2016上海七宝万科广场项目复盘报告ppt课件
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儿童广场 3. 室内风格一致，辨识度低；
ECE每个中庭设置一个特色，增加记忆点
4. 垂直动线逻辑不清晰；
垂直梯和手扶梯交通组织不明晰，没有明确的快速通道
和慢通道。ECE区分慢速梯、快速梯，归拢客梯，梳理出
简单明晰的垂直动线原则。
Callison
ECE
第3页/共43页
设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
反思： • 材料和成本先行：方案阶段将难点（炫彩版、采光窗
及石材矿源）提前研究，确保方案的落地性，避免后 期反复。 • 资源管理：多借助于市场资源研究各项技术的可实施 性。
5 第5页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
设计亮点：增加记忆点，掩盖十字动线缺陷；
多中庭，无柱化，层叠退台，保证大体量商业空间前提下，商场仍然视野开阔，各租户展示面可视性强；
动感
Energetic
艺术 Art
绿色
Green
7
活力
Vibrant
第7页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
活力广场
亮点： • 树屋创造灵活空间：可以提供容纳不同人数的的活动需要，例如从优雅的休息室变成零售区域，展示区 或者交互体
验区. ； • 树桥在顶层，把注意力向上吸引，引导人流往上 • 用遮阳条节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆
漕宝路
LINE 9
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生态广场 七
社区广场
莘
路
传奇广场
活力广场
来自百度文库
规划中 LINE 20
第6页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
社区广场
亮点： • 模糊了室内外界限: 社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间； • 给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，
人在平面中定位困难。由于现场土建已经施工，考虑开
业时间节点，ECE保留此动线。
扶梯
2. 原大中庭中间设有五层书吧，遮挡视线，不利于商铺
宝盒 快速梯
展示面； Callison设计的书吧几乎占据整个中庭，对店铺的基本全 遮挡，而ECE采用局部挑台和玻璃宝盒的特色kios空间，
考虑后期招商需求和整体空间效果；
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设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
规范方案调整原因：2. 产品本身缺陷
客梯*2 客梯*3
客梯*3
客梯*2
书吧 水晶顶 扶梯
树屋、树桥
客梯*2 客梯*5
客梯*2
产品缺陷：
1. 原水平动线采用十字动线，顾客容易迷路；
原有callison的平面采用十字动线，端头大铺进深极深，
或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。 沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的 视角去观赏下方广场上的活动； • 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状， 将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； • 社区广场的地面设计于很大的灵活性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局 限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现； 难点： • 铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度； • 地面砖现场切割，拼花施工有一定难度； • 大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口； • 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 反思： • 设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；
成强烈的视觉标识。 • 采光天窗：采光天窗将自然光大面积引入室内，使室
内空间非常“透气”。
难点： • 雷锋帽材料：幻彩版的难点在幻彩漆以及幻彩漆的喷
涂工艺，且此种工艺在国内没用大面积使用过。53通 过实验室实验、工厂实验、幕墙样板段实测及后期采 购施工管控克服了万科广场最大工艺上的难点。 • 采光顶：采光顶玻璃规格和开启扇多，通过BIM模型 优化玻璃规格；通过多厂家比选及模型、实体样板确 定开启方式。
环状，将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； 难点： • 非常规做法，设计图纸到现场落实有一定难度。 • 特殊造型的工艺做法都是首次尝试，花大量时间研究工艺做法； • 树屋、树桥上的地面往上照的灯考虑防止炫光。 反思： • 对于第一次尝试的东西，样板先行；
面积更大，环境更好，体验更好，满足 现代生活随机、潜在、冲动的消费 商场用新颖营销思维吸引顾客 现代人压力太大，对休闲娱乐需求增加 促进本土品牌与国际大牌有益竞争
结论
2013年，万科广场启动招商时，市场明显感觉百货走下 坡路，原先的定位已不能继续走下去。对于24万方的商 业体量，选择一做大商业，另一个选择是部分商业+商 办或酒店，而七宝商圈已有凯德，将来有万象城，宝龙 广场、星乐城等商场，并不乏中小型商业。 市场的信号，满足不同客群需求，满足更好环境和体验 的商场才是出路。 所以决策取消百货，把中型商场变成大型商场，并引入 首次入户品牌。
客群定位 零售功能 空间作用 渠道作用
消费体验
团队思维 价值导向 社会价值
百货 有明确客群定位 按供给方式划分 为商品打造展示空间 渠道选择是品牌发展首要战略性 问题 现代人越来越少花大量时间精力 去百货挑选必需品 百货以促销吸引顾客 单一的零售功能 提供生活必需品
商场 多元素、不同客群 按需求方式划分 经营场所，更好的空间体验 商场给到品牌自由发展
规范方案调整原因：3. 整体风格与“万象城”体系类似，与万科广场 “为家而建”的社区家庭体验型定位有较大偏差。
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设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
亮点： • 成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材
料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。 • 地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形
上海七宝万科广场项目 复盘报告
2016.12
第0页/共43页
复盘 纲要
目录
1. 基本概况 2. 核心结论 3. 专业复盘 4. 组织复盘 5. 改进建议
第1页/共43页
设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
规范方案调整原因：1. 市场环境：百货的收入、利润及收入增速逐年下降，传统百货模式已不能照搬
ECE每个中庭设置一个特色，增加记忆点
4. 垂直动线逻辑不清晰；
垂直梯和手扶梯交通组织不明晰，没有明确的快速通道
和慢通道。ECE区分慢速梯、快速梯，归拢客梯，梳理出
简单明晰的垂直动线原则。
Callison
ECE
第3页/共43页
设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
反思： • 材料和成本先行：方案阶段将难点（炫彩版、采光窗
及石材矿源）提前研究，确保方案的落地性，避免后 期反复。 • 资源管理：多借助于市场资源研究各项技术的可实施 性。
5 第5页/共43页
设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
设计亮点：增加记忆点，掩盖十字动线缺陷；
多中庭，无柱化，层叠退台，保证大体量商业空间前提下，商场仍然视野开阔，各租户展示面可视性强；
动感
Energetic
艺术 Art
绿色
Green
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活力
Vibrant
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设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
活力广场
亮点： • 树屋创造灵活空间：可以提供容纳不同人数的的活动需要，例如从优雅的休息室变成零售区域，展示区 或者交互体
验区. ； • 树桥在顶层，把注意力向上吸引，引导人流往上 • 用遮阳条节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆
漕宝路
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生态广场 七
社区广场
莘
路
传奇广场
活力广场
来自百度文库
规划中 LINE 20
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设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
社区广场
亮点： • 模糊了室内外界限: 社区广场是一个的有着优雅的形状的匀称的空间； • 给空间体检创造其他可能：四个曲线造型的平台在二层到四层之间，提供了绝佳的悬挑空间，便于观看音乐会，舞台剧，
人在平面中定位困难。由于现场土建已经施工，考虑开
业时间节点，ECE保留此动线。
扶梯
2. 原大中庭中间设有五层书吧，遮挡视线，不利于商铺
宝盒 快速梯
展示面； Callison设计的书吧几乎占据整个中庭，对店铺的基本全 遮挡，而ECE采用局部挑台和玻璃宝盒的特色kios空间，
考虑后期招商需求和整体空间效果；
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设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
规范方案调整原因：2. 产品本身缺陷
客梯*2 客梯*3
客梯*3
客梯*2
书吧 水晶顶 扶梯
树屋、树桥
客梯*2 客梯*5
客梯*2
产品缺陷：
1. 原水平动线采用十字动线，顾客容易迷路；
原有callison的平面采用十字动线，端头大铺进深极深，
或者流行市场；五层的“咖啡街”和侧翼的电影院将成为吸引人们注意的关键。 沿着栏杆的咖啡厅座位将会提供美好的 视角去观赏下方广场上的活动； • 用遮阳环节约能耗：大的椭圆形的天窗将保证社区广场里不同空间里充足的日照。日光经过一系列的堆砌起来的椭圆环状， 将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； • 社区广场的地面设计于很大的灵活性，可以实现后期运营其他功能。大事件，零售以及节日市场，展示或者活动不一定局 限于被定义的“活动区域”，也可以在更大的区域内通过简单的移动家具或者景观来实现； 难点： • 铝板上贴墙纸工艺不成熟，给后续维保带来一定难度； • 地面砖现场切割，拼花施工有一定难度； • 大量弧线灯带安装，需调整到位，增加卡口； • 大量弧面夹胶玻璃现场放样和安装有一定难度； 反思： • 设计阶段征求后端使用部门需求，充分交圈；
成强烈的视觉标识。 • 采光天窗：采光天窗将自然光大面积引入室内，使室
内空间非常“透气”。
难点： • 雷锋帽材料：幻彩版的难点在幻彩漆以及幻彩漆的喷
涂工艺，且此种工艺在国内没用大面积使用过。53通 过实验室实验、工厂实验、幕墙样板段实测及后期采 购施工管控克服了万科广场最大工艺上的难点。 • 采光顶：采光顶玻璃规格和开启扇多，通过BIM模型 优化玻璃规格；通过多厂家比选及模型、实体样板确 定开启方式。
环状，将提供一定程度的阴影，同时也将一些未经过滤的日光从天窗引入社区广场； 难点： • 非常规做法，设计图纸到现场落实有一定难度。 • 特殊造型的工艺做法都是首次尝试，花大量时间研究工艺做法； • 树屋、树桥上的地面往上照的灯考虑防止炫光。 反思： • 对于第一次尝试的东西，样板先行；
面积更大，环境更好，体验更好，满足 现代生活随机、潜在、冲动的消费 商场用新颖营销思维吸引顾客 现代人压力太大，对休闲娱乐需求增加 促进本土品牌与国际大牌有益竞争
结论
2013年，万科广场启动招商时，市场明显感觉百货走下 坡路，原先的定位已不能继续走下去。对于24万方的商 业体量，选择一做大商业，另一个选择是部分商业+商 办或酒店，而七宝商圈已有凯德，将来有万象城，宝龙 广场、星乐城等商场，并不乏中小型商业。 市场的信号，满足不同客群需求，满足更好环境和体验 的商场才是出路。 所以决策取消百货，把中型商场变成大型商场，并引入 首次入户品牌。
客群定位 零售功能 空间作用 渠道作用
消费体验
团队思维 价值导向 社会价值
百货 有明确客群定位 按供给方式划分 为商品打造展示空间 渠道选择是品牌发展首要战略性 问题 现代人越来越少花大量时间精力 去百货挑选必需品 百货以促销吸引顾客 单一的零售功能 提供生活必需品
商场 多元素、不同客群 按需求方式划分 经营场所，更好的空间体验 商场给到品牌自由发展
规范方案调整原因：3. 整体风格与“万象城”体系类似，与万科广场 “为家而建”的社区家庭体验型定位有较大偏差。
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设计复盘：设计效果、产品功能的实现情况
亮点： • 成本平衡与立面：减少北立面的成本（水泥纤维板材
料使用）投入，将资金更多地花费在沿街主立面。 • 地标性与话题：通过特殊的材料及形体在主入口处形
上海七宝万科广场项目 复盘报告
2016.12
第0页/共43页
复盘 纲要
目录
1. 基本概况 2. 核心结论 3. 专业复盘 4. 组织复盘 5. 改进建议
第1页/共43页
设计复盘：规划方案的调整历程、建筑方案设计单位的选择及更换原因
规范方案调整原因：1. 市场环境：百货的收入、利润及收入增速逐年下降，传统百货模式已不能照搬