上海新天地案例分析

上海新天地整体项目介绍—开发公司介绍
上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。 瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产 发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及长远目标，均反映了集团追求优质、卓 越及创新的精神。 在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司(「瑞安建业」)，并于同年 二月在香港联合交易所上市。现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材及创业基金投资，并持有瑞安房地产发 展有限公司超过百分之二十权益。 瑞安房地产发展有限公司于二零零四年成立，是集团的地产旗舰公司，结合了瑞安在中国内地的主要房地产发展 项目，并获得多个著名国际投资者的支持。瑞安房地产发展的项目可分为两大类别：集多种功能的大型市中心商住综 合发展项目，以及配合城市总体规、提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。日后瑞安房地产将享有优先参与集 团内地地产发展项目的权利。
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展， 目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总 部所在地
按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一栋白玉兰花苞形 状的超高层建筑，是瑞安集团未来的总部
白玉兰是上海市花，本项目要成为太平桥项目 的象征
上海新天地整体项目介绍— 开发现状
2019-2019年先期推出新天地商业和 人工湖/绿地(公益部分)
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石Fra Baidu bibliotek门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”， 如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”， 后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作 门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相 比，趋向保守。
石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进， 攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数 以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民， 动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被 建为联排式的石库门里弄住宅。
铁1号线、8号线、9号线，区位交通优越
土地面积： 约52公顷 总建筑面积：约110万平方米 物业构成： 新天地商业（14.1万平方米）
酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 动工日期： 2019年初 开发周期： 15年分期开发，预计到2019年完工 开发商： 瑞安集团
第一阶段由于认识上的局限性，主要强调综合性，目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物 和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。这一目标的参照物是衡山路，衡山路以特色著称， 但是由很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者。对比之下，瑞安认为新天地应该有 一个明却的吸引力。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至少明确了一 个大方向，即做一个综合性的商业场所。
本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化， 居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发 生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两 进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主 要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代 后，一般都安装了卫生设备。
上海新天地整体项目介绍— 项目背景
太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，
为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围 2019年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造
项目 瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 区位交通：紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心，紧靠地
结合市场合理安排开发时序 1 新天地商业 2019-2019年 2 翠湖天地一期（住宅）2019年 3 企业天地一期（办公楼）2019年 4 翠湖天地御苑（住宅二期）2019-2019年 5 酒店＋住宅三期＋商业 2019-2019年 6 企业天地二期＋住宅＋国际学校+瑞安总部
6
3 5
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上海新天地（商业街）
90年代初期，上海开始了大型的重建和 开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之 的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧 风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去 保留这些上海独有的“艺术品”。
上海新天地（商业街）—项目概况
投资商 物业地址 占地面积 建筑面积
香港瑞安集团 上海卢湾区太仓路181弄
2019-2019年分别推出企业天地(办公) 和翠湖天地一二期(住宅)
2019-2019年分别五星级酒店和翠湖天 地三期嘉苑（住宅）
5星级酒店
企业天地
新
天 地
人工湖 ＋
绿地
翠湖天地 三期
翠湖天地 二期 一期
上海新天地整体项目介绍— 整体开发规划
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平
独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。便利的交通条件，多元化的服务范围， 同样吸引着大批的商务客户。
新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、 召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。
上海新天地目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点清单中，还成为中 国房地产区域改造的经典案例。通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发。
方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方
米 将延续国际甲级写字楼的高标准，
吸 引国际知名租户
翠湖天地三期以及新天地二期 为顶级时尚品牌度身定做的 新天地二期，将沿马当路建成 商业配套面积约13900平方米 82000平方米 二期2019年竣工 翠湖天地三期约400套公寓 三期嘉苑预计2019年9月开盘
（左图：梅艳芳在上海新天地举行上海演唱会新闻 发布会）
上海新天地（商业街）—建筑理念与特色
整旧如旧，翻新创新
◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。 ◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。 ◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。 ◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则， 工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当 时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。 ◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的 青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网， 把它改造成全新概念的经营消费场所。
30000平方米 60000平方米
容积率 项目投资金额
改造成本 拆迁安置成本
1.8 14亿元 2万元/平米 6.7亿元
上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”，是一个 具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元，于2019年初开工建设， 第一期工程新天地广场2000年6月全部建成，2019年9月对外营业。
专业团队打造
挑选了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和具东方文化背景的新加坡日建设计事务 所，并邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功 能的角度作多方面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。在整体规划 上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主， 配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。
上海新天地（商业街）—规划定位： 定位是商业地产的第一步，对定位不能准确得把握，再好的开发理念 都只是水中月镜中花。瑞安集团的雄心进一步在其对新天地高起点定 位上体现得淋漓尽致。
新天地现在的经营定位是在开发过程中，在开发的不同阶段，逐渐深化而最终确定的，这一 深化的过程经历了三个阶段：
第一阶段： 综合性时尚场所
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈 利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开 始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价 每平方米高达1.7万元～2.5万元
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道 1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级 办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方 米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
深化
第二阶段： 都市旅游景点
深化
瑞安的出发点是做综合性的商业场所，后渐渐明确为做“SHOPPING MALL”,要把新天地打造成 一个平面的MALL。但是SHOPPING MALL 不同于SHOPPING CENTER，不但要求综合，更要求有明 确的主题定位和独特的魅力。
石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主题，“都市旅游”。瑞安设 想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看 上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。
上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位于淮海 中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站和南 北、东西高架路的交汇点。
上海新天地（商业街）—项目概况
新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新 建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。与豫园明清建筑群、 外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的 建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2019年中国年度新锐榜建筑奖”。
上海新天地整体项目介绍— 开发地块情况
E瑞安总部大楼 B翠湖天地
D企业天地 A太平桥人工湖绿地 C上海新天地
上海新天地整体项目介绍— 开发地块情况
地块
A B
C D E
名称
太平桥人 工湖绿地
上海新天 地
翠湖天地 高级住宅 小区
企业天地 甲级办公 楼区
瑞安集团 总部大楼
规划与建设情况
基本目标
由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安集团三方共同投资，目前由 瑞安集团负责其物业管理。整个项目耗资近10亿人民币，从2019年 1月开工建设，建设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万平方米，水面 面积为1.2万平方米，绿地下面的地下停车场可提供200多个车位
开发新天地，主要是为该地区营造一个高品位 的人文环境，再进行房地产开发，以实现经济 效益、社会效益双赢。新天地的目标是既要体 现上海的历时文化风貌，又要体现上海的时尚 新地标及品味，欲成一扇体现上海昨天、今天 和明天的窗口式旅游景区，成为集餐饮、商业、 文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目，总建 筑面积68万平方米。第一期包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19 及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提 供283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑面积由105至 500平方米。
两栋5星级酒店
企业天地
企业天地 二期
人工湖 ＋
绿地
三四个不同规模的剧场 类似美国百老汇 丰富太平桥地区的功能
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
已经建成的部分
上海新天地整体项目介绍— 开发顺序
与政府合作开发人工湖绿地的基本目标是以先 改善环境来提升该地区52公顷的土地的品质， 带动房地产的开发和销售。太平桥人工湖绿地 目前已经成为上海市中心一个独具特色的景观 空间
上海新天地占地3万平方米，上海新天地氛围南里、北里两大部分。 以石库门建筑为主的北里，集合了来自世界各地风情餐厅、咖啡厅、 酒吧、精品商店等，展现了新天地的国际元素。一、以现代化建筑 为主的南里，除了临湖的新天地酒店式服务公寓外，还有一个总面 积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年一族 的休闲娱乐场所