万科金域蓝湾首批次价格策略
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•新特区政策为成都楼市注入新的活力
•1、新特区促使需求增大、对外地人购房更有吸引力、区域影响力增强。 •2、6月份以来，成都楼市全线飘红。
•魅力之城 5月成交90套 6月成交130套 7月170套 •双水岸 5月成交63套 6月成交80套 7月170套 •加州湾 5月成交18套 6月成交19套 7月38套 •朗润园 5月开盘量较大，6月成交120套 7月110套 •中海兰亭，均价6300，287套全部售罄。 •和黄南城都汇，均价6500元，8月4日开盘。 •天府长城图兰多价格从4月4700左右上扬到7月6500左右。 •二十四城价格口径从5500左右上扬到6000左右。 •蓉上坊价格口径从原定6500涨到7000。
28.54
39.92
278.66 268.84 385.81 534.28
•备注： •1、前期公布价格口径为两房50万左右，附加值三房80万左右，临河均价1万左右； •2、A类意向客户甄别诚意度标准： • 1)对本项目表现出比较强烈的关注。 • 2)认可本项目的产品类型。 • 3)能承受项目现在公布的价格口径。 • 4)附近政府机关、大型企业、学校等工作人员。 • 5)万科老业主或是品牌追随着。
•但是，目前各类产品蓄积客户总量因价格未较详细公布，供给关系取决于“量、价”关系。
产品类型 水漾卡 合计 享院卡 合计 城市卡 合计
供给套数 110 437 306
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卡类 甲类 乙类
甲类 乙类
甲类 乙类
客户需求 245 121 366 726 682 1408 310 472 782
供求比例 1：2.23 1：1.21 1：3.66 1：1.66 1：1.56 1：3.22 1：1.02 1：1.56 1：2.58
可变 套三
临河 四房 合计
户型 A1 D1 B1 B3 B2
A2 A3 D2
临院 四房 两翼 四房 临河 高端
面积 83.59 89.92 85.87
83 82.16 合计 90.76 89.88 86.8 合计
套数 170 34 34 34 34 306 238 67 68 373
106.73 64
•甲类客户为有效客户中，诚 意度较高者； •乙类客户为有效办卡客户中 犹豫者
万科金域蓝湾首批次价格策略
•推售房源及供给关系 •客户分析 •市场及竞争关系分析 •定价分析 •开盘计划
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•诚意客户数量
•通过前期销售代表电话回访3955组客户，客户甄别率67%，判断有效客户总 量为2655组，A类客户总量为1281组。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
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•首批次推售范围
•10栋
•11栋
•12栋 •13栋
•本次可取得预售证单位约8.1 万wenku.baidu.com方米。 •从资源分布看，临河高端为 相对最差楼栋。
万科金域蓝湾首批次价格策略
•此次可售房源中,以90变120平米 的套三户型为主
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类型
套二
41.46 42.4 48.41 20.61
07上半年 27.26
51.52 78.57 60.72 39.98
15.39
64.46 18.88 16.69 12.23
13.74
62.54 67.01 21.27 25.5
9.59
86.95 121.33 76.84 81.69
150.65 156.33 111.3 106.09
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万科金域蓝湾首批次价格策略
小结：
近4000组客户，2600余组有效客户，为本项目提供了良好的客户基数支持；
项目推广呈现的调性、周边竞品的热销及价格提升，使客户出价能力与总价区间接近。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•推售房源及供给关系 •客户分析 •市场及竞争关系分析 •定价分析 •开盘计划
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•客户来源
•客户主要仍为地缘性客户，城市卡中城东客户占56.4%；享院卡中城东客户占57.3%；水漾卡 中城东客户占56.2%。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•客户出价能力
• 1、城市卡中，客户对临路套二、临路小套三、不临路套二、不临路小套三总价预 期集中在40-42万、45-47万、43-54万和47-60万；
• 2、享院卡中，客户对90+30 、C1户型的总价预期集中在65-70万、80-85万； • 3、水漾卡中，客户对C2、C3户型的总价预期集中在100-110万、140-150万。
•备注： •1、客户出价能力仅供参考，所有客户出价能力参考系数1.1。 •2、使用参考系数后客户出价能力调整为： •城市卡45万、49万、53万、56万； •享院卡74万、90万； •水漾卡115万、159万。
•3、720城南土地拍卖地价飚升，楼面地价已达到7000多元/平米。
•4、网上纷纷传言，08年成都房价上万。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•二环内项目供需情况
住宅供销 面积
（单位： 万平方米）
内环以内
供给
销售
内环至一环
一环至二环
供给
销售
供给
销售
二环至三环
供给
销售
三环外
供给
销售
2003 2004 2005 2006
151.41 66
170.59 34
合计 164 843
套数比 20.17% 4.03% 4.03% 4.03% 4.03% 36.30% 28.23% 7.95% 8.07% 44.25%
7.59%
7.83%
4.03%
19.45%
万科金域蓝湾首批次价格策略
•产品分类供应与客户需求关系
•1、水漾卡由于资源稀缺，供不应求，成为价值标杆。 •2、享院卡从房源供应量和甲类客户需求量来讲，供大于求。 •3、城市卡供需基本平衡，在后续销售中，将存在一定的销售压力。
万科金域蓝湾首批次价 格策略
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2020/10/31
万科金域蓝湾首批次价格策略
•前言
•距离项目开盘仅有25天，为稳定客户，项目组建议提前公布不同类型产品的价格口径。 •因此，请公司预审金域蓝湾首批次推售目标及价格口径。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•推售房源及供给关系 •客户分析 •市场及竞争关系分析 •定价分析 •开盘计划
万科金域蓝湾首批次价格策略
•新特区政策为成都楼市注入新的活力
•1、新特区促使需求增大、对外地人购房更有吸引力、区域影响力增强。 •2、6月份以来，成都楼市全线飘红。
•魅力之城 5月成交90套 6月成交130套 7月170套 •双水岸 5月成交63套 6月成交80套 7月170套 •加州湾 5月成交18套 6月成交19套 7月38套 •朗润园 5月开盘量较大，6月成交120套 7月110套 •中海兰亭，均价6300，287套全部售罄。 •和黄南城都汇，均价6500元，8月4日开盘。 •天府长城图兰多价格从4月4700左右上扬到7月6500左右。 •二十四城价格口径从5500左右上扬到6000左右。 •蓉上坊价格口径从原定6500涨到7000。
28.54
39.92
278.66 268.84 385.81 534.28
•备注： •1、前期公布价格口径为两房50万左右，附加值三房80万左右，临河均价1万左右； •2、A类意向客户甄别诚意度标准： • 1)对本项目表现出比较强烈的关注。 • 2)认可本项目的产品类型。 • 3)能承受项目现在公布的价格口径。 • 4)附近政府机关、大型企业、学校等工作人员。 • 5)万科老业主或是品牌追随着。
•但是，目前各类产品蓄积客户总量因价格未较详细公布，供给关系取决于“量、价”关系。
产品类型 水漾卡 合计 享院卡 合计 城市卡 合计
供给套数 110 437 306
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卡类 甲类 乙类
甲类 乙类
甲类 乙类
客户需求 245 121 366 726 682 1408 310 472 782
供求比例 1：2.23 1：1.21 1：3.66 1：1.66 1：1.56 1：3.22 1：1.02 1：1.56 1：2.58
可变 套三
临河 四房 合计
户型 A1 D1 B1 B3 B2
A2 A3 D2
临院 四房 两翼 四房 临河 高端
面积 83.59 89.92 85.87
83 82.16 合计 90.76 89.88 86.8 合计
套数 170 34 34 34 34 306 238 67 68 373
106.73 64
•甲类客户为有效客户中，诚 意度较高者； •乙类客户为有效办卡客户中 犹豫者
万科金域蓝湾首批次价格策略
•推售房源及供给关系 •客户分析 •市场及竞争关系分析 •定价分析 •开盘计划
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•诚意客户数量
•通过前期销售代表电话回访3955组客户，客户甄别率67%，判断有效客户总 量为2655组，A类客户总量为1281组。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
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•首批次推售范围
•10栋
•11栋
•12栋 •13栋
•本次可取得预售证单位约8.1 万wenku.baidu.com方米。 •从资源分布看，临河高端为 相对最差楼栋。
万科金域蓝湾首批次价格策略
•此次可售房源中,以90变120平米 的套三户型为主
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类型
套二
41.46 42.4 48.41 20.61
07上半年 27.26
51.52 78.57 60.72 39.98
15.39
64.46 18.88 16.69 12.23
13.74
62.54 67.01 21.27 25.5
9.59
86.95 121.33 76.84 81.69
150.65 156.33 111.3 106.09
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万科金域蓝湾首批次价格策略
小结：
近4000组客户，2600余组有效客户，为本项目提供了良好的客户基数支持；
项目推广呈现的调性、周边竞品的热销及价格提升，使客户出价能力与总价区间接近。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•推售房源及供给关系 •客户分析 •市场及竞争关系分析 •定价分析 •开盘计划
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•客户来源
•客户主要仍为地缘性客户，城市卡中城东客户占56.4%；享院卡中城东客户占57.3%；水漾卡 中城东客户占56.2%。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•客户出价能力
• 1、城市卡中，客户对临路套二、临路小套三、不临路套二、不临路小套三总价预 期集中在40-42万、45-47万、43-54万和47-60万；
• 2、享院卡中，客户对90+30 、C1户型的总价预期集中在65-70万、80-85万； • 3、水漾卡中，客户对C2、C3户型的总价预期集中在100-110万、140-150万。
•备注： •1、客户出价能力仅供参考，所有客户出价能力参考系数1.1。 •2、使用参考系数后客户出价能力调整为： •城市卡45万、49万、53万、56万； •享院卡74万、90万； •水漾卡115万、159万。
•3、720城南土地拍卖地价飚升，楼面地价已达到7000多元/平米。
•4、网上纷纷传言，08年成都房价上万。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•二环内项目供需情况
住宅供销 面积
（单位： 万平方米）
内环以内
供给
销售
内环至一环
一环至二环
供给
销售
供给
销售
二环至三环
供给
销售
三环外
供给
销售
2003 2004 2005 2006
151.41 66
170.59 34
合计 164 843
套数比 20.17% 4.03% 4.03% 4.03% 4.03% 36.30% 28.23% 7.95% 8.07% 44.25%
7.59%
7.83%
4.03%
19.45%
万科金域蓝湾首批次价格策略
•产品分类供应与客户需求关系
•1、水漾卡由于资源稀缺，供不应求，成为价值标杆。 •2、享院卡从房源供应量和甲类客户需求量来讲，供大于求。 •3、城市卡供需基本平衡，在后续销售中，将存在一定的销售压力。
万科金域蓝湾首批次价 格策略
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2020/10/31
万科金域蓝湾首批次价格策略
•前言
•距离项目开盘仅有25天，为稳定客户，项目组建议提前公布不同类型产品的价格口径。 •因此，请公司预审金域蓝湾首批次推售目标及价格口径。
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万科金域蓝湾首批次价格策略
•推售房源及供给关系 •客户分析 •市场及竞争关系分析 •定价分析 •开盘计划