精装修项目管理流程级实施方法

精装修项目管理流程级实施方法为保证和做好项目精装修工程的，质量、进度、成本、以及安全文明施工建设。

对精装修项目做如下的流程梳理，此流程不包含项目的各个报规报审，规划许可办理，及其他政府职能部门等的相关手续文件的办理内容如有不足之处望多多包涵、指教。

首先对该流程做一些基本的阐述，鄙人以为针对房地产公司的精装修工程大体可分为三大关联板块，第一：建筑土建板块，第二：业主板块，第三：精装修板块。

这三大板块相互联系，彼此结合关系密切，建筑与装修板块都是给业主板块服务的，也是最关键和主要的板块内容。

装修板块是对建筑板块的完善是业主板块的最终成果所以应当引起关注跟重视。

同时建筑板块是基础，没有坚实可靠地基础板块也是做不好建筑装饰装修工程的。

为更好的让大家理解这三大板块的关系以及更清晰的明白精装修管理流程为此简单的描绘了如下流程图。

在三大板块中其中又有三个主要的关键节点，这三个关键的节点是影响最终精装修效果呈现，跟交付业主达到业主满意的控制点，当然在这个管理流程中不单是这三个节点重要其他的节点及过程也是十分重要跟必要的步骤。

并因在此流程步骤的基础上加强基础内容与细节的把控与处理才能真正做到做好精装修的工作跟任务。

流程图中重点对精装修板块做管理流程的梳理，仅对建筑板块跟业主板块的关联环节进行的衔接。

流程图如下：现对以上管理流程的各个节点进行具体阐述细化。

对精装修的管理流程以上的流程图可分为三个阶段，分别以三个主要关键节点来划分为，第一阶段，精装修前期进场准备阶段，以土建精装修界面交接这个节点以上为第一个阶段。

第二阶段为精装修交接施工实施阶段，以精装修竣工验收以上的环节作为一个阶段。

第三阶段以业主验房收房节点及以上的流程为一个阶段，在这里其实应该在增加一个阶段，就是后期的报维修阶段，此处不做重点流程阐述。

第一阶段第一部分前期准备阶段：1、在集团公司发展定位的指导下由相关部门（发展事业部）报公司领导决策层形成《项目定位分析报告》确定项目为精装修房，其相关内容由相关部门根据集团公司总体发展，房地产市场，国家政策，地方政策，社会需求，产品动向，投资需求，跟公司目标，公司利润等各个方面综合分析完成。

2、在集团公司决定项目为精装房的结论下，可由相关部门（投资开发部）形成有关《精装修项目策划意见书》实现的集团目标，项目目标，成本目标，利润目标，项目需求，项目影响，交楼标准，等提出具体的规划指导。

以上两个步骤由集团发展事业部，投资开发部，规划工程部或相关事业部及人员完成。

3、在确定了项目规划方案后由，设计部、材料部、成本部、工程部结合建筑设计方案具体对精装修项目作出初步意见稿，并形成相关文件及内容报相关部门。

3.1、设计部对精装修项目结合项目总体情况根据《项目定位分析报告》，《精装修项目策划意见书》，以及相应的设计规范标准，法律法规等提出具体精装修设计要求，如精装修布局要求，风格定位、材料/部品和设备的使用档次、规格、范围进行定位设计并一定范围内反馈给建筑设计。

3.2、材料部根据《项目定位分析报告》，《精装修项目策划意见书》结合市场行情，当地常用材料，及项目总体规划及材料商供应情况等以及建筑设计的相关材料情况提出可用于精装修的材料建议与意见反馈给设计部，成本部，招投标部，工程部等相关部门。

3.3.成本部根据《项目定位分析报告》，《精装修项目策划意见书》及市场行情，材料成本管理情况，以及各种税务情况，结合项目总体情况提出相关成本控制及成本需求的建议跟意见反馈给设计部，招投标部，材料部，成本部及其他财税部门等。

3.4、工程部根据《项目定位分析报告》，《精装修项目策划意见书》，项目总体情况及相关施工条件、施工范围、施工环境、施工可参考单位及总体规划等情况提出相应意见或建议反馈给设计部，招投标部，材料部，成本部等相关部门。

4、在收集整理各个相关部门的意见跟建议后达成初步方向意识，可由设计部门安排或精装修设计单位就相关指导性意见结合建筑户型设计做精装修布局方案设计。

5、在对布局方案确定后为保证精装修工程的及最后的交付效果结合设计部、材料部、成本部、工程部提出的相关意见跟建议由设计公司提供精装修效果图，材料，部品样品清单。

形成最后的效果方案。

6、在精装修设计方案确定并出具相应的初步设计方案成果及效果图后，由相关部门（发展事业部，投资开发部，规划工程部）跟人员确认最终效果及方案。

6.1、精装修设计应结合建筑深化设计方案对精装修设计方案进行进一步深化设计。

精装修方案及深化设计可能对原建筑平面进行修改，应将修改情况及时告知建筑施工图设计单位进行调整。

6.2、建筑设计过程中如建筑方案调整，也应及时通知装修设计部门，保持图纸的一致性，避免重复、差错。

6.3、精装修设计单位深化设计后的根据项目定位、装修风格、装修标准、应对材料/部品和设备的规格、型号、选型，配色等选定选样并可对品牌进行推荐建议。

6.4、精装修设计单位应提供设计图纸范围内的工程量清单，清单计价并对装修成本提出建议。

7、材料部品清单，工程量清单，清单计价等形成后应提供给设计部、材料部、成本部、工程部、招投标部等相关部门进行确认，并由招投标部门进行材料部品的初步招标工作。

7.1、招标部门根据相关法律法规，《招投标实施办法》等以及材料部品清单，工程量清单，计价清单等包括设计部、材料部、成本部、工程部、提供意见建议书对材料部品确定招标。

7.2、招标部门在招标过程中应根据相关部门意见跟要求确定招采方式，招采规模，招采类别等如大宗材料的招采方式，主要材料的招采方式，辅料的材料供应方式等，并会同合约部门，材料部，工程部，成本部等相关部门拟定相应条款跟合同，并约定好供货方式跟时间等相关合约内容。

7.3、材料部，工程部，招采部，合约部等相关部门应监督相关供货商的供货情况跟合约履行及是否满足工程进度要求及时掌握、追踪、了解。

7.4、材料部应有专职人员会同招采部对材料的供销进行对接，并会同工程部或项目工程部对接对材料的运输、存贮、使用、检验、检查、验收、签收、使用等进行交接和明确。

7.5、工程部应有专职人员及时对接材料部及相关供货单位人员，安排对材料的存贮、使用、调度、分配，并根据工程情况跟进度要求对到场材料进行检验、检查、验收、签收，并收集处理相关材料等的资料，如合格证、检验检查报告、复检报告、环保资料等相关资料要求。

8、在以上程序确定完成后进行精装修施工图设计，精装修施工图设计还应注意结构、管道、天然气、室外装等的影响。

应注意净高、设备安装、柜体安装、洁具安装等，考虑家具的布置影响等并按要求出具合格的施工图图纸。

8.1、精装修施工图设计应达到一定的深度，对电器、空调、孔洞、开关插座点位、水电点位、地漏排水、强弱电箱位置、灯具照明的布置等应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，并应有满足施工的节点大样图。

主要材料及部品应定位准确排版规矩，并有样品封存。

8.2、精装修施工图设计中应对橱柜、洗手台柜、淋浴、衣柜、鞋柜、定制家具柜体或制品等应进行专业深化设计，专业设计内容应提前介入并完善。

8.3、精装修施工图图纸在满足施工要求的同时应能满足法律法规，地方政策，规范要求，审核要求，报规报验，并按要求提供足够的数量及版本。

8.4、精装修图纸在达到报规报验要求等各项要求时应提交给施工单位，监理单位，建设单位，等相关单位及人员。

建设单位应组织图纸会审，并将图纸会审的纪要记录反馈给建筑设计单位且各个参会单位及人员应对图纸会审类容进行理解解答。

8.5、精装修图纸在会审后或在施工过程中出现的设计变更应及时反馈给精装修设计单位，建筑设计单位，施工单位及其他相关单位及人员。

以上内容是第一阶段中非常重要的准备阶段工作，保证以上准备工作的顺利及时的完成对后期的施工及其他相关工作的顺利开展具有极大的意义也是后期施工能如期保质保量完成的基石。

第一阶段的前期准备工作完成后，这个阶段为满足销售跟规划报建要求可能会进行独立于主体之外的样板间施工，同时也是对最终是否能达到交付要求的初步验证，并对前期的设计可能存在的问题进行检验、检查，示以否达到效果的呈现与展示要求。

第一阶段第二部分：1、在样板间节点阶段我们可以对样板间或整个精装修房的施工工作进行招标，选定样板间施工单位或整个项目的精装修施工单位。

2、根据《招投标实施办法》及相关法律法规以及各个相关部门的意见跟建议，精装修设计施工图等相关文件及环境条件，可选取一定数量的总承包施工单位，分包单位等进行招标，招标单位的数量不应低于三家或不少于相应施工单位的1倍。

2.1、对精装修总包单位的招标，水电安装单位的招标，橱柜、台柜的招标，家具衣柜等柜体的招标，淋浴、设备、灯具、制品、特殊工艺施工单位等的招标，可只针对样板房招标也可以以样板间为参照条件进行对比招标。

2.2、在施工单位的招标开始之前及招标过程中应对土建跟精装修的交接，交付标准，质量标准等做明确说明。

2.3、交接交付的标准应参照相应的法律法规，建筑施工规范和相应的质量验收规范。

并满足精装修施工条件要求对具体作业面及细部可做明确参数要求。

2.4、交接交付的标准也可由精装修施工单位会同建筑施工单位，建设单位、监理单位乃至业主物业代表共同商议拟定交接标准并体现在合同跟招标文件当中。

2.5、样板间施工过程中施工单位因积极发现施工与设计中的问题并一定程度上在施工现场对图纸进行深化、优化。

并提出良好建议及时反馈给设计单位、建设单位、监理单位。

第二阶段精装修交接施工实施阶段第二阶段第一部分精装修工程施工工序流程：第二部分与土建施工的交接：1、在土建施工各单位与精装修施工单位以及监理单位、建设单位等相关单位达成一致的交接条件后，建设单位要求精装修单位应相关单位及相关工作人员进行交接验收工作。

2、应对土建结构的室内、外，含阳台部位的墙、顶、地面的各楼栋、楼层及公共区域、地下层、地下层的公共区域所有精装修施工空间的全面一房一验工作。

3、应对室内净高，未粉刷的墙体，开间尺寸、方正度、门洞尺寸、砌筑墙体厚度、墙面平整度、砖缝饱满度、垂直度、烟道安装、卫生间管井、消防管井、强弱电管井、结构翻边砼的强度及完整性等项目内容。

4、在交接过程中应对土建施工的入户门、金属门窗、塑钢门窗、百叶、金属栏杆、玻璃、内外墙的交接等的完好、完整程度，安装质量进行交接验收。

5、在交接过程中应逐条进行检验和办理标高线、楼层基准轴线（楼层基准轴线在电梯厅进行标示），参考基准线等参考标示并标识。

6、在交接验收过程中形成交接验收文件以及交接验收交接单，并将相关记录交由相关单位进行存档核查。

7、交接验收过程中发现技术偏差或施工质量问题，需及时向总包、安装单位要求以施工联系单加表格形式一式三份，并含照片），三天内上呈给土建施工方、甲方、监理单位，督促责任单位确定整改完成时间，同时要求监理、精装修装饰单位做好备份存档工作。