2010年房地产经纪概论综合分析题及答案

2010年房地产经纪概论综合分析题及答案2010年房地产经纪概论综合分析题及答案(一)房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)，办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为该机构的负责人。

赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租；田某向赵某提出，如果按3000 元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。

田某代表甲机构同赵某签订了居问合同。

一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。

然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。

1．甲机构在领取工商营业执照后的30日内，到登记机构所在地房地产行政管理部门备案时，需提交的材料包括()。

A．营业执照B．机构设立的可行性分析报告C．经营计划D．注册房地产经纪人员情况2．关于田某这一经纪行为的说法，正确的有( )。

A．田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查B．即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房C．如果经纪合同中没有要求甲机构查验该租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任D．如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同3．关于田某收取奖励费行为的说法，正确的有()。

A．田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的B．应由甲机构向赵某收700元奖励费C．田某应将700元交给甲机构，由甲机构决定田某可以获得多少作为奖励D．田某不应收取700元奖励金4．赵某同甲机构所签订的合同属于()。

A．新建商品房经纪合同B．房地产租赁经纪合同C．房地产租赁代理合同D．房屋租赁合同5．关于甲机构和田某关系的说法，正确的为()。

A．甲机构聘用田某作为负责人是合适的B．甲机构应当承担田某代其同赵某签订经纪合同的相关责任C．田某对甲机构的债务承担有限责任D．田某对甲机构的债务承担无限连带责任(二)张某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。

房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。

次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某说不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房不肯降价。

看房之后，李某对该房子十分满意。

经过讨价还价，最后李某以118万的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元订金并预付了1%的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1%的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。

随后张某个人又以115万的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1%，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。

随后张某将2万元定金转交给王某。

6．张某与甲机构的关系有()。

A．执业关系B．法律责任关系C．经济关系D．行政关系7．关于甲机构、张某、王某、李某关系的说法，正确的为()。

A．张某是王某的代理人B．张某是李某的代理人C．张某是居间方，不是任何一方的代理人D．甲公司是李某的代理人8．如果李某以此房屋做抵押，办理个人住房贷款，他有可能采取的贷款方式为()。

A．公积金贷款B．商业贷款C．个人住房组合贷款D．质押贷款9．关于经纪服务费用收取的说法，正确的为()。

A．甲机构不应该要求李某预付佣金B．甲机构不应该向李某收取抵押贷款手续代办费C．甲机构不应该向李某收取佣金D．张某不应该向王某收取佣金10．关于张某赚取差价的说法，正确的为()。

A．张某应当将3万差价退还给李某B．张某应当将3万差价退还给王某C．张某利用买卖双方信息不对称，不仅收了法定佣金，还多为公司赚了3万元的利润，是个优秀的经纪人D．张某利用买卖双方信息不对称赚取差价的行为不符合房地产经纪职业道德(三)甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托，代购一套办公用房。

甲机构指派经纪人王某负责此项业务。

合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。

代理成功后，甲机构按成交价格的2%收取佣金；若代理不成功，甲机构只收取费用500元。

王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元的价格卖给杨某，王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。

在房屋过户的过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某的一笔50万元的贷款。

因此杨某和甲机构张某产生纠纷。

11．甲机构应该收取的佣金为()。

A．1．8万元B．2万元C．1．85万元D．2．05万元12．乙机构获得8万元的行为违反了()。

A．《民法通则》B．房地产中介服务收费相关规定C．房地产经纪人执业规则D．《城市房地产管理法》13．关于“若代理不成功，甲机构只收取费用500元”的说法，正确的为()。

A．500元是甲机构的部分佣金B．500元是甲机构支出的必要费用C．500元是王某的辛苦费D．500元是王某的业务提成14．在该办公用房交易过程中，买卖合同主体有()。

A．甲机构B．乙机构C．张某D．杨某15．由于产权瑕疵引起的纠纷，其民事责任应该由()承担。

A．甲机构B．给张某贷款的银行C．张某D．王某(四)张某为甲房地产经纪机构(简称甲机构)的注册房地产经纪人。

王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。

在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同机会，王某向甲机构支付佣金。

张某接受业务后，便开始了相关信息的收集和整理工作，通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某，王某和田某的沟通后，在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。

王某和田某随后签订了房地产买卖合同，田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。

16．根据经纪合同内容推断，张某和王某之间所订立的合同应为()。

A．房地产代理合同B．房地产居间合同C．商品房销售合同D．房地产代销合同17．张某受理了委托业务后，主要应收集的信息为()。

A．王某家属的相关信息B．附近其他经纪公司经营状况的信息C．王某委托出售住房的信息D．与王某委托出售住房相关的市场信息18．张某在短时间内通过信息收集找到了合适的买家，说明张某具有较好的()。

A．议价谈判的技能B．人际沟通的技能C．收集信息的技能D．供需搭配的技能19．甲机构为田某代办房地产产权登记手续属于()。

A．居间服务项目B．居间的后续服务项目C．代理服务项目D．咨询服务项目20．甲机构为田某代办房地产产权登记手续时，应当向登记机构提交()。

A．当事人身份证明B．房地产权证C．购房人缴费计算表D．房地产买卖合同【答案】1．AD2．ABD3．D4．B5．B6．ABC7．D8．AB C9．D10．AD11．A12．BC13．B14．CD15．C16．B17．CD18．CD19．B 20．ABD甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。

该项目总建筑面积10000m2，固定总成本2000万元，单位变动成本2500元/m2。

甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。

乙公司针对该项目规模较小，所处片区不属于当前热卖区的特点，准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注，并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。

1．甲公司项目定位所选择的目标市场模式是()。

A．单一市场模式B．有选择的专业化模式C．复合产品模式D．复合市场模式2．乙公司的措施在SWOT分析中属于()。

A．WT对策B．W0对策C．sT对策D．S0对策3．若项目的销售费率为l5%，甲公司要求以成本为基础的目标利润率为20%，则乙公司为该项目确定的目标销售价格为()元/m2。

A．4590B．5294C．5765D．63534．乙公司挖掘该项目卖点的做法为()。

A．进行片区研究B．跟踪竞争性楼盘情况C．研究消费者购买行为D．开展广告宣传【答案及解析】1．【答案】A2．【答案】B3．【答案】D【解析】房地产保本价格为：4．【答案】AC(二)甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。

乙公司是一家新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。

乙公司在E市远郊区购买了一块面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。

乙公司找到甲公司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。

经协商，双方签订了代理协议。

甲公司接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。

1．为营销乙公司的住宅项目，甲公司可以通过创造()来建立楼盘品牌。

A．生活概念B．交通概念C．品质概念D．竞争概念2．甲公司的代理行为属于()。

A．买方独家代理B．卖方独家代理C．存量房代理D．新建商品房销售代理3．根据乙公司情况，甲公司制定的住宅项目价格策略可以为()。

A．撇脂定价策略B．低开高走定价策略C．渗透定价策略D．高开低走定价策略4．为实现良好的销售业绩，甲公司针对该住宅项目采取的恰当促销方式是()。

A．在E市市区繁华路段派发DM宣传单B在E市高速公路旁设立户外大型广告牌C．在高尔夫杂志上刊发广告D．在高档俱乐部举办酒会【答案】1．【答案】AC2．【答案】BD3．【答案】BC4．【答案】A(三)2009年3月，王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)，拟以总价100万元在中心城区购买一套三室一厅的住房。

因王某的委托价格明显低于市场行情，甲公司委派的房地产经纪人张某一直未能为王某买到他所想要的住房，但张某也并未放弃与王某的联系。

2010年5月，张某通过与王某多次沟通，最终使王某同意以总价120万元的价格购买客户陈某的住房。

随后，王某、陈某和甲公司签署了三方买卖合同，并约定王某和陈某各负担佣金的一半，甲公司承诺在15天内完成所有交易过户手续，否则将取消此项交易。

1．针对王某，张某采取的客源信息开发策略做到了()。

A．使潜在客户变为真正的客户B．建立与客户的长期联系C．精力集中于市场营销D．吸引最有价值的客户2．在与王某沟通的过程中，张某应采取的倾听技巧有()。

A．投入式倾听B．开放式倾听C．鼓励式倾听D．自由式倾听3．甲公司从事的该笔经纪业务属于()。

A．存量房卖方代理B．存量房买方代理C．存量房居间业务D．商品房买卖业务4．甲公司的经营活动存在明显的()。

A．操作不规范风险B．服务协议风险C．对外合作风险D．道德风险【答案】1．【答案】AB2．【答案】AC3．【答案】C4．【答案】B(四)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发了一个住宅小区。