万科项目定位大全
万科样板引路实施方案
万科样板引路实施方案清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在笔记本的键盘上，手指轻轻敲击，思绪如潮水般涌现。
我闭上眼睛，回忆起那些年的方案写作，那些成功与失败的经验，渐渐勾勒出这个方案的轮廓。
一、项目背景万科作为中国房地产的领军企业，一直致力于提升居住品质，打造美好生活。
此次项目位于城市核心区，旨在打造一个高品质、绿色环保的住宅小区。
为了让业主提前感受到万科的品质与服务，我们决定实施“样板引路”方案。
二、目标定位1.提升万科品牌形象，增强市场竞争力。
2.通过样板房展示，让业主直观感受到万科的施工品质、设计风格和智能家居系统。
3.建立与业主的良好沟通，提高客户满意度。
三、实施步骤1.策划阶段（1）市场调研：了解竞品项目的样板房展示情况，分析优缺点，为万科项目提供借鉴。
（2）确定主题：结合项目特色，确定样板房的设计主题，如现代简约、新中式等。
（3）策划方案：制定详细的策划方案，包括样板房设计、施工、展示等环节。
2.设计阶段（1）设计团队：组建一支专业的设计团队，确保设计质量。
（2）设计风格：根据主题，确定设计风格，注重细节处理。
（3）智能家居：引入智能家居系统，展示万科在科技领域的实力。
3.施工阶段（1）施工队伍：选用有经验的施工队伍，确保施工质量。
（2）进度管理：制定详细的施工计划，确保工程进度顺利进行。
（3）质量把控：对施工过程中的关键环节进行严格把控，确保质量达标。
4.展示阶段（1）展示策划：制定展示方案，包括展示时间、地点、活动安排等。
（2）宣传推广：通过网络、自媒体、线下活动等多种渠道进行宣传推广。
（3）业主体验：邀请业主参观样板房，提供专业的讲解服务。
四、风险评估与应对措施1.风险评估：分析项目实施过程中可能出现的风险，如设计不满意、施工质量问题、展示效果不佳等。
2.应对措施：（1）设计不满意：及时与设计团队沟通，调整设计方案。
（2）施工质量问题：加强质量把控，对施工队伍进行培训。
（3）展示效果不佳：提前进行展示策划，确保展示效果。
万科西山庭院项目策划文案
项目概述（一）项目定位：北京市海淀区以历史、文化、风光为胜，本项目位于此京西上风上水之地，圆明园、颐和园等皇家园林周围，周边历史文脉丰硕，并为中关村概念大区所涵盖。
目标人群专门大一部份属于知识阶级，有着较高教育程度，乃至留学背景的成功人士，他们以知识资本完成财富积存，经历了漂泊和奋斗以后，关于更高品质住宅的要求便凸显出来，对“身心归宿”和“真正家园生活”的向往愈发迫切；他们在对整个西方文化、社会有了较全面的熟悉后，对中国的传统文化也会产生新的凝视，“西山庭院”正是希望让他们在选择高品质居所的同时，能够取得文化认同及精神上的归属感。
“西山庭院”崇尚时尚和品位，追求生活品质和格调，是居住条件舒适奢华但不张扬的第一居所，也是有着等同财富和人文理想的人群的聚集之地。
院落友居，人文大宅——制造出一个符合今世中国人价值取向和居住观念的新居住社区。
“西山庭院”是古典的，它秉承特有的文脉特点，以北京的院落精神架构传统风度；“西山庭院”更是现代的，它成立了一种新的生活方式——既知足现代人高品质的生活要求，又引领人们逃脱商业社会机制下的辖制与奴役。
“西山庭院”制造了如此一种可能，摆脱喧嚣，洗尽铅华，重归庭院，体验生活的艺术。
（二）主题:整体计划——新城市主义，院落文化，表现“融合”的价值新城市主义的计划概念，在城市肌理中体验回归自然的生活；院落文化——四合院被现代文明所解构，其中所包括的审美要素变成了文化遗产被人们所缅怀，并升华为人们一系列美好愿望和精神寄托的载体。
当东方碰到西方，现代吸纳传统，从头回到“庭院”的生活才有可能使仅仅是“集合”在一路的人群变成友善的邻居。
构建新的居住群落，和谐自然的人居关系，强调邻里的生活力氛，人以群分的相聚相融，通过建筑及其周边环境，制造出一个友善、轻松的居住气氛，而且能够充分表现出这一特定人群一起的价值取向及社会功能，使得同一屋檐下的“业主们”在充分享有私密空间的同时，通过健康、丰硕的人际交往，实现人的社会属性；寻觅真正“家”的感觉，“小家”与“大伙儿”的融合；通过古典与现代兼备，东方与西方汇融的理念达到“人文大宅”的目标，是中国传统居住精神与现代化生活品质的融合；居家的舒适感和环境景观的融合；私家领地和公开场合的融合；阳光与建筑，山景与水系，绿树和花卉。
福州万科城市花园建设项目策划
福州万科城市花园建设项目策划福州万科城市花园建设项目策划一、项目概述：福州万科城市花园建设项目是一项大型综合性城市建设项目，旨在打造具有现代化设施、绿色环保、社区生活便捷的城市花园。
项目涵盖住宅区、商业区、休闲娱乐区等多个功能区域，以提高居民生活质量、促进城市发展为主要目标。
二、项目定位：福州万科城市花园建设项目将定位于高端住宅区、商业中心和生态休闲区，以满足城市中高收入人群对舒适居住和便利生活的需求。
三、项目规划：1. 住宅区：建设多层和高层住宅楼，提供不同户型和面积的住房供应，满足不同层次人群的需求。
注重社区绿化、景观规划和便捷设施的设置，创造宜居宜人的居住环境。
2. 商业区：建设集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体的商业中心，引入国内外知名品牌，提供多元化的购物选择和消费体验。
3. 生态休闲区：规划公园、游憩场所等，提供绿地、休闲设施和文化活动场所，丰富居民休闲娱乐选择。
四、项目特色：1. 环保节能：采用绿色建筑材料，注重节能环保措施，建设智能化的楼宇系统，提高居民生活品质。
2. 便捷设施：规划配套完善的交通网络、停车设施、健身场所和社区商店，使居民生活更加便利。
3. 生活配套：引进优质教育资源、医疗机构等，提供全方位的生活配套服务。
4. 社区活动：组织丰富多彩的社区活动，加强居民之间的交流与互动，营造和谐社区氛围。
五、项目推广策略：1. 建立品牌形象：通过多种渠道和媒体，宣传项目的品牌形象、特色和优势，塑造项目在市场上的知名度和口碑。
2. 定向营销：根据目标人群特点，制定差异化营销策略，如针对高收入人群的定制推广活动、专业人士的专题讲座等。
3. 合作联动：与相关企业、机构建立合作关系，共同推广项目，互利共赢。
4. 社会责任：开展社会公益活动，为当地社区做出贡献，提高项目的社会影响力。
六、项目计划：根据项目规模和需要，制定详细的工程进度计划和项目管理计划，确保项目按时、按质、按量完成。
以上是福州万科城市花园建设项目的策划概述，该项目将以高端住宅、商业中心和生态休闲区为核心，以提供优质的居住和商业环境为目标，致力于打造宜居宜业的城市花园。
万科产品系标准
万科产品系标准一、产品定位万科产品系标准首先明确产品的定位，根据目标客户群体的需求和偏好，以及市场趋势和竞争态势，进行精准定位。
产品定位需具备差异化竞争优势，以满足不同客户的需求。
二、规划设计在规划设计方面，万科注重整体规划的合理性和科学性。
根据项目地块的特点和条件，进行合理的功能分区和空间布局。
同时，充分考虑日照、风向、地形等因素，以实现人、建筑与环境的和谐共生。
三、建筑设计在建筑设计方面，万科注重创新与实用性的结合。
采用现代简约的建筑风格，强调线条的流畅和立面的层次感。
同时，注重建筑的功能性和空间的舒适度，以满足不同客户的需求。
四、景观设计景观设计是万科产品系标准的重要组成部分。
万科注重绿化覆盖率的提高，利用植物配置营造四季皆宜的景观效果。
同时，通过景观小品、水景等元素，提升项目的品质和价值。
五、室内设计在室内设计方面，万科注重细节的处理和整体的美感。
采用环保材料和节能技术，确保室内环境的健康与舒适。
同时，注重室内空间的利用率和实用性，以满足不同客户的需求。
六、装修标准万科产品系的装修标准采用高品质的建材和设备，注重细节的处理和品质的保证。
根据不同的产品定位和客户需求，提供个性化的装修方案和配置建议。
七、配套设施万科注重社区配套设施的完善和便利性。
根据项目规模和客户需求，规划建设各类设施，如健身中心、游泳池、儿童游乐场等，以满足客户日常生活的需求。
八、物业服务万科物业服务致力于为客户提供全方位、专业化的服务。
通过建立完善的客户服务体系和物业管理系统，确保客户的居住安全和舒适。
同时，积极开展社区文化活动，增强客户归属感和凝聚力。
九、环保标准万科注重可持续发展和环保理念的实践。
在项目规划和建设中，采取一系列环保措施和技术，如雨水收集系统、太阳能利用等，以降低能耗和减少对环境的影响。
同时，鼓励绿色出行方式，促进生态平衡和社区的可持续发展。
万科TOP系
走遍中国深度造访万科TOP系万科TOP系，中国最成系统的高端住宅产品系，因为其高端定位，享有万科最高的建筑技艺，举目中国，屈指可数。
万科天琴湾双湾半岛山海，21世纪海岸恒产万科天琴湾，雄踞深圳大小梅沙双湾唯一的独立半岛之上，北靠梧桐群山，南向太平洋。
尊享5级观海长廊及2.3公里黄金海岸线，270度浩瀚海景尽收眼底。
项目位处海雾线以上，山雾线以下，负离子含量高达2000个cm2。
25万平米原生森林半岛之中，四季花卉萦绕，约48栋大宅依地形散落其间。
万科青山湖国宅正脉上席高宅万科青山湖是万科集团2010年在南昌倾力打造的TOP系巅峰钜作。
万科青山湖，项目占地面积约146亩，项目位于南昌市中心风景区——青山湖正北岸。
项目规划为以湖区别墅、湖景高层为主的低密度高尚社区；大宅、双拼别墅、联排别墅为现代中式的建筑风格。
万科湖心岛一湖一岛一世界万科湖心岛总建约20万平米，位于厦门岛内唯一的淡水资源－－湖边水库中央，建筑面积近20万㎡，约830户，户均面积243㎡，项目投资约52.2亿元。
延续鼓浪屿建筑文脉。
万科湖心岛一梯两户，三面采光，三面景观，项目将延续鼓浪屿建筑文脉，并且节能环保，打造低碳社区。
万科17英里纯海岸私人会馆“万科17英里”项目位于深圳市东部溪涌盐葵路南侧海岸，西距小梅沙约为6-7公里，项目拥有壮观的蔚蓝海洋景观、天然沙滩及亿万年远古礁岩群，打造成为大鹏湾一道亮丽的海岸物业风景线。
·通过合理的布局，户户海景，充分引入海洋资源优势，体现海岛生活的特色。
万科棠樾原生湖山岛境墅群万科棠樾项目拥有不可复制的稀缺山水资源。
北面是仙女湖、大屏障森林公园和虾公岩水库；西面和南面是观谰高尔夫球会东莞球场和企洞水库；东面与绿地森林景观相邻。
08年推出少量联排别墅、户户邻水、以水元素为主题，阐述东方居住美学，并运用东方文化特有的低调展现属于东方居住的奢华概念。
首个金域中央落笔福州示范海西万科高端产品系列中的GOLDEN系列，定位为天际行馆，两栋超高层建筑，与马来西亚双子星塔和纽约世贸双子星一样并世而立，约190米共有63层超高建筑，堪称福州住宅第一地标。
万科双月湾最详细定位
传播渠道： 、 户外（深南路、高速大梅沙路口、白云出口） 报纸（南都、
特报、经济观察报）、网络（房信、搜房）、杂志（航空、银行、高尔夫、游艇 会）、外展场（万象城、机场）、三级市场门店
配套资源
双月湾的度假配套：1-2-3-5-8
1段海上游船旅程 2种历史人文体验
600余年的历史文化古城重现； “渔村生活”的独特生活体验；
3条水系生活 5大风情主题社区（4镇、1堡） 8大配套设施：
品牌资源
万科：全球第一大房住宅供应商
万科深圳东部战略
万科深圳东部战略发展 圈、高端滨海物业形象、 游艇会、大辣岬岛等， 成为双月湾项目，海度 假生活有力外延资源。
传播方式： 正面释放企业战略
传播市场： 在深圳争夺深圳客户
阶段任务： 建立知名度，认知度，让更 多人关注项目
传播方式： 拦截竞品为对手重新定位
传播市场： 在深圳争夺深圳客户 在本地拦截度假客户
阶段任务： 扩大知名度，引发客户兴趣， 促进项目认筹
传播方式： 拦截竞品为对手重新定位
传播市场： 在深圳争夺深圳客户 在本地拦截度假客户
创造性资源：公共观光栈道、无边际风情泳池、 尊享大型会所、临海风情商业街、5星级酒店、私 家登山道、半山海景餐厅、网球场、300泊位游 艇码头。
合正东部湾推广
推广主题：全度假海湾 推广目标：精致匿静的全度假海湾
合正东部湾：与前两个项目相比，他的 规模相对较小，资源也不如他们丰富， 但他在创造性资源上下了一些功夫进行 弥补，力求打造——
“小而全”匿静的浅海度假方式
总结：
1、金海湾在湾区内以雄厚的实力占据了板块优秀的资源， 综合滨海度假资源最好。 2、十里银滩占据了湾区内最为漂亮的沙滩，海岸度假资 源最佳。 3、合正东部湾依托山、海湾，打造精致海岸度假
万科集团开发军庄方案
1. 项目简介万科集团计划开发军庄地块，该地块位于城市西南部，总占地面积约1000亩。
该项目旨在打造一个现代化的综合社区，将提供高品质居住、商业和休闲设施，满足当地居民的多元化需求。
2. 拟建设内容项目主要建设有住宅区、商业区、公园绿地等基础设施。
具体分为以下几个部分：2.1 住宅区住宅区将包括多栋高层住宅楼和少量别墅，总计约4000个住宅单位。
设计以绿色生态为主题，注重空气质量和居民舒适度，将采用现代化建筑材料和技术，打造高品质的居住环境。
2.2 商业区商业区将包括购物中心、餐饮场所、娱乐设施等。
为了提供多样化的购物和娱乐体验，商业区将引入国内外知名品牌，并提供丰富的商业配套设施，满足居民的不同需求。
2.3 公园绿地项目将规划建设大面积的公园绿地，提供休闲娱乐和户外锻炼的场所。
公园内将设有慢跑道、篮球场、儿童游乐设施等，为居民创造健康、活力的生活空间。
3. 建设方案3.1 建设时间安排预计项目将分为三个阶段进行建设，分别为第一阶段、第二阶段和第三阶段。
每个阶段大致持续2-3年。
具体时间安排如下：•第一阶段：2022年第一季度至2024年第四季度•第二阶段：2025年第一季度至2027年第四季度•第三阶段：2028年第一季度至2030年第四季度3.2 建设流程建设流程主要包括可行性研究、设计规划、土地开发、基础设施建设、楼盘销售等环节。
详细流程如下：•可行性研究：对军庄地块进行可行性研究，评估项目的投资回报率和市场需求。
•设计规划：根据可行性研究结果，制定项目的整体设计规划，包括住宅区、商业区和公园绿地的布局设计。
•土地开发：进行土地开垦和平整工作，确保地块适宜建设。
•基础设施建设：进行项目基础设施的建设，包括道路、供水、供电、排水等。
•楼盘销售：根据项目进展情况，进行楼盘销售和商业租赁工作，引入居民和商户。
3.3 环保措施万科集团将严格遵守环保法律法规，采取一系列措施保护环境，确保项目对周边环境的影响最小化。
《万科产品定位》课件
品牌形象差异化
塑造独特的品牌形象，包括品牌 理念、品牌标识、品牌形象等， 提高消费者对品牌的认知度和忠
诚度。
服务差异化
提供优质的服务，包括售前、售 中、售后服务等，提高客户满意
度和口碑。
03 万科产品定位实践
CHAPTER
住宅产品定位
总结词
以客户需求为导向，注重居住体验和生活品质
详细描述
万科住宅产品定位以满足客户需求为核心，注重居住体验和生活品质的提升。在 产品定位过程中，万科通过对目标客户群体的深入了解，挖掘其需求和痛点，针 对性地设计住宅产品，提供舒适、便捷、智能的居住解决方案。
等。
客户群体细分
根据消费者的年龄、性别、收入、 职业等因素，将市场划分为不同的 客户群体，如年轻人、家庭、高端 人士等。
产品类型细分
根据产品的不同类型，将市场划分 为不同的领域，如住宅、商业、办 公等。
目标客户群
明确目标客户
客户需求分析
通过市场细分，明确企业的目标客户 群体，了解他们的需求和特点，制定 相应的产品定位策略。
办公产品定位
要点一
总结词
以客户需求为导向，打造高效、智能的办公环境
要点二
详细描述
万科办公产品定位以客户需求为导向，致力于打造高效、 智能的办公环境。通过深入了解客户的办公需求和管理模 式，万科在办公产品的规划、设计、运营等方面提供定制 化的解决方案，以提高企业的运营效率和员工的工作满意 度。同时，万科还注重办公产品的绿色环保和可持续发展 ，以满足现代企业对环保和社会责任的要求。
深入了解目标客户的需求和痛点，挖 掘他们的潜在需求，提供符合他们需 求的产品和服务。
客户画像
通过市场调查和数据分析，为企业的 目标客户群体制定详细的画像，包括 年龄、性别、收入、职业、生活方式 等。
万科城市花园商业定位及营销方案建议
提供优质的售后服务，建 立长期稳定的客户关系。
实施预算
营销策划费用：XXX元
活动策划与执行费用： XXX元
广告宣传费用：XXX元 销售提成与奖金：XXX元
06
风险评估与应对策略
市场风险评估
市场需求变化
评估市场需求的变化趋势，包括 消费者需求、消费习惯和消费能 力等，以确定商业定位的合理性 和市场潜力。
促销活动策略
1 2
开盘活动
举办盛大的开盘仪式，吸引客户关注和购买。
节日促销
在重要节日或活动期间推出特价房、折扣等促销 活动。
3
老带新奖励
鼓励老客户介绍新客户，给予双方一定的优惠或 奖励。
04
预期效果与评估
预期销售效果
1
提升万科城市花园商业项目的知名度和品牌形象。
2
吸引目标客户群体，增加潜在客户数量。
风险监控与预警
建立风险监控机制，及时发现和预警潜在风 险，采取有效措施进行防范和控制。
感谢您的观看
THANKS
涉及商业定位、建筑设计、品牌招商、 营销推广等方面的策划和实施工作。
包括购物中心、商业街区、文化娱乐 设施等业态规划。
02
商业定位分析
目标客户群分析
目标客户群
中高端家庭、年轻白领、周边居民及游客。
客户需求
高品质的购物环境、丰富的商品选择、良好的服 务和体验。
客户消费习惯
注重品质和品牌，倾向于线上与线下结合的购物 方式，追求便利性和个性化。
市场占有率
评估市场占有率的变化趋势，以判断商业定位是否具 有竞争优势和市场地位。
竞争策略调整
分析竞争对手的竞争策略调整，以应对市场竞争和变 化。
风险应对策略
万科产品及定位
生活
以多层、花园洋房 为主，辅以少量小
高层
武汉万科四季花城左岸
(1)首次置业的
枫林
郊区住宅
青年之家（2） 改善居住二次置
深圳万科四季花城
业业主
南昌万科四季花城
高档系列Top
万科红郡 万科玫瑰里
特色资源项目——市 区或郊区拥有稀缺资
源，
便捷
对配套无要求
占有稀缺资源
墅庭.高尚 生活
以低密度别墅为主
具有较强支付能 上海万科兰
房
(1)首次置业的
城郊住宅
青年之家（2） 改善居住二次置
业业主
代表项目 深圳万科金色家园 南京万科金色家园 武汉万科金色城市 长春万科城市花园
武汉万科城 武汉万科城花璟苑
四季花城系ห้องสมุดไป่ตู้Town
城乡结合部规模大盘 ——多在大的发展区 域之中，产品类型多
远，规模较大
不便利
不完善
低价格，舒适 山水.悠然
居住
产品系列 金色系列Golden
城市花园系列City
万科产品线及其定位分析
区位特点
位置
交通
城市中心区（市区或 新城区）——以高密 度高层建筑为主体， 产品地位相对集中， 户型不大，用地规模
偏小
发达
配套
核心价值 核心理念
产品组合
品质属性 目标消费群体
生活配套完善
便捷的城市生 都市.时尚 以小高层、高层为
活
生活
主，辅以洋房
(1)首次置业的 青年之家（2） 城市住宅 改善居住二次置 业业主（3）商
务投资
城市郊区或新城区边 缘——交通条件和就 业条件比较好，产品 以多层为主，兼有高 层和局部低层联排别 墅类型住宅，规模适
万科客户细分与产品定位
青年之家
2口的青年夫妻，或单身青年
家庭年收入：10万—25万元
家庭价值：自我为中心，自我享受
房屋价值：我的独立空间、朋友聚会的 场所、休闲的地方
产品要求：临近休闲设施、生活方便、 好户型、喜欢的建筑风格
消费行为 消费动机
价值观 社会生存状态
B
TCG3 望子成龙 小太 后小 孩子 阳 太阳 3代
ⅹ ⅹ ⅹ
TCG4 健康养老 老人 老人 老人 1代 2代 3代
5000 1.2 90/130 3600
C
TCG5
经济 务实
ⅹ ⅹ ⅹ
ⅹ
√
与以往定位过程不同，成本也否定了一些客户。
万科·标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
第一阶段总结：
成
• 配套设施费
本
• 开发间接费
• 期间费用
可
• 土地价款
变
成
• 主体建筑
本 • 主体安装
容积 率 R1
R2
R3
建筑面 积 S1
S2
S3
单位固定成 本 A1
A2
A3
容积 率 R1
R2
R3
建筑面积 S1 S2 S3
单位可变成 本 A1
A2
A3
容积 建筑面 单位成 判
率
积
本
断
R1
S1
A1
√
R2
S2
A2
Ⅹ
跳出专业，关注战略
第一对 眼睛
财务
依照总经理要求提出项目经营准则：
内部收益率
销售净利率
转化成量化的数据要求
万科七宝项目定位报告
标准办公产品通过低单价， 送露台的方式来增加产品的 附加值，得到产品价值的更 大提升；
标准办公
• 低单价； • 品质稍高，单层净高2.8米；
• 赠送露台，提升附加价值；
案例借鉴2——甲级办公如何提升价值？
• 绿地蓝海（2号楼）
• 所属区域：闵行莘庄 • 总建35643m2（项目规划总建80094m2） • 地上共27层，地下2层（总高99.9米） • 标准层面积1320m2 • 主力面积70-115m2 • 5A甲级标准 • 大堂挑高8.8m • 吊顶高度：2.6米 • 架空地板 • 7部电梯（6客1货），日本三菱品牌 • 中央空调 • 地下停车位共426个（服务整个项目） • 甲级购买客户类型：区域中小企业购买为主，小部
考虑项目可能在未来2-3年内上市 在现有区域产品上，实现升级换代，提升楼宇品质及企业形象
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产品定位及建议
客户
1）准甲级办公
区域改善性企业
客户
兼容
2）别墅型办公
区域改善性企业
互补
项目产品组合：
保证
3）服务式公寓
住宅市场补充
销售 速度
4）商业配套
商务配套为主
兼顾 整体 形象
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项目整体产品配比（方案三）
企业需求旺盛 目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业 还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少
定位篇
产品分析
外环
中环
内环
上海西区
人民广场 中山公园
徐家汇
本项目 注：以上为月均去化在3000方以上项目
上海西区代表性旺销项目 1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年） 5、汇银铭尊（08、09年） 6、国浩长风（08、09年） 7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年） 10、九久青年城（09年） 11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年）
万科房地产产品规划定位解析
万科房地产产品规划定位解析近年来，房地产行业发展迅速，各大开发商纷纷推出各类产品以满足市场需求。
作为中国房地产市场中的领军企业，万科在产品规划定位上一直保持着独特而精准的眼光。
本文将从不同维度对万科房地产产品规划定位进行分析和解析。
第一维度：品质定位万科一直以来都将品质作为核心竞争力的体现，致力于打造高品质的房地产产品。
其产品在建筑质量、装修材料、环境设计等方面极为讲究，力求为购房者提供舒适、安全的居住环境。
无论是高端豪宅还是普通住宅，万科都以严苛的品质标准去要求自己，力争给消费者提供最好的产品。
第二维度：定价定位在中国地产市场，万科凭借其优质的物业管理服务和多年来稳定的市场表现，赢得了消费者的认可。
万科房地产产品定价相对较高，但并不妨碍其产品的销售。
这得益于万科在市场中树立的良好品牌形象和产品优势。
万科在产品定价上注重物有所值，不仅提供高品质的产品，同时也为购房者提供了可持续增值的潜力。
第三维度：市场定位万科根据不同地域、需求群体的多样性，灵活调整产品的市场定位。
针对一线城市，万科推出了高端豪宅和商业综合体等产品，以满足高收入人群的需求；而对于二线及以下城市，万科则推出中低价位的住宅产品，更好地服务于广大中产阶级家庭。
无论是高端还是中低价位产品，万科都秉持着以人为本的理念，致力于为不同消费群体提供具有市场竞争力的产品。
第四维度：创新定位万科在房地产产品规划中一直保持着对创新的追求。
无论是在建筑设计上，还是在配套设施上，万科都注重与时俱进的设计理念。
通过引入国际化的设计团队、采用先进的技术，万科不断地推陈出新，为购房者呈现出富有创意和个性化的房产产品。
这种创新定位使得万科能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，并赢得了广大消费者的认可。
总结：万科作为中国房地产市场的领军企业，其产品规划定位准确且独特。
通过品质定位、定价定位、市场定位和创新定位，万科能够根据市场需求和消费者群体的多样性，灵活调整产品策略，为购房者提供全方位的选择。
万科四季花城项目定位与产品建议共105页文档
房地产E网-fdcew倾力打造房地产物业管理资料 库,汇聚海量的免费管理资料。
倍讯易-pxyi
精品资料网（cnshu）
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企业白领 特征：
他们是伴随着城市的发展迅速形成的新兴群体，属于消费 能力增长最快的人群。收入稳定且较高，但积蓄有限。
外地人为主，文化素质高，融合各区域文化特征明显。 他们是中山的新人类，生活节奏快，时间观念强，生活注
重品位和细节。 置业在地域上没有太多的约束，比较理性，讲求最高性价
比。多属首次置业。
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需求： 生活配套完善，交通便利，距离工作地点较近。 追求较高的性价比，有户口的要求。 需求以中小户型为主，多注重朝向。
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7、目标客户群的拉升
从长远看，伴随着本项目开发的深入，居住人气逐渐 形成，各类配套设施完善，必然带动南区整体区位价值的 提升。届时地块的区位资源对产品的支撑力度将大大加强， 将有号召力吸引更高档次的目标客户。
悠闲 健康
创新 现代
本项目形象概念描述
3
3、定位结论
“新中山人”
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4、特征分析
在外接受教育的回流人士 接触外界信息较多的企业主 外来人口中高收入人群 思想开放、有追求的年青族
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5、职业分类
行政事业单位公务员 私营企业主 企业白领
注：公务员的界定
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6、目标客户特性需求分析 行政事业单位公务员
特征：
工作和收入稳定，有较多积蓄。有较高文化素质，思想观 念比较新，容易接受新事物。
高品味生活
良好的居住环境
核心目标客源 对产品的需求
完善的配套 子女教育
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享受
质朴
万科市场细分+目标市场+定位
万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。
因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场.产品价格指标比较表：低端中低端中端中高端高端总价15万以下 15~20万 20万~30万 30~50万 50万以上单价1500-2000 2000—2500 2500—3000 3000-3500 3500以上1．低端市场(戴福照）（1）市场特征：该类产品一般为低总价(15万以内）,低单价，或小户型;产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。
开发技术层面要求不高。
（2）目标客户群：年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者.收入：年收入大多在3。
5万以下。
家庭结构:2人及以下，比例为24%(2001年政府权威部门调查.受教育程度:他们大多受过较高的教育。
置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主。
购房目的:成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。
购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。
2．中低端市场（郭豪铿）（1)市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500～2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。
（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。
收入情况:年收入3万-5万.家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。
职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。
受教育程度:受教育程度普遍不高。
置业情况：第一次置业为主,二次置业为辅。
购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境.购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求.3．中端市场 (郭豪铿)（1)市场特征:该类产品总价大多在20~30万，单价在2000～2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。
万科七步定位法
来自公司总部
1、城市主席 2、地区市场副主席 4、室内空间设计师 5、城市建筑副主席 6、城市销售副主席
3、公司设计师 7、建筑成本经理
帕尔迪之道
我 们 复 制 什 么 ； 如 何 复 制
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向帕尔迪学习之四：产品目录
低档
中档
高档
TCG1 TCG2 TCG3 TCG4 TCG5 ……
帕尔迪之道
向帕尔迪学习之五：7步法
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➢ 供应链垂直整合
市场策略
产品策略 客户服务策略
运营策略 土地策略 供应链策略
帕尔迪之道
已经了解很多
学习的关键： 如何做
并非差距所在
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向帕尔迪学什么
1、发展历程、成就 2、策略、成功关键要素
外在业绩表现
1、与客户细分对应的产品系列 2、提高满意度所采取的措施
3、工厂化实施的步骤 4、适应战略的组织结构 5、战略执行的管控流程与方法
பைடு நூலகம்
服客我 务户们
的给 问客 题户 ；提 我供 们什 如么 何服 改务 进； 我我 们们 的如 产何 品解 19 和 决
1、售前客户接待 2、框架落成参观 3、成品参观 4、交付3个月后质量检查 5、交付11个月质量检查 6、交付23个月质量检查 7、交付35个月质量检查
售前：需求沟通
售后-入伙前： 品质、使用方式沟 通
入伙后： 客户体验沟通
万科的七步定位法
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基于客户细分和价值定位的产品定位流程---产品定位方法
客户细分 地块扫描/土地属性研究
土地与目标客户匹配
竞争研究
项目初步定位 产品测试
需求价值排序
产品设计流程
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万科十七英里
案例四：万科十七英里——最稀缺临海高尚社区17英里项目档案物业类别: 高尚住宅建筑类别: 多层物业地址: 龙岗区葵涌镇溪涌宗地面积：67571.10平方米总建筑面积：50678.00平方米容积率：0.75价格: 均价:25000元/平方米开发商:深圳万科房地产有限公司深圳１７英里花园濒临大海沙海洋度假区，依山临海，景观稀缺，在最高尚地段，万科以“盒”为主题的独特规划与设计风格成功打造深圳海景第一盘。
１、项目定位：财富和身份的象征２、融资渠道：首创信托融资方式３、规划理念：山海紧密结合４、建筑设计：户户海景，全现家住海边的生活特色５、营销策略：低调营销＋氛围营销印象中，万科擅长在郊区拿地，营造独树一帜的“城市花园”、“四季花城”等白领中端产品系列，而这系列产品定势又反向指导万科的拿地方向、建筑设计和营销策划，使其产品线始终保持相对稳定和统一的状态。
然而，当万科在深圳小梅沙至葵涌镇之间、溪涌湾东侧拿下17英里三面环海的6.7万平方米临海坡地，一切似乎都发生了变化。
该地块独特的区位条件和拿地所引发的社会关注度，将全面检验万科在擅长的常规产品体系之外，对稀缺性城市景观用地的把握能力和产品解析力。
结果17英里没有令王石失望：一、项目概况1、地理位置万科·17英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
用地面积为67571.1平方米，容积率0.75，总建筑面积50678平方米，其中住宅48678平方米，商业（含会所）2000平方米。
用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。
2、产品概况项目共分两期开发，一期为退台式联排别墅（分双拼、联排和叠拼三种），共107套。
二期为2栋小高层公寓，约320余套。
产品功能可做居住、度假、商务等。
二、项目选址考究——高速发展区域中最稀缺资源1、寻找房地产开发的下一块“奶酪”在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下，深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头，高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角，相互促进、协调发展的完整产业生态链。
史上最全的万科房地产营销策划方案
史上最全的万科房地产营销策划方案目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的1．树立产品品牌，体现****项目的三个价值：中心区——***政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——****项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
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万科项目定位大全
• 5、从万科“四季花城”系列推导关键 词
•年轻、活力
•亲和温馨
•四季花城
•现代
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目定位大全
• 6、本项目形象概念的推出
•核心客户需 求
•高品味生活
•完善的配套 •良好的居住环
境 •子女教育
•延伸客户需求 •质朴 •舒适 •享受
•产品自身特 色
•自然清新
•现代明快
•离尘不离市 •优雅安逸 •纯美生活
•万科品牌要 求
•高素质生活
•高性价比
•创新 •健康 •顾客为本 •贴心
•“四季花城”系 列
•年轻活力
•亲和温馨
•现代
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•本项目形象概念关键词
•品质 悠闲 •自然 健康
创新 现代
•本项目形象概念描述
•享受纯美生活
万科项目定位大全
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➢ 项目本身的产品需要 • 产品形态可安排的得很丰富，环境优势可以表现得 更加明显，且比较符合本项目整个的档次定位。
➢ 项目的盈利需要 • 在产品形态符合目标客户选择的前提下，适当提高 容积率也基于盈利的考虑。
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•二、产品形态建议
产品种类 小高层
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
•一、目标客户定位
• 1、目标客户定位推导
•购买力
•地域
•消费观念
•定义范围
•持续稳定或上升 的购买群体
•履盖全市的购买 人群，特别是镇区
•心态开放，易接 受新鲜事物
•较宽的目标客户 定义
•目标客户 •“新中山人”
•在外接受教育的 回流人群
学习改变命运,知 识创造未来
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•万科品牌精髓
•品牌利益----高性价比产品，不断提升的无限生活
•品牌价值
•品牌文化
创新、品味、积极、健康、贴心
•品牌个性
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•万科品牌的关键词
•高品味生活 •创新
•顾客为本
•万科品牌
•高性价比 •健康 •贴心
学习改变命运,知 识创造未来
多层 情景洋房 Townhouse
所占比例 建筑面积(m2)
60%
314097
25%
130873
10%
52350
5%
26174
备注
平均层数16层 一梯4户
层数6层 一梯三户 层数4层 一梯两户 单位面积230m2
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万科项目定位大全
学习改变命运,知 识创造未来
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108/100 95/100 100/100 103/100 105/100 95/100 103/100
2916 30%
由上述市场比较推导后，得出参考均价为3045元/㎡，以5%的技术参数作调查，得到参考
价格区间为2893-3197元/㎡。
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• 多层价格建议
➢ 外地人为主，文化素质高，融合各区域文化特征明显。 ➢ 他们是中山的新人类，生活节奏快，时间观念强，生活注
重品位和细节。
➢ 置业在地域上没有太多的约束，比较理性，讲求最高性价 比。多属首次置业。
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•需求： ➢ 生活配套完善，交通便利，距离工作地点较近。 ➢ 追求较高的性价比，有户口的要求。 ➢ 需求以中小户型为主，多注重朝向。
•二、项目档次定位
• 1、定位推导 •采用排除法：
•高档
•论证
•结论：不支持
•中高档 •中档
•排除法
•结论：支持
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•中低档 •低档
•论证
•结论：不支持
• 结论：中档价格、中档成本、中高档形象
。
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• 2、档次定位
• 本项目定位为“中档、高质素的精品社区”。
• 所谓中档，主要是针对成本而言，力求控制未来的销 售价格不要过高；虽以中档为定位，但在产品形象上应走 中高路线，即将能够体现项目形象的地方做足功夫，通过 提供性价比高的产品促进销售。
• 1、形象概念推导思路 • 市场导向性：
•市场需求
•结合
•品牌需求
•自身
•形象概念
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• 开发概念的推导步骤：
•确定目标 •客户群
•研究目标客户的 生活特征和向往
的生活方式
•了解本项目 •的独特点
•研究万科品牌深 层含义的精髓
•得出符合市 场
•需求的关键 词
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•需求： ➢ 要求教育配套完善，注重子女教育。 ➢ 优美舒适的居住环境，完善的配套设施，能满足社交的需
求。 ➢ 对产品质量和服务要求比较高，体现其身份。 ➢ 以大户型、大面积为主。
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企业白领
•特征：
➢ 他们是伴随着城市的发展迅速形成的新兴群体，属于消费 能力增长最快的人群。收入稳定且较高，但积蓄有限。
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• 3、定位结论
• “新中山人”
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• 4、特征分析
在外接受教育的回流人士 接触外界信息较多的企业主 外来人口中高收入人群 思想开放、有追求的年青族
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• 5、职业分类
行政事业单位公务员 私营企业主 企业白领
•接触外界信息较 多的企业主
•外来人口中高收 入人群
•思想开放、有追 求的青年族
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•行政事业单位公务员
•私营企业主
•企业白领
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• 2、定位依据 购买力因素 •针对消费能力最稳定、最持续或增长最迅速的群体。 地域因素 ➢ 覆盖的客户群有条件在全市范围内辐射。 ➢ 镇区客源不容忽视。 消费观念因素 ➢ 哪个年龄层次的人比较容易转变观念？ ➢ 哪个类群体比较容易接受新兴事物？
销售区域的环境处理，体现出本项目纯美、向上的生活形 态，让客户在不经意之中触摸理想的生活境界，并适当增 加立体的环境音乐、自然虫鸟声等。
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•四、首期开发楼型建议
产品类型 小高层 多层
情景洋房
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•四、价格定位
• 1、 参照对象选取依据 楼盘规模相近 地理位置参照其它郊区项目 产品形态相近
• 综合上述条件，选取凯茵新城、蓝波湾、阳光花地三个 项目作为比价对象。
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• 2、 市场比较法分析均价
• 小高层价格建议
•单位：元/㎡
按揭均价（毛坯） 区域形象 品牌形象 地理位置 自然环境 生活配套 规模 交通 对比价 权重 建议均价
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•项目总体价格建议
• 根据上述四种产品价格定位及楼型配比，得出本项目总体 均价的建议区间为3200--3300元/㎡。
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• 3、 入市建议
建议项目采纳低价入市的策略，初期以2800/㎡（毛坯） 的均价入市，营造“同价优质”的市场口碑。
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•需求： ➢ 要求教育配套完善，并且不满足于传统的应试教育。 ➢ 距离工作单位近，车程在二十分钟以内，上下班方便。 ➢ 完善的配套，安全舒适的居住环境，良好社区文化，体现
身份档次。 ➢ 以二房、三房户型为主，注重朝向。
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由于可比项目较少，所以根据市场上同一项目中多层与小高层 价格比得到多层价格。 •参照楼盘：凯茵新城
—— 多层均价 小高层均价
价格比
凯茵新城 3200 3800 84.2%
学习改变命运,知 识创造未来
•推导结论： 本项目中多层楼型建议均价 3045×84.2%=2564元/㎡
以“低开高走”的价格策略，建议首期多层以2400元/㎡均价 入市。
•得出符合万 科品牌要求的
•关键词
•形象定位将指导项目的建设，并提升品牌影响力
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•总结项 目
•形象定 位
• 2、 从市场需求推导形象定位的关键词
•高品味生活
•完善的配套
•核心目标客源 •对产品的需求
•良好的居住环境
•子女教育
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万科项目定位大全
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目定位大全
• 7、目标客户群的拉升
• 从长远看，伴随着本项目开发的深入，居住人气逐渐 形成，各类配套设施完善，必然带动南区整体区位价值的 提升。届时地块的区位资源对产品的支撑力度将大大加强 ，将有号召力吸引更高档次的目标客户。
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•享受
•质朴
•延伸目标客 户
•对产品的需 求
•舒适
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• 3、产品自身特色推导形象定位的关键 词
•自然清新
•离尘不离市
•自身特色
•现代明快 •优雅安逸