万科假日风景社区商业街案例研究
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商户经营内容涵盖日常生活所需的方方 面面，包括易买得大型超市、特色餐饮 、生活服务设施、精品服装专卖店以及 满足孩子们需求的专卖店等。
经营模式为先租后售，运营状况良好。 出租率85%左右。租金价格目前均价9 元，较招商初期，5年内上涨近90%。
6
开发背景
投资商——万科集团
投资商——万科企业股份有限公司成立于1984年5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年 公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积 529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收 入404.9亿元，净利润40.3亿元。经过多年努力，万 科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成 为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、 “城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费 者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是 中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利； 公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证 ；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系 组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年 进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
目标消费群体是：以万科 假日风景业主及住户为主， 兼顾提供周边2公里范围 内约12万居民。
商业定位是：满足上述消 费群体的基本生活所需。
人群
2公里
1公里 500 米
3级商圈： 核心商圈——500米 （支撑项目55～70%消费） 次级商圈——1公里 （支撑项目15～35%消费） 辐射商圈——2公里 （支撑项目5～10%消费）
关键词
万科假日 风景——新市镇型综合
案例特性
❖ 上海 ❖ 外郊环 ❖ 成熟社区 ❖ 周期开发 ❖ 中盘
研究重点
❖ 新兴社区与原有老城 区的并存
❖ 中高档社区商业与周 边低档商业的共生
❖ “郊区化新市镇”的 发展进程
社区商业
2
重要启示
新 市 镇 型万 社科 区假 商日 业风 典景 范
——
开发背景
9
区域住宅与人口
核心商圈消费人群（500米内）
辐射地域面积近60万平方米。近几年超35万平方米中高 档住宅的开发量及周边就学就业就医带来的消费人口，总 计近2万中高档消费人口。未来3年内核心商圈内没有新 的住宅项目供应。
住宅总价与单价均为当时同区域楼盘较高水平。
假日风景：住户多为上海 人，新上海人，是区域内典 型的新兴示范居住区。 周边社区住户主体特征： 中等收入阶层较多、中等收 入户占50%以上，私营企 业主、白领，年龄在30～ 50岁居多。本地住户3～4 口之家居多。
项目小档案
4
开发背景
万科假日风景是新市镇百度文库社区商
业的典范之一 位于上海四大居住示范区之一的闵行区
假日广场
春申居住示范区
项目总规划用地面积约为60.89万平方
米，分五期开发，总建筑面积约为55
万平方米。整个项目地块四至范围为：
一期
东至畹町路，西至莘奉路，北至春申路
，南至春申塘。
目前项目周边有轨道交通5号线（春申 路站），只需步行五分钟左右。距离轨 道交通1号线（莲花路站）需15分钟， 出行便捷。
本节导览 一、关键词&重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05
(1)地段区位------------------------------------09 (2)区域住宅与人口-----------------------------10 (3)商业环境------------------------------------15
苏豪街
底商 二期 三期
五期
社区中心
5
开发背景
万科假日广场以假日风景为中心
的市镇型社区商业中心 万科假日广场，作为假日风景的社区配 套，已于2002年8月28日全面开业，是 具一定规模、经营内容综合性、商铺品 位层次较高的社区商业中心。
它以假日风景为中心，提供周边2公里 范围内约12万居民的基本生活所需，将 弥补该地区大型社区商业配套设施的空 白。
三、SWOT分析----------------------------------------------17 四、4大策略-------------------------------------------------22
(1)选址-----------------------------------------22 (2)定位-----------------------------------------23 (3)开发体量------------------------------------24 (4)建筑规划------------------------------------27
10
区域住宅与人口
次级商圈消费人群（1公里内） 辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房
总建筑面积达227万平方米的开发量及周边原有大量消费 人口，加上周边商务办公楼企业及教育医疗等，总计近8 万消费人口。
住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。
周边中档社区住户人口主 体特征：高收入户约占 30%、中等偏上户占40% 以上，公司白领居多，年 龄范围在25～65岁。本地 住户与外地客户各半，有 子女在邻近地区就学或工 作。
万科在上海的项目包括：浦东地区“金色城市、金 色里程”、北上海品质楼盘“琥珀郡园”、高尚别 墅“翡翠别墅、万科深蓝”等
7
地段区位 万科假日风景位于上海 市闵行区春申板块
闵行区
万科假日风景
假日广场
一期 二期 四期
底商 二期 三期
五期
蚂蚁工房底商
苏豪街
8
社区中心
区域住宅与人口
圈定商业辐射圈，确定主要消费
11
区域住宅与人口
辐射商圈消费人群（2公里内）
项目于上海四大居住示范区之一的春申 居住示范区的核心地带，从规划之初即 采用国外先进的“新市镇”造镇理念， 项目占地近1000亩，总住宅建筑面积 约55万平米，规划总居住人口约 16000人，分五期开发。将形成1个学 区、2条大道、3个中心 、4个景区的 完备配套及成熟的生活氛围。
二期 四期
蚂蚁工房底商
经营模式为先租后售，运营状况良好。 出租率85%左右。租金价格目前均价9 元，较招商初期，5年内上涨近90%。
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开发背景
投资商——万科集团
投资商——万科企业股份有限公司成立于1984年5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年 公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积 529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收 入404.9亿元，净利润40.3亿元。经过多年努力，万 科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成 为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、 “城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费 者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是 中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利； 公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证 ；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系 组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年 进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
目标消费群体是：以万科 假日风景业主及住户为主， 兼顾提供周边2公里范围 内约12万居民。
商业定位是：满足上述消 费群体的基本生活所需。
人群
2公里
1公里 500 米
3级商圈： 核心商圈——500米 （支撑项目55～70%消费） 次级商圈——1公里 （支撑项目15～35%消费） 辐射商圈——2公里 （支撑项目5～10%消费）
关键词
万科假日 风景——新市镇型综合
案例特性
❖ 上海 ❖ 外郊环 ❖ 成熟社区 ❖ 周期开发 ❖ 中盘
研究重点
❖ 新兴社区与原有老城 区的并存
❖ 中高档社区商业与周 边低档商业的共生
❖ “郊区化新市镇”的 发展进程
社区商业
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重要启示
新 市 镇 型万 社科 区假 商日 业风 典景 范
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开发背景
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区域住宅与人口
核心商圈消费人群（500米内）
辐射地域面积近60万平方米。近几年超35万平方米中高 档住宅的开发量及周边就学就业就医带来的消费人口，总 计近2万中高档消费人口。未来3年内核心商圈内没有新 的住宅项目供应。
住宅总价与单价均为当时同区域楼盘较高水平。
假日风景：住户多为上海 人，新上海人，是区域内典 型的新兴示范居住区。 周边社区住户主体特征： 中等收入阶层较多、中等收 入户占50%以上，私营企 业主、白领，年龄在30～ 50岁居多。本地住户3～4 口之家居多。
项目小档案
4
开发背景
万科假日风景是新市镇百度文库社区商
业的典范之一 位于上海四大居住示范区之一的闵行区
假日广场
春申居住示范区
项目总规划用地面积约为60.89万平方
米，分五期开发，总建筑面积约为55
万平方米。整个项目地块四至范围为：
一期
东至畹町路，西至莘奉路，北至春申路
，南至春申塘。
目前项目周边有轨道交通5号线（春申 路站），只需步行五分钟左右。距离轨 道交通1号线（莲花路站）需15分钟， 出行便捷。
本节导览 一、关键词&重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05
(1)地段区位------------------------------------09 (2)区域住宅与人口-----------------------------10 (3)商业环境------------------------------------15
苏豪街
底商 二期 三期
五期
社区中心
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开发背景
万科假日广场以假日风景为中心
的市镇型社区商业中心 万科假日广场，作为假日风景的社区配 套，已于2002年8月28日全面开业，是 具一定规模、经营内容综合性、商铺品 位层次较高的社区商业中心。
它以假日风景为中心，提供周边2公里 范围内约12万居民的基本生活所需，将 弥补该地区大型社区商业配套设施的空 白。
三、SWOT分析----------------------------------------------17 四、4大策略-------------------------------------------------22
(1)选址-----------------------------------------22 (2)定位-----------------------------------------23 (3)开发体量------------------------------------24 (4)建筑规划------------------------------------27
10
区域住宅与人口
次级商圈消费人群（1公里内） 辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房
总建筑面积达227万平方米的开发量及周边原有大量消费 人口，加上周边商务办公楼企业及教育医疗等，总计近8 万消费人口。
住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。
周边中档社区住户人口主 体特征：高收入户约占 30%、中等偏上户占40% 以上，公司白领居多，年 龄范围在25～65岁。本地 住户与外地客户各半，有 子女在邻近地区就学或工 作。
万科在上海的项目包括：浦东地区“金色城市、金 色里程”、北上海品质楼盘“琥珀郡园”、高尚别 墅“翡翠别墅、万科深蓝”等
7
地段区位 万科假日风景位于上海 市闵行区春申板块
闵行区
万科假日风景
假日广场
一期 二期 四期
底商 二期 三期
五期
蚂蚁工房底商
苏豪街
8
社区中心
区域住宅与人口
圈定商业辐射圈，确定主要消费
11
区域住宅与人口
辐射商圈消费人群（2公里内）
项目于上海四大居住示范区之一的春申 居住示范区的核心地带，从规划之初即 采用国外先进的“新市镇”造镇理念， 项目占地近1000亩，总住宅建筑面积 约55万平米，规划总居住人口约 16000人，分五期开发。将形成1个学 区、2条大道、3个中心 、4个景区的 完备配套及成熟的生活氛围。
二期 四期
蚂蚁工房底商