上海新天地案例分享
上海新天地案例分析
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
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企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
上海新天地案例综合分析
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上海新天地—商业业态
新天地时尚
新落成的“新天地时尚xintiandiStyle”在旧的新天地后面，位于自忠 路及不复关中路之闱，不原来的上海新天地是通过天桥连接，是一 个地下地上各两层共四层的大型室内购物商场。在建筑形式上还是 沿用了新天地一贯的中西合壁，新旧结合的风格，将新天地的街景 引入室内。这个新开的新天地时尚除了部分国际知名品牌商户外， 主推的是一些新生亚洲设计师品牌，比较年轻新鲜的时尚气氛。
与业团队打造
挑选了美国旧房改造与家本杰明·伍德建筑设计事务所呾具东斱文化背景的新加坡日建设计事 务所，幵邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。从保护历叱建筑的角度、城市发展的角度以及建筑 功能的角度作多斱面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纨消费者的需求。在整体规 划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为 主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。
“新天地浪漫地图” 2009年情人节，让爱丌迷路
“牡丹亭” 新天地不昆曲的浪漫邂逅
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上海新天地——杂志
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平面广告展示
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平面广告展示
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平面广告展示
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THANKS！
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总建筑面积：约110万平斱米
物业构成： 新天地商业（14.1万平斱米） 酒店／服务式公寓（6.1万平斱米） 办公楼（39万平斱米） 公寓（51.4万平斱米） 人工湖绿地 动工日期： 1999年初 开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 开发商： 瑞安集团
旧城改造与保护案例-上海新天地
作为上海的文化地标，上海新天地吸引了大量国内外游客前来参观 和旅游，进一步推广了上海的文化。
文化创意产业
上海新天地吸引了众多文化创意产业入驻，如设计工作室、艺术画 廊、书店等，为文化传承提供了新的载体。
社区参与与可持续发展
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居民参与改造
在旧城改造过程中，上海新天地积极听取和采纳 居民的意见和建议，让居民参与到改造过程中来。
历史背景
上海新天地的前身是上海的石库 门建筑群，是上海传统的居住区
之一。
20世纪50年代以后，由于城市 的发展和人口的增长，这一地区 逐渐变得破旧不堪，亟待改造。
20世纪90年代末，上海市政府 决定将这一地区改造为集商业、 文化、娱乐、休闲于一体的城市
综合体。
改造前的状况
上海新天地所在的太平桥地区 在改造前存在着建筑陈旧、设 施落后、环境脏乱差等问题。
旧城改造与保护案例-上海 新天地
目 录
• 上海新天地简介 • 改造过程 • 改造效果 • 保护与可持续发展 • 经验教训与展望
01
上海新天地简介
地理位置
上海新天地位于上海市中心，紧邻黄浦江，具体位置在黄浦区南部太平桥地区。 具体坐标为东经121°26′30″，北纬31°14′40″。
占地面积约为3万平方米。
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改造效果
经济效益
促进区域经济发展
上海新天地通过改造，吸引了大 量游客和投资者，带动了周边商 业和房地产的发展，成为上海的 经济增长点之一。
提升土地价值
通过对旧城区的改造，提高了土 地的利用价值和开发潜力，吸引 了更多资本的进入，进一步提升 了区域经济活力。
社会效益
改善居民生活环境
通过旧城改造，改善了居民的居住条 件和生活环境，提高了城市品质和生 活质量。
案例分享(上海新天地、锦里、宽窄巷子)
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二、成都宽窄巷子
2.3项目定位 项目总体定位： 最具典范性成都历史文化商业步行街区
中国首个院落式情景消费体验区
成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心 商业定位：时尚生活街区 文化定位：宽巷子-闲生活 窄巷子—慢生活 井巷子—新生活 开发时间：2004-2008年 2008年6月14日开街
为了配合外表“整旧如旧”、内部“翻新创新”的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，
现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽 带互联网，把它改造成全新概念的经营地
运营模式：只租不卖，管理与经营分离
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅 对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎 天天都有推广活动。
租金节节攀升： 2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来自中国 内地以外的国家和地区。
二、成都宽窄巷子
2.5市场运作及营销手段小结
政府统筹、多方整合资源：政府牵头，统一规划、区别保护，积极保护和恢复文化遗产，在精心提炼文化内涵基础上
规划个性化的业态，三条巷子各具风情，形成呼应；
市场化的运作模式：实行国有文化与旅游资源所有权与经营权分离，由市、区按8：2的比例投资，组建成都少城建设
今生：
2003年，成都市宽窄巷子历史文化片区主体改造工程确立，该区域将在保护老成都原真建筑的基础上，形成以旅游、 休闲为主、具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街，并最终打造成具有“老成都底片，新都市客厅” 内涵的“天府少城”。
【案例分析】上海新天地——旧城改造实例
【案例分析】上海新天地——旧城改造实例上海新天地是整个太平桥地区改造项目的一部分，太平桥地区毗邻历史上的上海老城区，近代直至解放后都曾是人口密集的石库门聚居区。
然而伴随着近十年大规模建设浪潮的到来，该区域陈旧的基础设施和物质环境已无法与上海市中心商业区发展的要求相适应，系统性旧城改造的时机已经成熟太平桥地区（左边蓝色部分为新天地，上为北里，下为南里）地理区位：上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的就是里弄住宅。
如图所示，新天地的核心空间是一条南北向长条形广场，被正中东西向的兴业路分为南里与北里两个部分。
在兴业路上，还有上海最重要的革命历史文物保护单位之一的中国共产党第一次代表大会会址。
北里由多幢石库门老建筑组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家来自各国的高级消费场所及餐厅，充分展现新天地的国际元素。
南里则在拆除部分旧建筑的基础上新建了一栋总建筑面积为67888的购物娱乐休闲中心收头，进驻了各有特色的商户。
除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人喜欢光顾的时装专门店，时尚饰品店，美食广场，电影院及上海最具规模的一站式健身中心。
整个新天地区域的核心即是串联南北地块的步行广场，通过这个条形空间，原有狭窄私密的传统里弄空间被部分地敞开，形成了区域的公共活动中心，公共性较强的零售商业和饭店沿此布置，在步行广场的周边则保留了旧的城市肌理，包括狭小的宅间路和过街楼等元素，在此布置了一些较内向的活动如酒吧和高级餐厅等。
整个保护改造与开发是一个挑战，以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有十五个纵横交错的里弄，密布着约3万㎡的危房旧屋。
其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。
因此在规划上首先要读懂它们之间的关系，要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间；在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的，具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。
上海新天地案例和旧城改造
上海新天地案例和旧城改造上海新天地的建设始于1998年，当时的上海正举办亚洲经济危机前的宏大城市改造。
新天地位于永嘉路和太仓路交汇处，占地面积约为37,000平方米。
项目一期的开发规划包括商业办公、酒店、文化娱乐等多个功能，旨在打造一个集高端消费、旅游观光、文化交流于一体的高端商业区。
新天地的建设与旧城改造密切相关。
旧城改造是指在城市更新过程中，保留和改造原有城市中心或重要地区的历史、文化建筑和文化遗产，以实现城市的可持续发展。
上海作为一个发展迅速的大都市，也面临着旧城改造的挑战。
而新天地作为一个成功的旧城改造项目，具有以下几个值得借鉴的特点。
首先，新天地在设计上既保留了原有历史建筑风貌，又在现代化的背景下进行了改造和创新。
项目一期中的新式建筑与历史建筑相得益彰，形成了一种有机的整合。
这种保留与创新的设计理念，不仅使新天地具有历史价值和文化底蕴，也让其在商业竞争中保持了活力和吸引力。
其次，新天地的开发也注重了公共空间的规划和利用。
广场、花坛、游乐设施等公共设施配套相对完善，为市民提供了一个休闲娱乐的场所。
这些公共空间的规划不仅为商业设施提供了人流量支持，也赋予了新天地更多的社交和文化交流功能。
再次，新天地的建设也考虑了可持续发展的原则。
项目一期中的建筑物大部分采用了绿色建筑设计和建造，减少了资源的消耗和对环境的影响。
同时，在商业设施中也融入了许多文化元素，倡导文化消费和绿色消费。
这种可持续发展的理念不仅符合城市发展的需要，也使新天地成为一个社会责任的典范。
最后，新天地的建设还注重了与周边区域的协调发展。
新天地所在的太仓路是上海的传统商业区，也是上海文化的发源地之一、新天地的建设不仅提升了周边区域的整体形象，也与周边的商业、文化和旅游资源形成了良好的互动效应，带动了该区域的发展和提升。
综上所述，上海新天地是一处旧城改造的成功案例，其成功得益于保留历史风貌和创新设计的结合、公共空间的规划和利用、可持续发展的原则以及与周边区域的协调发展。
上海新天地城市更新案例分析(旧改)
12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心 为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、 家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单 元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
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新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣 居住条件的集中表 现。
富有特色的石门建 筑元素，体现上海 20年代建筑特色， 是建筑修缮的基础
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上海新天地商业功能实现成功因素
选址 差异化的定位 商业业态比例
商业形态比例 商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近 多功能 零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
上海新天地综合体案例分析
1 项目区位
上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路； 东至黄陂南路。
2 项目概况
占地面 积
主要业 态
建筑风 格
周边配 套
52万平米
零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000 元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/ 平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其 上涨幅度仍超过4倍。
海派，旧上海石库门风格
日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面
3 上海新天地——总体规划
新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个， 原居住人口7万人
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
上海新天地-案例分析
上海新天地
项目简介：上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米。
它以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街，是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满
现代感的新建筑融为一体。
位置关系图：（红色块为上海新天地所在位置）
改造前：
改造后：
符号：
创新，人工湖与大型商场结合：
新旧对比：
立面对比：
内部对比：
细部处理：
感想：
这是个中国旧城改造的一个样本。
它企图衔接旧上海的文脉，并藉此营造富人消费休闲的飞地。
很多人说它很成功，但“新天地”的建筑功能从一开始就被篡改了，本来是一个贫民窟，却被转换成一个奢华的商业中心，其中包括各种高档的咖啡馆、酒吧和餐馆。
“这是建筑话语在视觉和功能上的双重反讽：用香港富人的消费天堂，反讽了上海贫民窟的悲惨历史。
”我想，这些都应该是我们做规划做建筑的应该考虑的东西，在进行旧城改造时，是该完全改变这个区域的生活形态还是该有所保留？
在总的平面的规划上，它在保留原有交通主要流线的基础上，让两块地有机地结合，而且增加了长轴方向的交通，在功能分区上与旧建筑的保留上做了融合的规划。
它也是成功的一个专业行为，在对于旧的文化保留上，既有做旧如旧的手法，即完全保留旧建筑的做法，尽量延续它旧的形式，以达到保留旧有文化遗产的目的；同时，在更多的地方，它运用了在欧洲司空见惯的新旧建筑坦然对比结合的手法，就让人在感受城市新形态的同时，对过去的文化有所怀念，在对旧文化思考时，也会感叹时代的步伐。
总的来说，它算是一个很成功的商业策划行为，在这个物质流横飞的年代，还算一个体面的旧城改造。
[建筑]上海新天地商业街案例分析
![[建筑]上海新天地商业街案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/075e49e279563c1ec4da71cb.png)
文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
项目特点：
修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地 产开发热点区域
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如 设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小 型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使 得项目很有新意
• 3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。 根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗 略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没 有投，现在还有2000多人在ห้องสมุดไป่ตู้队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”
经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因 为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较 长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者， 同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经 营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。
新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、 娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所
• 以房地产来带动 • 开发商：瑞安集团 • 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目
旧城改造与保护案例——上海新天地
• 从而形成南北新旧对 话，交相辉映的格局。
石库门
改造
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲 作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫 作“石箍门”后又讹作“石库门”。
• 早期的石库门产生于19世纪70年代初，源于江南民居的住 宅形式。
• 在20世纪10年代以后，老式石库门逐渐被新式石库门取代。 • 20世纪20年代盛行，占据了当时民居的75%以上，至今中
• 石库门有着江南传统 二层楼的三合院或四 合院的形式，一般进 门就是一小天井，天 井后为客厅，之后又 是一天井，后天井是 灶台和后门，天井和 客厅两侧是左右厢房， 一楼灶台间上面为 “亭子间”，再往上 就是晒台。在总体上 采用的联排式布局却 来源于欧洲。外墙细 部有西洋建筑的雕花 图案，门上的三角形 或圆弧形门头装饰也 多为西式图案。
心城区还有近40％的城市民居住在有一个多世纪历史的石 库门中。 • 到了30年代中期，随着新式里弄和花园里弄的兴起，石库 门就风光不再了。 • 然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的 情况下，改造前的石库门外部表面及内部建筑已变得破旧 不堪，不仅对人民的生命财产构成威胁，也破坏了城市的 肌理、面貌。改造迫在眉睫……
整个修复过程，不仅仅做到形似，更注重神似，不是简单 复旧，而是一个更高层次的改造工程。
改造历程
商圈 地铁口
商圈 地铁口
商圈 地铁口
2001年进度 新天地北里（商业）
绿地、人工湖
2002年进度 新天地南里（商业、公寓）
2003年进度 住宅、写字楼一期
1997年 规划构想 1998年 拿地 1999年 新天地北里动工
住宅，129-183平方米的两房两厅，230平方米的三 房两厅以及少量324平方米的四房两厅和90平方米的 一房两厅，参考价为7万－7.5万元／平方米。
上海新天地项目定位案例
上海新天地项目定位案例上海新天地项目定位案例上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。
而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。
商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。
项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。
项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。
整体策划布局:层层推进第一个阶段初步定位是综合性的。
因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。
上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。
第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。
这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。
第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。
里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。
推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。
招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。
经营和管理:整个项目在2001年9月份左右开业。
装修本身有很多问题,应该在前面做建筑设计的时候考虑到很多商家的需求,也一定要有一个比较专业的团队,它了解不同的业态———他们对这个房子的结构、高度、空间布局等方面,要在前期与房地产商进行合作,甚至先请一些主力店的商家到这个项目来,让他给些更多的要求。
上海新天地商业地产案例分享
红糖音乐餐厅 1 休闲娱乐 酒吧
786
红诱坊
2 休闲娱乐 酒吧
200
大卫杜夫新天 地会所
3 休闲娱乐
酒吧
300
木头酒吧
4 休闲娱乐 酒吧
400
璐娜西餐厅酒 吧
5 休闲娱乐
酒吧
500
宝莱纳新天地 店
6 休闲娱乐
酒吧
500
老第坊
7 休闲娱乐 酒吧
200
北里休闲娱乐平面图
璐娜西餐厅酒吧
红糖音乐餐厅
老第坊
2 PART 新天地/商业布局/北里服务品牌
180
336 253
北里服务平面图
新天地壹 号
新天地壹号
沙宣美发研究中心
新天地/商业布局/南里广场
2 PART 新天地/商业布局/北里的特色品牌
88新天地：与时尚巅峰的咫尺之遥
88新天地是一家精品式酒店，酒店座 落于新天地的中心，让旅客可随时体验使 用区內的集“生活﹑工作﹑消闲”于一体 的独特环境，透彻体验上海最写意的生活 享受。
2011.4.26@上海 商业地产倾情奉献
➢ 项目概况 ➢ 商业布局 ➢ 建筑特色 ➢ 运营推广 ➢ 评说天地
1 PART 新天地/项目概况
新天地（Xin Tian Di）是由香港瑞安集团投资及管理的一个大型综合性项目。地处上海
淮海路商圈核心地段，由马当路、太仓路、黄陂南路、自忠路环绕而成，连三期在内，新 天地目前总建筑面积86,000㎡，前期总投资14亿元。
2 PART 新天地/商业布局/北里的特色品牌
透明思考：生活中的“琉璃光影” OYA：站在“东方魅力”的土地上
2 PART 新天地/商业布局/北里业态布局
北里业态布局
上海新天地案例分析
文化保护与商业开发的平衡
要点一
总结词
要点二
详细描述
上海新天地作为历史建筑保护区，需要在保护传统文化的 同时实现商业开发，这需要平衡保护文化和商业利益的关 系。
上海新天地拥有许多历史建筑和文化遗产，这些建筑和文 化遗产是上海城市形象的重要组成部分。在商业开发过程 中，需要充分考虑如何保护这些建筑和文化遗产，避免过 度商业化导致文化价值的丧失。同时，可以通过合理的商 业开发，为文化保护提供资金支持，实现文化和商业的共 赢。
空间布局
开放式街区
新天地采用开放式街区布局，将商业、餐饮、娱乐等设施与公共空间融为一体，营造出舒适、宜人的休闲氛围。
多层次空间
新天地通过不同高度的建筑和错落有致的布局，创造出多层次的空间感，使人们在其中感受到丰富的视觉体验。
景观设计
绿化景观
新天地注重绿化景观的营造，设有多个绿化广场和公共绿地，为市民提供休闲 、放松的场所。
周边拥有丰富的商业、文化、娱乐等 设施，是上海市的繁华地带之一。
历史背景
上海新天地前身是上海的石库门建筑群，具有浓厚的历史底 蕴和文化积淀。
在20世纪90年代，上海市政府对这片区域进行了大规模的改 造和重建，将其打造成了一个集商业、文化、娱乐为一体的 时尚中心。
文化特色
上海新天地保留了石库门建筑风格， 同时融入了现代元素，形成了一种独 特的建筑风格。
上海新天地案例分 析
目 录
• 上海新天地概述 • 上海新天地的商业模式 • 上海新天地的建筑设计 • 上海新天地的发展历程 • 上海新天地的成功因素分析 • 上海新天地面临的挑战与对策
01
CATALOGUE
上海新天地概述
商业地产项目案例 一--上海新天地
商业地产项目案例一--上海新天地商业项目案例一——上海新天地上海新天地(Xintiandi•Shanghai)是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。
以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。
上海新天地就是由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街。
是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点。
上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
它占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。
这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20 世纪20年代。
但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。
谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所;台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐;法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝;巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。
那里的时尚精品店紧追国际流行色，不逊半步，中华文化商场出售的是艺人工匠们独创的居家用品、工艺品和旅游纪念品，完全是地道的中国味。
露天广场上丰富多彩的文化表演让旅客有许多的参与。
石库门博物馆通过对一幢楼的重新布置、家具摆设，原汁原味地再现20世纪初上海一家人的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海的历史文化。
也可通过博物馆的图片、录像了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。
新天地的石库门里弄处处体现21世纪的舒适和方便，自动电梯、中央空调、宽带互联网，一应俱全。
消费者上网可以迅速查询商店价格和餐厅、酒吧的菜单，以及电影院上演的电影，并可能以预定座位，还可直接网上浏览，观赏新天地露天广场及餐馆内的文化表演。
上海新天地案例分享PPT课件
马当路
马当路
黄陂南路 太仓路 兴业路
自忠路
太仓路
自忠路
主干道 次干道 支马路
黄陂南路
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1 PART 新天地/项目概况/动线分析
主入口：北里广场入口
南里广场88新天地入口
广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有 一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
太平桥重建项目在上海的位置
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1 PART 新天地/项目概况/太平桥项目物业组合
太平桥项目物业组合：新天地是整个太平桥重建项目的商业部分。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工湖 （公建）
翠湖天地 （住宅）
新天地 （商业）
朗廷酒店 （酒店） 瑞安广场 （写字楼）
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1 PART 新天地/项目概况/项目交通
瑞安房地产有限公司隶属于瑞安集团， 目前在内地主要城市的中心地段拥有8个处 于不同开发阶段的项目，总建筑面积达 1,320万㎡。
新天地建筑设计顾问：本杰明·伍德
上海美国学校
新芝加哥足球体育场
本杰明·伍德，美国建筑师协会会员, 于 1984年于麻省理工大学取得他的建筑设计硕 士头衔，目前居住在上海。“新天地”是他在中 国的首个设计项目，并获得了2003年度ULI 优秀大奖。
项目名称：上海新天地 开业时间：2001年6月 地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南
上海新天地案例分析
上海新天地案例分析
上海新天地是上海最著名的地标性商业综合体，于2006年开业，位于上海市黄浦区南京西路中心地带。
这里既有世界各地的奢侈品牌，也有时尚潮流品牌，还有各种美食餐饮、休闲娱乐场所，成为了众多游客和本地居民的热门聚集地。
上海新天地的建筑风格独特，采用了复古风格的石板路，建筑立面雕刻精美，装饰繁复，呈现出欧式风情。
在商业营销和城市文化方面，上海新天地的成功经验是值得学习
的。
首先，上海新天地在商业定位上具有极高的定位准确性。
上海新天地的目标消费群体
主要是年轻、富裕和时尚的消费者。
为了吸引这一目标群体，上海新天地引入了一系列国
际知名品牌，如巴宝莉、路易威登、迪奥等等，同时也引入了一批国内品牌，如苏州姑苏
品牌、杭州缤纷秀品牌等，吸引消费者的目光。
上海新天地还为消费者提供了丰富多样的
娱乐和消费选择，如星巴克、哈根达斯、音乐餐厅、艺术电影院等等，从而增加了消费者
选择的多样性，满足了不同消费者的需求。
其次，上海新天地注重品牌营销和市场推广的运用。
上海新天地的营销和推广采用多
种方法，如社交媒体、公共关系和赞助活动等等。
他们还采用了活动营销的方式来吸引目
标消费者群体。
例如，在Valentine's Day这个节日，上海新天地推出了一系列丰富的情
人节活动，吸引大量年轻人前来消费和参加活动。
同时，上海新天地还在各大媒体上发布
广告，采用大规模的户外广告宣传，吸引更多的目标消费群体关注，并激发消费欲望。
上海新天地案例
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸 引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化 商业，并特别注重其小型化、多样性、高品位和商业性。
⑥ 业态定位与招商 上海新天地招商对象世界各地知名品牌
业态 餐饮 餐饮酒吧/娱乐 购物及文化 服务及其它 合计 数量 31 12 46 14 103 占比 30.1% 11.65% 44.66% 13.59% 100%
现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对 象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的103家租户中，85% 来自中国内地以外的国家和地区。
业态 餐饮 餐饮酒吧/娱乐 购物及文化 服务及其它 合计 数量 31 12 46 14 103 占比 30.1% 11.65% 44.66% 13.59% 100%
现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对 象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的103家租户中，85% 来自中国内地以外的国家和地区。
② 规模 上海新天地规模并不算大
上海新天地占地面积3万平方米，总建 筑面积6万平方米，从规模来看并不算 大；
目前中国的购物中心开发商偏爱巨型化 开发 ，“3万、5万小弟弟，50万、60 万不稀奇”； 西欧五国在人均国民收入1万美元时， 平均购物中心规模才有3万～4万平方米。 20世纪九十年代初期，美国、日本购物 中心平均面积也只有2万平方米左右。
⑤ 营销 上海新天地活动营销
上海新天地开发进入到第二个阶段，即从1999年9月到2001年12月， 做了大概300个以上大小的活动。
这些活动很有针对性，针对一些文化政治的团体，针对雅皮一族， 针对中产阶层。他们还建起了一些样板房，举办活动吸引不同行业 人士来参与。