七宝万科-商业项目案例
2014上海万科项目汇总
上海万科项目首推项目：万科悦城推荐理由/考察要点：幸福系金色领域的升级之作。
✧产品：90㎡集装3房和创意90复式产品。
✧配套：全方位生活配套。
✧景观：全年龄段功能主题景观区。
备选项目：一、万科城推荐理由/考察要点：国际系大城型住宅精品大盘产品。
二、翡翠滨江推荐理由/考察要点：商业与住宅有机互动复合型生活社区。
后附：上海万科项目简介系列一：幸福系悦城万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组成。
项目紧邻11号线嘉定西站，可一线直达徐家汇、浦东，接驳各大繁华商圈。
全方位生活配套、全年龄休闲景观悦享幸福生活。
在户型方面，项目主推90㎡精装3房和创意90复式产品。
90㎡精装平层公寓是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的“空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大大提升了生活的幸福感。
在景观方面，项目精心规划的全年龄段功能主题景观区，由童话森林轴和梦幻漫跑道组成的园林，将中央活动广场、亲子区、阳光大草坪等环绕其间，为业主们提供健身玩耍的多元场地。
孩子有孩子的乐园，老人有老人的广场，年轻人有年轻人的跑道。
各种健身器械及休闲设施，让景观区成为每个人的健康乐园。
梦想派万科梦想派位于松江新城板块国际生态商务区内，临近九号线大学城地铁站，不仅基础设施建设相对全面完善，更拥有万达广场大型商业配套。
项目住宅总建面约14万方，社区商业面积近3000方，合计套数约1600套。
项目定位第一居所大盘，并作为万科幸福系产品的代表作面世。
项目产品定位突出项目配套优势所带来的自住便捷性，以及提升首置首改客户的居住舒适度。
万科梦想派作为上海万科进入松江的第二个项目，通过在户型、景观、配套等产品力上的提升，强化万科幸福系好产品、好服务、好品质、轻松拥有的形象。
再一次点亮七宝！七宝万科广场惊艳登场！堪比淮海路！
再一次点亮七宝！七宝万科广场惊艳登场！堪比淮海路！10月30日今天！七宝人民期待多年、全体上海万科人为之奋斗多年的七宝万科广场正式对外试营业！！临近中午，还未正式开门商场外就已经水泄不通！在商场门口迎接顾客的万科人：迫不及待涌入商场的人们：七宝万科广场是上海万科商用旗下广场系产品在上海的第一个落地项目，占地4万平方米，建筑面积24万平方米，坐落于整个七宝最好的9号线地铁站上盖，七莘路漕宝路路口，黄金地段中的黄金地段。
在这么好的地段，商场不仅外观现代，内部设计更是美得不要不要的堪比淮海路！当然，除了项目地理位置、整体外观吸引人气外，也引入了大量很特色的运动、生活、体验类商户。
并在服务上，也继承了来自万科的优质服务内容。
最终带给了上海一座「为家而建」的娱乐购物公园。
七宝万科广场目前拥有200多家商户，其中不少是首次落户上海。
例如来自台湾的家庭娱乐品牌大鲁阁，未来绝对是网红圣地！人气自助餐厅漢来海港，估计排队要排色特了！来自韩国的CGV星聚汇影城，据说有9个影厅等等。
而一些家喻户晓的品牌，也在七宝万科广场呈现出了别具一格的店铺，例如位于B1的大食代，就使用四处搜集的上海老家具装潢，打造出一条弄堂里的美食街，现场去看，浓浓的上海米道扑面而来！亲子是商场吸引人流的利器围绕着为家而建的定位，七宝万科广场集中了大量优质的亲子类商户如蕃茄田艺术中心，石尚自然探索市集，MELAND儿童乐园等。
还增加了小朋友喜好的彩虹楼梯此类的公共空间设置！妈妈们再也不用担心小朋友不爱逛街走路了！除了购物中心里常见的餐饮零售类业态，富有特色的体验类商户也是七宝万科广场的秘密武器。
跨5F、6F进驻的RAPUTA高线花园市集就是其中代表，将室内花卉集市与室外屋顶花园合二为一，简直美到炸裂5楼还有一处专为体育爱好者准备的好去处！“无限运动馆”！NBA姚明俱乐部！滑轮！室内攀岩！舒适堡旗舰店听听都热血沸腾了如此大体量，丰富业态的购物中心落地七宝，不仅是一个全家娱乐休闲的好去处，也势必会带领周边片区的消费升级。
烂尾背景辉煌销售——万兆家园叠彩人家营销策划案例
兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟旳楼市销售中，楼盘要想卖得好，前期旳营销筹划就必须做到位，专业旳房地产营销筹划公司在销售过程中旳重要性显得越来越重要。
目前，上海许多发展商开始打破“自产自销”旳开发陈规，引进专业营销公司，全程参与项目旳地块评估、规划顾问、营销企划到销售执行旳整个开发过程。
上海万兆地产开发旳万兆家园首期“叠彩人家”，就是由具有近年房产营销专业经验旳上海安瑞担任全程代理获得销售成功旳范例，叠彩人家在６个月内销售５００００平方米旳业绩让行业刮目相看，在万兆旳带动下，许多发展商卖楼盘旳时候，都采用了请专业机构前期介入营销企划，全程代理旳运作模式。
由万兆筹划旳叠彩人家，思路清晰：其在消除市场消费延迟、排除市场竞品竞争、建立客户买信任、发明产品需求强度方面均有独到之处。
请看本期万兆家园“叠彩人家”营销筹划案例。
１市场背景★上海市大背景以市场容量为标志，上海房地产市场已经成为全国乃至全世界最大旳房地产市场，上海旳房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转暖。
１．土地一级市场供应回落，供求关系趋于平衡２０００年，在新土地法实行旳背景下，上海市府继续对土地旳供应实行严格控制，较为有效地克制了一级市场，２０００年一季度土地出让面积１８８万平方米，较去年同期减少６％。
其中，内销商品房出让面积较去年同期减少４９％，外销商品房较去年同期减少７６％。
从预售状况来看，商品房批准预售面积呈明显下降趋势，而与此相应旳已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，供求比从１９９７年旳４．２６１降为２０００年旳１．０７１；从销售来看，需求增幅超过供应增幅，供求之比由１９９７年旳１．６５１降至２０００年旳１．０７１。
特别是商品住宅销售，１９９９年初次浮现当年销售量与当年竣工量基本持平态势。
２．市场需求增长较快新建商品房增长迅速，由１９９５年旳５６７．６６万平方米旳销售面积增长到１９９９年旳１３２８．６７万平方米。
２０００年一季度批准预售旳面积近２８万平方米，比去年同期增长３４％，其中内销房面积２６７４７００平方米，比去年同期增长４８％。
商业出入口案例分析
商业出入口分析出入口与道路关系主出入口数量出入口人车流处理出入口形态主出入口位置出入口与道路关系出入口濒临城市道路出入口濒临城市高架桥（快速干道）出入口濒临道路交叉口出入口濒临绿化带出入口濒临河流出入口濒临城市干道石家庄勒泰中心1 出入口濒临城市干道长春国信国际广场出入口濒临城市干道万科金域缇香2 出入口濒临城市道路上海环球金融中心出入口濒临城市道路一层平面图3 出入口濒临城市高架桥或快速干道出入口濒临城市高架桥或快速干道总平面图一层平面图上海虹口龙之梦购物中心合肥银泰中心4 出入口濒临道路交叉口上海保利会展中心出入口濒临道路交叉口5 出入口濒临绿化带出入口濒临绿化带青岛即墨正大广场6 出入口濒临河流常州篦箕巷出入口濒临河流上海龙华天地商业出入口分析1出入口数量和位置单地块主出入口数量和位置多地块主出入口数量位置两个主出入口单地块主出入口组合一个主出入口三个主出入口商业出入口分析1出入口数量和位置1 单地块主出入口数量和位置1.1 一个主出入口主出入口位于地块的边上图例商业出入口空间Array一层平面图一层平面图上海证大大拇指广场1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口两个主出入口均位于地块的边上两个主出入口位置1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口两个主出入口均位于地块的交角1.1.1 两个主入口相邻1.1.2 两个主入口相对上海开元地中海购物中心兰州盛达国贸中心城市综合体,,青岛乐客城1 单地块主出入口数量和位置1.2 两个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 一个主出入口位于地块的交角 。
上海壹丰广场两个主出入口位置上海长宁龙之梦1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口三个主出入口均位于地块的交角三个主出入口位置湖州市龙溪港永昌地块1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 两个主出入口位于地块的交角。
1.1.1 三个主入口相邻深圳华润中心三个主出入口位置大冶城市广场1 单地块主出入口数量和位置1.3 三个主出入口一个主出入口位于地块的边上， 两个主出入口位于地块的交角。
万科城市更新成都五个优秀案例
万科城市更新成都五个优秀案例万科城市更新是成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目，也是成都“天府锦城”战略规划下首个呈现的城市更新项目，整体范围1.68平方公里，由成都市成华区人民政府和成华区万科街道办事处主导，万科成都“策划规划、设计建造、招商运营”一体化整体打造，以2.5公里滨水黄金地带为研究范围，重点对下湾区555亩进行文化传承与城市更新，进一步活化空间与产业调整。
其中启动区位于万科－下湾区，包括一街-滨河商业街、一坊-望平坊、三巷-香香一巷、二巷、三巷，共计收储运营面积3.4万㎡，于2018年12月动工，2019年9月30日整体开业。
开业以来项目累计接待600余次，共计3500人次的全国各界领导参观，央视新闻、新华社等国内权威媒体多次报道，获得第八届商业地产西南峰会-2020年度城市更新典范项目大奖。
万科城市更新已成为成都最具代表性的老城区活化名片，具体成果如下：（一）独创“EPC+O”2.0模式，共建共治共享万科城市更新项目强化“市区联动、政企联手”的高效协作模式，实现从政府主导、企业参与到政府引导、企业主导模式创新升级。
万科“策划、规划、设计、建设、运营”一体化实施方式以及“文态、业态、形态”三态融合的打造方案受到成都市委主要领导认可，项目经验发成都全市领导班子学习。
在筹备阶段，万科会同政府相关部门和区属国有公司大力实施优质资源“收、租、引”，并成立片区运营专业公司对收储资产整体实施资产管理、项目招引、业态管控、运营管理等工作，完成收储重要节点收储面积约3.4万平方米。
在设计规划阶段，万科深度挖掘和传承成华“工业记忆”和万科“城市乡愁”，采取“修旧如旧”手法进行文化传承，对锦江绿道和滨水空间、特色街区进行同步规划，谋划“绿道+休闲配套”、“绿道+新消费场景”等诸多可能性，将原有机动车道改成慢行空间，高品质外摆融入滨河街区，创成都第一。
同时坚持以人为本，充分考虑在地居民诉求，通过合理规划绕行路线解决停车问题，将靠近河滨的道路打造为慢行观景道路，将美好风景和惬意生活留给市民，实现“回家的路”与社交场景融合。
上海七宝万科广场BIM建筑信息模型应用总结
剩余部分以及地下二、三层为地下停车
库和必要的设备用房、库房、后勤用房。
面临的困难
我们要提高管理水平-BIM 工期 人员
• 总工期紧张 • 拆迁很难控制 • 部门多，矩阵化 • 身兼数职 • 流动性强 • 需求变化难预测
商业变化
质量 多专业
• 施工单位 • 图纸 • 实测实量 • CAD图纸信息交互不充分 • 建筑复杂性 • 时间跨度
七宝万科广场介绍
万科七宝53#项目用地位于上海
市七宝镇，北临漕宝路，南至青年路， 西依七莘路，东靠民主路。总建筑面积 239526平方米（其中地上127750平方米， 地下111776平方米）。
地上全部为商业空间，包括出租
店铺、游乐城、影院、餐饮等多种业态。 地下一层一部分为商业空间，同北侧9 号线、西侧17号线地铁相连。地下一层
目录
七宝万科广场BIM应用汇报
七宝万科广场项目成本见效
阶段性思考 上海万科其他项目BIM应用情况简介 《上海万科BIM（建筑信息模型）操作指引No.1.1》 我们面临的挑战与机遇
目录
七宝万科广场BIM应用汇报
七宝万科广场项目成本见效
阶段性思考 上海万科其他项目BIM应用情况简介 《上海万科BIM（建筑信息模型）操作指引No.1.1》 我们存在的挑战与机遇
工各环节
4、各施工单位进场后有权利 和义务就各专业模型根据现场实际 情况调整，但必须反馈到BIM顾问， 做好全程记录 5、云平台看到的是各方沟通
业主
设计院
调整过的最新结果，不体现过程文 件，
BIM平台架构
甲方统筹
土建总包
问题咨询
设计院 BIM顾问
提交修正模型 供审核与统筹
万科七宝项目定位报告
标准办公产品通过低单价， 送露台的方式来增加产品的 附加值，得到产品价值的更 大提升；
标准办公
• 低单价； • 品质稍高，单层净高2.8米；
• 赠送露台，提升附加价值；
案例借鉴2——甲级办公如何提升价值？
• 绿地蓝海（2号楼）
• 所属区域：闵行莘庄 • 总建35643m2（项目规划总建80094m2） • 地上共27层，地下2层（总高99.9米） • 标准层面积1320m2 • 主力面积70-115m2 • 5A甲级标准 • 大堂挑高8.8m • 吊顶高度：2.6米 • 架空地板 • 7部电梯（6客1货），日本三菱品牌 • 中央空调 • 地下停车位共426个（服务整个项目） • 甲级购买客户类型：区域中小企业购买为主，小部
考虑项目可能在未来2-3年内上市 在现有区域产品上，实现升级换代，提升楼宇品质及企业形象
25
产品定位及建议
客户
1）准甲级办公
区域改善性企业
客户
兼容
2）别墅型办公
区域改善性企业
互补
项目产品组合：
保证
3）服务式公寓
住宅市场补充
销售 速度
4）商业配套
商务配套为主
兼顾 整体 形象
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项目整体产品配比（方案三）
企业需求旺盛 目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业 还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少
定位篇
产品分析
外环
中环
内环
上海西区
人民广场 中山公园
徐家汇
本项目 注：以上为月均去化在3000方以上项目
上海西区代表性旺销项目 1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年） 5、汇银铭尊（08、09年） 6、国浩长风（08、09年） 7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年） 10、九久青年城（09年） 11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年）
社区商业案例研究——上海万科假日风景商业.
“木 ”元 素
“砖 ”元 素
改造前
改造后
•
加大绿化：引入“花园”的概念，将楼与楼之间的硬地改建为喷泉水景、林间小道等悠 闲的园林小品，打造了独具园林特色的商业街区，建筑与建筑之间的庭园也可作为商家 的户外茶座区域，增加了消费的情趣
14
•
道路改造，便利停车： – 项目改造后将原人行道拓宽，完全为消费者辟出了舒适的步行空间 – 在街旁专用停车道设置了154个地上停车位，通过调整人流、车流动线，合理 配置商业，使店家与停车场仅一步之遥。
二、案例启示
启示一：用差异化定位挑战“地段核心论”
区位特征——小范围看，生活类消费基本充足
• 大量消费人口支撑：龙茗路周边建有金汇豪庭、新时代富嘉及江南星城等近20个中高档 小区。预计该区域入住、容纳人口可达10万－15万。 • 处于生活、商业区的末端：龙茗路沿线的新建小区基本集中在顾戴路以北，以南则主要 是江南新城的一、二期；十尚坊建造初期，龙茗路沿线商铺也基本集中在以半岛大都汇 为代表的顾戴路以北路段，从顾戴路到漕宝路，以沿街商铺为主，整体呈由旺到淡的递 减趋势。 注：半岛大都汇 • 东苑半岛花园东南角，总建筑面积1.7万方，由多幢商业用房组成，分为酒楼宴会区、特 色小吃区、便民服务区、异域风情区和休闲娱乐区，引进有上岛咖啡、和记小菜、阿英 煲、平潭汇家常菜、克莉迪娜专业美容等简单生活类消费为主的商家，并配备有 1.1 万 平方米的地下停车场及 300 多平方米的儿童游乐场。
内在的准确定位
共助项目成功
从十尚坊的发展轨迹看，纵然人口密度及消费能力对商业发展起到至关重 要的作用，但对于一个已处于相对不利区位的项目，不能简单地根据其表 象特征便判定其未来成败。只要对项目自身及周边的商业特征有较为深入 的了解，找准市场切入点，形成差异化经营，填补区域空白，并实现建筑 与定位的互融互动，最终也将取得项目运营的成功。
商业购物中心餐饮业态楼层分布案例
上海万象城业态分布：
L6 万象会+餐饮 L5 零售+影院+餐饮 L4 儿童+服饰+娱乐+餐饮 L3 儿童+服饰+娱乐+餐饮
影院
L2 服饰+零售+餐饮 L1 服饰+零售+餐饮
零售
B1 超市+服饰+零售+餐饮 B2 零售+服饰+餐饮
上海万象城餐饮业态分布：
餐饮区
餐饮区
上海万象城餐饮业态分布：
星巴克 GODIVA
3F
690㎡
595㎡
341㎡
4F
1044㎡
2668㎡
760㎡
340㎡
5F
4375㎡
2651㎡
B1
2645.37㎡
• 赏味市集 • 大食代美食广场 • blt 精品超市
B1
七宝万科餐饮业态分布总结：
1F：四个出入口均布置了餐饮，餐饮类型为咖啡、连锁洋快餐、轻餐、水吧。 2F：同区域布置特色餐饮，中式快餐，火锅，西餐 3F：同区域布置了特色中餐饮，云南菜，川菜，台湾菜。 4F：餐饮主要楼层，形式丰富，有家常菜，自助餐，日料，江浙菜，铁板，湘菜，香锅 5F：餐饮主要楼层，西餐、粤菜、湘菜、快餐、水吧、川菜、快餐、江浙菜、日料。 B1：美食街为主，各种特色小吃，中西式快餐，快捷便利为主的餐饮，日料，水吧，西点，甜品等。 ✓ 层层布置餐饮，区域集中，主要落位在动线端头手扶梯旁，各层分布不同餐饮种类，错开餐饮秘籍
上海瑞虹天地月亮湾
占地面积：8万㎡ 建筑面积：6.4万㎡ 开业时间：2017.06.13 开发商：香港瑞安房地产
商业模式：开放式街区 创新点：空间设计与主题业态
2016年上海七宝万科广场市调报告
C
主要内容
ONTENTS
1 2 3
万科广场概要
各楼层解读
公共区间亮点
万科广场概要
没有颜值的购物中心注定终老，没有体验的购物中心注定平庸。在国内，每年 新开业300-400家购物中心，但平庸购物中心过多，优质的购物中心普遍太少。而 真正优质的购物中心才是商业地产发展的机会所在。
俨然就是一个迷你版的自然博物馆
各楼层解读——万科广场3F解读
集装箱元素的开放式店铺设计，有一种想走进去 的冲动
穿过集装箱大门，开启孩子们的电玩世界
各楼层解读——万科广场3F解读
进入 Meland 儿童成长乐园，开启孩子们的狂欢 之旅
带互动装置的海洋球池
各楼层解读——万科广场3F解读
游戏体验区
挑空区域为淘气堡项目赢得了足够的空间
一个让人情愿走上去的楼梯
万科广场概要
一个可以看见飞机起降的屋顶花园
一个可以让一家人享受快乐时光的大鲁阁
各楼层解读——万科广场1F解读
退台式设计 乐聚广场、中心广场 想爬上去的树屋 十字型动线 零售主力店
不走冤枉路的『十字型动线』
各楼层解读——万科广场1F解读
飘窗、浮岛、海浪，别具一格的建筑空间 黑格尔说过 音乐是流动的建筑 建筑是凝固的音乐 德国ECE操刀 前瞻创新 大尺度公共空间 完美的十字型动线 四大入口、五大广场 无限你的体验
爬满蜘蛛的嘻游记魔幻主义烤肉餐厅
各楼层解读——万科广场4F解读
全国首家金牌光影版绿茶餐厅
庄子有云：子非鱼，安知鱼之乐，沪上烤鱼第一 品牌 - 鱼非鱼
各楼层解读——万科广场5F解读
无限运动馆 高线花园市集 星聚汇影院 米其林餐厅
各楼层解读——万科广场5F解读
上海七宝万科广场暖通空调施工调试
0 引言建筑市场的高速发展导致建筑类型和功能的多样化，建筑设备系统的复杂化，同时设备系统不同专业在投产后的耦合性也呈现越发紧密状态，可以认为建筑电气系统、设备系统的调试，与建筑的运行效率、投产使用效果具有较为密切的联系。
张予涵[1]开展了基于深度强化学习的多区域商业建筑暖通空调系统控制方法研究，提出了一种新的针对暖通空调的控制方式；朱辉[2]开展了基于暖通空调数字孪生系统的故障诊断方法研究，针对暖通空调现有故障问题，给出了新的诊断思路。
但目前，传统的风水系统平衡调试研究开展仍然滞后，这一情况导致系统设计缺陷、产品选型不良、施工质量问题的发现集中爆发于施工后期阶段，大规模的返工对于整个项目的质量、进度影响极大。
为解决传统方法存在的不足，可通过机电全过程调试，从系统功能保证出发，早期介入，将深化设计、设备选型、施工安装、调试实施几个环节紧密结合，建立起一种新的、适宜的、先进的调试体系，以此种方式，发挥暖通空调在建筑中更高的效能。
1 冷却塔调试万科七宝镇53号地块商业项目是万科在上海地区的首个商业项目，“一站式”服务的高定位，使该项目不仅建筑类型和功能的多样化，建筑设备系统的复杂化。
对于大型购物中心而言，机电调试的提前介入直接影响机电系统是否可以达到预期效果。
该项目侧重顾客对于购物环境的舒适体验，因此对机电设备实际运行效果要求非常高。
在对该项目进行施工调试前，首先需要完成水冲洗工作，按照性质，将其分为物理水冲洗和化学水冲洗。
在采用物理水冲洗方法时，需要先检查商铺水阀是否关闭；冲洗管道的主管及支管手动阀是否打开；冷却塔进水阀是否关闭；旁通阀是否打开。
在检查完毕，均符合要求后，进一步检查冷冻水封闭环路是否形成。
若形成，则按照“开启循环泵（不低于12h）——最低点快速排水——快速补水（边补边排直到排水清洁）——拆过滤器、清洗过滤网——结束系统补水”的顺序完成物理水冲洗。
化学水冲洗同样在开始前需要确定是否具备冲洗条件。
上海万科xxx园、万科城花新园绿色生态建筑案例剖析
采用通力无机房电梯 全地下车库，有效降低小区车辆噪声
空调外机配置了减震装置等多项措施
满足4.5.3 对建筑围护结构采取有效的隔声、减噪措施 。卧室、起居室的允许噪声级在关窗状态下白天不大 于45dB(A)，夜间不大于35 dB(A)。楼板和分户墙的空 气声计权隔声量不小于45dB，楼板的计权标准化撞击 声声压级不大于70dB。户门的空气声计权隔声量不小 于30dB；外窗的空气声计权隔声量不小于25dB，沿街 时不小于30dB。
高度的舒适性
围护结构节能
外墙：
2.5cm欧文斯科宁的XPS外保温系统 相当于4cm的EPS保温板，K为0.79～0.94W/m2·K 满足相关标准对外墙保温节能要求 外饰面采用面砖及涂料 整个项目外保温面积约为9万m2左右 节点处理：阳台、雨罩、女儿墙、屋顶装饰造型等 体验感明显，在夏季,白天基本不需开启空调 渗漏隐患
廊架、格子架，停车场等布置有攀爬 植物；
阳光西晒时，绿化覆盖的墙面比无覆 盖墙面的温度低13-15℃
屋面绿化的防水排水问题
植被 生长介质 阻根层和隔离层 排水过滤层 防水层 保温板 隔汽层
防水排水是屋顶绿化的其中一项关键技术，故在设计时应按屋面结构进行多 道的防水设施，主要是做好作好柔性防水处理，屋面防水层采用柔性防水，二布 三油的防水做法，粘贴在刚性的建筑屋面。
高起点设计
景观与绿化
• 现代日式园林风格 强调人与自然的亲近与和谐，创造
尺度宜人的共享空间。
• 丰富的景观空间 从人与街区、道路、广场、 河川、庭院、树木、游戏 场七大元素互动的空间关 系衍生出：
三种景观道路 五个主题广场 七个组团庭院
高起点设计
上海万科朗润园、城花新园案例剖析
高起点设计
景观与绿化
• 现代日式园林风格 强调人与自然的亲近与和谐，创造
尺度宜人的共享空间。
• 丰富的景观空间 从人与街区、道路、广场、 河川、庭院、树木、游戏 场七大元素互动的空间关 系衍生出：
三种景观道路 五个主题广场 七个组团庭院
高起点设计
景观与绿化
植物品种丰富，超过120种。 景观层次错落，多功能配植 30余种保健植物 朗润园小区绿化率40% 小区乔木密度大于3棵/100 m2 绿地，人均公共绿地面积5.14 m2
屋顶：
2.5cm欧文斯科宁的XPS外保温 佛甲草屋顶绿化 传热系数0.7W/m2·K
屋顶绿化（佛甲草）
40厚 钢 筋 砼 面 层 1： 8加 气 砼 找 坡
25厚 XPS保 温 板 4厚 APP防 水 卷 材 C20细 石 砼 找 坡 1% 及 150圆 弧 2.0厚 JS防 水 涂 料 结构楼板
25
高度的舒适性
变压止逆烟道
每户业主均安装了变压式止逆烟道 通过烟道体、文丘里板、导流弯、止逆阀的有机组织 配合动气动力学的合理诠释，结合为一种具实际效果的烟道产品 解决了住户因烟道内烟气倒灌和串味而带来的烦恼
高度的舒适性
隔音设计
采用双重密封钢质隔音进户门，隔声性能达到30dB
铝合金门窗隔音保温效果优异，隔声达到30dB
北入口有2纵列景观树，南入口有4纵列景观树。
• 人车分流
全地车库； 交叉口设置减速坡，并变化铺地； 减速带与人行道衔接处做成坡道； 枝状或单向车道宽度4米，道路一侧设人行道。 显著降低了车辆噪音和扬尘，受到业主好评 “本市最适合童居小区”榜首
满足4.1.15 选址和住区出入口的设置方便居 民充分利用公共交通网络。住区出入口到达公 共交通站点的步行距离不超过500m。
试营业的七宝万科广场凭什么刷爆朋友圈？
试营业的七宝万科广场凭什么刷爆朋友圈？也许你已经习惯了1楼珠宝，2-3楼女装，4楼男装……这样一层一层的单线条的商场；也许你已经习惯了，我在商场的这头，你在商场的那头，寻寻觅觅穿越层层人海才能会到的碰头；习惯的东西是不可以改变的么？向来如此便都是对吗？当然不是，万科就偏不信，于是他在七宝就打造了这样一个广场。
10月30日试营业后，朋友圈就沦陷了……△七宝万科广场外立面。
七宝 1550个车位七宝万科广场紧邻七宝老街，位于9号线七宝地铁站上盖，3号口直达商场。
地上5层、地下3层。
在B2-B3层共计有1550个车位。
车辆可从民主路、万科广场内街两个入口进入停车库。
△ 9号线七宝站3号口直通商场B1层。
十字动线四个出入口笔者是第一次来到万科广场，约好一朋友一同参观，大约5分钟后，在5楼树屋便碰上头了。
这样的情况对于逛商场而言太熟悉了，一般而言到了偌大的商场，碰头都得耗费半小时以上。
但是在24万方的七宝万科广场，就省掉了这一繁琐的程序。
十字型动线，简洁清晰。
并且在每一个动线的尽头，都建造了不同的标志性的元素，让人很有记忆点。
△七宝万科广场1楼平面图。
十字动线的四个出入口分别对应七莘路、漕宝路、漕宝路与七莘路路口以及七宝老街。
根据每条街不同的人流量及客群相应的打造标志性的记忆点。
比如七莘路人流量稍少，在入口处打造了树屋。
特色化的树屋跟五楼艺术连廊相互辉映，并且加上人们喜欢的花园市集，将平面和垂直线上的人流激活。
这一创举吸引了不少前来合影自拍的客人。
△一进门就能看见树屋，5楼有艺术长廊与之相呼应。
人无我有人有我优招商模式“人无我有，人有我优”这句被普罗大众都知道的真谛，在七宝万科广场被发挥到极致。
在这个广场，你能发现一些沪上第一家的店。
如：石尚博自然探索市集、汉来海港自助餐厅等。
其中汉来海港自助餐厅，在台湾被网络评为“全台难订位餐厅”。
这家餐厅的座位数超过380位，但是在七宝万科广场开业当天还是一座难求。
△笔者到场的时候是开业后几天的工作日，下午4点左右便排期了长长的吃晚餐的队伍。
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车库指示
品牌墙
绿植墙
四面体精神堡垒
品牌墙：灯箱；侧面：亚克力
绿植墙外包（精神堡垒背面）
项目专项分析|广告位
户外点位
灯箱及道旗——
绿地内无灌木遮挡，灯箱相对注目，道旗点位设立相对密集，文案信息传播较好
绿地景观灯箱
户外道旗
材质及工艺：金属亚克力内透光
项目专项分析|广告位
户外点位
墙体挂字及灯箱广告——
区域环境分析|周边物业
目标消费群
超100万城市优质消费客群
＋ ＋ ＋ 万科小区
３万组优质家庭
虹桥古美路 国际社区
新办公商务精英
松江大学城 ７所高校
８万高校生
辐射涵盖优质楼盘： 红郡、虹桥源墅、朗润园、 万科城市花园、白马花园、 优诗美地、兰乔圣菲等 辐射涵盖高端楼盘： 万科Vcity、万科时一区、万 乐城、七宝国际等
上海西南娱乐体验购物公园
9号线地铁上盖，万科独特生活标签
02 part 区域环境分析 Regional Environment
区域环境分析 | 区位板块
区域环境分析|区位板块
闵行 上海西南
250万
闵行区人口总数
1722亿
闵行区GDP
上海第二大区 消费实力排名上海前列 潜力巨大
372KM²
闵行区占地面积
生态商务区
文新传媒谷 闵行文化公园 法拉利主题中心
旅游休闲文化体验区 七宝老街
专业商贸区
中高端 综合展示交易城 会务休闲
03 part 项目专项分析 Project Analysis
项目专项分析 | 业态
Hale Waihona Puke 项目专项分析|业态分布L6 露天屋顶花园 L1-L5 商场业态（主力店+零售+餐饮）
整栋商场主力店以超市+影院 +娱乐体验+亲子+ 健身+餐饮+家居等组成。 在业态配比上，零售低于50％，餐饮约30％， 大比例提高了体验娱乐类的业态占比，约20%。
项目专项分析|美陈
一层入口
Ground floor
一层入口处设置异形 绿植花卉营造自然环 保的购物环境体验
逼真花卉植物 功能型皮质包边座椅结合
项目专项分析|美陈
立柱座椅
各楼层柱体部分、大品牌商家店面入口处公共空间部分 结合休闲座椅为客户提供休闲购物人性化服务功能
项目专项分析|美陈
楼层公共区域
各楼层人流动线公共区域空间部分陈列不同造型的异形功能座椅， 为客户购物环境营造轻松地购物环境，色彩及材质也使用较为柔软舒适的皮质和环保色的主色调
B1 进口超市+美食市集 B2 停车场+汽车美容
所有楼层区域划分文案，多以广场为名称，如节日广场。
项目专项分析|业态分布
B1 阶梯广场+餐饮+精品超市+生活配套
阶梯广场
七宝站 9号线
七宝站 9号线
大食代 2645.372m
餐饮柜位集合概念
约30002m
Blt精品进口超市
3208.372m
主力店：2家 Blt 大食代 餐饮：52家 其他：6家（美容/护肤）
3F层：亲子乐园 | 健身 | KTV 3F层：饕餮美食 | 百老汇影城
>>地上二层业态以餐饮为主， 配合少量配套
餐饮占比超85%
>>地上三层业态为项目主力店 铺排
主力店：配套：餐饮=45%：35%： 10%
>>地上四层依旧以餐饮作为主 要业态
餐饮占比超85%
宝龙城市广场|广告位
户外点位
灯箱广告——采用预留内嵌灯箱形式，但品质相对较差 LED屏幕——为降低对于居民楼影响，屏幕斜侧且位置较低，主 干道较难识别
GDP年增长率：8% 社会消费品零售总额：600亿元 人均年度可支配收入：37010元
区域环境分析|区位板块
闵行中心 七宝核心
区域环境分析 | 交通配套
区域环境分析|交通配套
双地铁上盖 家庭娱乐新地标
9号线 及17号线（规划）
金汇/龙柏/古美路 15分钟抵达徐家汇
10余条公交线路
区域环境分析 | 周边物业
区域环境分析|周边物业
七宝老街
三位一体的特色街区
都市休闲旅游＋民俗文化风情＋老字号特色商业
>>近14万人口，占地21.3万KM² >>上海旅游著名景点之一
日均接待游客20万人次 节日最高达80万人次
区域环境分析 | 未来规划
区域环境分析|未来规划
未来方向：一条主线，四大板块
主题及 休闲商
办区
高尔夫主题商业 琉璃主题商业 音乐主题商业 汽车主题商业
项目亮点分析|B1通道
通道内对于商业体指向性标识安置明显
顾客引流从地铁站开始
具有首层效应的B1阶梯广场
项目亮点分析|B1层业态
开发性的市集店铺排布充满情景式购物体验
沉浸式美食市集—赏味市集
开放式的中岛餐饮店铺
项目亮点分析|屋顶花园
屋顶花园的浪漫体验
顶层的空中花园，更是一个花园市集
项目亮点分析|卫生间
项目专项分析|业态分布
L3 亲子+生活配套+餐饮
【业态亮点】大面积主力店为亲子业态的玩具反斗城，打造整层亲子娱乐布局。 悠游堂——国内首家飞机主题幼儿室内游乐场。
主力店：玩具反斗城、石尚自然探索市集、西西弗书店、热风、悠游堂 餐饮：6家 零售： 44家
项目专项分析|业态分布
L3 老公寄存处
【业态分析】集休憩、职 业体验、亲子游乐于一体 的互动空间，更首创老公 寄存处的公共空间。
商业项目专题报告
——七宝万科广场
——市 场 部
主讲人：
1 PART
项目概况
index
索
2 PART
区域环境分析| 区位板块/交通配套/周边物业/未来规划
引
3 PART
项目专项分析| 业态/广告位/标识应用/美陈/活动
4 PART
项目亮点分析
01 part 项目概况 Project Profile
大 鲁 阁
——热情的台式服务
复活了保龄球馆，还有为儿童设的mini保龄球
篮球、桌球、电子飞镖、真人CS…
项目专项分析|业态分布
L5 文创+CGV影城+餐饮
【业态亮点】 迎合时下潮流趋势的文创主题增加客层停留时 间，同样呼应整个商场规划的生态人文概念。
主力店：CGV影城、无限运动馆（含舒适堡
健身馆）
人性化考量的卫生间
不仅门口提供休息等候区，卫生间设计更考虑到 各年龄层需求
卫生间门口休息区
儿童卫生间
项目亮点分析|公共亮点
便民设计理念
人性化设计考量，从顾客体验感出发
主要动线上顾客休息区
中庭的彩色玻璃盒子也是顾客休息区
项目亮点分析|公共亮点
以人为本的顾客休息区 人性化设计考量，从顾客体验感出发
主要动线上顾客休息区
项目专项分析|业态分布
B1 美陈亮点【大食代】
大食代 柜位面积
占B1整层面积约30%
大食代 2645.372m
大食代视觉升级，采用做旧成旧上海的概念，打造 老上海老字号的美食汇，以吸引更多七宝旅游客层。
项目专项分析|业态分布
L1 节日广场+乐聚广场+中心广场+老街广场
七宝站 9号线
【亲子亮点】乐聚广场，完全考虑临近住 宅的家庭客层，亲子好去处。
项目专项分析|美陈
室内绿植摆放
各楼层绿植盆景以异形钻石切面的造型呈现营造舒适景观展示
项目专项分析|美陈
顶层空中花园
6F空中花园（以宫崎骏空中之城为创意点）
项目专项分析 | 活动
项目专项分析|活动
当前活动——彩虹课堂
通过小朋友的互动学习交流形 式达成项目月度活动推广 彩虹课堂本身具备合作资源
04 part 项目亮点分析 Project Attraction
项目专项分析|业态分布
L2 彩虹广场
【业态亮点】其中部分鞋类品牌，采用传统百货的 区域性业态 主力店：UNIQLO、SPAO、ZARA(均为两层) 餐饮：4家 零售： 44家
项目专项分析|业态分布
L3-L5 景观规划+文创空间
L3
L4
L5
【景观规划亮点】TREE HOUSE的概念，亲近自然的室内地标，休憩展示结合的文创空间
餐饮区指示
楼顶指示
项目专项分析|标识应用
盥洗室指示 标识设计相对简约时尚，同时延续性的使用增强了视觉的统一感，在
门口增加功能标识，增加客户对区域认知度
盥洗室门口
盥洗室
盥洗室标识
项目专项分析 | 美陈
项目专项分析|美陈
会员中心
Member Center 会员中心以异形简洁造型 设置在大堂中间区域，便 于客户询问相关需求 独特简洁造型结合原木 符合轻松购物环保理念
项目概况|前言
每年新开业300-400家购物中心
最基础的建筑设计、动线设计
好的体验感
优质的购物中心普遍太少
没有体验的购物中心注定平庸
情景空间的营造
商业内容的创新
地域性文化的传承
没有颜值的购物中心注定终老
>>真正优质的购物中心才是商业地产发展的机会所在
项目概况|基本参数
VANKE MALL 试业时间：2016年10月30日 开业时间：2016年11月19日 建筑面积：24万平米 | 商业面积：9万平米 建筑设计：德国 ECE | 停车位数：1510个 营业时间：上午10：00 - 下午22：00 （12小时）
室内点位
电梯厅——