万科城案例分析报告
东莞万科事件分析及对策
东莞万科事件分析及对策一、价格“暗战”——万科事件的前奏2007年12月——2008年1月，以中信德方斯、晶城、卡布斯等项目为代表同时采取“高调宣传，低价入市”策略，以低于市场预计的价格开盘。
具体情况如下表所示：以上项目均以低于市场预估价15%左右的价格开盘，引发了东莞楼市的降价“暗流”。
这些项目主动低价入市姿态拉响了东莞楼市降价警报，市场观望情绪进一步加重。
在市场“暗流”涌动的时刻，2008年1月20日金色华庭以均价4680元/㎡开盘，成为首个东莞CLD区域跌破5000元/ ㎡大关的楼盘。
金色华庭以出其不意的低价入市，对08年东莞楼市形成了无形的冲击。
从以下两个项目08年春节前后价格的变化可以这种冲击的力量。
二、万科事件回顾◆ 2月24日——万科运河东1号出台7折优惠政策，毛坯均价跌至5500元/㎡，其跌幅相对于07年9月价格（7800元/㎡）相比达到20%。
其降价幅度之大令业界震惊。
◆ 2月29日——在人们还未在万科7折优惠的震撼中回过神来之际，万科再次扔出重镑炸弹——推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，价格低至4182元/平方米。
三、万科事件的市场连锁反应万科带头“跳水”——一石激起千层浪，光大、丰泰、新世纪等受万科影响，纷纷跟进“跳水”。
◆市场连锁反应——光大地产光大地产29日连夜召开紧急会议，在上周六、周日两天加入“战圈”，对建行、工行、中行、农行、广发等五大银行的东莞分行员工推出一批团购房源，最低价也达到4000多元，整体均价5600多元，相比之前推出的价格也有7折左右的优惠。
光大地产主要打折楼盘：景湖春晓、景湖湾畔。
◆市场连锁反应——其他楼盘3月1日，东城东的丰泰城推出新一批“观园”组团，最低价4300多元，整体均价5000多元。
运河片区的田禾·塞纳河畔也宣布:“田禾塞纳河畔新春5600元起！少量特价8.5折优惠。
”新世纪地产相关负责人，他们也表示:新世纪星城二期推出在即，二期也有一批靠近路边的单位4000多元/平方米起。
个案分析-万科四季花城
——本项目二期3区公寓产品的广告投放力度比较大，二期2区别墅的广告投放力度较小。平面媒体以上海楼市为主要的投放媒体。公寓类产品的广告投放密集度较高，从2月公开发售至今仅2个月，广告投放次数达4次，市场在这段时间里也逐渐活跃，起到了很好的宣传效果。
客源地图/客源描述
『客源构成分析』
客源地图/客源描述
02
广告分析
二期3区公寓广告投放总金额:38400 元；总次数:4次 上海楼市：2次；投放时间：08年2月；08年3月 东方早报：1次；投放时间：08年1月 新闻报：1次；投放时间：08年3月 二期2区别墅广告投放总金额：12800元；总次数：2次 上海楼市：2次；投放时间：07年11月；07年12月
500000m2
现场地址
江杨北路1085号
容积率
1.06
物业类型
公寓+别墅
绿化率
42%
建筑形态
9F、11F小高层、双层叠拼别墅
得房率
小高层82%、
建筑风格
Art-Deco风格
近期开盘时间
公寓：2008年3月22日；别墅：2007年10月
交房状况
精装修、毛坯
交房时间
公寓：2008年12月30日；别墅：现房+在建
三个区域：
——与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态的中高档新型的现代化城区。 ——以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息化的经济中心。 ——要体现宝山城市综合竞争实力，成为经济发展的新增长点和精神文明社会发展的新亮点。
三个目标：
——公路交通：外环线、共和新路 宝杨路、江杨北路。 ——轨道交通：轨道交通1号线 （宝安公路站--共富新村站） 轨道交通3号线 （上海南站站--江杨北路站） ——公共交通： 705路、719路 淞泰线、宝山2路、宝山8路
长沙万科城案例分析
产品情况分析-----项目特色
地段优势
两馆一厅：项目所属区域为捞 霞组团。湘江世纪城紧邻的滨 江文化园，是政府即将开发的 超大型市政项目，规划将其打 造成长沙标志性建筑群，工程 建设为1.5万平方米音乐厅， 2.5万平米图书馆，2万平米博 物馆区。
产品情况分析-----项目特色
户 型 设 计
洋房的设计尤其独特,万科通过对以往洋房进行 优化,实现了一楼自带私家花园及内院2楼自带大露 台及6米挑高客厅、3楼私家大露台的设计,极大的提 高了实用率，洋房临中央景观轴而建,私密及景观得 到了有效保护。
营销推广分析-----活动营销
3月20日，万科城在项 目现场展开了以“绿色世博， 生态万科”为主题的公益植 树活动。本次活动得到了广 大长沙市民的高度响应，现 场有数百家庭亲手种下了认 养的小树苗，寄托了一份对 未来生活的美好祝愿，同时 也为低碳、绿色、健康人居 生活做出一份贡献。
营销推广分析-----活动营销
地段特点：项目位于开福区政府东侧,北临
福元路,西接芙蓉北路，东接已开通的车站北 路,属于城市中心区与捞霞组团结合部。
项目地西侧紧临的是大型商业深国投规 划用地,将引进世界五百强商业；东侧是规划 中的洪山公园用地,南侧临浏阳河风光带,自 然资源绝佳;万科城不远处的福元路直通国家 级开发区星沙经济开发区,芙蓉路贯穿长沙南 北,规划中的福元路大桥直接连接河西滨江新 城,项目地未来极具发展潜力。
万科城vcity楼盘个案分析61P
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色
关注生活细节设计
第六节 装修标准
第七节 特殊部分分析
2.7.1 公共部分——大堂
挑高约3.2米 小品设计增加空间灵动感 人性化设计，布置休憩空间
第七节 特殊部分分析
基本售罄，目前可售房源为1、2、16
第一节 项目推售分析
两次开盘报价均为19500元/㎡
二次开盘 一次开盘
成交总 总套 面积 数
总金额
均价
最低日 均价
最高日 均价
项目总 面积
已售及 已预订
面积
可售面 积
可售套 数
百
25116 282 460525685 18336 17329 19796 45726 25116 20610 228 4
3.3.3 售楼处——外部
现代
广告围挡
涂料 未来商业
第三节 现在包装展示
3.3.4 售楼处——内部
营造商业休闲气氛
配有
第三节 现在包装展示
3.3.5 售楼处——业务人员
第三节 现在包装展示
3.3.6 动线设计
品牌介绍
项目介绍
项目特色
装修特色
第三节 现在包装展示
3.3.7 样板间引导
沿途小品、绿化、指示牌轻松活泼 楼盘介绍加深了解
2.7.2 公共部分——走廊
电梯间贴纸风格活 泼，侧重于年轻人 品味 消防通道降低小户 型业主得房率
第七节 特殊部分分析
2.7.3 小区功能区设计
免费功能区场地， 满足低消费人群及 “宅”一族生活
万科城开盘调研分析报告
8#
10# 12# 14#
15# 16#
护照办理优惠2000元，蓝卡会员优惠0.2%，VIP升 级优惠1%，开盘优惠1%，按时签约优惠1% 均价7400元/平米 11月9日 VIP升级客户共4000余组 截止当天中午选房结束共成交约1832套，剩余房源 多为顶层和一层房源，16#边户剩余房源最多。 当天到访客户约3500组，臵业目的主要为刚需 以摇号方式进行选房，分88组，每组40人。
万科城开盘火爆，1图和2图为当日12点10分时的选房结果公示，3图和4图 为摇号结束后当日12点50分的结果
1 2
3
4
郑州万科城一期一批11月9日盛大开盘，3个小时劲销近2000套，创造楼市 奇迹，下午二时许大家基本上全部离场
六、开盘总结
万科城以其巨大的品牌号召力，点燃高新区刚需市场
1、品牌优势 万科城是万科在郑州开发的第二个项目，其良好的品牌的信誉度和较大影响 力吸引了大批客户的支持和关注； 2、价格优势 项目为精装修房，但定价只比高新区其他在售楼盘稍高，且房源面积较小， 总价较低，对刚需客户和投资客的吸引力较大； 3、区域前景利好 高新区的发展速度较快，且配套日益完善，政府的大力支持和高校园区的发 展壮大，使得本区域被客户所看好。
趣 园 路
泰辰销控
音 控 台
工作人员通道 LED8*5M
中原销控
舞台区
趣 园 里
跑 单 区
9#、 11#、 12# 等候 区 3# 、 4# 等候 区
13#、 14# 签 等候 约 区 等 候 15#、 区 16# 等候 区
中 原 算 价 区
泰 辰 算 价 区
泰辰 1—88组 （每组 20人）
中原 1—88 组（每 组20人）
长沙某地产城案例分析
产品情况分析-----项目特色
高
1、节省时间，房子户型确定后基本不必考虑装修的事情；
层 全
2、入住方便； 3、个人信息安全，不用担心开发商出卖自己的个人信息， 干扰电话少些
部
4、可以减少采购环节，省的多上当受骗；
采
5、精装房子的物业相对服务高于普通毛坯房物业
用
精
装
修
第二部分
销售情况分析
销售情况分析
【】案例分析
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
产品情况分析 销售情况简述 营销推广分析 可比项目分析
第一部分
产品情况分析
产品情况分析-------项目规划 4栋高层(新推)
8栋洋房
产品情况分析-------项目简介
物业形态：万科城是由湖南和顺置业有限
公司投资建造的。包括住宅、洋房、电梯高 层。
销售情况分析 5月15日，开盘当天的火爆场面
第三部分Βιβλιοθήκη 营销推广分析营销推广分析------启动区策略
启动区策略：先做园林，再做产品，通过园林展示，
提升产品认知度和项目价值
万科的园林规划设计风格是泰式风格，茂盛的热带植物， 和具有泰国特色的太阳鸟点缀其间。
营销推广分析----展示策略
万科首期规划的多层花园洋房是万科的首创产 品，高层全部采用精装修,，有超高实用率户型
产品情况分析-----项目特色
地段优势
两馆一厅：项目所属区域为捞 霞组团。湘江世纪城紧邻的滨 江文化园，是政府即将开发的 超大型市政项目，规划将其打 造成长沙标志性建筑群，工程 建设为1.5万平方米音乐厅， 2.5万平米图书馆，2万平米博 物馆区。
产品情况分析-----项目特色
户 型 设 计
郑州万科城市花园广场案例分析
郑州万科城市花园广场案例分析数字背后，万科城的面世对郑州还有两大标志意义：第一个是万科“为普通人盖好房子”理念的落地。
当时的郑州，也有一部分品质楼盘，但绝大多数价格在1万以上甚至更高，并且是毛坯。
但万科城首期开盘价7500，精装交付，万科物业加持，华中师大附属小学、万科生活广场以及后期的高新万科广场等配套，普通人买得起的好房子，成为标杆案例。
2015年，万科城一期交付后，万科物业首次落地郑州，国际化、标准化的一流物业服务，开始走进普通人的生活。
管家服务；业主购物太多，保安帮业主提东西送到电梯口；业主家里一些小维修，物业工程免费服务；形成文字版的万科邻里公约，丰富的业主群活动…▲疫情防控期间，郑州万科物业北区某小区蔬菜代购小组，仅2月份就为该小区代购26次，累计总代购份数1150份，累计代购总户数400余户因为妹妹一家是万科业主，所以笔者多次亲身体会到万科城的标准化的万科物业服务。
如今，笔者小区同样是万科物业，在疫情防控期间，万科管家为业主代购蔬菜、免费打印、电梯抽纸甚至代购胡辣汤早餐，万科物业的神操作，也引来郑州大批同行的复制和模仿。
第二个标志意义是，万科城落地前，西四环外是名副其实的“西郊”，荒凉、城市立面破旧。
万科城的出现，打破了这种局面。
自2013年至今，万科城已开发至7期，销售额早已突破100亿元。
如今，万科城片区，人流如织，小学、商场都已投用，地铁8号线建设中，四环高架已通车，已成为一座美好生活大城。
万科城只是一个开端，接下来，郑州万科对郑州进行了全方位的城市人居体验更新和升级。
市中心的万科世玠、万科世曦，是主城区核心的豪宅地标。
北三环的万科民安江山府，彻底革新北三环沿线北侧片区的城市立面和改善居住水准；东三环的万科誉，第一次将郑州公寓业态提升至2万+，众多地产业内人士以购买的形式对其投了认可票；南三环的万科民安星辰及生活广场，为西南片区带来了居住创业一线空间之外还带来了新的商业；西三环的万科山河道，不仅为西区人民带来了一座一线改善作品，还带来了伊河路小学山河道校区……如今，整个郑州的城市立面，以及人居产品及物业服务，都有了大幅度的提升，“国家中心城市”的国际范也越来越浓，万科在郑州已累计20余个楼盘，在郑州人居提升的道路上，有着浓墨重彩的一笔。
万科深圳楼盘案例分析
万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例，探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。
通过剖析具体楼盘项目，本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求，打造出具有市场竞争力的房地产产品，并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。
万科作为中国领先的房地产开发商，其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求，也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。
本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面，包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等，以期为广大购房者提供有价值的参考信息，并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。
1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
万科作为中国领先的房地产开发企业，其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。
万科大盘营销案例分析
2009.02
1
深圳坂田万科板块案例研究
万科四季花城
• 案例研究背景：
从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万 科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块
万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整 个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额
深圳市龙岗区坂雪岗 G03404-1宗地——万科 城土地
占地占地397,883.5平方米 建筑容积率≤1.1
拍卖过程：
•2003年7月5日，万科房地产 经过拍卖的方式取G030404-1 号宗地，楼面地价2,217元/平 方米，土地用途为商住用地， 用地价款为9.7亿元，取地成本 高于周边土地取地成本 •当时的同时竞标的有：中海、 中原基业实业、深茂物业、山 水源实业等公司，新鸿基地产 等开发商 •万科的心理底线为10亿，当拍 卖价格到达9.4亿时许多开发商 终于放弃，万科以9.7亿击败众 多实力对手，竞拍成功
万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐 步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。
万科城 万科第五园
区位 坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区 交通 该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清 平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分 钟内到达市中心
区位特点 • 处于深圳郊区的工业园区周边内 • 交通正在逐步改善 • 良好的产业基础支撑 • 政策导向下大力发展基础配套设施 • 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在
商业街定位：欧式小镇商业街 300米充分展示 6
客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领
最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时 认为目前区域较偏，通勤时间成本会高，朝九晚五的工薪阶层 可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为 不受生活限制，对环境重视的自由职业者
碧桂园雅居乐万科案例分析
▪ 凤翔苑：独立别墅 ▪ 凤凰苑：该苑区是凤凰城大户型别墅居
多，也是整个凤凰最好，最贵的一个苑 区。 ▪ 凤泉苑；联体别墅苑区，一般都是四房 或五房居多。 ▪ 凤岭苑：以三房洋房居多，其中也有少 部分是有电梯 ▪ 凤仪苑： 楼梯楼 洋房 ▪ 凤盈苑：有联体和洋房，也是凤凰城最 靠西边的一个独立苑区。与翡翠绿洲相 邻。
教育先行
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配套先行 •
• 配套先行的 • (五星
• 级学校+会 • 所)模式
• 领跑中国房 • 地产市
• 场。
– 最初创业
1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
• 第二阶的段独开栋发别（墅2。006年4月至2007 年12月）
▪ 第二阶段共开发住宅面积110192平方米。
▪ 商铺面积570平方米，仅开发一套商铺。
凤凰城配套分布
凤凰城大酒店 增城荔枝文化村
交通中心，会所，商业
东门商业街 凤凰城中英文学校
▪碧桂园的广州凤凰城项目，位于广 州东部发展区，2002年5月开盘，在 开盘不到一年的时间内，五星级广州 凤凰城酒店（600间客房）、大型商 业广场、主题公园、大型交通中心、 中英文学校、大型水厂（日供水量达 8万立方米）等配套设施已陆续启动 运营，至今已有逾三万人入住其中。 ▪星级酒店连锁体系。碧桂园创造性 地将五星级标准酒店引入社区，为五 星级的家园增加了“五星级”含金量 。 ▪碧桂园社区商业体系。碧桂园集团 每个项目都规划相当规模的商业中心 ，集合各种业态，整合知名商业品牌 于一体。 ▪碧桂园教育品牌连锁体系。碧桂园 前瞻性地开创了全国领先的教育连锁 体系。 ▪休闲娱乐配套体系。碧桂园将极具 趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目 “高尔夫”，以及汇集传统文化、自 然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的 大型文化主题公园融入现代社区生活
中国厦门万科售楼处案例分析
中国厦门万科售楼处案例分析
厦门海沧万科城售楼处，由世界著名建筑设计公司AECOM的旧金山景观团队和上海建筑和城规团队合力打造，目标是要在建筑和景观之间寻找彼此对话的方法。
这个既具有临时性又具永久性功能的售楼处建筑和景观，在完成临时性销售任务之后，将被永久改造成一座会所，服务于海沧万科城的所有居民项目的景观战略设计售楼处的入口设计、高度设计、植被设计、螺旋步道设计等。
这个螺旋步道能够引导游人到项目的顶部和背部，这个解决方案是现场施工工程挖掘废土堆积的效果，但却能给予较佳的视觉景观效果。
通常的售楼处设计都是线性运动路线，会使客户产生疲劳。
本项目采取了圆形建筑设计，形成圆圈的无线循环运动回路，在流通方面，这意味着客户进来后可以通过大堂、展示区等主要空间，最终还可以环形运动到屋顶，观看远处海景。
屋顶还设计了屋顶花园空间，也是未来项目改造成会所的预备。
万科案例分析
第一个问题：成功的因素？一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段（1984年—1991年）在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。
2、稳定成长阶段（1992年—2000年）万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。
这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
1993年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。
3、全国范围扩展阶段（2001年至现在）以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。
利用发展成熟的模式进行大规模扩张。
这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。
进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。
二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。
三、打造品牌，创建独特完整的企业文化品牌（Brand）是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念，是品质优异的核心体现。
培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程，自身有了创新的力量，才能在激烈的竞争中立于不败之地，继而巩固原有品牌资产，多层次、多角度、多领域地参与竞争。
万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1、四个“ V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
长沙万科城例子分析解析解析资料文档
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
产品情况分析 销售情况简述 营销推广分析 可比项目分析
第一部分
产品情况分析
产品情况分析-------项目规划 4栋高层(新推)
8栋洋房
产品情况分析-------项目简介
物业形态：万科城是由湖南和顺置业有限
公司投资建造的。包括住宅、洋房、电梯高 层。
Thanks!
END
30
产品情况分析-------项目简介
开发商： 湖南和顺置业有限公司
项目地址：开福区福元路与芙蓉路交汇处东南角 占地面积：约26.9万平方米
建筑面积：约50万平法米 总栋数： 4栋高层住宅、8栋洋房 总套数： 777套（一期）
容积率： 2.52 （一期1.85） 绿化率： 46%
建筑结构：剪力墙框架 车位比：1：0.7
产品情况分析-----项目特色
高
1、节省时间，房子户型确定后基本不必考虑装修的事情；
层 全
2、入住方便； 3、个人信息安全，不用担心开发商出卖自己的个人信息， 干扰电话少些
部
4、可以减少采购环节，省的多上当受骗；
采
5、精装房子的物业相对服务高于普通毛坯房物业
用
精
装
修
第二部分
销售情况分析
销售情况分析
开盘至今，共推出房源777套，其中
1、2010年5月15日开盘当日推出的33套洋房被到场的300 多位认筹客户全部买完。 2、一起共推出117套洋房全部售罄。 3、目前高层正在认筹阶段。共推出264套89m2的户型已 经全部认筹完毕。 4、高层123m2的户型共推出396套，剩余房源充足，各个 楼层均有。
销售情况分析 5月15日，开盘当天的火爆场面
深圳万科城房地产项目营销策略案例
综合体
街区
总计
7646
14354
22000
万科城
项目前期难点——陌生区社区商业,区域存在抗性,投资者信心不足
万科城
万科城
项目为郊区(大)盘配套商业,远离核心商业区,区域陌生,未来经营前景不明朗. 投资者信心不足.
项目前期难点
用获奖证明实力,树立项目高形象. 富有创意的营销活动贯穿始终,将活动进行到底. 招商先行、带租约销售坚定投资者信心.
万科城案例
万科城位于深圳北部关外,周边以工业区为主,市场认知度低,周边商业以低档次卖场为主
区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内,周边商业氛围浅薄 交通：梅观高速与机荷高速交汇 环境：无特殊景观资源
●布吉
●龙华
●观澜
●福田区政府
●深圳市政府
●华为基地
板田工业区
●富士康基地
●新天下基地
●坂雪工业区
营销节奏 树立项目形象 消除区域抗性 增强投资者信心
充分利用住宅销售带来的高人气,壹方面借势,另壹方面避免中间出现开盘无人关注的局面. 通过风情街概念的演绎、“中国社区LIVING MALL示范工程”的概念的炒作等树立项目高形象. 以消费者需求为出发点,充分炒作概念,淡化区域不利形象,吸引投资者关注. 通过招商先行、返租销售等手段,为投资者信心提供保障.
独立式临街街铺.
现代风格布局,西班牙风情.
12000平方米超(大)文化广场.
高实用率. 流畅的人车流设计. L型布局,全景观设计.
铺垫
蓄势
爆发
ห้องสมุดไป่ตู้
降低投资门槛——(大)部分铺位控制在100平方米以内
万科城
20-50m2
万科城规划设计案例
促进社会和谐
规划设计考虑了不同社会群体的需求，促进了社区内的交流与互动， 增强了社区的凝聚力和归属感。
推动城市更新与发展
万科城项目通过更新和改造城市区域，改善了城市环境和形象，吸 引了更多投资和人才，促进了城市的更新与发展。
环境效益
绿色建筑与节能减排
万科城项目采用了绿色建筑和节能技术，减少了能源消耗和碳排 放，提高了建筑的环境可持续性。
生态保护与绿化景观
规划设计注重生态环境保护和绿化景观建设，增加了城市绿地面 积，改善了城市环境质量。
资源循环利用
项目实施过程中注重资源的循环利用，减少了废弃物的产生和对 环境的负担。
经济收益
06
总结与展望
经验总结
规划理念
空间布局
万科城在规划设计中，注重人与自然的和 谐共生，强调绿色生态、可持续发展和宜 居性。
万科城的空间布局合理，功能分区明确， 注重公共空间和私密空间的平衡，提供了 多样化的居住选择。
建筑设计
社区配套
万科城的建筑设计体现了现代简约风格， 注重采光、通风和景观视野，营造出舒适 、美观的居住环境。
公共设施
合理布局各类公共设施，如学校、医院、文 化中心等，提升居民生活品质。
商业区
集中规划商业设施，包括购物中心、餐饮、 娱乐等，提供便捷的生活服务。
绿地与休闲区
规划大面积的绿地和休闲空间，为居民提供 户外活动和休闲场所。
交通组织
道路系统规划
停车设施
公共交通
构建高效便捷的道路网 络，确保交通流畅。
合理配置停车位，满足 居民和游客的停车需求。
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3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
建设广场、商业等“见光面” ，增加楼盘的展示效果
相对集中分布，减少后期对前 期建成物业的影响
九年制学校； 幼儿园
开 放 式 广 场
TOHO
商业中心； Loft
情
景
宽景house
洋
房
10
住宅分析
——目标客户判断
家庭结构 万科城对目标客户的定位来源于对四季花城住户家庭结 构的认识
客户来源区域 华为、新天下等高科技企业 龙华片区的私营企业主 特区内追求低密度、高品质建筑的高收入者
三层露台
独立庭院
13 二层露台
14
住宅分析——产品设计
联院、景院House
面宽不同 联院HOUSE采光中庭的运用
中庭
15
商业分析
——商业定位
服务于城市片区的区域级商业 城市片区缺乏有规模、品牌的商业休闲购物中心，预计该地区未来对商业需求较高，预计该商业中心 形成的商圈能够向外辐射至坂田、龙华等地
期数 一
开盘时间 2004年10月
推出套数 726
建筑面积 （万平方米）
10.3
二 2005年5月
526
10.1
三 2006年3月
1694
19
四
尚未确定
-
13.6
各期开发的物业类型 一期：广场、商业、学校、住宅 二期：商业、住宅 三期：住宅
9
项目开发分期
一期启动区域的选择
临交通主干道，增加可达性
交通：
距梅林关口5.2公里。与福田中心区的距离约11公里，与罗湖金融中心 区的距离约12公里。项目西边梅观高速已建成，东边清平快速均已建成.。
目前自驾车可在20分钟内到达市中心；乘公交车从市中心直达万科城约 40分钟
万科城
3
项目发展背景
——万科“郊区大规模住区开发”的又一次实践
龙华镇
万科城 占地面积47万平方米 建筑面积53万平方米 容积率1.1 开发时间：2003年～
布吉镇
四季花城 占地面积37.4万平方米 建筑面积54.4万平方米 容积率1.45 开发时间：1999年～2003年
梅林关
万科第五园 占地面积44万平方米 建筑面积55万平方米 容积率1.27 开发时间：2003年～
4
项目发展背景
——开发时机的选择
取地背景 第一宗地：土地总面积397883.5平方米，总建筑面积为437670平方米。2003年7月竞得，总价9.7亿 元，楼面价2200元/平方米。 第二宗地：土地面积71,210平方米，总建筑面积92,500平方米 。 2004年3月竞得，总地价2.34亿，楼 面地价2530元元/平方米。 2003～2004年该区域商品住宅市场均价仅4500元/平方米，万科城项目开发获利压力巨大。
四季花城家庭结构分布图
其它, 6 .1 %
核心家庭, 2 6 .1 %
有老人的பைடு நூலகம்直系家庭,
4 9 .8 %
主干家庭, 1 8 .0 %
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住宅分析
——户型配比
万科城分期开发中的户型配比(按套数计）演变
100% 80% 60% 40% 20% 0%
1 5 .4 % 1 9 .2 %
3 8 .5 %
1 9 .2 % 7 .7 %
开发时机的选择 对城市扩张模式的判断：产业主导与交通主导的双重扩张动力 对未来房价走势的判断 四季花城项目开发的经验积累
房地产开发的时机关乎项目选择的机会成本——提前两步死，提前一步累，提前半步活
5
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
西班牙建筑风格 突出的整体风格：运用拱门、矮墙、塔楼和筒瓦、小开窗、外挑门亭、弧型窗等古典建筑元素 增加居住舒适度的设计手法：退台式花园、空中花园等
花园洋房
户型：2-4房 面积：70-130M2 其他：底层送入户花园
Town House
位置：相对私密的社区内部及临湖位置
户型：4-5房
面积：220-269平米；其中后期联院、景 院HOUSE面积区间为158-178平米
住宅分析——产品设计
宽景House
特色1：超宽向阳面 特色2：一、二层送地下室，三层送较大的 露台 特色3：退台设计形成不同的入户方式
2006-81
戴德梁行研究顾问部
万科城案例分析
区位与交通
区位特点 处于城乡结合部的工
业园区内 良好的产业基础支撑 政策导向下大力发展
基础配套设施 交通正在逐步改善 迎合大深圳格局下的
城市扩张趋势，但 现阶段周边配套不 足
2
区位：
龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处。 该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地,拥有人口11万人，面积达 30多平方公里. 拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有400多家企业。 未来将形成高科技与第三产业并重的大基地。