社区商业的类型及设计要点(部分万科案例举例
分享：住宅底商——业态布局和规划原则（案例）
分享：住宅底商——业态布局和规划原则（案例）来源：搜建筑社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。
社区商业的特征：地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性；目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标；多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体。
社区商业类型：1.按照载体建筑形式分类：底商型商业、裙房型商业、独立型商业2.按照布局分类：散点式商业、商业街型商业、购物中心型商业3.按照位置分类：内部型商业、外部型商业、兼有型商业4.按照社区规模分类：小型社区（人口规模300-700户）、中型社区（人口规模2000-5000户）、大型社区（人口规模1-1.15万户）社区商业特色氛围的营造：社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。
其次才是社区商业自身价值的最大化。
商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。
不但整体建筑外观应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细节也是体现事物本质的重要组成部份。
社区商业特色营造的建议：1、从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；2、在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；3、景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置，尽可能使项目特色与商业特色吻合起来。
唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。
社区商业开发案例分析万科
-_分析万科、恒大、龙湖等 7 大社区商业模式时间 : 2014-08-13根源:点子国际商业地产作者:核心提示：当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
多中心在城市的发展趋向已不行抵抗，再好的城市购物中心，花费者一年能去几次？当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下 7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”一致招商、营运自长阳半岛社区商业配套完美后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推行，成为住所项目社区商业模式的模范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包含：绿色、时髦的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐备的品牌商场华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
全部社区商业由万科一致招商和营运，以保证社区形象、管理质量和业主对生活配套的要求，确实解决社区居民的平时生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”系统中，“第五食堂”是万科开创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛，为业主供给物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价钱公正，更是完全解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
别的华润万家便利店，也以连续改良花费者生活质量为目的，为社区供给平时生活所需的各样商品；实时花费、应急花费，华润万家带给顾客家的暖和、富裕、现代、健康的感觉。
万科在全国已有近 300 个楼盘，仅万科项目内的社区商业仿佛已经潜力无穷。
商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
万科社区商业设计要求
万科社区商业设计要求一、店铺价值1.店铺价值与面积店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。
面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。
店铺价值逻辑：（1）销售型：①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。
销售型商铺合理的切小面积。
②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。
③单铺大于300万元较难销售。
（2）持有型：①商铺价值与层数关系：7A原理②商铺租金随层数增加逐层减半，③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。
2.店铺价值与位置店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。
销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。
店铺价值逻辑①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮二、店铺类型1.店铺分类店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。
单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。
单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。
三、店铺平面1.开间进深比开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。
①开间进深比合理区间为1:2~3:10③一般情况下进深最大不要超过15m③常见铺为4.2mX12m商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。
①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。
②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺案例：商铺面宽与柱距的关系反面案例：深圳翡丽郡开间进深标准铺：4mx8~12m，4MX20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。
2.单层铺单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。
社区商业的类型及设计要点部分万科案例举例
社区商业的类型及设计要点
➢ 社区商业中心
特点：独立设置的建筑及建筑群，外向型社区商业，辐射能力强。
层高：标准层 4.8-5.5米，首层适宜6米，特殊业态要考虑具体层高要求。
商业楼层：可建地下一层至地面5层
规模：小型、中型、大型
规模 小型商业中心 中型商业中心
大型商业中心
面积（平方米） 1万~2万 2万~3万
店内垂直交通
每层设置自动扶梯，货梯两部
电话线
提供配口
燃气管道
提供城市燃气管道配口
排污
预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位
卸货/理货区（㎡）
500-1,000
停车位（个）
200-500
物业交付装修标准
毛坯
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社区商业物业功能配置要求
超市类——社区超市
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
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案例列举（万科朗润园）
2.8米层高 问题2：商业网点内部层高2.8米，限 制部分商家经营。
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案例列举（万科朗润园）
问题3：商业网点二层内部管线杂乱且 错综复杂，使用高度照成浪费。
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案例列举（万科金域国际）
一层 一、二层 单独三层 问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积 约80平，商家不便于使用。 问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大 建议是否可以部分一层或一二层，三层合并独 立预留通道。
技术指标
具体要求
需求面积（㎡）
30－200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）
经营楼层选择（层）
(完整版)万科社区商业模式探索
1、健身房： 1000~2500平米
2、超市 ： 500~1500平米
3、儿童教育： 200*5=1000平米
4、其他社区服务 配套：500平米
最低商业面积为套内3000平米，换算建面约为4500平米。另需要停车位20个以上 相应可以带动的销售型街铺面积为：3000~10000平米。溢价在10%~20%
社区商业运营模式报告
——以万科社商为参考
营销部
上篇：万科社区商业市调报告
万科社商走过的路
名称
地址
竣工时间
翡翠公园
浦东张江荣科路277号
海上传奇
浦东御桥路1751号
上海安亭新镇
安礼路399弄
万科时一区
闵行兴虹路399弄
万科梦想派
松江大学城-淡家浜街88弄
城花新园（城市花园6期） 中春路8889弄55支弄
户型
公寓
公寓
公寓 公寓+商办
公寓 公寓
公寓 公寓 公寓 公寓
因此，我认为，在成熟区，应减少自持主力店，减少成本，在非成熟区，应自持主力店，并辅以其他商铺予以补充
启示及思考3——自持商铺的收益
小规模自持主力店商业带来的公寓溢价及商铺溢价，远大于该商业自持部分的成本
以万科城花新园的2049为 例,共6800平米，其中包含：
按承租能力初步预测，星期八家园及一兆韦德带来的租金潜在损失约在100万/年，但对可 售商铺的价格可以带来10%~20%的溢价。另外可为公寓带来溢价及满意度。
启示及思考4——自持的规模
若需要自持，比较合适的面积： 2049的面积范围在7000~18000不等，其中包含停车位，按照思考2与3的内容，比较适 合的面积应该为：
封闭盒子
【万科商业】万科商铺设计规范（最新发布）
【万科商业】万科商铺设计规范（最新发布）万科独立和底层商铺设计指引1、目的1）统一商铺设计语言2）推进商铺设计标准化3）减少商铺设计失误4）为商铺设计评审提供依据2、适用范围适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。
3、术语解释1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为0.3万—1.5万平方米。
一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。
商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。
2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。
分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。
3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。
4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。
5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。
通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。
6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。
经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。
7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。
8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。
4、执行标准1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。
2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。
3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。
社区商业业态分为以下四大类：1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。
注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。
万科对于社区商业运营模式分析
提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务
“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施
客户对业态提及率
在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等
根据住户的多少，确定商业的体量。就超市而言，要根据项目整体规划有多少户来统计常住率，最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求，整个社区的超市要到后期确定。另外要考虑到社区的入住率，人口特征，开放性社区还是封闭性社区等
在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级
06
客户提及率<20%
07
“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求
客户对业态提及率
满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等
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音像
久美书店、众音音像
培训、旅游
平安保险、机票、语言培训、艺术培训等
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万科城案例
万科城的业态涵盖“基本需求”、“品质需求”及”游憩需求”，业态齐全丰富，成功辐射到社区周边地区
通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来
餐饮
1、丹桂轩；2、 KFC ；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等
万科小区社区商业设计规划商铺划分原则商铺细部设计
万科地产社区商业设计与实践商业价值最大化原则连续性可达性可视性1、商铺的布置应根据前述的地块商业价值分析结论进行考虑；2、首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考 虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入；3、可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告等形式来改变地块原商业价值（土地属性改变）。
说明：重庆龙湖春森彼岸紧邻城市快速干道北滨路，通过广场、停车场、集中广告位的形式，增加外部人车的停 留，从而达到增加商业价值的目的；商业价值最大化原则连续性可达性可视性1、商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图示）， 商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫士间等）打断，当社区入口过大 影响商业连续性时，应综合考虑其布置；2、避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域；有商业延续方向人流方向道路绿化带非商业区域消防或后勤流线主 要 道人 流 路绿化商业价值最大化原则连续性可达性可视性应把独立商业内侧划成商铺。
转角设实墙，商业价值浪费图二图三3、有商业内街出现时，避免出现单边商铺（如图二）；4、避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图三）。
╳因独立集中商业内侧没有设商 业 出入口，造成单边商铺，商 业价 值浪费。
图一商业价值最大化原则连续性可达性案例可视性1.应避免商铺与周边道路出现较大高差╳╳╳√商业价值最大化原则连续性可达性案例可视性住宅地下车库入口住宅地下车库出口商业停车位商业停车位 案例：沙湾二期小区入口车流设计分析情况二：分设道闸 优点：便于商业车流与小区 内车流分开管理，有利于小 区的安全和私密性； 缺点：道闸复杂，增加了管 理工作难度；需要增加面向 道路的开口，不被允许时，闸道处的车流易产生交叉从而影响通行。
2、注意停车位的规划及人流、车流设计： 增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业，如考虑与小区车流分开管理，需与物业（或商业）管理公司进行协商解决，单独进行流线设计；情况一：合设道闸 优点：道闸设置简单，管理 简便。
社区商业的类型及设计要点(部分万科案例举例
社区商业的类型及设计要点(部分万科案例举例社区商业是指在居住区域内设立的商业设施，为居民提供购物、餐饮、休闲等服务。
社区商业的类型主要包括购物中心、超市、便利店、餐饮娱乐场所等。
在设计社区商业时，需要考虑以下几个要点。
首先，社区商业的定位要符合居民需求。
社区商业应该根据居民的消费习惯和购物需求来确定定位，提供符合居民需求的商品和服务。
以万科作为案例，他们在社区商业的定位上，注重提供生活所需的便利服务，如超市、餐饮店、药店等，以满足居民日常购物和生活的需求。
其次，社区商业的设计要考虑便利性和友好性。
社区商业应该设计成便于居民接触和使用，例如设置多个入口和出口，方便居民出入商业设施；设置合理的停车位和人行道，方便居民停车和步行；设置便于老人、儿童和残疾人使用的无障碍设施。
此外，社区商业的设计要亲近自然，营造舒适的环境，例如增加绿化植物、设置露天休息区等。
万科的社区商业设计注重营造舒适、温馨、自然的氛围，使居民在购物的同时也能感受到家的温暖。
最后，社区商业的经营要贴近居民需求。
社区商业需要根据居民的消费习惯和需求来调整经营策略。
例如，根据居民的年龄组成和生活方式，提供适当的商品和服务；根据居民的消费能力，确定价格合理的商品和服务。
此外，社区商业还可以通过开展社区活动和促销活动，增加居民的参与度和满意度。
万科的社区商业经营注重提供贴心、个性化的服务，满足居民的需求。
综上所述，社区商业的类型包括购物中心、超市、便利店、餐饮娱乐场所等，设计时需要考虑便利性、友好性、布局合理和贴近居民需求等要点。
万科在社区商业的设计中注重满足居民的生活需要，营造舒适的环境和氛围，提供贴心的服务，以提升居民的生活品质。
社区商业案例研究——上海万科假日风景商业.
“木 ”元 素
“砖 ”元 素
改造前
改造后
•
加大绿化：引入“花园”的概念，将楼与楼之间的硬地改建为喷泉水景、林间小道等悠 闲的园林小品，打造了独具园林特色的商业街区，建筑与建筑之间的庭园也可作为商家 的户外茶座区域，增加了消费的情趣
14
•
道路改造，便利停车： – 项目改造后将原人行道拓宽，完全为消费者辟出了舒适的步行空间 – 在街旁专用停车道设置了154个地上停车位，通过调整人流、车流动线，合理 配置商业，使店家与停车场仅一步之遥。
二、案例启示
启示一：用差异化定位挑战“地段核心论”
区位特征——小范围看，生活类消费基本充足
• 大量消费人口支撑：龙茗路周边建有金汇豪庭、新时代富嘉及江南星城等近20个中高档 小区。预计该区域入住、容纳人口可达10万－15万。 • 处于生活、商业区的末端：龙茗路沿线的新建小区基本集中在顾戴路以北，以南则主要 是江南新城的一、二期；十尚坊建造初期，龙茗路沿线商铺也基本集中在以半岛大都汇 为代表的顾戴路以北路段，从顾戴路到漕宝路，以沿街商铺为主，整体呈由旺到淡的递 减趋势。 注：半岛大都汇 • 东苑半岛花园东南角，总建筑面积1.7万方，由多幢商业用房组成，分为酒楼宴会区、特 色小吃区、便民服务区、异域风情区和休闲娱乐区，引进有上岛咖啡、和记小菜、阿英 煲、平潭汇家常菜、克莉迪娜专业美容等简单生活类消费为主的商家，并配备有 1.1 万 平方米的地下停车场及 300 多平方米的儿童游乐场。
内在的准确定位
共助项目成功
从十尚坊的发展轨迹看，纵然人口密度及消费能力对商业发展起到至关重 要的作用，但对于一个已处于相对不利区位的项目，不能简单地根据其表 象特征便判定其未来成败。只要对项目自身及周边的商业特征有较为深入 的了解，找准市场切入点，形成差异化经营，填补区域空白，并实现建筑 与定位的互融互动，最终也将取得项目运营的成功。
万科自营式社区商业模式研究PPT
社区商业资产留下来,未来可形成可观的资产包. 因此
定位招商运营,提供稳定的收入及高租用率的零售资产 然后
通过统一持有管理,借助于规模优势 阶段性持有一部分社区商业,通过统一规划、集中管理树立 品牌形象,提升社区品质.
最后
经营良好的优质资产可以以灵活多变的退 出方式实现获利
因此,在社区商业未来可持续发展的问题上,万科进行阶 段性持有一部分社区商业,通过统一规划、集中管理树立 品牌形象,提升社区品质.未来,经营良好的优质资产可以 以灵活多变的退出方式为万科创造更多的利润.
万科认为：
国内十多年地产发展
客户需求层次不断提升
住宅承载了客户对生活配 套、居住品质的要求
住宅产品满足不只是简单居住功能
另一方面
中国城市的发展进入了新的阶段
城市的发展动力已经由单一的人口 增长转向城市功能和产业的升级
因此：
用地供应上,体现为新项目中纯住宅项目越 来越少,商用物业比例不断提升.
在这一背景下,万科 •顺应城市发展的趋势, •满足客户需求的角度出发, •探索商用地产业务模式, •为客户提供更全面的产品和服务.
因此,社区商业在满足居住便利性、经常性这两个 特点,社区商业几样业态将必不可缺
万科社区商业——五菜一汤
出发点：
回归居住属性、方便居住者, 实现业主、商家、开发商、物业公司多赢局面
形式：
早期：菜市场、第五食堂、以及增设的洗衣店、银行、社区医院等 随着各个业态发展,万科针对早期五菜一汤进行升级,并进行多层次分类, 将便利店（社区超市）、咖啡（茶坊）、社区医院（药房）、洗衣店、娱乐会 所组合成全新的社区五菜一汤.以提供居住者便捷性与经常性生活服务.
万科自营式社区商业模式研究
五菜一汤是万科的一种社区模式,以超市/便利店、第五食堂/快餐、洗 衣店、药店/美发店、银行/ATM机为五菜,以菜市场为一汤打造社区商 业标准配置.为满足居者日常生活所需,金域东郡项目中,万科精心设计 1000㎡社区商业,规划引入便利店、中餐厅、洗衣房、药店、银行ATM 等业态,让家门口的便利丰盛成为可能.
社区经济的商业模式和案例分析
社区经济的商业模式和案例分析一、商业模式概述社区经济是指在大城市或小城镇的居民之间共享资源、知识、能力、劳动力等，为社区的生产、交换和共享提供了新的商业模式。
在社区经济中，商业模式是如何实现价值创造和回报的关键因素。
社区经济的商业模式主要分为三类：1.消费合作社这种模式是通过共同购买某种产品或者服务，以达到降低成本和提升质量的目的。
消费合作社通常是由一群群众组成的，各自提供资金来购买和分享分红。
2.共享经济共享经济是指通过在线平台共享资源来提供有价值的服务，它的主要目的是通过创造生产力和公共利益来增加市场规模。
共享经济包括共享房屋、共享汽车、共享空间、共享中心等。
3.社区经济在社区经济中，实现价值创造和回报的方式是将资源和服务提供给社区居民，以满足他们的需求。
这种模式一般包括社区商业中心、社区小企业、社区合作伙伴等。
二、社区经济案例分析1.社区农场社区农场是将农业与社区、环境结合起来的一种商业模式。
它通过建立一种可持续的农业生态系统，向社区提供新鲜的、无农药的、饮用水源泰然无惧的农产品。
社区农场的主要优势是提高了社区之间的可持续性和社会联系。
社区农场很容易与消费者、社区中的其他农民、商业伙伴以及社区中的其他企业进行合作。
2.社区协作空间社区协作空间是一种将办公室、共享工作空间和企业服务结合在一起的模式。
这种模式能够为创业者、独立工作者和中小型企业提供一个可回报的场所。
社区协作空间主要优势在于它能够满足中小型企业的需求。
它提供了创意、资源、知识等，使企业可以以更低的成本、减少固定成本，快速发展。
3.社区共享汽车社区共享汽车是将共享经济和社区经济结合起来的一种模式。
它可以为社区居民提供更具弹性的交通工具，同时还能减少交通拥堵和减少废气排放。
社区共享汽车的主要优势在于它能够更加灵活地满足社区的交通需求。
社区共享汽车通过共享、车辆共享、保险共享等方式来保证行车的安全性和人员的利益。
三、总结社区经济的商业模式正在重新定义着城市和社区的关系。
万科社区商业运营模式
万科社区商业运营模式分析导读：一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。
核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。
逻辑与提纲：1.商户赚钱才能继续经营；2.社区成熟，住户才能舒心；3.住户满意，开发商才能赚钱。
客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。
便利店超市/餐饮店购物中心商家选取（1）超市前提条件：a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；（2）菜市场前提条件：a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；c.万科返租，控制业态。
具体要求：中型市场1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3)价格：宜与市场价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5)环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；（3）银行a.前提条件：b.社区周边没有，则配；c.万科返租，控制业态。
社区商业的打造——以万科为例
社区商业的打造——以万科为例摘要：近几年来，我国政府越来越重视社区商业的打造，因为随着社会经济发展的速度加快，消费者的行为也出现了改变，政府看到这种改变所以更加致力于推进社区商业，因此，社区商业在我国得到了很好的发展。
与此同时，因为社区商业兴起的时间较晚，可参考的案例较少，社区商业在快速发展的同时也显现出了一些不足，暴露出了一系列的问题。
本文以万科的社区商业为例，结合社区商业的理论知识和成功的发展经验，根据万科社区商业的实际情况进行专业的分析，为在我国打造更好、更优质、更大规模的社区商业提供可以借鉴的经验，让社区商业更加健康的发展。
本文以社区商业的大环境、研究目的和研究意义作为开篇，；第二部分介绍了万科旗下的杭州良渚文化村社区商业案例，分析其定位、消费群体、业态定位、规划、优势以及存在的问题；文章的第三部分通过分析社区和社区商业之间的互动和关系,获得了有益的启示；第四部分是根据全文的研究，得出四个结论：一是完善社区商业发展的前期规划；二是重视品牌建设；三是发展新的社区商业投资模式；四是政府进行有效的引导和支持，发展社区商业；文章的最后是根据全文的研究结果对万科的社区商业提出改善的建议。
关键词：社区社区商业万科发展存在问题建议The Construction of Community Business- Take Vanke for ExampleAbstract: In recent years, the Chinese government has paid more and more attention to the building of community commerce. As the speed of social and economic development has accelerated, the behavior of consumers has also changed. The government is more committed to promoting communitycommerce. Community business in China has been a very good development. At the same time, because of the late development of community business, the few cases can be referred to, the community business in the rapid development also showed some shortcomings, exposing a series of problems. In this paper, Vanke's community business, for example, combined with the theory of community business knowledge and successful development experience, according to the actual situation of Vanke community business professional analysis, in order to build better, better quality, larger-scale community business Can learn from the experience, so that community business more healthy development. The second part introduces the business case of Hangzhou Liangzhu Culture Village, which is the subsidiary of Vanke, and analyzes its positioning, consumer groups, business location, planning, advantages and the existence of the community business environment, research purpose and research significance. The third part of the article through the analysis of community and community business interaction and relationship between the access to the useful revelation; The fourth part is based on the full text of the study, come to four conclusions: First, improve the community business development planning The second is the importance of brand building; third is the development of new community business investment model; four is the government to guide and support the effective development of community business; the final article is based on the full text of the findings of Vanke's community business improvement proposals.Keywords: Community Business Vanke Development Problems Suggest 引言我国的经济发展带动了我国的新城区建设和旧城区改造，与之而来的就是住宅房地产的高速发展，到了这个行业发展的黄金期。
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社区商业物业功能配置要求
超市类——便利超市
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
给排水
供配电
电话线 物业交付装修标准
具体要求 100-500 100-500
1 ≥4.5 ≥500 接驳到位
提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源
燃气管道
需要
停车场车位 物业交付装修标准
50左右 毛坯
休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车 场车位等技术指标有一定要求。
THANKS!
社区商业物业功能配置要求
餐饮类——西式快餐店
餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整
难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划 设计。
技术指标
具体要求
需求面积（㎡） 经营楼层选择（层）
单层面积（㎡） 结构层高要求（m）
中央空调 电梯（部） 步梯（部）
排污 物业交付装修标准
社区商业物业功能配置要求
休闲类
休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污
要求高，同时，面积的需求也相对较大。
技术指标
具体要求
需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
给排水
≥200-500 2～3 ≥4
提供接口
供配电
提供接口且符合国家标准
排污
提供接口，排污水管直径要宽
200-500 1～2
100-250 ≥4
需要，预留2-5个机位接口 不要求 1-2
设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 简单装修/毛坯
社区商业物业功能配置要求
便利店类
便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体 现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
技术指0 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）
经营楼层选择（层）
1
结构层高要求（m）
≥4
开间（m）
3－10
物业交付装修标准
毛坯
社区商业物业功能配置要求
美容美发类
美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态 对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污
社区商业物业功能配置要求
美容美发类
美发类商家物业条件要求：
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
开间（m） 进深（m）
给排水 店前走道 燃气管道
排污 物业交付装修标准
具体要求 80－150
1 ≥4 4－8 10-20 提供接口，能保持稳定正常 裸露，最好不要有绿化带 不需要 提供接口，排污水管直径要宽 简单装修/毛坯
开间（m） 进深（m） 排油排污 店前走道 物业交付装修标准
具体要求 50-100 1 ≥4 4－9 ≤15
提供接口 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带
简单装修
社区商业物业功能配置要求
服务配套及精品类
服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民， 经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频 率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套 类商家基本相同。
社区商业物业功能配置要求
生活家居类
生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。
技术指标
具体要求
需求面积（㎡）
50-200
经营楼层选择（层）
≤3
层高要求（m）
≥3
开间（m）
3-5
进深（m）
10-15
物业交付装修标准
简单装修/毛坯
可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业 态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商 业建筑时可有较大的灵活性。
社区商业的类型\设计要点及 万科个别项目产品问题案例
社区商业的类型及设计要点
➢ 从社区开发模式角度划分： 1. 多点式社区商业——20世纪50~80年代居住区开发时代的产物 2. 社区底层商业（裙楼临街商铺）——解决沿街底层住宅不好卖产生的 3. 社区商业街区——商业与居住区开发规范化 4. 社区商业中心——伴随城市大型社区出现
案例列举（万科朗润园）
问题3：商业网点二层内部管线杂乱且 错综复杂，使用高度照成浪费。
案例列举（万科金域国际）
一层 一、二层 单独三层 问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积 约80平，商家不便于使用。 问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大 建议是否可以部分一层或一二层，三层合并独 立预留通道。
案例列举（万科紫金苑）
住宅+商业
青年大街
住宅+商业
社区商业的类型及设计要点
➢ 社区底层商业（裙楼临街商铺）
特点：“一层皮空间”，围合社区，动静分离，最初设 计时无功能要求、无业态要求，销售型商铺 发展现状及问题：最初设计无功能考虑，也少对于一些 业态的技术考虑，如餐饮。后期改建对环境及居住品质 有影响。 商业业态：生活配套类（药房、洗衣店、宠物店、便利 店等） 适合面积：单铺面积在50-200平方米 层高：4.5-5.5米 门面宽及进深比例：规范：1:2 不超过：1:3 商业楼层：2层最为适合或者层高较高的复式商铺 总商业体量：控制在15000平方米以内 设计原则：沿社区周边交通便利及展示面较好的主要街道 布置
提供配口 毛坯
社区商业物业功能配置要求
餐饮类——大型中式酒楼
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
中央空调 电梯（部） 步梯（部） 燃气管道
排污 停车位数量（个） 物业交付装修标准
具体要求 1,000-3,000 500－1,000
1～3 ≥4.5 ≥500 不需要，自装
案例列举（万科新里程）
8
米
绿
挑 空
化
商 铺
带
→
文汇街
问题1：绿化带对商业网点形象遮挡 问题2：8米挑空商铺需自费负责后期 楼板建设，2010年楼板建设费用约 为600-800元/平米
案例列举（万科朗润园）
问题1：商业网点门前立柱对后期经营 商家形象影响，不利于店招设置；
案例列举（万科朗润园）
2.8米层高 问题2：商业网点内部层高2.8米，限 制部分商家经营。
北京SOHO社区底层商业
北京华侨城社区商业街
北京望京凯德MALL
社区商业的类型及设计要点
➢ 多点式社区商业（目前应用较少）
特点：散布在社区当中，多存在于20世纪 50~80年代规划的老居住区中，受当时商业发展 水平限制和技术限制，面积规模小 发展现状及问题：改造住宅底层阳台、居室、利 用住宅间隙搭建商铺来扩大营业面积，业态组成 简单、管理混乱、社区品质差、服务及产品质量 无保证 商业业态：日常小百货、早餐店、水果摊、蔬菜 摊、食品店、烟酒副食、家庭维修、服务加工、 美容美发等 适合面积：5平米~100平米 布置原则：小区入口处、小区内广场及活动场地 周边 适宜范围：规模较小的社区和老社区改造
预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位 500-1,000 200-500 毛坯
社区商业物业功能配置要求
超市类——社区超市
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
给排水
供配电
中央空调 电话线 燃气管道 排污 停车位（个） 物业交付装修标准
社区商业的类型及设计要点
➢ 社区商业街区
特点：从裙楼底下脱离出来，开始有功能考虑， 技术考虑，服务人口约为2~5万人，部分还辐射到 社区外消费人口
发展现状及问题：无定位，无统一规划 商业业态：零售、生活配套、餐饮、休闲、美 容美发、足浴等与居民生活相关业态 适合面积：单铺面积在50-350平方米 层高：4.5-5.5米 门面宽及进深比例：门面宽适宜4米以上，中型 店铺4~8米，进深比例1:1.5~2，最大不超过1:3 商业楼层：2层最为合适，局部三层 总商业体量：控制在3万平方米以内 设计原则：社区商业街道空间适宜比例为1，道 路宽度适宜6~20米；沿居住区靠近城市主干道布置、 或沿居住区之间城市次要道路布置。
建筑形态：百货公司、购物休闲中心、组团街区式商业中心
北京甘家口百货 北京朝阳大悦城 北京易事达购物休闲广场 上海金桥国际商业广场 上海大宁国际商业广场 ……
社区商业物业功能配置要求
各业态品牌商家列表
业态
超市
大型综合超市 社区标超
大型餐饮
餐饮
西餐咖啡
中西式快餐
便利店
——
商家 沃尔玛、新一佳、百佳 华润、民润、好邻居 湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭 雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐 麦当劳、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王
3万~8万
服务半径 0.5公里 0.5~1.5公里
1.5~3公里
到达方式 步行
步行或自行车
公交车或私家车
业态组成 以连锁超市为主力店、附专柜、药店等 超市（或大卖场）为主力店、附生活服务类店铺、同时配餐饮 及快餐店、生活型店铺。
大型超市、集中商业区、品牌专卖店、电影院、美食广场、儿 童教育培训/游乐中心、中式快餐、特色餐饮、图书馆/书城、 KTV等
供配电
中央空调 店内垂直交通
电话线 燃气管道
排污 卸货/理货区（㎡）
停车位（个） 物业交付装修标准
具体要求 10,000-20,000 5,000－10,000