世联社区商业专题研究案例

民的正常生活；
大型品牌店设置在有良好昭示性的位置，标定项目商业的档次。 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容 一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。
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业态分布
业态 指标
综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求
经营面积（㎡） 6,000－15,000 1,000-5,000 100-500 快餐类：100－500； 西餐咖啡：200－800 中式酒楼：1,000-3,000 美发：50-100 美容：200-1,000 500-1,000 50-200 30－60 100-200 30－100 10－20 10－20 10－40
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商铺分割
中间型商铺面积以30-80㎡为主，控制投资门槛，以便销售
中间型社区商业的辐射力 相对于外向型社区商业较 弱，经营面积较大的主力店 在规模上会相对控制。但可
适当增加次主力店的数量，
形成规模效应，为保持商业 的辐射面
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商业特色营造
商业特色化应遵循原则
从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，反映在商业特色的营 造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一； 在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条
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商铺分割
开间区间 3m以下 3m－6m 6m－9m 9m－18m 18m以上 合计
通常社区商业面宽在3-6米，进深以3-15米为主，15米以上的 较少
比例 13.2% 51.2% 26.9% 4.0% 4.8% 100.0%
面宽值比例
进深区间 3m以下 3m－6m 6m－9m 9m－15m
比例 4.5% 29.0% 30.8% 30.1%
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根据本案区位、客流量、核心客户分析，本案商业定位应为社区型商业，商业 形态考虑为商业街为主，配有个别主力店
商业级 别 区位 客流量
城市中心区商业 城市交通、人口 核心区，历史形 成的商业聚集区 日人流量50万以 上 内城区与中距离 郊区（半小时车 程内）居民与办 公工作人员、旅 游者 集中商业为主
商业规模较大，不利于业态的 控制，如果出现街铺空置的情 况，对社区的整体形象有较大 的负面影响。
一定程度上限制了商业的规模 扩大，且展示面不长，可视性 不强。 商业较集中，弱化了社区商业 的便利性特点，有时不方便居 民的购物消费。
入口街铺型
入口集中型
以点带面型
商业较分散，在一定程度上方 便居民的购物。
焦点型人流动线
人流集散中心具有唯一性； 能有效的聚集人流，对人流焦点附近的
端点型人流动线
人流集散中心为两个或多个； 两端或多端拉动人流，增加人流频率，
商铺价值提升明显；
提升商业的整体价值。
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人流动线
综合两种类型人流动线的分析，社区商业的人流动线规划应遵 循以下原则
1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性； 2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外
服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋
等均位于社区出入口附近，方便居民日常 消费。
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典型案例
波托菲诺
波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚
住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其
经营的一大特色。主力店百佳超市临展 示效果较好的香山街，7-11便利店位置
与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。
主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等位于 相对深入位置，因为有可依托的湖水资
世联研究案例
社区商业研究
分享人：李欣霖、崔崇彦
2010.06.07
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一、本案商业类型的划分
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本案位于淮南的新区，交通便利、居住区密集，就目前分析，其商业的核心客 源主要来源于周边开发项目，未来可能会有外来商务人流
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项目一公里范围内开发用地为项目未来带来超过5万人的日客流量，但由于 CDB以及商业中心规划的不确定性，预计本案内日客流量超过10万人的不可 预见因素较多，风险较高
商业较分散，难以形成规模效 应。
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商业分布类型
圈地街铺型示例：锦绣江南
入口街铺型示例：万科四季花城
入口集中型示例：星河湾
以点带面型示例：沿海赛洛城
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业态分布
根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方 便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本 原则有以下几点
在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务 配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾 龙头商家对其它小商家的带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居
主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求 主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个 较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可 新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力 较高，通常位置较优越 靠近主出入口，离居住区域较近 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高 位置要求不高，可移动弹性较强
中间型 30.41% 24.84% 8.98% 1.84% 6.03% 3.43% 7.59% 4.60% 2.87% 3.38% 6.04% 100.00 %
内向型 29.23% 17.23% 14.4% 0.90% 8.58% 0.11% 6.79% 3.50% 7.18% 0.76% 8.80% 100.00 %
根据商业研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型：
圈地街铺型
类型
入口街铺型
优点
入口集中型
以点带面型
缺点
圈地街铺型
商业体量可以较大限度的扩 大，展示面较长，可视性佳， 较有效的吸引外部的消费者， 对外性较强，在一定程度上 利于商业的销售。 有利社区居民的购物消费， 街铺商业价值较高。 将商业独立于住宅区，减少商 业对居住的影响，同时，在一 定程度商业利于商业规模的扩 大，易于形成规模效应，带旺 整个社区商业。
经营楼层 -1-3层 1层/2层 1层 1层/2层
位置 主干道/主出入口 主出入口/主干道 主出入口 偏好社区商业街两端位置，临主干道
综合超市 社区标超 便利超市 餐饮
美容/美发 休闲类 便利店 饼屋（蛋糕店） 生活家居 地产中介 干洗店 冲印店 其他
1层/2层 1层/2层 1层 1层 1层/2层 1层 1层 1层 1层
区域型商业 居民聚居区、商务 集聚地，公共交通 集散地周边 日人流量10万以上 区域15分钟车程内 居民，以及外来消 费者
社区型商业
邻里型商业
居民聚居区， 住宅小区自发 人流集中交通 形成，配套物 便利 业
核心客 户
本 案 步行15 分钟内
5万以上 的居民
——
小区内部及周 边居民
商业形 态
商业街＋集中商业
业态 超市 餐饮
超市 30.42%
中间型社区商业业态面积比例
地产中介 3.19% 服饰精品 4.47% 休闲 7.38% 生活家居 3.33% 美容 6.08% 服务配套 8.80% 便利店 1.79% 餐饮 25.36% 杂货/肉菜/五金 /证券 3.29% 其他 5.88%
外向型 50.12% 11.92% 6.14% 0.49% 2.57% 0.49% 23.96% 1.81% 0.73% 0.77% 0.99% 100.00 %
服务半径 覆盖人群
主力店要 求 主观 控制 商住比 社区人均 商业面积
非常高，知名品 牌店 6%-11% 1-2.5㎡/人
按人均商业面积0.8-1㎡分析，本案的商业面积为13000-17000㎡；按总建面积 2%-6%，本案的商业面积为8800㎡-26400㎡；
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业态组合
通常社区商业基础业态为超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服
15m－18m
18m以上 合计
1.6%
4.0% 100.0%
进深值比例
9m－18m 4% 6m－9m 27%
18m以上 5%
3m以下 13%
3m以下 15m－18m 18m以上 5% 4% 2% 9m－15m 30% 3m－6m 29%
3m－6m 51%
6m－9m 31%
数据来源：世联选取成功的23个社区商业分析
服务配套 便利店 美容 生活家居 休闲 服饰精品 地产中介 杂货/证券 其他 合计
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
超市 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券
餐饮 美容 服饰精品 其他
便利店 生活家居 地产中介
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商业分布类型
整体的分布与商业的规模、性质有直接关系；不同业态商家的分 布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。
部人流；
3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考 虑能否引导人流经过尽可能多的商业； 4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值， 同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化； 5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面 使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升部分商铺的商业 价值。
的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调
视觉的冲击力； 景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升 也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。唯有做到大到建筑外墙， 小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给 人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；
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典型案例
万科金色家园
一层
二层
商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商
家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。
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典型案例
东海坊
东海坊是位于深圳福田区的大型高尚住 宅社区。商业面积约7,000多㎡。商业属性 为中间型，分布形式为入口街铺型，与高 尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象 较好。餐饮是其配套商业最突出的特色， 占总经营面积的比重大，并且经营种类较 齐全，其分布也相对较合理，主要位于端 口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商 家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商 业的形象。
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三、各类商家建筑设计要求
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超市类
技术指标
综合超市
具体要求
10,000-20,000
商业街为主， 个别中型主力 小型商业店铺 店商业
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二、本案商业类型的划分
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规模定位
类型 客观 条件
结合本案商业周边环境及现状，本案商业定位于中间型社区商 业，其商业面积比应控制在总面积2%-6%，人均商业面积应为 0.8-1㎡/人
外向型 1.5-2公里 常住人口超过10 万人 中间型 0.5-1.5公里 常住1-10万人 内向型 0.5公里 只针对自身社区业 主 一般，关注其 自身经营 2%-6% 0.8-1㎡/人 无，提供生活便利 的服务配套 2%以下 0.8㎡/人以下
饰精品、生活家居和休闲八大类。 业态组合规划原则： 1、社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大主力 业态；
2、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；
3、大型品牌主力店需要先期招商，后施工，以便商铺的建筑设计技术指 标符合商家要求；
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业态组合
通常中间型社区商业超市与餐饮面积占比最大，同时这两种商业 为社区其它业态带来稳定的客流。餐饮往往能够提供较高的租金 收益，因此在商业设计中尽可能多考虑餐饮业态的商铺是实现价 值最大化的一个重要的方面。
源，并且可解决停车问题，展示面则通
过于香山街加设导视牌解决。服务配套 类业态位于以香山街分界的两边社区的
中间位置，兼顾了整体便利性。
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人流动线
在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主 要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。
人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情 况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。 人流端点主要位于商业人流的节点处，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人 流流动频率。
项目
金地
二中
可预见日客流 量
约14000 约6000 约6000 约14000 约14000
本案 金地艳澜山 山南印象 广弘 二中
行政中心
山南 广弘
商 业
本案
行政中心
CDB 商业
约3000
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CDB
合计
约57000
目前CDB、商业中心规划还未确定，但 可以确定的是未来区域开发，项目1公 里范围内，日客流量将超过5万人。