万科风情商业街城商铺销售营销推广.ppt
合集下载
世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall
4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
12
The End
本报告是严格保密的。
13
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
本报告是严格保密的。
3
万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区 LIVING MALL，即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜：60~70元/m2
本报告是严格保密的。
10
招商推广策略——整合传播，活动造势
专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动，不断造 势
上海万科整体促销活动方案(ppt 77页)
5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
5-2 ——春天之恋文化一条街 社区文化大放送
5-3 社区环境规划
5-2-3 社区文化活动之三 会场的门票和音乐曲目表都作为海上春天项目的宣传品，介绍万科理念及海上春天肩负复兴海上居住文化的思想缘起，海上春天的项
目情况
● 广告传播对象锁定——现代新上海人 5-4-4 售楼部装修总体构想简述
声色光影里的流金岁月——经典影展
5-1 促销活动大放送
5-1-8 促销活动之八： 网上房缘，一线牵
• 活动内容： 选取几套朝向、景观上佳单位在网上拍卖，价高者
得。同时，选择一些IT杂志或主流媒体进行软性新 闻的炒作
5-1
促销活动大放送
5-1-9 促销活动之九： 十年免息轻松供楼特惠专案
• 目的：强力促进销售 • 时间：12月中下旬 • 思路：促销的本质是让利，所以直接的购楼优惠对买
边城市绿化带的一棵小树，自己给它命名，并负责 呵护小树成长，还可联合相关政府部门举办绿化环 保一类宣传活动
Байду номын сангаас
5-1 促销活动大放送
5-1-6 促销活动之六： “从普罗旺斯到佛罗伦萨”
• 目的：促进销售 • 时间：8月底－10月中旬 • 思路：旅游，都市人的时尚，对许多白领而言，更是
一种生活情结，选择浪漫的地中海旅游线路，正切合 “高级灰”们的西风之恋。作为促销手段，想来会为 售楼注入几分内力
万科-女人街推广方案ppt课件
四季花城女人世界名店空间与动线完美结合每一层的规划与布局都别具匠心一层为国际时尚名店将全部引进国际时尚品牌各品牌可根据自身特色规划卖场使各品牌的形象特色和概念尽情展现为国际时尚品牌展示品牌个性提供全方位的展示空间充分满足国际时尚品牌对形象展示的严苛要求
四季花城—女人世界推行方案
女人世界财富宣言：
在胜利人士的眼里， 选对一次比努力终身更重要！
4.广告媒体
怀化电视台8时—10时时间段，以公告方式分三次进展，持 续一周时间
<边城晚报>的第五版的二分之一，延续发布四到五那么 招商广告，继续半个月时间
商场所在大厦、繁华路段、商业区以及高级住宅区 周
围悬挂大型布幔
精巧招商广告宣传册
五、公关活动
1、女人，城市最靓丽的风景！ 征召怀化最居城市气质的女孩选秀大赛！
目录
一、工程概略 二、市场分析 三、招商手册 四、推行活动 五、公关活动 六、一点建议 七、活动预算
一、四季花城—女人世界概略
四季花城—女人世界：
位于怀化城区最繁华地段—中心市场，分上下两 层共一万平方米，是深圳女人世界怀化分店，也是目 前怀化地域独一专营女性服饰为主题的卖场。
二、市场分析
21世纪 女人的世纪； 品牌整合营销的世纪； 准确把握商机的世纪、是创富的世纪。
2、招商手册规划
P1:封面 P2—P3:根本概略 P4—P5:运营理念 P6—P7:整合优势 P8—P9:运营效果 P10—P11:经典案例 P12:封底
P1: 广告语：选对一次胜过努力终身
P2—P3:根本概略：
主标：面对怀化市中心30万时髦女性财富大潮， 谁来抢滩？
四季花城—女人世界名店，空间与动 线完美结合，每一层的规划与规划都别具匠心， 一层为国际时髦名店，将全部引进国际时髦品 牌，各品牌可根据本身特征规划卖场，使各品 牌的笼统、特征和概念纵情展现，为国际时髦
四季花城—女人世界推行方案
女人世界财富宣言：
在胜利人士的眼里， 选对一次比努力终身更重要！
4.广告媒体
怀化电视台8时—10时时间段，以公告方式分三次进展，持 续一周时间
<边城晚报>的第五版的二分之一，延续发布四到五那么 招商广告，继续半个月时间
商场所在大厦、繁华路段、商业区以及高级住宅区 周
围悬挂大型布幔
精巧招商广告宣传册
五、公关活动
1、女人，城市最靓丽的风景！ 征召怀化最居城市气质的女孩选秀大赛！
目录
一、工程概略 二、市场分析 三、招商手册 四、推行活动 五、公关活动 六、一点建议 七、活动预算
一、四季花城—女人世界概略
四季花城—女人世界：
位于怀化城区最繁华地段—中心市场，分上下两 层共一万平方米，是深圳女人世界怀化分店，也是目 前怀化地域独一专营女性服饰为主题的卖场。
二、市场分析
21世纪 女人的世纪； 品牌整合营销的世纪； 准确把握商机的世纪、是创富的世纪。
2、招商手册规划
P1:封面 P2—P3:根本概略 P4—P5:运营理念 P6—P7:整合优势 P8—P9:运营效果 P10—P11:经典案例 P12:封底
P1: 广告语：选对一次胜过努力终身
P2—P3:根本概略：
主标：面对怀化市中心30万时髦女性财富大潮， 谁来抢滩？
四季花城—女人世界名店，空间与动 线完美结合，每一层的规划与规划都别具匠心， 一层为国际时髦名店，将全部引进国际时髦品 牌，各品牌可根据本身特征规划卖场，使各品 牌的笼统、特征和概念纵情展现，为国际时髦
万科转型商业城市综合体营销报告提案稿共67页PPT
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
万科转型商业城市பைடு நூலகம்合体营销报告提 案稿
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
万科转型商业城市பைடு நூலகம்合体营销报告提 案稿
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2、投资心态分析
l 较为熟悉坂雪岗周边环境 l 较注重投资风险，看重万科品牌实力 l之前可能投资万科开发物业（如四季花城住宅、商铺、特区内 万科其它物业），从中获得较大投资收益 l 看好片区整体升值潜力 l 对本项目商业的整体规划非常认同
二、商铺销售模式设计
（一）进行返租销售模式设计时，需解决以下几个问题：
1、针对投资型客户
返租年期 5年
返租率 第1年返租率6% 第2年返租率7% 第3年返租率8% 第4年返租率9% 第5年返租率10%
返租款的返还方式 前三年返租款一次性在首期款中 抵扣；
后两年返租款分年返还。
2、针对自营型客户：
1）降低首付投资门槛，赠送“创业基金” 总铺款10%的自营创业基金
2）实施不同价格，直接给予额外90%者，以赠送“创业 基金”的名义在总铺款中扣除。
一、目标客户群定位 二、商铺销售模式设计 三、总体销控策略 四、总体价格策略 五、现场包装策略 六、项目卖点挖掘及投资抗性分析 七、总体促销策略 八、营销通路策略 九、总体广告策略
一、目标客户群定位
自营型客户：约占20%-30%比例，面积约2000平方米 投资型客户：约占70%-80%比例，面积约8000平方米
三、总体销控策略
1．销控目的
保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。 本次营销预计分两批推出
为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局 面
2．三大销控原则
原则一：认筹期间限量推出铺位（如只推80套），解筹当日引起客 户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位，
原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分 的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺 位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。
原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的 销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。
四、总体价格策略
1．价格定位
(一)、自营型客户分析
1、餐饮类：（约有10%左右餐饮铺存在自营的可能性，即约有800平 方米左右）
2、零售类：（预计约有近1200平方米左右面积） ——解决家人就业问题 ——认为租铺不如买铺
3、自营客户支付能力模拟分析
以单铺面积50平方米、均价15000元/平方米为例，铺位总价为75万元 来推算： l 首期款40%：30万元 l 月供款（六成十年按揭）：4400元 l 其它费用: 普通加盟费用5-10（以中间值7.5万元计算），装修费用2.5万元 （以500元/平方米计算），流动资金5万元计算
认筹阶
公开发售强销期
尾盘阶段
（9.4-11.5） （11月6日-31日） （2004年12月）
销售 目标
释放商业认筹消息， 积累意向客户，确保 认筹日火爆势头（当 日认筹100个以上）
350个认筹号
30% 解 筹 成 功套数25 套以上，累计认购 套数125套以上
万科城.风情商业街
十 年
商铺销售营销推广总纲
造
城
，
财
富
盛
宴
目录
PART1 营销目标及营销阶段划分 PART2 整体营销策略 PART3 阶段性执行策略及时间计划表
PART1 营销目标及营销阶段划分
一．重要时间节点设计 二．总体营销目标 三．一期商业销售阶段划分及目标分解
一、重要时间节点设计：
1、主力商家意向签约（主力商务酒楼/主力超市）2004年8月15日 （周日）前
合同成交价格均价（返租模式）： 14800元/平米
万科整体实收均价（含自营模式，扣除返租补贴）：
12000元/平米
2．付款方式设计
A：返租型
一次性付款，照定价照96折； 按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。
1）租赁合同期限与返租期不同，返租期满商家如何续签合同 2）多铺一店（部分大铺划小后销售或），租赁期满合同及业态如何
控制 3）返租期满业态的控制问题？ 4）针对不同业态如餐饮类、零售类，因为其租赁合同年限不同，如
何设置有区别性返租年期及返租率？ 5）返租期内，关于租赁而引起的相关税金如何解决？
（二）商业销售模式设计
二、总体营销目标
目标一：商铺爆发式销售目标—2004年12月31日前基本消化完毕 目标二：实现项目年度财务目标和价值目标---12月31日前实现5000
万元回款 目标三：商铺推广促进住宅销售与价值实现 目标四：品牌目标：万科造城模式与商业地产开发
三、一期商业销售阶段划分及目标分解
销售准备期 （8.1-9.3 ）
刷及制作；
工作；
动趁势追击。
3销售法律文件的完 媒体资源的有效
备；
利
4、认筹地点选择及 户外广告到位；
相关工作准备
5系列促销活动
5第三方资源的整合 全面展开；
（媒体、协会、旅行 媒体广告全面展
社等）；销售顾问的 培训。
开。
1、根据市场反馈适时调 整营销策略
做好老业主口碑传播。
PART2 整体营销策略
2、商铺VIP卡认购暨主力商户招商成果新闻发布会2004年9月4日 （周六）
3、住宅开盘（解筹时间）2004年10月1日（周五）
4、一期商业首批商铺开盘（解筹时间）2004年11月6日 （周六）
5、一期商业第二批商铺推出2004年11月20日（周六） 6、一期商业尾盘清盘销售阶段2004年12月 7、二期商业VIP卡认购阶段根据二期住宅推盘节奏拟订
2、累计完成90%以 上销售率
累计完成销售面积 9000平方米以上
认购套数10套以上
累积完成销售率接近 100%
累计完成销售面积10000 平方米左右
阶段性
重点工 作内容
确定销售模式、营销 万科城销售中心 1 公 开 发 售 活 动
策略及营销推广计划；及现场包装设计；（解筹活动）；
售宣传物料设计、印 2 全面 开展认 筹 媒体广告及促销活
自营型客户至少一次性要支付40万元以上，同时每月供款在4400 元以上；可见自营客户的资金实力一般相对比较雄厚。
（二）投资型客户分析
1、客户类型汇总分析
l 万科品牌忠实跟随者（主要以万客会会员为主） l 有一定资金实力的地产专业人士 l 政府公务员、事业单位员工 l 华为基地、新天下集团等同边高新技术企业高收入群体 l 坂田村、和堪村、岗头村及龙华本地其有投资能力的村民 l 个体经营户 l 合和地产创富俱乐部成员