上海万科城案例分析

不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性有 所影响 2.缺乏套房设计
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户型分析

户型：A型(A型一房（78㎡）房间数280套

指导均价：19,187元/㎡总价范围136-136万
分布楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号 、9号、10号、12号、17号、18号、19号 优点： 1.南北通透，通风性佳； 2.动线清晰，功能 划分明确 ；3.客厅卧室均面朝南，朝向佳， 冬暖夏凉，采光充足； 4.房型分割较合理， 布局紧凑，功能划分明确； 5.客厅开间较大 ，活动空间充足。 不足： 1.仅有主卧面向朝南，降低居住舒适性 ；2. 缺乏套房设计。
收纳系统

橱柜系统做的较为 简单，抽屉配置较 少，多为开门。

以绿色健康为主题，摒 弃空调配置，增加全屋 新风系统。

镜前柜收纳系统

橱柜收纳系统：橱柜 上柜，没有采用饰面 板，控制成本。
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第一部分
第二部分 第三部分 第四部分
区域概况分析
产品打造 营销包装分析 营销动作分析
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脱排、煤气灶、热水器 台盆龙头、五金、厨房台盆
科勒
SIMON 安洋 ROCK
台盆、坐便器、花洒、浴缸
入户鞋柜、卧室衣柜、储藏柜、镜前 柜
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中远郊知名开发商刚需大盘
中远郊项目，周边为工业区及保障房，目 前配套、交通尚不成熟
知名开发商
创新全刚需南北通透户型，有附加值 精装交付，标准约1500元，注重细节
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闵行区房地产
上半年闵行区住宅成交均价26731元/㎡，5月份出现 高峰，而成交面积于3月份呈现最高峰。


2013上半年上海闵行区商品住宅成交均价报于26731元/平米，环比上涨5.87%。从1-6月走 势来看，闵行区上半年稳步增长，5月份冲高，报于33127元/平米，6月份回落，为上半年 最低，报于24234元/㎡。 2013年1-6月上海商品住宅共计成交49809套，成交面积达 605万平，成交均价为23481元/ 平。
麦哲地产
上海万科VCity 案例分享
麦哲地产 策划团队
2013-8-30
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第一部分
第二部分 第三部分 第四部分
区域概况分析
产品打造 营销包装分析 营销动作分析
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4月13日：售楼处开放
6月11日：开出600套，售罄
6月28日：开出315套，售罄 7月20日：开出210套，售罄

自驾出行：自驾出行主要走A4（S4）公路，另外还有在建的嘉闵高速公路。
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总结




（二）生活配套 商业配套：较为匮乏，目前主要是以零散的社区配套商业为主，大型集中商业仍然需依赖 莘庄商业圈辐射；此外万科城VCITY的一大卖点就是“旗忠”商圈，项目距离旗忠网球中 心驾车4公里左右，目前规划建有旗忠森兰体育城和世界著名的安曼酒店。 未来万科VCITY自带4万㎡商业，南面还有政府规划的8万㎡综合体商业，在项目推广期间 为客户描绘了较好的蓝图，弥补现有商业配套不足的缺憾。 教育配套：优势明显，项目地块中间就夹有一“教育属性地块”，未来规划为启英幼儿园 （暂定名）和文来小学（暂定名）。此外在旗忠体育中心这里在建2个私立的学校，分别 为德威国际学校和耀华国际教育学校。教育配套是该项目主要的推广卖点。 医疗配套：项目附近在建一个社区医疗中心，三级甲等医院的话就是上海市第五人民医院 ，距离项目3公里左右，江川2路可直达。 （三）未来预估 较之前期推出的产品从产品定位开始就有本质提升，万科VCITY的景观，物业管理，商业 ，建筑品质，智能系统，室内装修明显强于周边竞品，到周边主要生活配套与周边项目相 比明显便利，目前的售价及销售情况：价格高且卖的快 ，在板块内属于旗舰项目，所在 板块供求状况供应量不足，求大于供，对于万科VCITY未来价格走势判断：领涨板块。
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第一部分
第二部分 第三部分 第四部分
区域概况分析
产品打造 营销包装分析 营销动作分析
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城界感包装
大红色围挡、道旗：强烈的城界感，让人一进入该区域， 红色充分对视觉神经的冲击感
红色围挡、道旗色彩鲜明，吸引眼球，大范围铺排拦截客户，增加城界感；
红色小人、灯箱，造型独特，增加现代时尚气息；
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户型分析

户型：C型(C型二房（93㎡）房间数464套 指导均价：20,648元/㎡总价范围178-178万


分布楼栋：1号、2号、5号、6号、7号、9号 、10号、12号、17号、18号、19号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划分 明确 3.卫生间在两卧中间，方便起居生活 4.房 型分割较合理，布局紧凑，功能划分明确 5.客 厅开间较大，活动空间充足 6.客厅餐厅开间较 大。活动空间充足
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区域位置分析

离地铁3-4km，紧邻教育用地，但配套靠自带，显而 易见，万科城VCITY 最大软肋是交通
㈠交通环境 轨道交通：5号线。公共 交通：4条路线；自驾出行： 自驾出行主要走A4（S4） 公路，另外还有在建的嘉 闵高速公路。 ㈡生活配套 商业配套：较为匮乏，目 前主要是以零散的社区配 套商业为主 教育配套：优势明显，项 目地块中间就夹有一“教 育属性地块”，未来规划 为启英幼儿园（暂定名） 和文来小学（暂定名）。 医疗配套：项目附近在建 一个社区医疗中心。
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第一部分
第二部分 第三部分 第四部分
区域概况分析
产品打造 营销包装分析 营销动作分析
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项目经济指标
总建筑面积 规划户数 物业类型 317534.92㎡ 3400户（一期1100户） 公寓
售罄
在售
外立面
装修标准 产权 容积率 物业服务 建筑形态 绿化绿 目前报价 交房时间 开盘节点 代理商



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户型分析

户型：E型(E型三房（121㎡）房间数 36套
指导均价：20,000元/㎡总价范围231231万 分布楼栋：15号、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功 能划分明确 3.厨房与卧室相隔较远，减 少油烟影响 4.客厅餐厅开间较大。活动 空间充足 不足： 1.东西不通透 2.非全套房系统
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总结

㈠交通环境 轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。 公共交通：江川2路（东川路站）、马莘专线（莘庄站）、闵行5路（北桥站）和闵行19路（ 华宁路站），分别通往4个不同的地铁站，项目出行主要就靠公交转轨交的方式，对五号线


的依赖非常大。


万科品牌及“万科 城”系列产品介绍
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样板房布置
样板房展示主题突出，现代风格，更贴近年轻人的喜爱
可爱温馨儿童房
超大露台，扩大视野
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样板房温馨 提示
现场展示注重细节，考虑仔细、用心，让客户体验温馨
不利因素展示，开诚布公，获取客户好感；制作宣传片，改编歌曲，很独特，具有创新性；入户门


独有的智能科技系 统体验——智慧 之城
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售楼处内部
售楼处内部情景演绎
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售楼处内部

教育之城——在其他配套资源匮乏的情况下，突出项 目的教育配套优势
丰富的墙面表现，抽象的发布项目配套信息 从幼儿园到大学，以孩子的成长过程发布学 校资源信息，表现形式直观生动。
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区域位置分析

项目位于闵行马桥，闵行区位于上海的腹部，为中心城 区拓展区和城市副中心
“十二五”期间，城市基 础设施的重大工程建设项 目高度聚集、落地闵行， 建设任务十分的繁重。 同时，围绕区委、区[有 关部门]“全面调结构、深 度城市化”的规划发展战 略，闵行区正在大力推进 莘庄综合交通枢纽以及重 点园区等重大项目的建设， 任务也十分的繁重。 外围配套市政项目有12条 道路、3个公交枢纽和2个 排水项目共17项建设任务。 项目主要集中在浦江基地 和马桥基地。
水池装饰，彰显万科标志
礼品盒、人物装饰现代感强烈
大型雕塑与花簇相映
花盆整齐、数量多，增加氛围
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2位保安，专业显像项目品质
售楼处内部
体验中心，绿色之城——倡导绿色健康低碳生活



墙面：万科品牌物业 服务 地面：健康跑道，配 套设施 正面：绿色之城概念
立体式信息植入

成品化的 收纳系统 展示



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户型分析

户型：B型(B型二房（91㎡）房间数224套

指导均价：20,122元/㎡总价范围168-168 万
分布楼栋：3号、8号、11号、12号、15号 、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能 划分明确 3.房型分割较合理，布局紧凑， 功能划分明确 4.客厅开间较大，活动空间 充足 5.内部动线布局合理 6.精致两房，实 用性强 不足： 1.无储物空间设计 2.非全套房系统 3.缺乏 套房设计
北桥站
3km
2.5km
华宁路站
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万科城成交 单价走势图
万科城VCITY截止目前共开3次盘，共成交1000多套， 成交单价最低16644元/㎡，最高21206元/㎡
6.11，成 交600套
6.28，成 交315套
7.14，成 交200套


万科城VCITY自6月11日首次开盘以来，成交均价平稳略有上涨，其中最低成交单价为 16644元/㎡，最高成交单价为21206元/㎡。 万科城VCITY至今共开盘3次，首次开盘6.11（成交600套）、6.28（成交315套）、7.14（ 成交200套）。
前安装可放东西的挂钩；楼梯铺上地毯；
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收纳系统

鞋柜

偷来的1房，被包装成“ 玩具房”、“书房”、 “老人房”等

入户组合柜收纳系统

储藏收纳系统
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细节分析

智能科技的噱头应用
Байду номын сангаас
营造“鸟语花香”的居住氛围

智 能 安 防 系 统

智能小夜灯设计
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售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
富有特色的万科人物公仔，代表不同的类型，都是万科Vcity客户
人物造型形象且具有代表性，并对客户进行了准确的定位
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售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮
5大V型人
5个代表人物——V型人

创作5个代表卡通人物 形象，运用于营销推广 的各个环节中

项目客户定位：V型 人——秒睡帝、婴 国人、家里森、万 维码、临床界
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涂料
精装 70年 2.4 上海万科物业服务有限 公司 3-3.3元/㎡.月 18-28F高层 35% 销售报价1.8~2万/㎡ 预计2015.4 6.11（600套）、6.28 （315套）、7.14 （200套） 策源、新聚仁、世联
11 18
19
12
9 17 1 2 16 3 15 7 5 6 8




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户型总结

户型优势：相同户型中 ，南向开间较大；附加 值空间较多，偷1房且 每个户型均有多个落地 飘窗面积赠送；科学收 纳系统；3分离卫浴系 统；阳台进深较大 1.8~2.0米。 户型劣势关键词：2梯 4户、2梯6户，部分户 型采用内天井采光

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客户分析

基本都是周边区域型客户，且有很多产业客户（例如航头研究所、上海电气等）。

外区域导入客，基本是以5号线、1号线等地铁能覆盖的沿途客户。
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装修交付标准
类别 品牌 备注
空调
新风系统 整体橱柜 厨房3件套 厨卫品牌 开关 户内门 入户门 木制家具
——
兰舍 方太 摩恩
不包括在装修标准内
10
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户型分析


户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套 指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万 分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划 分明确 3.客厅餐厅开间较大。活动空间充足 4.功能区隔分明，餐厅、厨房系统独立 5.内 部动线布局合理 6.精致两房，实用性强 不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性 有所影响 2.缺乏套房设计