世联社区商业专题研究案例
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联上海康城前广场商业项目商业定位报告中稿drdk
莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一
区域商业
地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。
数据来源《上海商业统计年鉴》
1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
良好
大润发（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F停车场.商业街.KFC 2F食品(含生鲜) 3F电器、服饰. 百货、
良好
易买得（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食
闵行商圈
便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；
B1地下停车场1F 餐饮.化装品. 星巴克 必胜客2F-4F品牌服装
社区商业研究报告(一)2024
社区商业研究报告（一）引言概述：社区商业作为一种充满活力且不断发展的经济形态，在当今互联网时代具有重要意义。
本文旨在通过对社区商业进行深入研究，探讨其现状、发展趋势以及对社区发展的影响。
本文将从社区商业的概念及特点、社区商业的发展模式、社区商业的盈利模式、社区商业的风险及挑战以及社区商业的前景展望五个方面进行阐述。
正文：1. 社区商业的概念及特点1.1 社区商业的定义1.2 社区商业的特点1.3 社区商业的分类2. 社区商业的发展模式2.1 线下社区商业模式2.1.1 传统商业模式2.1.2 现代商业模式2.2 线上社区商业模式2.2.1 电子商务模式2.2.2 社交媒体平台模式3. 社区商业的盈利模式3.1 商品销售盈利模式3.1.1 线下实体店销售3.1.2 电子商务平台销售3.2 广告与推广盈利模式3.2.1 广告投放3.2.2 租赁广告位3.3 服务与订阅盈利模式3.3.1 社区服务收费3.3.2 会员订阅收费4. 社区商业的风险及挑战4.1 竞争激烈的市场环境4.2 外部环境的不确定性4.3 用户需求的多元化4.4 社区商业平台的信任问题4.5 法律法规的限制5. 社区商业的前景展望5.1 科技发展与社区商业的融合5.2 个性化需求与社区商业的结合5.3 社区商业的可持续发展5.4 未来社区商业的创新模式5.5 社区商业对社区发展的积极影响总结：社区商业作为一种新兴发展模式，在当今社会发挥着重要作用。
本文从社区商业的概念及特点、发展模式、盈利模式、风险及挑战以及前景展望等方面进行了探讨。
通过深入研究社区商业的相关内容，我们对社区商业的重要性及其对社区发展的影响有了更深入的了解。
相信随着科技的不断进步和社会的发展，社区商业将在未来展现更加广阔的发展前景。
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
国内外CBD案例研究成果及借鉴
房地产E网
19
CBD功能配比案例1：新宿
新宿
国际成熟的CBD
新宿
银座
新宿：
30年规划建设---金融业---9条地铁线路 ---超高层建筑群
本报告是严格保密的。
房地产E网
20
CBD功能配比案例1：新宿
住宅 区
边缘 办公 区
娱乐及 临时居 住区 集中 商业 区
集中商 务办公 区 功能延 续 周边住 宅区 功能延 续 周边住 宅区
办公、 临时居 住混合 区
住宅∶办公∶商业
＝5 ∶5 ∶2
本报告是严格保密的。
房地产E网
21
CBD功能配比案例1：新宿
CBD功能比例
商业：2 住宅：5
办公：5
5：5：2 代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。
城市CBD的八大基本特征 ——
拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；
拥有商务空间的最高聚集度；
具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）；
拥有最高的地价；
与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。
启动方式相似：
深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随 其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考 价值。
本报告是严格保密的。
房地产E网
30
物业功能配比小结
结论4：
写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。 取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的 依据进行分析测算： 深圳GDP：3000亿元 南通GDP：1000亿元 比例 3 ：1 比例约 3 ：1
世联商业价值体系与销售方式17p
建安成本1100 建安成本1100-1400 1100内部收益率 7% 5% 3% 投资回收期 19年 19年 大于20年 大于20年 20 大于20年 大于20年 20
年租金增长率5% 年租金增长率5%
净利润 两层 三层 四层 1569 1709 1457 净利润率 33% 29% 21% 累计净现金流量 1752 1940 1740 累计净现值 334 158 -258 内部收益率 10% 8% 5% 投资回收期 16年 16年 19年 19年 大于20年 大于20年 20
本次方案 35 18 10 8 3%、5%、8% 3%、 5%、 75% 半年
5
案例
经济测算前提和假设条件（ 经济测算前提和假设条件（一）——基本指标
各项基本指标： 各项基本指标：
地租成本（万元/ 地租成本（万元/月） 单方开发建设成本（ 平米） 单方开发建设成本（元/平米） 第一层建筑面积（平米） 第一层建筑面积（平米） 第二层建筑面积（平米） 第二层建筑面积（平米） 第三层建筑面积（平米） 第三层建筑面积（平米） 第四层建筑面积（平米） 第四层建筑面积（平米） 折现率 出租率 免租期 7 1100-1400、1500-1800、20001100-1400、1500-1800、2000-2300 5200 5200 5200 3574 6.5% 75% 半年
按经营面积分割：主要针对自营客 按经营面积分割：
户，且需求面积在1200平米以上 且需求面积在1200平米以上
案例：东城十三碗、金地国际城、 案例：东城十三碗、金地国际城、
15
商业铺面的销售方式（ 商业铺面的销售方式（1）——本质是回答销售和经营的矛盾 本质是回答销售和经营的矛盾
模式
售后返租
世联06天津市城市公寓典型案例分析
高级面砖 高级地砖（罗马、亚细亚、诺贝尔或同档次品牌）
铝扣板吊顶 高档座厕、洗手盆、大理石台面、防水插座，化装镜、镜前灯、排风扇（卫具品牌为TOTO、科勒、乐家或同等档次产品），冷热水
多重景观中心/三级绿化系统/珍稀动物/丰富树种南派园林！
2020/8/5
起居室/餐厅 卧室/书房 厨房 卫生间 电梯厅
其他
细节名称
入户门
室内门
窗
墙面
地面
屋顶
墙面
地面
屋顶
墙面
精
地面
装
屋顶
修
厨具品牌
标
墙面
准
地面 屋顶
洁具品牌
梯间门 墙面 地面
电梯品牌 电梯性质（ 载重量、运行速度）
大堂 电器开关及插座 家具
另计
装修报价 售价
富力城 门高2.3米，高档木制子母四防门，配高档门锁、防盗眼
门高2.3米，优质木门，配高档门锁 断桥铝合金中空玻璃，隐形纱窗 高级壁纸
主材为高级实木复合地板，高级地砖（亚细亚、诺贝尔或同等档次 高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌） 高级壁纸 实木复合地板 高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌） 高级面砖 高级地砖 吊顶为铝扣板天花
天津城市公寓典型案例分析
老城厢板块
2020/8/5
项目位置 酒店式公寓 一期会所位置(售楼处）
金领国际：项目概况
毗邻天津西站、地铁一号线，距机场15分钟的车程；项目周 边有大胡同商贸中心、新安百货等购物场所，天津美院等高 校。
世联地产地铁商业成功案例研究
世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。
本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。
案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。
世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。
该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。
成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。
2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。
案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。
该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。
世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。
成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。
2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。
案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。
该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。
成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。
2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。
世联沿街商业典型案例分析
世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。
个院落串联起来，形成院街。
普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加充分挖掘商业价值，北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面，形成错落街区，沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。
百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米，由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。
二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。
特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。
社区商业研究分享
潜在增值：物业增值是经济增长红利的充分体现，可以保值增值，属于广义金融工具的一种。
国内地产公司偏向于直接销售商业获取收益，不成熟区域则持有为主
大部分选择销售，主要是街铺。 不成熟区域，则以持有为主。 随着政策的不明朗，持有渐成风气。
社区商业如何获利
社区商业业态演进
招商与营运
社区商业价值：与住宅类似，由现实和预期决定
基本价值
溢价空间
一般以区域比较为参考
区域发展潜力：是否可以成为更高级别功能商业，提高区域比准水平
V=F（N·E，1/L） N：辐射人口数量；E：人均消费支出；L：最大辐射距离。
其他主要因素：资产重估增加收益
基本价值的实现：实质是消费力（社区内和辐射）增长
最大
特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心
租 金
面积
大型主力店：百货公司、超市、电影院
次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心
万科城商业总面积22000㎡ 共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。 租金（除主力店）： 60-120元/㎡ 平均租金75元/㎡
增值额×50%-扣除项目金额×15%
200%以上
增值额×60%-扣除项目金额×35%
商铺销售价格一般是住宅的2-3倍，只要销售就会产生增值税，如果有集中式商业或者只销售部分物业，则可以大大避免。
关于物业税，如果征收，对持有商业物业影响很小
国家或地区
课税标准
税率
世联_区域运营案例研究_26PPT
•开发商：North Point 商务高速发展，成立 Reston最大的商会。 Hunters Woods运营 商破产。Wester成为 Reston项目主要运营 者。大西洋不动产买 下Hunter Woods和 Tall Oaks进行重建。 喜来登入驻开发并扩 张。引入高新科技企 业，引爆商业物业销 售。继续发展市镇中 心，完善各配套。
严格控制商业体量与规划中公建配套投入 ；
高位区域运营理念，规划宏 大，但实际开发中严格控制 公建投入，专注于社区产品 打造，以客观实质捕捉客户
——重庆市场人口基数大客户量充足 ，品质出色的产品加上简单的配套和低 总价就足以捕捉支撑项目的客户量，鉴 于本案则需要有偏重再其他方面投入。
•概•重•况城庆市江人与口城
占地3000亩， 开盘半年销售约1200套住宅 ，重庆新区大盘开发的典范之作
区位：地处长江上游、重庆 巴南区李家沱街道西流沱地区 。
路桥纵横：由三路两桥合围 而城，交通便利直达主城各中 心区域。 未来：2008年底重庆首条巴 士快速公交系通（BRT）推荐 示范线将投入运行。
•“3000亩原生半岛，10万 人居住的公园城” •——立意上将项目规划为 一座阳光、欢乐、繁华、舒 适的现代化半岛新城，强调 大盘规模并拥有齐备的配套 。
•实际一期面市时，并没有任何规划中提及的公建配套出现，仅以 住宅和商业组合入市，同时严格控制商业的投入体量，最大限度降 低前期投入成本和开发风险。
•概••融况城汇市半人口岛
多元产品启动，以区域稀缺接受度高的洋房 产品为主力，高性价比树立入市优势
花园洋房、退台、叠加 、小高层、创意loft等丰富 的产品，满足不同客户的 需求。
无
稚园
社区医院
无
•短期大盘规模效应难以形成，启动期关注实际生活配套才是关键 。
社区商业的类型及设计要点(部分万科案例举例
社区商业的类型及设计要点(部分万科案例举例社区商业是指在居住区域内设立的商业设施，为居民提供购物、餐饮、休闲等服务。
社区商业的类型主要包括购物中心、超市、便利店、餐饮娱乐场所等。
在设计社区商业时，需要考虑以下几个要点。
首先，社区商业的定位要符合居民需求。
社区商业应该根据居民的消费习惯和购物需求来确定定位，提供符合居民需求的商品和服务。
以万科作为案例，他们在社区商业的定位上，注重提供生活所需的便利服务，如超市、餐饮店、药店等，以满足居民日常购物和生活的需求。
其次，社区商业的设计要考虑便利性和友好性。
社区商业应该设计成便于居民接触和使用，例如设置多个入口和出口，方便居民出入商业设施；设置合理的停车位和人行道，方便居民停车和步行；设置便于老人、儿童和残疾人使用的无障碍设施。
此外，社区商业的设计要亲近自然，营造舒适的环境，例如增加绿化植物、设置露天休息区等。
万科的社区商业设计注重营造舒适、温馨、自然的氛围，使居民在购物的同时也能感受到家的温暖。
最后，社区商业的经营要贴近居民需求。
社区商业需要根据居民的消费习惯和需求来调整经营策略。
例如，根据居民的年龄组成和生活方式，提供适当的商品和服务；根据居民的消费能力，确定价格合理的商品和服务。
此外，社区商业还可以通过开展社区活动和促销活动，增加居民的参与度和满意度。
万科的社区商业经营注重提供贴心、个性化的服务，满足居民的需求。
综上所述，社区商业的类型包括购物中心、超市、便利店、餐饮娱乐场所等，设计时需要考虑便利性、友好性、布局合理和贴近居民需求等要点。
万科在社区商业的设计中注重满足居民的生活需要，营造舒适的环境和氛围，提供贴心的服务，以提升居民的生活品质。
社区经济的商业模式和案例分析
社区经济的商业模式和案例分析一、商业模式概述社区经济是指在大城市或小城镇的居民之间共享资源、知识、能力、劳动力等，为社区的生产、交换和共享提供了新的商业模式。
在社区经济中，商业模式是如何实现价值创造和回报的关键因素。
社区经济的商业模式主要分为三类：1.消费合作社这种模式是通过共同购买某种产品或者服务，以达到降低成本和提升质量的目的。
消费合作社通常是由一群群众组成的，各自提供资金来购买和分享分红。
2.共享经济共享经济是指通过在线平台共享资源来提供有价值的服务，它的主要目的是通过创造生产力和公共利益来增加市场规模。
共享经济包括共享房屋、共享汽车、共享空间、共享中心等。
3.社区经济在社区经济中，实现价值创造和回报的方式是将资源和服务提供给社区居民，以满足他们的需求。
这种模式一般包括社区商业中心、社区小企业、社区合作伙伴等。
二、社区经济案例分析1.社区农场社区农场是将农业与社区、环境结合起来的一种商业模式。
它通过建立一种可持续的农业生态系统，向社区提供新鲜的、无农药的、饮用水源泰然无惧的农产品。
社区农场的主要优势是提高了社区之间的可持续性和社会联系。
社区农场很容易与消费者、社区中的其他农民、商业伙伴以及社区中的其他企业进行合作。
2.社区协作空间社区协作空间是一种将办公室、共享工作空间和企业服务结合在一起的模式。
这种模式能够为创业者、独立工作者和中小型企业提供一个可回报的场所。
社区协作空间主要优势在于它能够满足中小型企业的需求。
它提供了创意、资源、知识等，使企业可以以更低的成本、减少固定成本，快速发展。
3.社区共享汽车社区共享汽车是将共享经济和社区经济结合起来的一种模式。
它可以为社区居民提供更具弹性的交通工具，同时还能减少交通拥堵和减少废气排放。
社区共享汽车的主要优势在于它能够更加灵活地满足社区的交通需求。
社区共享汽车通过共享、车辆共享、保险共享等方式来保证行车的安全性和人员的利益。
三、总结社区经济的商业模式正在重新定义着城市和社区的关系。
社区商业案例
规划依据： 根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求 的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区 人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费 需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。
模式一：社区型商业中心
典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式 业态组合：超市＋商业街 社区型百货＋商业街 超市＋百货＋商业街
方式一、转换层设计，将住宅和商铺独立化。 为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的 设计方向。 例如：底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同 时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进行绿化等环境景观的设计， 既创造了住宅的销售卖点，又能够解决住宅对商铺的影响。 方式二、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。 住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出 入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施 应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构 方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局 的合理性。
3、街铺面积 街铺通常情况下以经营社区便 利为主，其是快餐店、美容美 发店经营面积较大，一般在 100平米左右，而面包坊、冲 晒店、药店经营面积较小。
说明: 在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可 能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米 以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容 等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中 心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商 户经营成本高，导致单位租金难以成长。 最佳比例： 进深控制在10米左右，面宽一般在3.5米-4米，单铺面积一般在40-50 平米。
中国社区商业成功案例解读
中国社区商业成功案例解读社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。
所以，理性一点对待，总是好的。
“社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。
这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。
可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。
”成路感慨。
早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。
可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。
为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。
社区商业≠超市+底商我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业??这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。
虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。
且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。
没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。
与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。
社区商业中心的商业类型布局基于上海4个案例的研究
4、上海古北新区：该社区商业中心以购物中心为主，经营模式为商家入驻和 租赁。其成功经验在于为周边居民提供了高品质的购物、休闲和娱乐等服务， 同时也具有一定的国际特色。然而，也存在一定的交通压力和停车难等问题。
商业类型布局分析
从城市规划、市场需求、商业类型特点等多个角度出发，商业类型布局的策略 和依据主要包括以下几个方面：
商业类型概述
社区商业中心常见的商业类型包括购物中心、步行街和城郊结合等。购物中心 是指集中提供各类商品和服务的商业设施，具有商品丰富、购物便利等优点， 但同时也存在一定的交通压力；步行街则是指为居民提供休闲、娱乐和购物等 服务的商业街，其优点在于方便居民出行，但可能存在商品种类和规模受限的 问题；城郊结合则是将商业设施与居民区相结合的一种模式，
旅游商业类型
在周庄古镇，旅游商业主要以餐饮、住宿、旅游纪念品销售、手工艺品销售、 文化体验等为主。其中，餐饮业主要以经营江南传统特色菜肴为主，如周庄特 色的鱼面、万三蹄等。住宿业则以水乡特色的客栈、民宿为主，给游客提供贴 近水乡生活的住宿体验。旅游纪念品销售主要包括周庄特色的手工艺品、农副 产品等。而文化体验则主要体现在周庄的水乡文化展示馆等场所。
未来，随着城市化的进程和消费者需求的不断变化，社区商业中心的商业类型 布局也将面临更多的机遇和挑战。因此，需要不断市场需求变化和商业发展趋 势，加强规划引导和创新发展，以提升社区商业中心的整体品质和服务水平。
参考内容
引言
中国商业银行网点作为金融业务的重要服务载体，其布局的合理性和效率对于 银行业务的发展具有重要影响。随着金融市场的不断深化和竞争的加剧，商业 银行网点的布局优化成为了提升竞争力的关键因素。本次演示旨在通过对比分 析主要商业银行的网点布局，探讨网点布局对绩效的影响，以期为未来商业银 行网点布局的优化提供参考。
世联_产品创新实现溢价的案例_11PPT
公寓式的建筑形态，可以以企业会所酒店的名义报批， 模糊政府的二八比例限制——提升别墅类物业的开发比例，
解决项目的销售回现问题
本报告是严格保密的。
生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热 爱。21.1.3121.1.31Su nday, January 31, 2021 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。05:13:1205:13:1205:131/31/2021 5:13:12 AM 做一枚螺丝钉，那里需要那里上。21.1.3105:13:1205:13Jan -2131- Jan-21 日复一日的努力只为成就美好的明天 。05:13:1205:13:1205:13Sun day, January 31, 2021 安全放在第一位，防微杜渐。21.1.3121.1.3105:13:1205:13:12Janu ary 31, 2021 加强自身建设，增强个人的休养。2021年1月 31日上 午5时13分21.1.3121.1.31 精益求精，追求卓越，因为相信而伟 大。2021年1月 31日星 期日上 午5时13分12秒05:13:1221.1.31 让自己更加强大，更加专业，这才能 让自己 更好。2021年1月上午 5时13分21.1.3105:13January 31, 2021 这些年的努力就为了得到相应的回报 。2021年1月31日星期 日5时13分12秒05:13:1231 January 2021 科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。上午5时13分 12秒上 午5时13分05:13:1221.1.31 每天都是美好的一天，新的一天开启 。21.1.3121.1.3105:1305:13:1205:13:12Jan- 21 相信命运，让自己成长，慢慢的长大 。2021年1月31日星期 日5时13分12秒Sunday, January 31, 2021 爱情，亲情，友情，让人无法割舍。21.1.312021年1月31日 星期日 5时13分12秒21.1.31
社区经济的商业盈利模式探讨与案例分析
社区经济的商业盈利模式探讨与案例分析社区经济是指在特定社区内，由社区成员参与、管理和控制的经济活动。
它强调共同利益和社会责任，旨在促进社区的可持续发展。
在这篇文章中，我们将探讨社区经济的商业盈利模式，并通过案例分析来了解其具体实践。
一、引言社区经济是一种以社区为核心的经济模式，追求经济效益和社会效益的双赢。
在社区经济中，商业盈利模式是社区发展的重要组成部分。
下面我们将通过案例分析，探讨几种常见的社区经济盈利模式。
二、社区合作社模式社区合作社是一种由社区居民共同组织经营的合作式企业。
社区居民共同出资并共同参与合作社的决策和管理，分享经济利益。
以农业合作社为例，社区成员共同投入资金和劳动力，共同承担风险，实现农产品的生产、加工和销售。
通过规模经济效应、资源共享以及农产品品牌的建设，合作社可以实现盈利，提高社区居民的收入水平。
三、社区商业综合体模式社区商业综合体是指将商业、居住、公共服务等多种功能融为一体，为社区居民提供全方位的服务。
以购物中心为例，社区商业综合体将商业活动与居民生活紧密结合，满足居民的购物、娱乐、餐饮等多个需求。
通过租金和业务的收入，社区商业综合体可以实现商业盈利，并为社区居民创造就业机会和便利的生活环境。
四、社区共享经济模式社区共享经济是指通过共享资源，实现资源的最大化利用和社区居民的互助。
以共享汽车为例，社区居民可以借助共享平台将闲置车辆共享给有需求的居民，这样不仅可以降低用车成本，还可以有效利用资源。
共享平台通过收取手续费获得盈利，同时也为社区居民提供了便捷的出行方式。
五、案例分析：美团外卖与社区合作美团外卖是中国最大的外卖平台之一，也在社区经济中发挥了重要作用。
美团与社区合作，通过将外卖站点设置在社区内，提供便利的外卖服务。
美团外卖通过平台提供服务费用和推广费用的收入来实现盈利，同时也为社区居民提供了方便快捷的外卖生活。
六、案例分析：共享单车与社区共享共享单车近年来风靡全球，在中国更是成为城市交通的重要组成部分。
世联_案例库研究_天津老城厢壹街区产品类_40PPT
劣势 Weak
1. 12＃、13＃景观视野最佳，但非项目楼王产品，资 源分配存在失误；
2. 未规划会所。
本报告是严格保密的。
23
第四部分 户型规划分析
[关键内容]: 各类产品配比 住宅类: 总体户型配比/分栋户型配比
本报告是严格保密的。
24
4 户型规划分析
4.1各类产品配比
配比特点: 项目以住宅为主； 商业体量小，不作为 重点开发。
车位比为1：0.7，车位配 比不足；
物业费较低；
无会所。
总占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡）
容积率 绿化率 覆盖率 总户数 总停车位
建筑构成(栋数/层数)
63000
210000 3.20 45% — 1300 900 15栋，26-33层
土地使用年限
70年
物业管理费标准(元/ ㎡) 1.68元/㎡/月
3.2园林规划分析 园林风格-意大利台地
意大利地处南欧地中海亚平宁半岛，夏季炎热干旱，冬季温暖湿润， 三面为坡，只有沿海一线为狭窄的平原。因此自古以来，意大利的贵族、 富豪多背靠山坡、面向大海建造宅院别墅。欧洲文艺复兴时期，意大利 成为经济繁荣的中心，使园林作为一种文化形态也达到极盛时期。
台地园的造园模式是自上而下，借势建园，主要建筑物通常位于山 坡地段的最高处，向下形成多层台地，中轴对称，设置多级瀑布、叠水、 壁泉、水池，各层台地之间以蹬道相联系；两侧对称布置整形的树木、 植篱及花卉，以及大理石神像、花钵、动物等雕塑。
本报告是严格保密的。
30
第五部分 项目内部配套分析
[关键内容]: 项目配套说明 配套分析
本报告是严格保密的。
31
5 内部配套分析
5.1配套说明
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中间型 30.41% 24.84% 8.98% 1.84% 6.03% 3.43% 7.59% 4.60% 2.87% 3.38% 6.04% 100.00 %
内向型 29.23% 17.23% 14.4% 0.90% 8.58% 0.11% 6.79% 3.50% 7.18% 0.76% 8.80% 100.00 %
部人流；
3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考 虑能否引导人流经过尽可能多的商业； 4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值， 同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化； 5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面 使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升部分商铺的商业 价值。
根据商业研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型：
圈地街铺型
类型
入口街铺型
优点
入口集中型
以点带面型
缺点
圈地街铺型
商业体量可以较大限度的扩 大，展示面较长，可视性佳， 较有效的吸引外部的消费者， 对外性较强，在一定程度上 利于商业的销售。 有利社区居民的购物消费， 街铺商业价值较高。 将商业独立于住宅区，减少商 业对居住的影响，同时，在一 定程度商业利于商业规模的扩 大，易于形成规模效应，带旺 整个社区商业。
源，并且可解决停车问题，展示面则通
过于香山街加设导视牌解决。服务配套 类业态位于以香山街分界的两边社区的
中间位置，兼顾了整体便利性。
17
人流动线
在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主 要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。
人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情 况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。 人流端点主要位于商业人流的节点处，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人 流流动频率。
饰精品、生活家居和休闲八大类。 业态组合规划原则： 1、社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大主力 业态；
2、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；
3、大型品牌主力店需要先期招商，后施工，以便商铺的建筑设计技术指 标符合商家要求；
9
业态组合
通常中间型社区商业超市与餐饮面积占比最大，同时这两种商业 为社区其它业态带来稳定的客流。餐饮往往能够提供较高的租金 收益，因此在商业设计中尽可能多考虑餐饮业态的商铺是实现价 值最大化的一个重要的方面。
的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调
视觉的冲击力； 景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升 也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。唯有做到大到建筑外墙， 小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给 人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；
22
22
三、各类商家建筑设计要求
23
超市类
技术指标
综合超市
具体要求
10,000-20,000
19
商铺分割
开间区间 3m以下 3m－6m 6m－9m 9m－18m 18m以上 合计
通常社区商业面宽在3-6米，进深以3-15米为主，15米以上的 较少
比例 13.2% 51.2% 26.9% 4.0% 4.8% 100.0%
面宽值比例
进深区间 3m以下 3m－6m 6m－9m 9m－15m
比例 4.5% 29.0% 30.8% 30.1%
20
商铺分割
中间型商铺面积以30-80㎡为主，控制投资门槛，以便销售
中间型社区商业的辐射力 相对于外向型社区商业较 弱，经营面积较大的主力店 在规模上会相对控制。但可
适当增加次主力店的数量，
形成规模效应，为保持商业 的辐射面
21
商业特色营造
商业特色化应遵循原则
从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，反映在商业特色的营 造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一； 在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条
服务配套 便利店 美容 生活家居 休闲 服饰精品 地产中介 杂货/证券 其他 合计
超市 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券
餐饮 美容 服饰精品 其他
便利店 生活家居 地产中介
10
商业分布类型
整体的分布与商业的规模、性质有直接关系；不同业态商家的分 布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。
14
典型案例
万科金色家园
一层
二层
商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商
家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。
15
典型案例
东海坊
东海坊是位于深圳福田区的大型高尚住 宅社区。商业面积约7,000多㎡。商业属性 为中间型，分布形式为入口街铺型，与高 尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象 较好。餐饮是其配套商业最突出的特色， 占总经营面积的比重大，并且经营种类较 齐全，其分布也相对较合理，主要位于端 口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商 家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商 业的形象。
主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求 主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个 较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可 新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力 较高，通常位置较优越 靠近主出入口，离居住区域较近 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高 位置要求不高，可移动弹性较强
商业街为主， 个别中型主力 小型商业店铺 店商业
6
6
二、本案商业类型的划分
7
规模定位
类型 客观 条件
结合本案商业周边环境及现状，本案商业定位于中间型社区商 业，其商业面积比应控制在总面积2%-6%，人均商业面积应为 0.8-1㎡/人
外向型 1.5-2公里 常住人口超过10 万人 中间型 0.5-1.5公里 常住1-10万人 内向型 0.5公里 只针对自身社区业 主 一般，关注其 自身经营 2%-6% 0.8-1㎡/人 无，提供生活便利 的服务配套 2%以下 0.8㎡/人以下
商业较分散，难以形成规模效 应。
11
商业分布类型
圈地街铺型示例：锦绣江南
入口街铺型示例：万科四季花城
入口集中型示例：星河湾
以点带面型示例：沿海赛洛城
12
业态分布
根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方 便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本 原则有以下几点
在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务 配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾 龙头商家对其它小商家的带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居
服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋
等均位于社区出入口附近，方便居民日常 消费。
16
典型案例
波托菲诺
波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚
住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其
经营的一大特色。主力店百佳超市临展 示效果较好的香山街，7-11便利店位置
与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。
主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等位于 相对深入位置，因为有可依托的湖水资
商业规模较大，不利于业态的 控制，如果出现街铺空置的情 况，对社区的整体形象有较大 的负面影响。
一定程度上限制了商业的规模 扩大，且展示面不长，可视性 不强。 商业较集中，弱化了社区商业 的便利性特点，有时不方便居 民的购物消费。
入口街铺型
入口集中型
以点带面型
商业较分散，在一定程度上方 便居民的购物。
经营楼层 -1-3层 1层/2层 1层 1层/2层
位置 主干道/主出入口 主出入口/主干道 主出入口 偏好社区商业街两端位置，临主干道
综合超市 社区标超 便利超市 餐饮
美容/美发 休闲类 便利店 饼屋（蛋糕店） 生活家居 地产中介 干洗店 冲印店 其他
1层/2层 1层/2层 1层 1层 1层/2层 1层 1层 1层 1层
民的正常生活；
大型品牌店设置在有良好昭示性的位置，标定项目商业的档次。 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容 一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。
13
业态分布
业态 指标
综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求
经营面积（㎡） 6,000－15,000 1,000-5,000 100-500 快餐类：100－500； 西餐咖啡：200－800 中式酒楼：1,000-3,000 美发：50-100 美容：200-1,000 500-1,000 50-200 30－60 100-200 30－100 10－20 10－20 10－40
业态 超市 餐饮
超市 30.42%
中间型社区商业业态面积比例
地产中介 3.19% 服饰精品 4.47% 休闲 7.38% 生活家居 3.33% 美容 6.08% 服务配套 8.80% 便利店 1.79% 餐饮 25.36% 杂货/肉菜/五金 /证券 3.29% 其他 5.88%
外向型 50.12% 11.92% 6.14% 0.49% 2.57% 0.49% 23.96% 1.81% 0.73% 0.77% 0.99% 100.00 %
5
根据本案区位、客流量、核心客户分析，本案商业定位应为社区型商业，商业 形态考虑为商业街为主，配有个别主力店
商业级 别 区位 客流量