解答城市反思解决斱案tod刚刚开始因为广告法推广戛然而止tod在市场的审传有限解决以上海万科的角度首个tod产品的落地第三斱媒体炒作项目产品非本项目撰写软文媒体投放释放信息给媒体自行撰写文章发布151112020上海万科引领地铁房30时代一场居住革命即将启幕宇宙中心万科unicity天空之城即将启幕
11/3/2019
29
11/3/2019
同步联合20家媒体进 行联合炒作，事件高 曝光量。
30
强IP短期传播覆盖人群数统计
渠道 2号线地铁包车自身媒体曝光
二维码扫描H5 网络软文炒作（公关公司联合炒作）
总数
11/3/2019
29
11/3/2019
同步联合20家媒体进 行联合炒作，事件高 曝光量。
30
强IP短期传播覆盖人群数统计
渠道 2号线地铁包车自身媒体曝光
二维码扫描H5 网络软文炒作（公关公司联合炒作）
总数
项目复盘工作汇报PPT课件(有内容)
序号
一 （一）
1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2
（二） 1 2 3
二 三 四 五 六 七
项目名称
项目自行完成部分 实体工程 结构工程 人工费 主要材料费
二次结构及装修工程 人工费
主要材料费 机电工程
人工费 主要材料费 实体部分小计 非实体工程 大型机械使用费 临时设施费 工程水电费 非实体部分小计 专业分包工程 现场经费 其他费用 资金费用
实操重点、难点介绍
完成情况及奖罚情况
备注
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序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
争议项
金额（万元）
我方意见
业主方意见
最终审核结果及建议
备注
项目履约情况
第三章
计划模块 实际模块
对比
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询价投标 项目询价、成本测算、 现金流测算等情况，投 标策划点及实施情况。
答辩阶段 答辩技巧、注意事项、 建设方重点关注问题及 应对方案。
议价阶段 项目参与议价阶段成果 与不足，主要盈亏子项 分析说明。
Байду номын сангаас 序号
1 2 3 4 5 6
7
8 9 10
项目主要经营指标
主体结构人工平米指标 钢筋盈余率
混凝土盈余率 大型机械平米指标 周转架料租赁平米指标 模板木方平米指标
单位
收入
Add your title
成本
占自施结算 额的百分比
单方造价
收益率
收益额
备注
序号
费用名称
万科物业总结汇报ppt
3.1 主要存在的问题
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6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
输入标题文本
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输入标题文本
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名址信息录入准确率
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167
万元
重量稽核考核
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2.5 业务开发方向
产品选择
请在此输入标题
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开发方向
请在此输入标题
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PART.03
当前工作形势分析
A wonderful serenity has taken possession of my entire soul, like these sweet mornings of spring which I enjoy with my whole hart.
《万科集团》PPT课件
❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制 外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率 连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加 强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科城五期项目后评估复盘
经营指标复盘
从经营实现情况来看：1.财务指标较为均衡；2.整体去化速度较为平稳，受政策及市场影响2016年 10月后进入平销期，整体推售周期较长；3.工程供货相对及时，过程管理整体受控；4.客户满意度 起伏较大，2018年主要受垃圾站事件影响
经营维度 销售维度
经营指标 权益创造净利 毛利率 净利率 2016年认购 2017年认购 2018年认购
实
付
付
2018年3月
2018年5月
2018年7月
园林品质呈现，交 付成绩大幅提升
经营问题
另一方面，项目五期经营过程中也出现了部分典型问题：1、工程节奏问题 2、 客户群诉问题 3、园 林成本管理问题 4、 无梁楼盖处理问题事件
里程碑
开工 达到预售
封顶 精装完成 园建完成 消防验收 规划核实 竣工备案
一批次
二批次
三批次
【销售周期】2016.7-2018.3，三批推盘 一批（924套）开盘2016年7月31日，首推4/8/#，每隔一
周分别加推11#及10#，606天清盘（1个月去化90%） 二批（1029套）推售2016年9月10日，首推1/2#，11月
12日加推6#,12月17日加推3#，586天清盘（5个月去化 90%） 三批（1032套）推售2017年5月27日，首推5/7#，6月25 日9/12#加推，367天清盘（8个月去化90%）
建设用地规划许可证
取得建规证及施工
证
项目开工
一批次预售（ 84天供货）
二批次预售
2015年10月
2015年12月
2016年2月
2016年4月
2016年6月
2016年8月
2017年/2018年
上海七宝万科广场BIM建筑信息模型应用总结
剩余部分以及地下二、三层为地下停车
库和必要的设备用房、库房、后勤用房。
面临的困难
我们要提高管理水平-BIM 工期 人员
• 总工期紧张 • 拆迁很难控制 • 部门多，矩阵化 • 身兼数职 • 流动性强 • 需求变化难预测
商业变化
质量 多专业
• 施工单位 • 图纸 • 实测实量 • CAD图纸信息交互不充分 • 建筑复杂性 • 时间跨度
七宝万科广场介绍
万科七宝53#项目用地位于上海
市七宝镇，北临漕宝路，南至青年路， 西依七莘路，东靠民主路。总建筑面积 239526平方米（其中地上127750平方米， 地下111776平方米）。
地上全部为商业空间，包括出租
店铺、游乐城、影院、餐饮等多种业态。 地下一层一部分为商业空间，同北侧9 号线、西侧17号线地铁相连。地下一层
目录
七宝万科广场BIM应用汇报
七宝万科广场项目成本见效
阶段性思考 上海万科其他项目BIM应用情况简介 《上海万科BIM（建筑信息模型）操作指引No.1.1》 我们面临的挑战与机遇
目录
七宝万科广场BIM应用汇报
七宝万科广场项目成本见效
阶段性思考 上海万科其他项目BIM应用情况简介 《上海万科BIM（建筑信息模型）操作指引No.1.1》 我们存在的挑战与机遇
工各环节
4、各施工单位进场后有权利 和义务就各专业模型根据现场实际 情况调整，但必须反馈到BIM顾问， 做好全程记录 5、云平台看到的是各方沟通
业主
设计院
调整过的最新结果，不体现过程文 件，
BIM平台架构
甲方统筹
土建总包
问题咨询
设计院 BIM顾问
提交修正模型 供审核与统筹
万科复盘报告ppt课件
年万科蓝山 2013年万科森林公园 2015年——万科城市之光
七年六城，万科已经成为一种力量，代表了新合肥人对品质生活的追求。区域统治源自动：城市之光+森林公园
•产品——互相补缺，双盘打造全系产品线；
•定价——互相支撑，主导四里河板块的定价权；
•客户导入——节点铺排交错，资源互换，最大化客户资源利用；
迎难而上——竞 区品 域低 竞价 争干 激扰 烈 成成绩绩展展示示
6月27日，万科城市之光首开！ 到场客户超过1000人，劲销7 亿，目标达成率107%
ppt课件
15
迎难而上——竞 区品 域低 竞价 争干 激扰 烈 数成据绩说展话示
3.13日-4.17日 4.18日-5.22 5.23日-6.12
ppt课件
7
一、目标与达成 二、操盘与蓄客 三、阶段性总结 四、创新与思考
ppt课件
8
一、目标与达成
1.推售与目标梳理
2.难点分析 3.目标实现情况
ppt课件
9
目标梳理——首期货量盘点
A地块
商办 区
高层
B区地 别块墅
区
首开别墅
1# 2# 3# C地 8# 高块层
区
首开高层
代建公园部分
推售时 间
物业
6月27 日
高层
合计
楼栋 C-1# C-2# C-3# C-8#
套数
108 132 132 108 480
货值 约7亿
物业 高层 合计
户型 110边户 110中户
125 140 ——
套数 120 240 54 66 480
占比 25% 50% 11% 14% 100%
首开货值盘点：C地块4栋高层共计480套房源，货值约7亿，其中高层主
七年六城，万科已经成为一种力量，代表了新合肥人对品质生活的追求。区域统治源自动：城市之光+森林公园
•产品——互相补缺，双盘打造全系产品线；
•定价——互相支撑，主导四里河板块的定价权；
•客户导入——节点铺排交错，资源互换，最大化客户资源利用；
迎难而上——竞 区品 域低 竞价 争干 激扰 烈 成成绩绩展展示示
6月27日，万科城市之光首开！ 到场客户超过1000人，劲销7 亿，目标达成率107%
ppt课件
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迎难而上——竞 区品 域低 竞价 争干 激扰 烈 数成据绩说展话示
3.13日-4.17日 4.18日-5.22 5.23日-6.12
ppt课件
7
一、目标与达成 二、操盘与蓄客 三、阶段性总结 四、创新与思考
ppt课件
8
一、目标与达成
1.推售与目标梳理
2.难点分析 3.目标实现情况
ppt课件
9
目标梳理——首期货量盘点
A地块
商办 区
高层
B区地 别块墅
区
首开别墅
1# 2# 3# C地 8# 高块层
区
首开高层
代建公园部分
推售时 间
物业
6月27 日
高层
合计
楼栋 C-1# C-2# C-3# C-8#
套数
108 132 132 108 480
货值 约7亿
物业 高层 合计
户型 110边户 110中户
125 140 ——
套数 120 240 54 66 480
占比 25% 50% 11% 14% 100%
首开货值盘点：C地块4栋高层共计480套房源，货值约7亿，其中高层主
2016上海七宝万科广场项目复盘报告
规范方案调整原因：3. 整体风格与“万象城”体系类似，与万科广场 “为家而建”的社区家庭体验型定位有较大偏差。
第4页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
亮点： • 成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材
料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。 • 地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形
漕宝路
LINE 9
LINE 9
生态广场 七
社区广场
莘
路
传奇广场
活力广场
规划中 LINE 20
第6页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
社区广场
亮点： • 模糊了室内外界限: 社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间； • 给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，
或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。 沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的 视角去观赏下方广场上的活动； • 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状， 将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； • 社区广场的地面设计于很大的灵活性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局 限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现； 难点： • 铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度； • 地面砖现场切割，拼花施工有一定难度； • 大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口； • 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 反思： • 设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；
第4页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
亮点： • 成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材
料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。 • 地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形
漕宝路
LINE 9
LINE 9
生态广场 七
社区广场
莘
路
传奇广场
活力广场
规划中 LINE 20
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设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
社区广场
亮点： • 模糊了室内外界限: 社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间； • 给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，
或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。 沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的 视角去观赏下方广场上的活动； • 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状， 将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； • 社区广场的地面设计于很大的灵活性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局 限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现； 难点： • 铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度； • 地面砖现场切割，拼花施工有一定难度； • 大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口； • 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 反思： • 设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；
万科七宝项目定位报告
标准办公产品通过低单价， 送露台的方式来增加产品的 附加值，得到产品价值的更 大提升；
标准办公
• 低单价； • 品质稍高，单层净高2.8米；
• 赠送露台，提升附加价值；
案例借鉴2——甲级办公如何提升价值？
• 绿地蓝海（2号楼）
• 所属区域：闵行莘庄 • 总建35643m2（项目规划总建80094m2） • 地上共27层，地下2层（总高99.9米） • 标准层面积1320m2 • 主力面积70-115m2 • 5A甲级标准 • 大堂挑高8.8m • 吊顶高度：2.6米 • 架空地板 • 7部电梯（6客1货），日本三菱品牌 • 中央空调 • 地下停车位共426个（服务整个项目） • 甲级购买客户类型：区域中小企业购买为主，小部
考虑项目可能在未来2-3年内上市 在现有区域产品上，实现升级换代，提升楼宇品质及企业形象
25
产品定位及建议
客户
1）准甲级办公
区域改善性企业
客户
兼容
2）别墅型办公
区域改善性企业
互补
项目产品组合：
保证
3）服务式公寓
住宅市场补充
销售 速度
4）商业配套
商务配套为主
兼顾 整体 形象
26
项目整体产品配比（方案三）
企业需求旺盛 目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业 还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少
定位篇
产品分析
外环
中环
内环
上海西区
人民广场 中山公园
徐家汇
本项目 注：以上为月均去化在3000方以上项目
上海西区代表性旺销项目 1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年） 5、汇银铭尊（08、09年） 6、国浩长风（08、09年） 7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年） 10、九久青年城（09年） 11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年）
某广场复盘工作总结报告PPT课件(PPT66页)
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （2）步行街内商户多、货品杂多，而项目在设计过程中 并无规划库房及存放间，造成商户货品堆放困难。
• （5）广场内餐饮铺位较多，排油烟管道设计偏小，无法 满足餐饮店的油烟排放需求，而且厨房内的补风机安装不 到位，造成排油烟困难，影响商场环境品质。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （5）天梯:从1楼可直达5 楼，垂直高度20.7米，水 平高度43米，斜长48米， 每部天梯小时输送顾客达 9000多人，创造了“亚洲 第一长”的直梯记录。
• 古城市民称道：西安亚洲 第一之“南雁塔喷泉，北 万达天梯”。成为城市新 的旅游景点。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （4）天厅：步街街采光顶上未设计维修行车，造成遮阳帘、 采光窗等维修、更换、极为困难，从底部搭建脚手架，耗费 了大量的人力、物力。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
西安民乐园万达广场复盘工作总结
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （2）步行街内商户多、货品杂多，而项目在设计过程中 并无规划库房及存放间，造成商户货品堆放困难。
• （5）广场内餐饮铺位较多，排油烟管道设计偏小，无法 满足餐饮店的油烟排放需求，而且厨房内的补风机安装不 到位，造成排油烟困难，影响商场环境品质。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （5）天梯:从1楼可直达5 楼，垂直高度20.7米，水 平高度43米，斜长48米， 每部天梯小时输送顾客达 9000多人，创造了“亚洲 第一长”的直梯记录。
• 古城市民称道：西安亚洲 第一之“南雁塔喷泉，北 万达天梯”。成为城市新 的旅游景点。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （4）天厅：步街街采光顶上未设计维修行车，造成遮阳帘、 采光窗等维修、更换、极为困难，从底部搭建脚手架，耗费 了大量的人力、物力。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
西安民乐园万达广场复盘工作总结
上海万科BIM项目成果汇报ppt
9
分
（5层） 3F 餐饮、家居用品、零售、商业、玩
9
具店、厨艺教学、儿童娱乐
泵房分布 空调设备层
电梯分布 四个客梯厅（共10部客梯）从
B3F至5F基层
四个货梯厅（共9部客梯）从 B3F至5F基层
自动扶梯31组（共62部）
2F
零售、餐饮、次主力店
1F 影院售票、零售、餐饮、次主力店
B1F 零售、精品超市、餐饮、库房、运
类型
楼层
分区
电井
水井
B3F
10
地下部分
B2F
B1F
13
7
17
29
1F
15
22
2F
16
ห้องสมุดไป่ตู้30
地上部分
3F
16
30
4F
16
29
5F
16
29
5F夹层
11
5
风井
燃气井
37
20
103
5
111
8
105
9
107
9
105
9
107
9
156
9
© 2012 Autodesk
总数
47 40 154 165 174 176 172 174 175
地下一层靠近漕宝路零售商铺后勤走道管道3-3剖面
© 2012 Autodesk
53#地块BIM成果展示（部分）
机电管综成果展示
地下一层靠近漕宝路零售商铺后勤走道管道剖面三维
© 2012 Autodesk
53#地块BIM成果展示（部分）
可视化（渲染与漫游）
消防水泵房
© 2012 Autodesk
2016年上海七宝万科广场市调报告
上海万科广场市调报告
C
主要内容
ONTENTS
1 2 3
万科广场概要
各楼层解读
公共区间亮点
万科广场概要
没有颜值的购物中心注定终老，没有体验的购物中心注定平庸。在国内，每年 新开业300-400家购物中心，但平庸购物中心过多，优质的购物中心普遍太少。而 真正优质的购物中心才是商业地产发展的机会所在。
俨然就是一个迷你版的自然博物馆
各楼层解读——万科广场3F解读
集装箱元素的开放式店铺设计，有一种想走进去 的冲动
穿过集装箱大门，开启孩子们的电玩世界
各楼层解读——万科广场3F解读
进入 Meland 儿童成长乐园，开启孩子们的狂欢 之旅
带互动装置的海洋球池
各楼层解读——万科广场3F解读
游戏体验区
挑空区域为淘气堡项目赢得了足够的空间
一个让人情愿走上去的楼梯
万科广场概要
一个可以看见飞机起降的屋顶花园
一个可以让一家人享受快乐时光的大鲁阁
各楼层解读——万科广场1F解读
退台式设计 乐聚广场、中心广场 想爬上去的树屋 十字型动线 零售主力店
不走冤枉路的『十字型动线』
各楼层解读——万科广场1F解读
飘窗、浮岛、海浪，别具一格的建筑空间 黑格尔说过 音乐是流动的建筑 建筑是凝固的音乐 德国ECE操刀 前瞻创新 大尺度公共空间 完美的十字型动线 四大入口、五大广场 无限你的体验
爬满蜘蛛的嘻游记魔幻主义烤肉餐厅
各楼层解读——万科广场4F解读
全国首家金牌光影版绿茶餐厅
庄子有云：子非鱼，安知鱼之乐，沪上烤鱼第一 品牌 - 鱼非鱼
各楼层解读——万科广场5F解读
无限运动馆 高线花园市集 星聚汇影院 米其林餐厅
各楼层解读——万科广场5F解读
C
主要内容
ONTENTS
1 2 3
万科广场概要
各楼层解读
公共区间亮点
万科广场概要
没有颜值的购物中心注定终老，没有体验的购物中心注定平庸。在国内，每年 新开业300-400家购物中心，但平庸购物中心过多，优质的购物中心普遍太少。而 真正优质的购物中心才是商业地产发展的机会所在。
俨然就是一个迷你版的自然博物馆
各楼层解读——万科广场3F解读
集装箱元素的开放式店铺设计，有一种想走进去 的冲动
穿过集装箱大门，开启孩子们的电玩世界
各楼层解读——万科广场3F解读
进入 Meland 儿童成长乐园，开启孩子们的狂欢 之旅
带互动装置的海洋球池
各楼层解读——万科广场3F解读
游戏体验区
挑空区域为淘气堡项目赢得了足够的空间
一个让人情愿走上去的楼梯
万科广场概要
一个可以看见飞机起降的屋顶花园
一个可以让一家人享受快乐时光的大鲁阁
各楼层解读——万科广场1F解读
退台式设计 乐聚广场、中心广场 想爬上去的树屋 十字型动线 零售主力店
不走冤枉路的『十字型动线』
各楼层解读——万科广场1F解读
飘窗、浮岛、海浪，别具一格的建筑空间 黑格尔说过 音乐是流动的建筑 建筑是凝固的音乐 德国ECE操刀 前瞻创新 大尺度公共空间 完美的十字型动线 四大入口、五大广场 无限你的体验
爬满蜘蛛的嘻游记魔幻主义烤肉餐厅
各楼层解读——万科广场4F解读
全国首家金牌光影版绿茶餐厅
庄子有云：子非鱼，安知鱼之乐，沪上烤鱼第一 品牌 - 鱼非鱼
各楼层解读——万科广场5F解读
无限运动馆 高线花园市集 星聚汇影院 米其林餐厅
各楼层解读——万科广场5F解读
万科广场系产品手册20161230
Urban Dev安el全op，m提en高t 城市智能化运行水平，建设一个能够应对各种风险、韧性的、有恢复力的城市。
研发设计实力雄厚的 创新与创意城市
0%
9.3%
5%
10%
15%
20%
公众意愿调查中，市民对未来上海20年发展目标的认同情况
城市区位价值： 从单核到多核的多中心体系
近 60 年来，上海城市空间和城市功能经历了复杂的演变历程， 既有疾风暴雨式的动荡，也孕育着理想的追求。
层高和空间尺度感 主题化室内装修元素 户内和户外商业空间互动
商业定位建议-聚焦中产阶级年龄段
核心消费人群特征及需求分析
打造娱乐体育购物公园
恋爱情侣
新婚夫妇
138
孩子出生
CBRE | VANKE |徐汇万科中心3期
休闲放松，有意义的活动
婚纱、摄影、家居等服务
中年品质生活
家庭活动
母婴、健康疗养等服务 育儿早期及成长教育
百货商场
城百 百市货 货综商 商合场 场体
在计划经济和市场经济早期的短缺时代，中国城市的商业空间设计被商品所主导，其特征是空间形式优先，而将商业活动视为可随意
城市综合体 百货商场 22..00时 时代 代 切割的功能内容，分配给预设好的空间界域。
业业态 态 城城市市综综合合体体 以 以
为为本本 百货商场
城市综合体 3.0时代 在到了市场供给渐趋过剩的消费时代，人的多种功能需求增多，业态组织开始在商业地产设计中占据主导地位，其特征是先按照商业
活动的规律将多样化的业态内容组织为一个自足、健康的生态系统，然后按照这一生态系统的资源配置要求来匹配适宜的空间形式。
以 人 为本 城市综合体
开发复盘总结PPT课件
阻碍 因素
2020/3/28
11
经验总结 分享
2020/3/28
12
经验总结
理清思路 高效执行
无经验、不具备条件的情况下 处理好二级资质的办理
无缝对接 沟通及时
无缝对接 沟通及时
难缠的消防验收、整改、 检查；没协调成功的KTV
2020/3/28
31
突破直线 拓展思维
四无情况下处理天桥报建、 联合办证协调
完成。
2020/3/28
7
（2）二级开发资质办理
申报资料体量大而复杂、 无二级资质申报经验，且 处于截止申报时间，公司 资质人员不够，未办理粤 建通卡，且法人卡无效等
多发情况。
阻碍 因素
先委托外单位找齐所需人员资质， 拿齐证件后，马上到广州申办粤建通 自然人卡及法人卡，并及时录入公司 及人员信息，但原法人卡在其他单位 注册无法再录入信息，故及时进行内 部讨论及上报领导，最后通过改变法 人，重新办理法人卡并成功录入信息， 系统生成申报材料后及时整理装订， 一周内成功上报省厅，且在8天内出 具二级开发资质证书，及时解决公司
复盘总结 01 投资拓展中心
2020/3/28
主讲人： xxx
1
目录
01
报建协调 工作回顾
02
重点工作 剖析
03
经验总结 分享
04
经验反思
2020/3/28
2
报建协调 工作回顾
2020/3/28
3
报建协调工作
序号 报建协调工作
1
国土证
2 二级开发资质
3
用地证
4
立项备案
5
命名批复
6 总平单体批复
E.g.天桥辅桥建设协调
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上海七宝万科广场项目 复盘报告
2016.12
第0页/共43页
复盘 纲要
目录
1. 基本概况 2. 核心结论 3. 专业复盘 4. 组织复盘 5. 改进建议
第1页/共43页
设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
规范方案调整原因：1. 市场环境：百货的收入、利润及收入增速逐年下降，传统百货模式已不能照搬
客群定位 零售功能 空间作用 渠道作用
消费体验
团队思维 价值导向 社会价值
百货 有明确客群定位 按供给方式划分 为商品打造展示空间 渠道选择是品牌发展首要战略性 问题 现代人越来越少花大量时间精力 去百货挑选必需品 百货以促销吸引顾客 单一的零售功能 提供生活必需品
商场 多元素、不同客群 按需求方式划分 经营场所，更好的空间体验 商场给到品牌自由发展
漕宝路
LINE 9
LINE 9
生态广场 七
社区广场
莘
路
传奇广场
活力广场
规划中 LINE 20
第6页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
社区广场
亮点： • 模糊了室内外界限: 社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间； • 给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，
规范方案调整原因：3. 整体风格与“万象城”体系类似，与万科广场 “为家而建”的社区家庭体验型定位有较大偏差。
第4页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
ห้องสมุดไป่ตู้
亮点： • 成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材
料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。 • 地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形
或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。 沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的 视角去观赏下方广场上的活动； • 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状， 将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； • 社区广场的地面设计于很大的灵活性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局 限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现； 难点： • 铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度； • 地面砖现场切割，拼花施工有一定难度； • 大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口； • 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 反思： • 设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；
第2页/共43页
设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
规范方案调整原因：2. 产品本身缺陷
客梯*2 客梯*3
客梯*3
客梯*2
书吧 水晶顶 扶梯
树屋、树桥
客梯*2 客梯*5
客梯*2
产品缺陷：
1. 原水平动线采用十字动线，顾客容易迷路；
原有callison的平面采用十字动线，端头大铺进深极深，
反思： • 材料和成本先行：方案阶段将难点（炫彩版、采光窗
及石材矿源）提前研究，确保方案的落地性，避免后 期反复。 • 资源管理：多借助于市场资源研究各项技术的可实施 性。
5 第5页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
设计亮点：增加记忆点，掩盖十字动线缺陷；
多中庭，无柱化，层叠退台，保证大体量商业空间前提下，商场仍然视野开阔，各租户展示面可视性强；
人在平面中定位困难。由于现场土建已经施工，考虑开
业时间节点，ECE保留此动线。
扶梯
2. 原大中庭中间设有五层书吧，遮挡视线，不利于商铺
宝盒 快速梯
展示面； Callison设计的书吧几乎占据整个中庭，对店铺的基本全 遮挡，而ECE采用局部挑台和玻璃宝盒的特色kios空间，
考虑后期招商需求和整体空间效果；
面积更大，环境更好，体验更好，满足 现代生活随机、潜在、冲动的消费 商场用新颖营销思维吸引顾客 现代人压力太大，对休闲娱乐需求增加 促进本土品牌与国际大牌有益竞争
结论
2013年，万科广场启动招商时，市场明显感觉百货走下 坡路，原先的定位已不能继续走下去。对于24万方的商 业体量，选择一做大商业，另一个选择是部分商业+商 办或酒店，而七宝商圈已有凯德，将来有万象城，宝龙 广场、星乐城等商场，并不乏中小型商业。 市场的信号，满足不同客群需求，满足更好环境和体验 的商场才是出路。 所以决策取消百货，把中型商场变成大型商场，并引入 首次入户品牌。
成强烈的视觉标识。 • 采光天窗：采光天窗将自然光大面积引入室内，使室
内空间非常“透气”。
难点： • 雷锋帽材料：幻彩版的难点在幻彩漆以及幻彩漆的喷
涂工艺，且此种工艺在国内没用大面积使用过。53通 过实验室实验、工厂实验、幕墙样板段实测及后期采 购施工管控克服了万科广场最大工艺上的难点。 • 采光顶：采光顶玻璃规格和开启扇多，通过BIM模型 优化玻璃规格；通过多厂家比选及模型、实体样板确 定开启方式。
儿童广场 3. 室内风格一致，辨识度低；
ECE每个中庭设置一个特色，增加记忆点
4. 垂直动线逻辑不清晰；
垂直梯和手扶梯交通组织不明晰，没有明确的快速通道
和慢通道。ECE区分慢速梯、快速梯，归拢客梯，梳理出
简单明晰的垂直动线原则。
Callison
ECE
第3页/共43页
设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
动感
Energetic
艺术 Art
绿色
Green
7
活力
Vibrant
第7页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
活力广场
亮点： • 树屋创造灵活空间：可以提供容纳不同人数的的活动需要，例如从优雅的休息室变成零售区域，展示区 或者交互体
验区. ； • 树桥在顶层，把注意力向上吸引，引导人流往上 • 用遮阳条节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆
环状，将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； 难点： • 非常规做法，设计图纸到现场落实有一定难度。 • 特殊造型的工艺做法都是首次尝试，花大量时间研究工艺做法； • 树屋、树桥上的地面往上照的灯考虑防止炫光。 反思： • 对于第一次尝试的东西，样板先行；
2016.12
第0页/共43页
复盘 纲要
目录
1. 基本概况 2. 核心结论 3. 专业复盘 4. 组织复盘 5. 改进建议
第1页/共43页
设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
规范方案调整原因：1. 市场环境：百货的收入、利润及收入增速逐年下降，传统百货模式已不能照搬
客群定位 零售功能 空间作用 渠道作用
消费体验
团队思维 价值导向 社会价值
百货 有明确客群定位 按供给方式划分 为商品打造展示空间 渠道选择是品牌发展首要战略性 问题 现代人越来越少花大量时间精力 去百货挑选必需品 百货以促销吸引顾客 单一的零售功能 提供生活必需品
商场 多元素、不同客群 按需求方式划分 经营场所，更好的空间体验 商场给到品牌自由发展
漕宝路
LINE 9
LINE 9
生态广场 七
社区广场
莘
路
传奇广场
活力广场
规划中 LINE 20
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设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
社区广场
亮点： • 模糊了室内外界限: 社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间； • 给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，
规范方案调整原因：3. 整体风格与“万象城”体系类似，与万科广场 “为家而建”的社区家庭体验型定位有较大偏差。
第4页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
ห้องสมุดไป่ตู้
亮点： • 成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材
料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。 • 地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形
或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。 沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的 视角去观赏下方广场上的活动； • 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状， 将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； • 社区广场的地面设计于很大的灵活性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局 限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现； 难点： • 铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度； • 地面砖现场切割，拼花施工有一定难度； • 大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口； • 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 反思： • 设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；
第2页/共43页
设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
规范方案调整原因：2. 产品本身缺陷
客梯*2 客梯*3
客梯*3
客梯*2
书吧 水晶顶 扶梯
树屋、树桥
客梯*2 客梯*5
客梯*2
产品缺陷：
1. 原水平动线采用十字动线，顾客容易迷路；
原有callison的平面采用十字动线，端头大铺进深极深，
反思： • 材料和成本先行：方案阶段将难点（炫彩版、采光窗
及石材矿源）提前研究，确保方案的落地性，避免后 期反复。 • 资源管理：多借助于市场资源研究各项技术的可实施 性。
5 第5页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
设计亮点：增加记忆点，掩盖十字动线缺陷；
多中庭，无柱化，层叠退台，保证大体量商业空间前提下，商场仍然视野开阔，各租户展示面可视性强；
人在平面中定位困难。由于现场土建已经施工，考虑开
业时间节点，ECE保留此动线。
扶梯
2. 原大中庭中间设有五层书吧，遮挡视线，不利于商铺
宝盒 快速梯
展示面； Callison设计的书吧几乎占据整个中庭，对店铺的基本全 遮挡，而ECE采用局部挑台和玻璃宝盒的特色kios空间，
考虑后期招商需求和整体空间效果；
面积更大，环境更好，体验更好，满足 现代生活随机、潜在、冲动的消费 商场用新颖营销思维吸引顾客 现代人压力太大，对休闲娱乐需求增加 促进本土品牌与国际大牌有益竞争
结论
2013年，万科广场启动招商时，市场明显感觉百货走下 坡路，原先的定位已不能继续走下去。对于24万方的商 业体量，选择一做大商业，另一个选择是部分商业+商 办或酒店，而七宝商圈已有凯德，将来有万象城，宝龙 广场、星乐城等商场，并不乏中小型商业。 市场的信号，满足不同客群需求，满足更好环境和体验 的商场才是出路。 所以决策取消百货，把中型商场变成大型商场，并引入 首次入户品牌。
成强烈的视觉标识。 • 采光天窗：采光天窗将自然光大面积引入室内，使室
内空间非常“透气”。
难点： • 雷锋帽材料：幻彩版的难点在幻彩漆以及幻彩漆的喷
涂工艺，且此种工艺在国内没用大面积使用过。53通 过实验室实验、工厂实验、幕墙样板段实测及后期采 购施工管控克服了万科广场最大工艺上的难点。 • 采光顶：采光顶玻璃规格和开启扇多，通过BIM模型 优化玻璃规格；通过多厂家比选及模型、实体样板确 定开启方式。
儿童广场 3. 室内风格一致，辨识度低；
ECE每个中庭设置一个特色，增加记忆点
4. 垂直动线逻辑不清晰；
垂直梯和手扶梯交通组织不明晰，没有明确的快速通道
和慢通道。ECE区分慢速梯、快速梯，归拢客梯，梳理出
简单明晰的垂直动线原则。
Callison
ECE
第3页/共43页
设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
动感
Energetic
艺术 Art
绿色
Green
7
活力
Vibrant
第7页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
活力广场
亮点： • 树屋创造灵活空间：可以提供容纳不同人数的的活动需要，例如从优雅的休息室变成零售区域，展示区 或者交互体
验区. ； • 树桥在顶层，把注意力向上吸引，引导人流往上 • 用遮阳条节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆
环状，将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； 难点： • 非常规做法，设计图纸到现场落实有一定难度。 • 特殊造型的工艺做法都是首次尝试，花大量时间研究工艺做法； • 树屋、树桥上的地面往上照的灯考虑防止炫光。 反思： • 对于第一次尝试的东西，样板先行；