社区商业案例

（一）关于超市、百货主力店配套规划必要条件。 社区商业超市等主力店租赁的洽谈过程中，除卖场空间有着诸多不适 合的情况之外，在配套方面也有一些不足。如超市必须的理货区方 面、熟食区的烟道方面，商场的前期设计未考虑或者考虑得不够， 尤其是超市通常使用的平步式自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自 动扶梯，有的商场受空间限制，想改都改不了。 再如百货商场没有规划中庭、停车位规划不足等，都或多或少影响 了商铺的使用。
社区型百货＋商业街 超市＋百货＋商业街 典型案例： 深圳福田中港城、珠海仁恒星园等
中港城外景 梅林家乐福
中港城一楼内铺 仁恒星园
模式二：社区次主力店组合型
典型建筑特征：小型集中式商业+商业街 业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器）+街区
深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心。以民润市场小超市， 配合有健身、美容等商业形态。
深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店， 分布在不同的街区等。
模式三、纯商业街模式 典型建筑特征：单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可
能是独立建筑。 业态组合：种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、
服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。
案例：深圳福田•建设新家园商业街，珠海仁恒星园商业街等
主力店规划之前不能确定租赁关系，规划设计难以度身定做。尽 管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之 初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。国内的超市百货 对于规划中的商业项目，基本没有签意向协议的习惯，缺少像沃 尔玛、家乐福等国际商业品牌的远期战略规划。面对这一现实， 开发商更应该让策划公司提前介入，通过周密的市场调研和分析， 了解商城最适合做什么，再与对应的商家沟通，了解其物业需求 条件、规模、布局、配套等需求，这样即使主力店未引进，后遗 症也会控制得很小。
最佳比例： 进深控制在10米左右，面宽一般在3.5米-4米，单铺面积一般在40-50
平米。
通常情况下社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商 场空间难用。发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户 型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。 主要体现在： 1、住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂， 有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线。 2、住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用。 3、住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在。 4、在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性， 地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡 然无存等等。
1、粗放式规划——在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺 不规则现象严重，逢街划铺，铺位大小不一。
2、粗放式营销——发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实 质上中介公司已进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果 导致项目没有定位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混 乱，并对社区形象、居民生活质量产生了一定的负面影响。
2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。
社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。由于社区居民 消费人口集中、消费力强劲，社区商业体现出强大的生命力，越 来越受到开发商、连锁零售商的重视，“一个人每花掉3元钱，一 元就献给了社区商业”，社区商业目前已占住社会消费品零售总 额的三分之一。
虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但若在项目建筑规划 设计之初充分重视的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影 响，寻求到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌能够兼得。
方式一、转换层设计，将住宅和商铺独立化。
为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的 设计方向。 例如：底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同 时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进行绿化等环境景观的设计， 既创造了住宅的销售卖点，又能够解决住宅对商铺的影响。
城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态， 而出现“边缘崛起”。目前，在城市商业领域，出现了“集 聚——扩散”的发展趋势。
即：品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应和商 业利润。日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表 现为区域性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或 区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹 象。
目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城 市社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达 国家经验，社区商业所占消费零售总额比例一般在40％左右，由 此可见，深圳社区商业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然 有着成长空间。
3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。
1、零售巨头抢占社区“根据地”。
零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区 商业也成为白热化的商战焦点，并成为新的根据地。
超市、百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因， 利润无疑是社区商业发展最直接的助推，社区组团规 模大，人口多，收入高，消费力强劲，且社区居民追 求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的 商业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷， 商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端 市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根据 地”；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越 来越高，而中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的 社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营 风险和压力。正是这些“供”与“需”的碰撞，产生 了以大型商业为主导的新型社区商业中心。
2、次主力店面积 次主力店包括品牌连锁餐饮、 健身中心、美容中心等，如 一般连锁快餐肯德基、麦当 劳的面积要求在300-500平米 之间。
3、街铺面积 街铺通常情况下以经营社区便 利为主，其是快餐店、美容美 发店经营面积较大，一般在 100平米左右，而面包坊、冲 晒店、药店经营面积较小。
说明: 在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可 能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米 以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容 等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中 心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商 户经营成本高，导致单位租金难以成长。
方式二、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。
住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出 入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施 应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构 方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局 的合理性。
1、骑楼设计整体外观大方稳重 ，品质感较强，广告牌的设 置比较协调。
2、雨棚式商业街采用统一加装的金属玻璃雨棚，美观实用， 既能遮挡风雨，又不影响铺位的光线。
3、统一设置了广告位，大广告位设在外走廊的顶部，小广 告位设在店面门楣上。整体感觉整齐协调，又实现了很 好的广告展示效果。
4、空调位置如果设立外带栅格的统一空调位，将会更加美 观。
如图（珠海仁恒星园商业街）
城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组
团的现代社区应运而生。随着现代社区组团的崛起， 零售市场已经由城市中心分流至大型社区。现代社区 高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求，使得 过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态的 旧社区商业，面临重大变革。社区商业逐步走出脏乱 差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划， 由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、 娱乐、购物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便 是大零售商家。社区商业急需大型商家的参与、整合， 提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面 的综合服务。一个普遍的规律是：当社区商业改变零 散分布而集购物、休闲、服务等诸多功能于一身时， 社区商业便显露出可观的赢利前景，孕育无限商机。
（二）关于社区街铺配套设施
社区商铺的硬件配套也必须关注，如餐厅、美容美发、汽车维修 等对水、电、天然气、排污、消防等硬件配套都有相关的要求， 一旦达不到标准，不但影响租金，还会引发纠纷。如经营餐饮店 的商铺，排污、防噪音等硬件配套不符合要求，进驻的商家就得 自己另外解决硬件配套问题，增加经营成本，这样降低租金就成 了商家进驻的条件。若不改造强行经营，油烟、污水、噪声等势 必会影响到居民的正常生活，遭到业主的投诉。
3、粗放式定价——缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地 粗略参照市场价，忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。
随着城市商业中心的不断成熟， 商业地产已经进入一个社区商业 的时代，大规模的城郊社区开发， 以及城市中心区的旧城改造，带 来了大量的社区商业，社区商业 的开发必须充分了解社区商业的 消费特征、定位特征、招商特征、 销售特征、经营特征，从而使得 社区商业的开发进入专业化、精 细化的运营。
（三）重视社区餐饮业配套规划
1、社区餐饮业的聚客效应
经过统计发现，社区商业在餐饮消费方面有着很大的发展空间，一项调 查显示，社区居民对社区商业配套的餐饮服务需求人数占总调查人数的 41.1%。从深圳社区商业情况来看，目前最旺的地方是社区超级市场， 第二旺的地方就是餐饮店，无论是连锁快餐面点王、肯德基，还是风味 餐厅漓江又一轩、大型餐饮西湖春天，大都是高朋满座，生意兴隆，跟 社区超级市场一样，为社区商业带来了旺盛的人气。一般情况下，一座 五六千平方米的社区超市，日人流量在万人次左右，而一间三四百平方 米的品牌连锁快餐厅，日人流量可达千人。尤其是节假日，在人口密集 的居民区，基本上都会出现餐厅排队等座的现象。
一、社区商业Fra Baidu bibliotek发运营对比 二、社区商业在城市商业中的定位 三、社区商业的建筑规划设计 四、社区商业的配套规划
五、社区商业的业态与招商 六、社区商业的销售模式 七、大型社区商业案例研究 八、关于社区商业开发经营的研究文稿
珠海仁恒星园商业街
现在社区商业开发量越来越大，是商业地产开发其中特性之一。 但是其开发模式目前还是比较粗放，主要体现在三点上：
4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。
社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业 态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、 专业店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维 修店、书店、电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、 咖啡厅、酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内容。既 能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。
（一）社区商业的规模规划
社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须 量化规模规划。
当前社区商业开发有失度的苗头，追求商业面积最大 化的问题比较严重。一些社区项目商业规模偏大，导 致社区商业招商难甚至长期空置。由于社区商铺价值 高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽 可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社 区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停 车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商 铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。
珠海仁恒星园商业街
通常有以下几种布局： 1、社区多组团，商业街多组团布局模式。 2、社区大围合，商业街大围合布局模式。 3：社区组团与商业组团分别集中布局模式
1、超市百货主力店面积
一般标准超市规模达到600010000平方米，单层面积一般 在3000平米以上，家乐福、 沃尔玛等国际超市要求单层 面积较高，沃尔玛要求单层 面积达一万平米。
规划依据：
根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求 的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区 人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费 需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。
模式一：社区型商业中心 典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式 业态组合：超市＋商业街