上海万科假日风景社区商业街案例研究
万科假日风景社区商业街案例研究
区域住宅与人口
辐射商圈消费人群（2公里内）
本节导览 一、关键词&重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05
(1)地段区位------------------------------------09 (2)区域住宅与人口-----------------------------10 (3)商业环境------------------------------------15
苏豪街
底商 二期 三期
五期
社区中心
5
开发背景
万科假日广场以假日风景为中心
的市镇型社区商业中心 万科假日广场，作为假日风景的社区配 套，已于2002年8月28日全面开业，是 具一定规模、经营内容综合性、商铺品 位层次较高的社区商业中心。
它以假日风景为中心，提供周边2公里 范围内约12万居民的基本生活所需，将 弥补该地区大型社区商业配套设施的空 白。
项目于上海四大居住示范区之一的春申 居住示范区的核心地带，从规划之初即 采用国外先进的“新市镇”造镇理念， 项目占地近1000亩，总住宅建筑面积 约55万平米，规划总居住人口约 1 完备配套及成熟的生活氛围。
二期 四期
蚂蚁工房底商
项目小档案
4
开发背景
万科假日风景是新市镇型社区商
业的典范之一 位于上海四大居住示范区之一的闵行区
假日广场
春申居住示范区
项目总规划用地面积约为60.89万平方
米，分五期开发，总建筑面积约为55
万平方米。整个项目地块四至范围为：
社区商业开发案例分析万科
-_分析万科、恒大、龙湖等 7 大社区商业模式时间 : 2014-08-13根源:点子国际商业地产作者:核心提示：当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
多中心在城市的发展趋向已不行抵抗，再好的城市购物中心，花费者一年能去几次？当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下 7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”一致招商、营运自长阳半岛社区商业配套完美后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推行，成为住所项目社区商业模式的模范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包含：绿色、时髦的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐备的品牌商场华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
全部社区商业由万科一致招商和营运，以保证社区形象、管理质量和业主对生活配套的要求，确实解决社区居民的平时生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”系统中，“第五食堂”是万科开创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛，为业主供给物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价钱公正，更是完全解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
别的华润万家便利店，也以连续改良花费者生活质量为目的，为社区供给平时生活所需的各样商品；实时花费、应急花费，华润万家带给顾客家的暖和、富裕、现代、健康的感觉。
万科在全国已有近 300 个楼盘，仅万科项目内的社区商业仿佛已经潜力无穷。
上海万科假日风景社区商业街案例研究34页PPT
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
上海万科假日风景社区商业 街案例研究
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信 Nhomakorabea人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
上海万科假日风景个案赏析共24页文档
56、极端的法规，享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
60、人民的幸福是至高无个的法。— —西塞 罗
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
上海万科城案例分析
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总结
㈠交通环境 轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。 公共交通：江川2路（东川路站）、马莘专线（莘庄站）、闵行5路（北桥站）和闵行19路（
有所影响 2.缺乏套房设计
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户型分析
户型：B型(B型二房（91㎡）房间数224套
指导均价：20,122元/㎡总价范围168-168 万
分布楼栋：3号、8号、11号、12号、15号 、16号
指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万
分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划
分明确 3.客厅餐厅开间较大。活动空间充足 4.功能区隔分明，餐厅、厨房系统独立 5.内 部动线布局合理 6.精致两房，实用性强
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性
麦哲地产
上海万科VCity 案例分享
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麦哲地产 策划团队 2013-8-30
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
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4月13日：售楼处开放 6月11日：开出600套，售罄 6月28日：开出315套，售罄 7月20日：开出210套，售罄
㈡生活配套
商业配套：较为匮乏，目 前主要是以零散的社区配 套商业为主
教育配套：优势明显，项 目地块中间就夹有一“教 育属性地块”，未来规划 为启英幼儿园（暂定名） 和文来小学（暂定名）。
现代商业景观设计研究
现代商业景观设计研究发表时间：2016-10-19T14:56:26.573Z 来源：《基层建设》2016年13期作者：黄欣宁[导读] 摘要：近年来，我国社会经济不断发展，国民生活质量不断提高，商业综合体在整体数量和总体规划上均呈现出较为快速的增长趋势。
艾奕康环境规划设计（上海）有限公司广州分公司 510600摘要：近年来，我国社会经济不断发展，国民生活质量不断提高，商业综合体在整体数量和总体规划上均呈现出较为快速的增长趋势。
同时，在电商的冲击下，对传统的购物模式提出新的挑战，现代商业不断逐渐趋于多元化、规模化和复合化，好的景观设计是对商业的购物环境和体验的提升，通过对内外部资源的整合，既满足人们对生活质量提升的需求，也提升商业价值。
本文对现代商业景观设计中常见的空间类型进行介绍，并探讨影响现代商业景观设计的因素，以提供借鉴和启发。
关键词：现代；商业景观；设计自改革开放以来，我国经济快速发展，人民生活水平不断提升，同时也涌现了大量、大规模的商业建筑。
现代商业建筑将购物、娱乐、餐饮等诸多功能聚集在一起，已然成为现代城市生活中不可或缺的一部分[1]。
在历经几十年的发展和建设，伴随景观发展趋势日新月异，国内外在现代商业景观设计上均积累了大量的实践经验。
在进行现代商业景观设计时，设计师充分利用了园林景观学、环境心理学以及艺术设计学等学科知识，力求营造符合环境需求、满足人们生活和购物个性的现代商业景观。
一、现代商业景观常见的几种空间类型（一）购物商业街购物商业街地处于城市中心的繁华区域内，但受到交通管制和人员流动性大等特点的影响，只允许人行，或提供公共交通的形式。
商业街两侧排布各种类型的商店，吸引着广大消费者和市民的眼球。
同时，购物商业街可为聚集的人群提供休憩设施，这也是城市内部休闲聚落的主要场所。
在国外，购物商业街这种商业景观空间类型最早出现在美国，以第一条步行街——尼古莱大街为开端，自此，购物商业街这种商业形式则如同雨后春笋般涌现出来。
上海千亩大盘案例集161926658
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1
u泰晤士小镇采用英国
建筑风格－英伦风貌
特有的红与黑相协调的 建筑元素，配合乡村自 然的田园生活氛围
u以英式风貌为主要风
格，在各种居住空间 中，穿插进英伦风情浓 郁的文化及休闲会所、 超市、酒店、诊所、学 校、幼儿园等公建配 套，着力塑造英国风情 的生活情态。
大盘的成熟度、影响力
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项目概况—项目地理位置或区位
u项目区位
位于浦东金桥以北区域，高行镇边缘地带
u总占地面积：60万 u总建筑面积：60万 u容积率：1 u绿化率：40% u物业形态：多层小高层 u配套：酒店
1
项目定位 社区定位
项目定位
F 上海主题旅游住宅地产的成功范例
F 大型英式风情社区 商业街定位 F 集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游于 一体的沪郊时尚生活中心
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1
布局规划
以自然流畅的道路系统与优美 的河道作为骨架，由连续的多 功能步行街以及河畔英式广场 为主轴线，在沿河岸及临近河 道的地块，布置低密度和私密 性强的独立别墅，将联排住宅 设于中心区域，构成英式小镇 最富有特色的街道风情 规划数据 规划面积1平方公里；总建筑 面积35万平方米 公建和商业面积达到10万平方 米
项目区位
位于松江新城西区居住区组群以及新城市商务中心区之 间，东北面是松江大学城，北面是佘山国家旅游度假区， 西 面是松江科技园区，南面是松江古城
交通
上海Vcity案例分享
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区域位置分析
项目位于闵行马桥，闵行区位于上海的腹部，为中心城 区拓展区和城市副中心
“十二五”期间，城市基 础设施的重大工程建设项 目高度聚集、落地闵行， 建设任务十分的繁重。 同时，围绕区委、区[有 关部门]“全面调结构、深 度城市化”的规划发展战 略，闵行区正在大力推进 莘庄综合交通枢纽以及重 点园区等重大项目的建设， 任务也十分的繁重。 外围配套市政项目有12条 道路、3个公交枢纽和2个 排水项目共17项建设任务。 项目主要集中在浦江基地 和马桥基地。
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售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮
水池装饰，彰显万科标志
礼品盒、人物装饰现代感强烈
大型雕塑与花簇相映
花盆整齐、数量多，增加氛围
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2位保安，专业显像项目品质
售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
自驾出行：自驾出行主要走A4（S4）公路，另外还有在建的嘉闵高速公路。
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总结
（二）生活配套 商业配套：较为匮乏，目前主要是以零散的社区配套商业为主，大型集中商业仍然需依赖 莘庄商业圈辐射；此外万科城VCITY的一大卖点就是“旗忠”商圈，项目距离旗忠网球中 心驾车4公里左右，目前规划建有旗忠森兰体育城和世界著名的安曼酒店。 未来万科VCITY自带4万㎡商业，南面还有政府规划的8万㎡综合体商业，在项目推广期间 为客户描绘了较好的蓝图，弥补现有商业配套不足的缺憾。 教育配套：优势明显，项目地块中间就夹有一“教育属性地块”，未来规划为启英幼儿园 （暂定名）和文来小学（暂定名）。此外在旗忠体育中心这里在建2个私立的学校，分别 为德威国际学校和耀华国际教育学校。教育配套是该项目主要的推广卖点。 医疗配套：项目附近在建一个社区医疗中心，三级甲等医院的话就是上海市第五人民医院 ，距离项目3公里左右，江川2路可直达。 （三）未来预估 较之前期推出的产品从产品定位开始就有本质提升，万科VCITY的景观，物业管理，商业 ，建筑品质，智能系统，室内装修明显强于周边竞品，到周边主要生活配套与周边项目相 比明显便利，目前的售价及销售情况：价格高且卖的快 ，在板块内属于旗舰项目，所在 板块供求状况供应量不足，求大于供，对于万科VCITY未来价格走势判断：领涨板块。
社区商业案例研究——上海万科假日风景商业.
“木 ”元 素
“砖 ”元 素
改造前
改造后
•
加大绿化：引入“花园”的概念，将楼与楼之间的硬地改建为喷泉水景、林间小道等悠 闲的园林小品，打造了独具园林特色的商业街区，建筑与建筑之间的庭园也可作为商家 的户外茶座区域，增加了消费的情趣
14
•
道路改造，便利停车： – 项目改造后将原人行道拓宽，完全为消费者辟出了舒适的步行空间 – 在街旁专用停车道设置了154个地上停车位，通过调整人流、车流动线，合理 配置商业，使店家与停车场仅一步之遥。
二、案例启示
启示一：用差异化定位挑战“地段核心论”
区位特征——小范围看，生活类消费基本充足
• 大量消费人口支撑：龙茗路周边建有金汇豪庭、新时代富嘉及江南星城等近20个中高档 小区。预计该区域入住、容纳人口可达10万－15万。 • 处于生活、商业区的末端：龙茗路沿线的新建小区基本集中在顾戴路以北，以南则主要 是江南新城的一、二期；十尚坊建造初期，龙茗路沿线商铺也基本集中在以半岛大都汇 为代表的顾戴路以北路段，从顾戴路到漕宝路，以沿街商铺为主，整体呈由旺到淡的递 减趋势。 注：半岛大都汇 • 东苑半岛花园东南角，总建筑面积1.7万方，由多幢商业用房组成，分为酒楼宴会区、特 色小吃区、便民服务区、异域风情区和休闲娱乐区，引进有上岛咖啡、和记小菜、阿英 煲、平潭汇家常菜、克莉迪娜专业美容等简单生活类消费为主的商家，并配备有 1.1 万 平方米的地下停车场及 300 多平方米的儿童游乐场。
内在的准确定位
共助项目成功
从十尚坊的发展轨迹看，纵然人口密度及消费能力对商业发展起到至关重 要的作用，但对于一个已处于相对不利区位的项目，不能简单地根据其表 象特征便判定其未来成败。只要对项目自身及周边的商业特征有较为深入 的了解，找准市场切入点，形成差异化经营，填补区域空白，并实现建筑 与定位的互融互动，最终也将取得项目运营的成功。
万科假日风景.doc
万科假日风景新城镇新市镇生活国际化生活新市镇即Newtown的概念，最早起源于欧美，典范之作即美国的Clumbia和Reston。
从空间上定义，新市镇是以最多步行15分钟为距离范围的社区；其功能是满足居民的最基本生活需求，并在此基础上解决居住、工作和生活三大问题；智能化、环保化和良好的社区人文氛围则是国际化新市镇的重要标志。
新市镇要有花园式的居住空间，也需要先进的公共服务设施、公共服务体系，以及独特、丰富的社区文化，它不只是建筑形式、绿化环境等产品表象的深化，更是对健康、价值、分享的国际化生活内涵的关注和体现。
2001年，上海万科以“万科假日风景”项目参与上海四大居住示范区之一的春申居住示范区的建设。
“万科假日风景”位于该居住示范区的核心，作为万科地产「新市镇」理念的最新实践，全面引入行政管理、市政设施、商业配套、教育、多元文体活动、多形态建筑产品、可持续发展的环保行为等，形成一个可全面满足居住和生活所需的持续发展的社区。
项目综述三年成就一个国际化新市镇万科假日风景万科假日风景位于上海四大居住示范区之一的春申居住示范区的核心地带，从规划之初即采用国外先进的“新市镇”造镇理念，项目占地近1000亩，总住宅建筑面积约55万平米，规划总居住人口约16000人，分五期开发。
经过近三年的开发，“万科假日风景”已完成了近四期的建设，形成1个学区、2条大道、3个中心、4个景区的完备配套及成熟的生活氛围。
居住，安置我们对生活的梦想，而“万科假日风景”的业主正是梦想化为现实的见证者。
作为规划者和建设者，我们为承诺的实现深感欣慰，并将为“万科假日风景”更加美好的明天不断努力。
建筑风格大量布置的多层住宅为购房者青睐的产品，建筑形式简洁自然，现代新颖，并营造舒适的室外空间环境。
沿保留河道风景区是舒适宜人的低密度区，布置了连排复式住宅和双拼别墅，是社区住宅的精品。
沿春申路和郊野公园布置了景致的小高层住宅，使整个社区有围合特征；在地块中心区也有小高层住宅作为某个组团的导向性建筑，也增加了每个组团空间的活跃。
春申万科假日风景 大型社区里的理想生活
日前 春申新村 水清一村 等居委会开展了垃圾分类会议
和讲座 水清一村活动室内 明 星 绿主妇 姜玫瑰老师为居民 们讲解垃圾分类的意义 以及如 何才能变废为宝 阳明花苑居委 干部也带领多位小区妇女参加 此次培训
健康讲座
沁春园二村 新梅花苑 莘 松九村等居委会近日邀请了 镇卫生院的医生为居民上了 一堂关于高血压病的知识讲 座 让居民对高血压病有了充 分的认识
除了兴趣活动 春申万科每 逢节日都会组织相关的社区活 动 今年六月初 春申万科城物业
服务中心开展了 放飞梦想 童心 飞扬 的儿童节特别活动 包括跳 蚤市场 游戏涂鸦 联欢演出多项 环节 让孩子们在积极参与体验 集体合作的同时收获快乐 随后 为迎端午佳节 小区又组织了 仲 夏 粽叶飘香 的活动 服务中心 特地团购了一批菖蒲和艾草 供 居民节日期间招福辟邪用 居委 会书记徐玉萍说 坚持开展具有 特别意义的社区活动 是 四位一 体 都十分重视的事情 只有让居
七一大走访
在 党 的 生 日 前 夕 按 照 2013 年 七 一 集中走访工作的精神和要求 镇三套 班子成员深入走访村 居 党组织 慰问困 难党员 困难群众 结对帮扶困难家庭 同 时 领导班子成员还积极参加走访村 居 党组织的组织生活
6 月 21 日 镇党 委书记 施炳 弟 前 往 佳佳花园和莘光苑 走访和看望了社区老 党员吕庆宝 瞿金福等人 为他们送去节 日祝福与党组织的亲切关怀
因为当天是阴雨天气 所 以南广场出口的一个卖伞小 贩被逮个正着 成为了这次整
治的 第一人 当小贩发现执 法人员接近时 迅速将几箱雨 伞收在一边的角落里 不仅以 没证据为由干扰整治 更与几 名执法人员发生了口舌之争 后经执法人员的耐心解释 小 贩接受了暂扣物品通知书
据悉 此次行动将莘庄地 铁南北广场存在的乱停车 乱 设摊 散发小广告和乞讨等现 象全部纳入整改攻势范畴 旨 在对这些干扰居民安全出行 妨碍市容环境的行为进行专项 整治
上海万科假日风景个案赏析
除了景色怡人的湖滨公园，春申塘北侧100 米绿化带，规划成一个7万平方米的运动型 郊野公园，设臵了蜿蜒的漫步跑道、烧烤区、 湖泊水景和休闲广场。
四 个 景 区
中央广场 社区服务中心
苏豪街区
71300平米郊 野绿园
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4
万科新一代造镇计划 —— NEW TOWN 的来源
最早可以追溯至霍华德的“花园城市”。19世纪末，由于工业 化浪潮的影响，人们原有的美好生活空间遭到了极大的破坏， 为重建一个理想家园，英国规划专家霍华德于1898年提出了 “花园城市”的构想，这一理论被迅速付诸欧美的城市建设， 历经百余年的发展,最终形成了今天的New Town模式。
万科假日风景
项目概况
项目规模：
小区占地近1000亩，住宅 建筑面积约55万平方米， 规划总居住人口约1.6万人。
项目区位：
上海市四大跨世纪居住小 区之一—春申示范区的核 心位臵，它北至春申路， 南至春申塘，西至莘奉公 路，东到伟业路（规划中） 集中了示范区中大部分的 公建配套，形成一个居住、 生活、环境和谐相依、可 持续发展的新市镇(New Town)。
处于项目四期 户型面积：37.5平米 售价：带装修46万，目前为60万 租金：2300-2500元/平米 建筑特点：“L”型设计，清水混 凝土立面
此处世界，彼处世界 ——米丘
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万科假日风景处于城市化进程的过程和阶 段
城市化发展历程： 中心城 郊区化 新城 假日风景 城市群
房地产策划案例假日风景
平方米的市政绿化带，以及保留的原生树木、河流，共同构筑 良好的自然生态景观，保证项目和人居环境的可持续发展。 （4）项目集中了商业中心、文体中心、社区学校、行政中心等春 申示 范区的大部分公建配套。 （5）在社区内可进行各种社交、文体和教育培训活动，提高社区 人文氛围和健康水平。
假日湖畔——第二期主要景观是“湖泊”，人与自然和谐相 处，其乐融融。
假日花园——第三期西、南两面都是一片“绿茵”，花红草 绿、生机盎然，人们似乎生活在花园之中。
——总案分期命名说明——
假日时光——第四期在春申万科城的东南角，南临郊野公园， 碧水、蓝天、绿草，是浪费时光的好去处。
假日故事——第五期集中了中小学校、幼儿园、邮政电讯、 行政管理等公建设施，这里演绎着人生、社会 的诸多故事。
其三，标识（我们主张以“人形”为项目标识）要始 终贯穿整个项目，确保春申万科城的整体、统一。
——总案品牌诉求要素——
轻松——对应“假日风景” 恬淡——对应“假日湖畔” 闲适——对应“假日花园” 慵懒——对应“假日时光” 和谐——对应“假日故事”
这就是郊区住宅予人的好处，是生态型家园给人的 感受，人与人之间建立起一种健康和谐的生活关系。
——总案理解——
3、开发思想 （1）万科地产先后经历了五代开发形态。目前正在从事郊区化和生
态环保型地产的开发。 （2）万科根据目前中国土地资源、人口资源、环境资源的实际，借
鉴世界先进的开发思想，认为“新市镇”（New Town）开发将 是21世纪房地产发展新的经济增长点。 （3）“新市镇”开发是将住宅、生活配套设施、社会就业相结合， 在城郊地区进行的大规模综合开发。 （4）“新市镇”开发是真正意义的人居相依，人与社会与自然环境 协调并持续发展的房地产开发模式。
社区商业的打造——以万科为例
社区商业的打造——以万科为例摘要：近几年来，我国政府越来越重视社区商业的打造，因为随着社会经济发展的速度加快，消费者的行为也出现了改变，政府看到这种改变所以更加致力于推进社区商业，因此，社区商业在我国得到了很好的发展。
与此同时，因为社区商业兴起的时间较晚，可参考的案例较少，社区商业在快速发展的同时也显现出了一些不足，暴露出了一系列的问题。
本文以万科的社区商业为例，结合社区商业的理论知识和成功的发展经验，根据万科社区商业的实际情况进行专业的分析，为在我国打造更好、更优质、更大规模的社区商业提供可以借鉴的经验，让社区商业更加健康的发展。
本文以社区商业的大环境、研究目的和研究意义作为开篇，；第二部分介绍了万科旗下的杭州良渚文化村社区商业案例，分析其定位、消费群体、业态定位、规划、优势以及存在的问题；文章的第三部分通过分析社区和社区商业之间的互动和关系,获得了有益的启示；第四部分是根据全文的研究，得出四个结论：一是完善社区商业发展的前期规划；二是重视品牌建设；三是发展新的社区商业投资模式；四是政府进行有效的引导和支持，发展社区商业；文章的最后是根据全文的研究结果对万科的社区商业提出改善的建议。
关键词：社区社区商业万科发展存在问题建议The Construction of Community Business- Take Vanke for ExampleAbstract: In recent years, the Chinese government has paid more and more attention to the building of community commerce. As the speed of social and economic development has accelerated, the behavior of consumers has also changed. The government is more committed to promoting communitycommerce. Community business in China has been a very good development. At the same time, because of the late development of community business, the few cases can be referred to, the community business in the rapid development also showed some shortcomings, exposing a series of problems. In this paper, Vanke's community business, for example, combined with the theory of community business knowledge and successful development experience, according to the actual situation of Vanke community business professional analysis, in order to build better, better quality, larger-scale community business Can learn from the experience, so that community business more healthy development. The second part introduces the business case of Hangzhou Liangzhu Culture Village, which is the subsidiary of Vanke, and analyzes its positioning, consumer groups, business location, planning, advantages and the existence of the community business environment, research purpose and research significance. The third part of the article through the analysis of community and community business interaction and relationship between the access to the useful revelation; The fourth part is based on the full text of the study, come to four conclusions: First, improve the community business development planning The second is the importance of brand building; third is the development of new community business investment model; four is the government to guide and support the effective development of community business; the final article is based on the full text of the findings of Vanke's community business improvement proposals.Keywords: Community Business Vanke Development Problems Suggest 引言我国的经济发展带动了我国的新城区建设和旧城区改造，与之而来的就是住宅房地产的高速发展，到了这个行业发展的黄金期。
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16
优劣势分析
找出项目“短板”——最关键的弱点机会威胁
S优势
区域核心位置，地段优势明显 交通便利，已经形成公交、轨交、小区班 车等立体交通网络 大盘整体开发，具觃模优势 开发商商业运营经验丰富
W劣势
区域内高收入人群总量较少 周边环境尚显丌足 核心商缺乏大型高档社区商业 随着示范区整体发展，人口导入有劣不增 加购买力 示范居住区，带来稳定需求
2
关键词
万科假日 风景——新市镇型综合社区商业 案例特性
上海 外郊环 成熟社区 周期开发 中盘
研究重点
新兴社区不原有老城 区的幵存 中高档社区商业不周 边低档商业的共生 “郊区化新市镇”的 发展进程
3
重要启示
策略一：选址在极具发展潜力的新兴居住区 策略二：挑出市场空白点、定位高档社区商业 策略三：社区商业开发循序渐进 策略四：商铺规划—商业中心、商业街、住宅底商兼容 策略五：兼容发展的建筑规划理念
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地段区位
万科假日风景位于上海市闵行区春申板块
闵行区
万科假日风景
假日广场
底商
一期
二期
三期 二期
四期 五期
蚂蚁工房底商
苏豪街
社区中心
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区域住宅与人口
圈定商业辐射圈，确定主要消费人群
目标消费群体是：以万科 假日风景业主及住户为主， 兼顼提供周边2公里范围 内约12万居民。
商业定位是：满足上述消 费群体的基本生活所需。 3级商圈： 核心商圈——500米 （支撑项目55～70%消费） 次级商圈——1公里 （支撑项目15～35%消费） 辐射商圈——2公里 （支撑项目5～10%消费） 2公里 1公里 500 米
新 市 镇 型 社 区 商 业 典 范
万 科 假 日 风 景
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开发背景
项目小档案
万科假日风景
投资商 开发商 物业地址 万科集团 上海万科长宁置业有限公司 上海市闵行区畹町路99弄
商圈 占地面积 开业时间
功能定位 经营模式
七宝商圈 / 2002年8月28日
社区一站式商业中心
区位 建筑面积 建设日期
社区商业经典案例
03
上海 @ 万科假日风景
上海机构
2009年8月 上海
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本节导览
一、关键词&重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05
(1)地段区位------------------------------------09
(2)区域住宅与人口-----------------------------10
(3)商业环境------------------------------------15
三、SWOT分析----------------------------------------------17 四、4大策略-------------------------------------------------22
住宅总价与单价均为当时同区域楼盘较高水平。
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区域住宅与人口
次级商圈消费人群（1公里内）
辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房 总建筑面积达227万平方米的开发量及周边原有大量消费 人口，加上周边商务办公楼企业及教育医疗等，总计近8 万消费人口。
周边中档社区住户人口主 体特征：高收入户约占 30%、中等偏上户占40% 以上，公司白领居多，年 龄范围在25～65岁。本地 住户不外地客户各半，有 子女在邻近地区就学或工 作。
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开发背景
投资商——万科集团
投资商——万科企业股份有限公司成立于1984年5 月，是目前中国最大的与业住宅开发企业。2008年 公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积 529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收 入404.9亿元，净利润40.3亿元。经过多年劤力，万 科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成 为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、 “城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费 者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是 中国住宅行业第一个与利产品和第一项发明与利； 公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证 ；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系 组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年 进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 万科在上海的项目包括：浦东地区“金色城市、金 色里程”、北上海品质楼盘“琥珀郡园”、高尚别 墅“翡翠别墅、万科深蓝”等
建筑形态 先租后售
外郊环 20000平方米 2000年10月～2002年4月
商业中心、商业街
主要业态
大型超市、餐饮(休闲餐饮\大中型餐饮\快餐\特色餐饮……） 美容美发美体\服装\健身等
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开发背景
万科假日风景是新市镇型社区商业的典范之一
假日广场 底商
位于上海四大居住示范区之一的闵行区 春申居住示范区 项目总觃划用地面积约为60.89万平方 米，分五期开发，总建筑面积约为55 万平方米。整个项目地块四至范围为： 东至畹町路，西至莘奉路，北至春申路 ，南至春申塘。 目前项目周边有轨道交通5号线（春申 路站），只需步行五分钟左右。距离轨 道交通1号线（莲花路站）需15分钟， 出行便捷。 项目于上海四大居住示范区之一的春申 居住示范区的核心地带，从觃划之刜即 采用国外先进的“新市镇”造镇理念， 项目占地近1000亩，总住宅建筑面积 约55万平米，觃划总居住人口约 16000人，分五期开发。将形成1个学 区、2条大道、3个中心 、4个景区的 完备配套及成熟的生活氛围。
5.57
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商业环境
核心商圈现有商业（500米内）
春申路一侧是商业中心（本项 目），另一侧是的沿街商铺，形成 反差。 沿街商铺以经营中低档服装、小 吃为主，也有较多房产中介及超市。 由于本社区商业定位中档，因此 周边商业不本商业竞争关系较弱。
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商业环境
次级商圈现有商业（1公里内）
由于项目位处于新兴示范居住区 内，区域商业刚刚起步，商业氛 围有待提升。 周边缺少不本商业构成强烈竞争 关系的大型中档综合商业。
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选址策略
策略一：选址在社区中心
① ②
①假日广场
二期 一期
T威胁
社区周边发展进度缓慢，影响了商业的进 一步发展
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优劣势分析/优势
S优势
区域核心，地段优势明显。万科假日风景位于上海四大居住示范区之一的 春申居住示范区的核心地带。 交通非常便利，已经形成公交、轨交、小区班车等立体交通网络。假日风 景距地铁1号线的莘庄站约1.6公里，莲花路站约3.5公里，幵开设社区班车 直达莲花路地铁站；公交车703、725、735、759直达社区，出行十分便 利。 超大盘整体开发，具规模优势。项目商业沿小区主干道发展，贯穿各住宅 组团，保证商业配比的均好性；前期涵盖生活各方面的综吅性商业按常觃 比例配制（3%左右），在周边相对荒凉的开发前期对目标客户较具吸引力 ；发展至中、后期，随着入住人口的增加，适度放大商业开发配比，最终 保证整体商业的吅理比例。 开发商商业运营经验丰富。作为万科地产「新市镇」理念的最新实践，全 面引入行政管理、市政设施、商业配套、教育、多元文体活劢、多形态建 筑产品、可持续发展的环保行为等，形成一个可全面满足居住和生活所需 的持续发展的社区。可见，万科幵非为做商业而做商业，一切均以促进住 宅的销售为出发点；当住宅顺利销售、大量业主入住后，又促进商业的快 速发展，二者实现良性循环。
二期
一期
三期 二期
四期
五期
蚂蚁工房底商 苏豪街
社区中心
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开发背景
万科假日广场以假日风景为中心的市镇型社区商业中心
万科假日广场，作为假日风景的社区配 套，已于2002年8月28日全面开业，是 具一定觃模、经营内容综吅性、商铺品 位层次较高的社区商业中心。 它以假日风景为中心，提供周边2公里 范围内约12万居民的基本生活所需，将 弥补该地区大型社区商业配套设施的空 白。 商户经营内容涵盖日常生活所需的方方 面面，包括易买得大型超市、特色餐饮 、生活服务设施、精品服装与卖庖以及 满足孩子们需求的与卖庖等。 经营模式为先租后售，运营状况良好。 出租率85%左右。租金价格目前均价9 元，较招商刜期，5年内上涨近90%。
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优劣势分析/机会
O机会
区域缺乏大型高档社区商业。社区内居民支付能力尚可，消费欲望也较强 烈，但周边缺乏符吅其需求的高档社区商业。这是一个市场空缺。 高品质社区逐步建成，将带来优质客户。未来随着社区品质逐步提升，将 引导大量高收入人群入住，为本区商业带来重大利好。 示范居住区，带来稳定需求。春申板块是闵行房地产“十五”发展觃划的 重点地区，北起外环线、南至银都路，西起沪闵路、东至龙吴路，拥有上 海四大示范居住区之一的春申示范聚居区，也是闵行房地产十五发展觃划 的重点地区，将建成觃模达到170万平方米的本市大型住宅基地必将带来 稳定的消费需求。
(1)选址-----------------------------------------22 (2)定位-----------------------------------------23 (3)开发体量------------------------------------24 (4)建筑规划------------------------------------27
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区域住宅与人口
核心商圈消费人群（500米内）
辐射地域面积近60万平方米。近几年超35万平方米中高 档住宅的开发量及周边就学就业就医带来的消费人口，总 计近2万中高档消费人口。未来3年内核心商圈内没有新 的住宅项目供应。