2018拆迁补偿标准国有土地上房屋征收流程
房屋拆迁的流程
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房屋拆迁的流程1、颁发拆迁许可证取得房屋拆迁许可证表明取得了房屋拆迁的资格，是实施房屋拆迁的前提和基础。
取得房屋拆迁许可证的单位称为拆迁人，被拆迁房屋的所有人是被拆迁人。
(1)申请房屋拆迁许可证单位和个人(有例外)需要拆迁房屋的，必须持国家规定的批准的文件、拆迁计划和拆迁方案，向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁许可申请。
(2)审批和核发拆迁许可证市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。
拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限，实施房屋拆迁。
(3)拆迁许可证的续期拆迁人需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请。
经过审查符合条件的，可延长拆迁许可证的拆迁期限，最大延长期限为半年。
延期后，房屋拆迁管理部门应进行延期公告。
2、发布拆迁公告房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
3、拆迁补偿协商拆迁公告发布后，拆迁人与被拆迁人进入拆迁补偿协商阶段。
分为两种情况：(1)、一种情况是，通过协商达成拆迁补偿安置协议。
在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项，经过平等、自愿、合法的协商达成一致意见，双方签订拆迁补偿安置协议。
(2)、另一种情况是，经过平等、自愿、合法的协商未达成拆迁安置补偿协议。
4、进行裁决拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
5、拆迁实施阶段：分以下几种情况(1)拆迁人与被拆迁人达成补偿协议时，双方可按协议的约定自动履行各自的义务，拆迁人将拆迁补偿款支付给被拆迁人，被拆迁人将房屋内的物品搬走，将房屋腾空。
国有建设用地使用权出让地价评估技术要求规范2018
附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（国土资源部令第61号）（8）《节约集约利用土地规定》（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
2018年房屋拆迁补偿新规
2018年房屋拆迁补偿新规：无房产证也可获得拆迁补偿对于城市中的民房房主，最关心的就是拆迁。
这意味着自己将要获得政府补偿一笔巨款。
当然补偿这个问题也是他们所关心的。
2018年房屋拆迁补偿新规, 有几类房，无房产证也可获得拆迁补偿。
、拆迁过渡费拆迁过渡费是房屋拆迁前，需要安置新的住所，比如：租房费、搬家过程中所开销的费用有政府补偿、双向补偿比如农村房屋拆迁，农民不仅可以获得农村房屋补偿，还可以获得宅基地的补偿，一次来实施双向补偿制度。
不仅如此，从明年开始，农房以及房屋内的装修、地上附着物补偿（农田等）都将实施双向补偿制度。
三、停业损失补偿这项赔偿是针对运营性质的房屋，一般情况下是与当事人协商确定，也可委托房地产价格评估师确定。
内置的设备需要迁移所产生的移机费，可按市场价补偿。
四、无房产证可获得拆迁补偿1、城镇化规划。
时代发展迅速，农村也向着城镇化发展。
那些因城镇化所规划的区域建设，无房产证的，可获得补偿。
2、祖宅。
只要能证明这是属于自己的，拆迁时可获得相应的补偿。
3、依法修建的房屋。
符合当地建房政策和相关规定所建造的房屋，拆迁时可享拆迁补偿。
4、有着特殊历史背景的房子。
上个时机五六十年代的房屋大多都没有房产证这么一说，但不排除这些房子的合法性，所以拆迁时，可获得全额补偿。
五、拆迁补偿金算法拆迁的补偿金无非两种。
其一，根据自身因拆迁所损失的利益以货币补偿其二，在政府所规划的区域内选购商品房。
而赔偿金额的算法却鲜为人知。
拆迁补偿金额=宅基地面积*补偿单价（一平米）+房屋估价+安置费+附着物（比如树等无法移动的物品）。
2018西安拆迁补偿方案
2018西安拆迁补偿方案一、背景介绍拆迁是指政府为了城市规划、重建或其他公共利益需要，对居民住房或商业用地进行强制征收并进行补偿的行为。
在中国的城市化进程中，拆迁是常见的现象，尤其在一线和新一线城市，拆迁现象更加普遍。
毋庸置疑，拆迁对于被拆迁的居民和商户来说是一个重大的事件，涉及到生活和经济的重要利益。
因此，拆迁补偿方案的公平和合理性就显得尤为重要。
本文旨在介绍2018年西安市的拆迁补偿方案，从而使公众更加了解这一重要政策。
二、法律依据和政策规定西安市的拆迁补偿方案是依据中国《城市房地产管理法》以及西安市政府相关政策的制定的。
这些法律和政策规定了拆迁补偿的范围、标准和程序。
根据西安市政府的规定，被拆迁的居民和商户有权获得补偿，包括经济补偿和安置补偿两部分。
经济补偿是指按照市场价格对被拆迁的房屋、土地和其他财产进行评估，并按照一定标准进行补偿。
安置补偿是指为被拆迁的居民和商户提供新的住房或商业用地。
三、补偿标准和计算方法补偿标准是拆迁补偿方案中最为关键的内容之一。
根据西安市政府的规定，补偿标准主要包括以下几个方面：1.房屋补偿标准：按照被拆迁房屋的建筑面积和所在区域的市场价格进行评估，根据评估结果给予经济补偿。
根据房屋的性质和用途的不同，补偿标准也有所不同。
2.土地补偿标准：根据被拆迁土地的面积和所在区域的市场价格进行评估，并按照一定比例给予经济补偿。
3.其他财产补偿标准：对于被拆迁的其他财产，如固定资产、设备等，根据市场价格进行评估，并按照一定比例给予经济补偿。
4.安置补偿标准：对于被拆迁的居民和商户，根据其需要和市场供给进行安置，提供新的住房或商业用地，并给予一定的经济补偿。
根据以上标准，西安市政府制定了具体的计算方法，并通过相关机构对被拆迁的房屋、土地和其他财产进行评估，从而确定补偿金额。
四、补偿程序和申请流程补偿程序是指被拆迁的居民和商户应当按照规定的程序申请拆迁补偿，并经过一系列的审批和程序后，获得补偿。
三明市人民政府办公室关于印发三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则的通知-明政办〔2018〕104号
三明市人民政府办公室关于印发三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------三明市人民政府办公室关于印发三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则的通知明政办〔2018〕104号梅列、三元区人民政府，市直各单位：《三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
三明市人民政府办公室2018年11月2日三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则第一章总则第一条为了统一规范三明市区房屋征收与补偿活动，维护当事人的合法权益，根据《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》《住房与城乡建设部关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》《三明市区房屋拆迁管理办法》《三明市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》等法律法规和政策规定，结合三明市区实际，特制定本细则。
第二条三明市区房屋征收与补偿工作实行包干负责制，由梅列区和三元区政府分别承担所在地项目的房屋征收与补偿工作，项目涉及的相关部门与单位应当予以积极支持、配合。
市级重大项目和跨区域项目由市政府指定责任单位。
第三条被征收房屋一律以房屋权属证书为计户和补偿依据，被征收人以房屋所有权证记载的有效面积、用途、性质选择产权调换或货币补偿。
第四条历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的，鼓励货币补偿。
非公益事业房屋的附属物，实行货币补偿。
第五条征收下列情形的房屋一律实行产权调换：（一）共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的；（二）房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；（三）抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的，但被征收房屋已进入法院执行阶段的除外。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范2018
附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产12引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T21010-2017《土地利用现状分类》GB/T28406-2012《农用地估价规程》TD/T1052-2017《标定地价规程》TD/T1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3（（（（（（国（第39（（（〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
4.2出让地价评估目的开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土（（（（（5）公示地价系数修正法出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。
因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。
4.5评估程序（1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；（3）实地查勘；（4）选定估价方法进行评估；（5（6（7（855.1（1（2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。
（3）确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。
5.2市场比较法。
除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。
2018年东莞拆迁补偿标准规定政策规定方案
2018年东莞拆迁补偿标准规定政策规定方案2018年最新东莞市房屋拆迁补偿相关细则相信很多东莞市的朋友非常关心，下面小编就东莞市拆迁补偿的相关法律法规罗列出来，供大家参考。
东莞市农村房屋拆迁补偿标准，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。
东莞市农村房屋拆迁需要掌握哪些知识，农村房屋拆迁补偿标准是怎么样的呢?给大家准备的相关法律知识，希望对大家有所帮助。
东莞市国有土地上有两种补偿方式：一、产权交换式补偿;二、货币补偿。
东莞市产权交换式补偿：一、东莞市房屋价值补偿标准：这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。
这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。
如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。
不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。
对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。
二、东莞市搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。
如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。
以石家庄为例(自主搬迁)：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%三、东莞市停产停业损失的补偿该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
酉阳土家族苗族自治县人民政府关于印发酉阳土家族苗族自治县国有土地上房屋征收与补偿办法的通知
酉阳土家族苗族自治县人民政府关于印发酉阳土家族苗族自治县国有土地上房屋征收与补偿办法的通知文章属性•【制定机关】酉阳土家族苗族自治县政府•【公布日期】2018.05.13•【字号】酉阳府发〔2018〕24号•【施行日期】2018.05.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文酉阳土家族苗族自治县人民政府关于印发酉阳土家族苗族自治县国有土地上房屋征收与补偿办法的通知酉阳府发〔2018〕24号各乡镇人民政府，各街道办事处，县府各部门，有关单位：《酉阳土家族苗族自治县国有土地上房屋征收与补偿办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
酉阳土家族苗族自治县人民政府2018年5月13日酉阳土家族苗族自治县国有土地上房屋征收与补偿办法第一章总则第一条为规范我县国有土地上房屋征收和补偿活动，切实维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔2011〕123号）的有关规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条本县行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿，适用本办法。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。
第四条县国土房管局为我县房屋征收部门，具体负责组织实施我县国有土地上房屋征收与补偿工作。
各乡镇（街道）应当做好本辖区内的房屋征收与补偿等相关工作。
第五条县人民政府可根据实际情况组建房屋征收实施单位，征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿等具体工作。
为确保房屋征收工作正常推进，房屋征收与补偿工作经费按征收补偿价值总额的5%列入项目征收成本。
第六条县发展改革委、县财政局、县经济信息委、县城乡建委、县规划局、县城管局、县人力社保局、县信访办、县民政局、县公安局、县教委、县卫生计生委、县工商局、县国税局、县地税局等有关部门和单位应当按照职责分工做好房屋征收与补偿等相关工作。
2018年拆迁房屋评估的方法和标准
2018年拆迁房屋评估的方法和标准
在房屋征收过程中，为确定补偿依据，须对被征收房屋和用于产权调换房屋的价值予以评估。
对于评估的方法和标准等问题，《国有土地上房屋征收评估办法》对此进行了规定。
1、评估的时点
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
2、被征收房屋的价值
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权
在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
3、评估的方法
注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
4、需要参考的因素
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房
屋价值的因素。
以上提到的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。
确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
2018年公房拆迁有哪些规定？
2018年公房拆迁有哪些规定？公房即国有住房，根据实施经营、管理的单位的不同又可分为直管公房和自管公房。
如遇拆迁，对于城镇居民承租的此类住房同样会给予补偿。
根据法律，公房拆迁有如下一些规定：一、公房租赁关系的终止征收自管公房或者收回直管公房使用权的，自房屋征收决定发布之日起，房屋所有权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止。
二、承租人愿意购买公房的公房承租人愿意按照房改政策购买所承租公房的，应当在房屋征收决定公告发布之日起20日内购买，房屋所有权人应当配合做好售房工作。
购房后公房承租人作为被征收人与区、县房屋征收部门签订补偿协议。
三、承租人不愿意购买公房的公房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策购房的，房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见，通过货币补偿或者用其它房屋安置公房承租人。
达成书面协议的，由区、县房屋征收部门对房屋所有权人进行补偿。
四、不愿购买公房，也未就安置补偿达成一致的公房承租人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租公房且与房屋所有权人未协商一致的，区、县房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区、县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议；公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。
在征收补偿方案确定的签约期限内，公房承租人未达成协议的，区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定。
五、承租人已承租或购买其他公房的经审核查明公房承租人已承租或者购买的其它公房已达标的，区、县房屋征收部门对产权人进行补偿，对公房承租人不予补偿；按照本市审核配租配售规定，公房承租人已承租廉租房或者公租房，或者购买过经济适用住房、限价商品房，需腾退原承租公房的，对公房承租人不予补偿。
论国有土地上房屋征收的“公平、合理”补偿
２０１８年第１０期(总第２７９期)㊀㊀㊀㊀㊀㊀学㊀习㊀与㊀探㊀索Ｓｔｕｄｙ＆Ｅｘｐｌｏｒａｔｉｏｎ㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀Ｎｏ.１０ꎬ２０１８㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀Ｓｅｒｉａｌ.Ｎｏ.２７９法治文明与法律发展论国有土地上房屋征收的 公平㊁合理 补偿房绍坤１ꎬ曹相见２(１.吉林大学法学院ꎬ长春１３００１２ꎻ２.山东农业大学法学系ꎬ山东泰安２７１０１８)摘㊀要:国有土地上房屋征收的 公平㊁合理 补偿ꎬ既非完全补偿ꎬ也不是适当补偿ꎬ而是补偿范围特定的市场补偿ꎮ征收补偿的对象是土地使用权及地上的建筑物㊁构筑物等ꎬ主要涉及直接损失的补偿ꎬ包含被征收土地(含地上建筑物㊁构筑物)损失㊁其他损失以及负担损失三类补偿ꎮ主观价值损失原则上无法受偿ꎬ但在住宅等特定类型的征收中应给予补偿ꎮ民法典物权法编应规定协议补偿ꎬ实现征收损失的自我评估ꎮ在统一补偿阶段ꎬ法院应对征收的合理性进行审查ꎬ同时还应享有认定主观价值的权力ꎮ关键词:公平㊁合理补偿ꎻ«征收补偿条例»ꎻ直接损失ꎻ主观价值ꎻ协议补偿ꎻ合理性审查中图分类号:Ｄ９２２.３９㊀㊀文献标志码:Ａ㊀㊀文章编号:１００２－４６２Ｘ(２０１８)１０－００９０－０８基金项目:国家社会科学基金重点项目 三权分置 政策背景下农村土地承包经营权益实现研究 (１６ＡＦＸ０１７)作者简介:房绍坤ꎬ１９６２年生ꎬ２０１７年度教育部 长江学者 特聘教授ꎬ吉林大学法学院教授㊁博士生导师ꎻ曹相见ꎬ１９８５年生ꎬ山东农业大学法学系副教授ꎮ㊀㊀一㊁问题与方法«民法总则»第１１７条规定: 为了公共利益的需要ꎬ依照法律规定的权限和程序征收㊁征用不动产或者动产的ꎬ应当给予公平㊁合理的补偿ꎮ 与先前立法相比ꎬ本条规定的最大亮点就是 公平㊁合理 的补偿标准ꎮ但对于何谓 公平㊁合理 补偿ꎬ法律上并无明确的标准ꎮ从词义上看ꎬ 公平㊁合理 补偿原则由公平补偿㊁合理补偿原则组成ꎬ合理补偿是对公平补偿的限定ꎮ然而ꎬ要正确理解这一原则ꎬ还需进一步探讨我国既有立法规定和比较法上存在的 公平补偿 原则ꎮ在«民法总则»通过前ꎬ为克服«城市房屋拆迁管理条例»的弊病㊁保护公民的财产权ꎬ国务院于２０１１年颁布了«国有土地上房屋征收与补偿条例»(以下简称«征收补偿条例»)ꎮ从名称上看ꎬ其与比较法上的征收法惯例不同ꎬ«征收补偿条例»将 补偿 与 征收 并列ꎬ凸显了补偿在征收中的中国意义ꎮ事实上ꎬ由于公共利益的解释具有宽泛性ꎬ补偿要件成为限制征收权的唯一利器ꎬ也是个人财产权对抗征收权的唯一保障[１]ꎮ在这一立法思想的指导下ꎬ«征收补偿条例»第１９条规定ꎬ被征收房屋的补偿不得低于 类似房地产的市场价格 ꎮ这一规定也因被广泛地解读为«征收补偿条例»第２条规定的 公平补偿 而备受赞赏ꎮ但这种判断明显过于乐观:其一ꎬ何谓 类似房地产的市场价格 ?其是否符合公平补偿的要求?其二ꎬ根据«征收补偿条例»第１７条规定ꎬ征收补偿的范围包括被征收的房屋价值㊁因征收房屋造成的搬迁与临时安置费用㊁征收房屋造成的停产停业损失ꎮ而此规定并未体现土地使用权的真实价值ꎬ范围亦较比较法上的补偿狭窄ꎮ其三ꎬ公平补偿是否只是一个标准问题ꎬ抑或也需要相应的程序保障?与概念和规范构成的外部体系不同ꎬ原则㊁价值构成的内部体系具有主观性ꎮ关于何谓公平ꎬ往往会见仁见智ꎮ例如ꎬ已失效的«城市房屋拆迁管理条例»也规定了公平补偿原则ꎬ但实践中的补偿额普遍偏低ꎬ并不能体现公平补偿ꎮ因此ꎬ孤立㊁静止地讨论补偿标准无助于问题的解决ꎮ为此ꎬ本文引入动态系统论的研究方法ꎬ以期从另０９一个视角讨论补偿标准问题ꎮ动态系统论为奥地利学者瓦尔特 威尔伯格所创ꎬ其认为私法的发展面临着新的困境:一方面ꎬ传统私法因其僵硬的概念和僵化的体系ꎬ难以满足社会的需要ꎻ另一方面ꎬ诉诸正义㊁衡平㊁理性和良知等观念的主张赋予法官过大的自由裁决权ꎬ从而突破了法律的限制ꎮ因此ꎬ应建构更为动态的构造以及弹性规范来克服这一难题[２]ꎮ其基本构想是: 特定在一定的法律领域发挥作用的诸 要素 ꎬ通过与要素的数量和强度相对应的协动作用 来说明正当化法律规范或者法律效果ꎮ [３]动态系统论作为一种研究方法ꎬ超越了解释论和立法论的分野ꎬ但动态系统论也并非完全富有新意[４]ꎬ与其说是独立的研究方法ꎬ毋宁称为认识事物的视野ꎮ就国有土地上房屋征收的补偿而言ꎬ采取何种补偿原则并非唯一要素ꎬ补偿范围亦将影响到补偿效果ꎬ而如何设置补偿程序也将影响补偿目的能否实现ꎮ下文即循此思路展开探讨ꎬ以引起争鸣ꎮ㊀㊀二㊁ 公平㊁合理 补偿的意义对于如何理解 公平补偿 ꎬ我国理论界尚存在分歧ꎬ现行法虽然有原则性规定ꎬ但缺乏相应的配套制度ꎮ笔者认为ꎬ公平补偿既非适当补偿ꎬ也不是完全补偿ꎬ而是补偿范围特定的市场补偿ꎬ这也契合«民法总则»规定的 公平㊁合理补偿 的文义ꎮ(一)学说上的争论关于征收补偿的原则ꎬ学者间有全额补偿说(完全补偿说)㊁适当补偿说(或称相当补偿说)以及公平补偿说(或称衡平补偿说ꎬ美国法上称公正补偿说)之争ꎮ全额补偿说认为ꎬ征收补偿与民事赔偿是相通的概念和制度ꎬ宜根据受害人的全部损害来确定补偿的具体数额[５]ꎮ基于该原则ꎬ对于因征收而造成的非财产损失以及接连地损失等第三人损失亦应纳入补偿的范围ꎮ适当补偿说奉行公共利益优先原则ꎬ认为给予被征收人相当或妥当之补偿即可:完全补偿涉及直接损失和间接损失ꎬ如果这两类损失都同时赔偿ꎬ也会导致征收的成本过高ꎬ不能够起到维护公共利益的目的ꎻ征收系对私有财产的合法剥夺ꎬ而侵权损害则具有违法性ꎬ两者性质不同[６]ꎮ依适当补偿说ꎬ仅被征收人的直接损失可得受偿ꎮ公平补偿说认为ꎬ需在斟酌公益与关系人利益后ꎬ公平决定之ꎮ此种利益衡量主要体现在征收补偿的范围上ꎬ就征收补偿的标准而言ꎬ通常以市价进行衡量[７]ꎮ 如果政府征收了你的住房ꎬ而你的房子通过公平市场交易有一个价格ꎬ那么公正补偿一般就是指这个价格所反映的 公平市场价值 ꎮ [８]其与全额补偿说的主要区别在于ꎬ公平补偿说是一种非个性化的客观化补偿ꎬ而全额补偿说则为个别化的主观色彩浓重的补偿ꎮ从比较法上的稳定趋势来看ꎬ适当补偿说具有一定的历史意义ꎮ 二战 以后ꎬ日本为推进农地改革ꎬ于１９５３年的 农地改革案 确立了适当补偿立场ꎻ后又于１９７３年的 仓吉市城市规划案 中摒弃了这一立场[９]ꎮ德国法则分别在１９世纪㊁魏玛时期和 二战 以后经历了由完全补偿到适当补偿再到衡平补偿的变迁ꎮ对于各国系采何种学说ꎬ学界存在不同意见ꎮ即便是同样的立法例ꎬ不同学者也存在不同解读ꎮ对此不能仅做文义解释ꎬ而应结合补偿范围进行探讨ꎮ(二)现行法的解释征收通常与征用规定在一起ꎬ两者在补偿原则上并无区别ꎬ只在损失类型上有所不同ꎮ«宪法»第１３条第３款规定: 国家为了公共利益的需要ꎬ可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并予以补偿ꎮ 该条虽然规定了征收㊁征用的要件ꎬ却并未明确补偿原则ꎬ而«物权法»同样也没有确定补偿原则ꎮ在其他法律中ꎬ则有四种不同的补偿做法:一是规定 适当补偿 ꎮ如«防洪法»第４５条规定ꎬ在紧急防汛期征用的物资㊁设备㊁交通运输工具等ꎬ在汛期结束后应当及时归还ꎻ造成损坏或者无法归还的ꎬ按照国务院有关规定给予适当补偿或者作其他处理ꎮ此外ꎬ«国家通信保障应急预案»第５.２条㊁«民用运力国防动员条例»第３９条㊁«防汛条例»第３２条均规定了适当补偿原则ꎮ二是规定 相应补偿 ꎮ«城市房地产管理法»第１９条规定: 国家对土地使用者依法取得的土地使用权ꎬ在出让合同约定的使用年限届满前不收回ꎻ在特殊情况下ꎬ根据社１９会公共利益的需要ꎬ可以依照法律程序提前收回ꎬ并根据土地使用者商业土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿ꎮ 此外ꎬ«戒严法»第１７条第２款㊁«归侨侨眷权益保护法»第１０条亦规定了相同的原则ꎮ三是规定 公平补偿 ꎮ«征收补偿条例»第２条规定: 为了公共利益的需要ꎬ征收国有土地上单位㊁个人的房屋ꎬ应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿ꎮ 其第１９条同时规定: 对被征收房屋价值的补偿ꎬ不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格ꎮ被征收房屋的价值ꎬ由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定ꎮ 四是已失效的«城市房屋拆迁管理条例»第２４条规定了 房地产市场评估价格 补偿标准ꎬ即 货币补偿的金额ꎬ根据被拆迁房屋的区位㊁用途㊁建筑面积等因素ꎬ以房地产市场评估价格确定 ꎮ在我国法律上ꎬ 合理补偿 与 相应补偿 同义ꎬ表达的均是 适当补偿 的意思ꎮ但对于如何理解«城市房屋拆迁管理条例»规定的 房地产市场评估价格 和«征收补偿条例»规定的 类似房地产的市场价格 ꎬ却存在分歧ꎮ笔者认为ꎬ虽然两者均提到房地产市场价格ꎬ但其与真正的市价补偿并不等同ꎮ就前者而言ꎬ由于房地产评估的垄断性和非独立性ꎬ房地产市场价格实际上仅反映了征收人的意志ꎬ所以只能是一种适当补偿ꎮ就后者而言ꎬ 类似 相当于类推ꎬ因而«征收补偿条例»规定的也不是真正的市价ꎬ不符合其第２条规定的 公平补偿 标准ꎮ实践中ꎬ一幢建筑物一个价格ꎬ不同的房屋价格相异ꎬ以类似房地产的市场价格为标准也于事不符㊁于理不通[１０]ꎮ可见ꎬ我国现行法的征收补偿尚停留在适当补偿阶段ꎬ并未建立真正的公平补偿制度ꎮ(三)本文的立场笔者认为适当补偿说有悖于宪法财产权保障条款ꎬ并不可取ꎮ全额补偿说虽有利于被征收人的利益保护ꎬ但未注意征收补偿与民事赔偿的区别ꎬ同时也面临实践难题ꎮ而公平补偿则兼具两者之优点ꎬ应予采纳ꎮ这也是«民法总则»规定 公平㊁合理 补偿的目的所在ꎮ１.对适当补偿说的批评ꎮ首先ꎬ基于征收的公益性和强制性ꎬ被征收人转让财产的自由受到限制ꎬ即必须㊁只能移转所有权于征收人ꎮ因此ꎬ对于被征收人的此种特别牺牲ꎬ国家应给予高度重视ꎮ表现于补偿原则上ꎬ应体现公平公正ꎬ而不是给予适当补偿ꎮ其次ꎬ宪法虽未直接规定征收补偿原则ꎬ但基于体系解释的方法ꎬ补偿的公平性亦是题中应有之义:(１)宪法第１３条第１㊁２句已明确 公民的合法的私有财产不受侵犯ꎻ国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权 ꎻ(２)宪法第３３条第２款规定 中华人民共和国公民在法律面前一律平等 ꎬ被征收人唯有获得公正之补偿方能谓享有平等权ꎻ(３)宪法第３３条第３款规定 国家尊重和保障人权 ꎬ若财产权未受应有之保障ꎬ则有违宪法保护人权之精神ꎮ２.完全补偿说亦不可取ꎮ完全补偿说与适当补偿说相对应ꎬ受私法损害赔偿理念影响最大ꎮ然则ꎬ征收补偿毕竟不同于损害赔偿ꎬ前者为公法上合法行为的补偿ꎬ后者则是私法上不法行为的赔偿ꎬ虽然目的均为填补特定人经济上之不利益ꎬ但两者 截然二事 [１１]ꎮ此外ꎬ基于征收的强制性ꎬ被征收人无交易选择权ꎬ征收补偿具有客观性ꎬ无法完全反映其主观损失ꎮ正因为如此ꎬ肇始于１９世纪德国古典征收之完全补偿ꎬ后为魏玛宪法之 适当补偿 所取代ꎮ虽然实务上仍因循以往的完全补偿见解ꎬ但在希特勒国社主义政权时期ꎬ法院即发展出 公益权衡 之主张ꎮ此后ꎬ基本法即确立公平补偿原则[１２]４９２ꎮ完全补偿大大增加了政府负担ꎬ进而妨碍公共利益㊁影响国家任务之实现ꎮ３.公平补偿说的合理性与特性ꎮ征收的根本问题是私益与公益的平衡问题[１３]ꎮ公平补偿说较好地平衡了两者之矛盾ꎬ避免了适当补偿说与完全补偿说之缺陷ꎮ在美国法上ꎬ公平补偿意味着不完全补偿:补偿被严格限制于合同法上的 一般损害赔偿 (ｇｅｎｅｒａｌｄａｍａｇｅｓ)ꎬ只是其应体现征收财产的公平市场价值[１４]ꎮ除前述理论和政策考量外ꎬ财产主观价值的不可衡量性[１]㊁防止被征收人的过度投资ꎬ以及防止征收腐败[１５]等实践理由ꎬ也是坚守不完全补偿的原因ꎬ并且获２９得了学者的认可ꎮ那么ꎬ何谓市场价值?美国联邦最高法院的定义是:一个有意愿的购买者愿意支付给一个有意愿(出售)的出卖人的现金价格ꎮ①英国法的表述则指: 假设卖方自愿ꎬ且补偿金额使被征收人处在与征收前同等(不低也不高)的状况ꎮ [１６]２４因此ꎬ笔者认为ꎬ未来民法典应摒弃«征收补偿条例»的 类似房地产的市场价格 的不当表述ꎬ建立真正的公平补偿原则ꎮ由于主观价值难以衡量ꎬ也不存在相应的市场价格ꎬ故征收补偿多限于直接损失ꎮ值得注意的是ꎬ由于市场价值接近直接损失的所有内容ꎬ所以公平补偿也被一些学者理解为 完全补偿 ꎮ例如ꎬ 本文 认为现行以相当补偿衍生之补偿标准ꎬ宜修正为完全补偿之理念ꎬ而对于完全补偿之内容ꎬ则仅限于被征收财产之价值(即不包括一切附带损失)ꎮ [１７]这种概念上的偏差应予纠正ꎮ在这个意义上ꎬ«民法总则»规定 公平㊁合理 补偿标准ꎬ虽在构词上略显烦琐ꎬ但在规范意义上较为明确ꎬ值得肯定ꎮ㊀㊀三㊁ 公平㊁合理 补偿的范围补偿范围是补偿的核心要素ꎮ无论采取何种补偿原则ꎬ对补偿的对象是什么㊁对直接损失如何认定㊁主观损失是否应予补偿三个问题的不同处理ꎬ都会实质地影响补偿数额ꎮ(一)征收补偿的对象国有土地上的房屋征收是否包含土地使用权?对此«民法总则»没有规定ꎬ也不可能规定这么细致ꎮ依«征收补偿条例»名称的文义ꎬ征收补偿的对象仅限于房屋ꎮ«征收补偿条例»第２条㊁第１７条在规定征收补偿时也使用了同样的表述ꎮ«征收补偿条例»第２条规定: 为了公共利益的需要ꎬ征收国有土地上单位㊁个人的房屋ꎬ应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿ꎮ 第１７条第１款规定: 作出房屋征收决定的市㊁县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿ꎻ(二)因征收房屋造成的搬迁㊁临时安置的补偿ꎻ(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿ꎮ 可见ꎬ«征收补偿条例»并未规定对土地使用权的补偿ꎮ那么ꎬ在 房㊁地一体移转 的制度背景下ꎬ我们应如何理解«征收补偿条例»的规定?学界的一致意见是ꎬ征收补偿包含了土地使用权的补偿ꎮ换句话说ꎬ对补偿对象的理解不能仅仅基于«征收补偿条例»的文义解释ꎮ其一ꎬ从体系解释上看ꎬ«征收补偿条例»第１３条第３款规定 房屋被依法征收的ꎬ国有土地使用权同时收回 ꎬ此中的 同时收回 不应理解为独立补偿ꎬ而是计算在 房屋补偿 之内ꎮ其二ꎬ自历史解释而言ꎬ«城市房屋拆迁管理条例»第８条规定 任何单位或者个人需要拆迁房屋ꎬ必须持国家规定的批准文件㊁拆迁计划和拆迁方案ꎬ向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请ꎬ经批准并发给房屋拆迁许可证后ꎬ方可拆迁ꎮ房屋拆迁需要变更土地使用权的ꎬ必须依法取得土地使用权ꎮ 据此ꎬ取得土地使用权构成拆迁的前提ꎮ旧法如此ꎬ新法既然未作修订ꎬ自不应例外ꎮ其三ꎬ２００４年宪法修正案㊁«物权法»均以公共利益为征收要件ꎬ«征收补偿条例»亦从此例ꎮ就此而言ꎬ征收的目的并非取得房屋所有权ꎬ而是获得土地使用权ꎬ同时征收㊁拆除房屋只是实现征收目的的必要手段[１０]ꎮ理清征收补偿对象的理论意义在于准确界定公平㊁合理补偿的客体ꎮ因为在房屋买卖中ꎬ决定房屋价值的不止是房屋本身ꎬ而是包括其占用范围内的规划土地ꎮ«征收补偿条例»将征收补偿的对象表述为 房屋 ꎬ可能传达错误的信息:征收补偿应当按照房屋本身的市场价值计算ꎮ这显然有违民法原理和立法本意ꎬ也可能导致忽略房屋的土地区位ꎬ进而造成被征收人的重大损失ꎮ实践中ꎬ这种情况并不鲜见[１８]ꎮ笔者认为ꎬ未来立法应当明确征收补偿的对象为土地使用权及其上的建筑物㊁构筑物等ꎮ(二)直接损失的赔偿关于直接损失的范围ꎬ笔者认为应包含被征收土地及其房屋等建筑物㊁构筑物的市场价值ꎬ以及其他财产损失和负担补偿三大部分ꎮ３９①Ｂｅｒｅｎｈｏｌｚｖ.ＵｎｉｔｅｄＳｔａｔｅｓꎬ１Ｃｌ.Ｃｔ.６２０ꎬ６３２(１９８２).１.被征收土地及其房屋的市场价值ꎮ公平补偿所谓的市场价值主要是指被征收土地及其房屋的市场价值ꎮ就具体的计算方法而言ꎬ美国法上存在可比销售法(参考可比的同类财产销售价格)㊁总体收入法(根据财产的现有价值而计算的净收入来决定财产价值)㊁复制成本法(计算在当前市场上更换或重新购置被征收财产但减去折旧的成本)三种[８]ꎮ关于市场价值的计算时间ꎬ美国㊁日本等多以征收决定公布时之市价为准[１９]ꎮ«征收补偿条例»第１９条亦规定 征收决定公告之日 为补偿时间点ꎬ这一点值得肯定ꎮ但实际中也还存在一些特殊情况ꎬ即补偿安置协议长期未签订ꎬ征收主体又未行使强制拆迁ꎬ尔后又重新做出征收裁定或者实行司法强拆ꎬ其补偿标准应以何时为准?对此ꎬ美国法上裁判不一ꎬ按照实际征收之日的有之ꎬ将评估日期回溯到实际征收之前的某个适当日期的有之ꎬ还有的法院以实际征收日为基准ꎬ再将因政府行为导致的价值减损加入赔偿总额ꎮ笔者认为ꎬ依据延迟征收时的不法性更具合理性:若征收行为无程序瑕疵ꎬ则应依征收公告时的市价为准ꎻ若延期征收系因征收程序瑕疵而致ꎬ为保护被征收人的利益计ꎬ应比较征收公告与重新做出裁定时的市价ꎬ以较高者为准ꎮ这样做既有利于促使征收主体依法行使征收权ꎬ也可以防止少数被征收人漫天要价ꎮ此外ꎬ在确定市场价值时ꎬ还可能会出现一些例外ꎬ如出现突发性的自然灾害或社会灾难从而导致不动产售价急剧地大幅度下滑ꎮ于此等场合ꎬ补偿数额应足以弥补被征收人购买被征收财产时实际支付的价款ꎮ理由在于: 当出现这类情况时ꎬ若不发生征收ꎬ财产所有人可以等待市场复苏ꎬ而征收将令他丧失等待市场复苏的机会ꎻ再者ꎬ公权力(或许)可以不出手救市ꎬ但绝对不应当对私人落井下石而发灾难财ꎮ [２０]２.其他财产损失的补偿ꎮ其他财产损失ꎬ是一种与被征收物之价值无关㊁因征收而产生之直接及必然之损害ꎮ对其补偿主要分为两个部分:一是有害补偿ꎬ包含残余土地补偿㊁相邻土地价值贬损的补偿ꎻ二是侵扰补偿ꎬ包括房屋所有者的重新安置费用ꎬ以及重新安置造成的商业损失㊁因迁居所引起的迁徙费用等ꎮ对于这一部分补偿ꎬ不同国家作法不同ꎮ例如ꎬ美国法不仅忽略了所有间接损失ꎬ连搬迁费也不予补偿[２１]ꎻ而加拿大法对于土地所有人在重新安置过程中因特殊困难而受到的损失则予以补偿[２２]１０７㊁１０８ꎮ关于其他损失的补偿ꎬ«征收补偿条例»第１７条仅规定了对 因征收房屋造成的搬迁㊁临时安置的补偿ꎻ因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 ꎮ但这仅仅是对侵扰损失的补偿ꎬ对于比较法上通行的补偿类型 有害补偿则未予规定ꎮ３.负担补偿ꎮ负担补偿主要是指存在于被征收物上之租赁关系和地役权关系ꎮ有学者认为ꎬ此为福利国家理念的产物ꎬ并非依宪法之规定[１２]５１０ꎮ就比较法而言ꎬ日本法上的征收补偿包含租金损失等 土地征收引起的通常遭受的损失 [９]ꎮ在英国法上ꎬ征收租期不满一年或逐年续租的土地ꎬ若承租者因征地而在到期前或到期时放弃租赁ꎬ可以获得损失赔偿[２３]ꎮ我国实践中亦有负担补偿的需要[２４]ꎮ那么ꎬ我国未来立法应采取何种立场?有意见主张ꎬ地役权作为一种用益物权ꎬ可诉诸«物权法»第１２１条获得补偿ꎻ而承租人可向房屋所有人主张违约责任ꎬ房屋所有权人则通过征收弥补自己所受的损失[１０]ꎮ笔者认为ꎬ这一方案并不可取ꎬ除比较法上的原因外ꎬ理由还在于:其一ꎬ«城市房屋拆迁管理条例»对负担补偿早有规定ꎬ«征收补偿条例»未具一词不过是部门立法的遗毒ꎬ未来立法不宜为其背书ꎻ其二ꎬ相对于房屋出租人而言ꎬ承租人显然处于弱势地位ꎬ因而对承租人予以征收补偿ꎬ应视为征收人的 国家义务 和被征收人的 社会义务 [２５]ꎮ(三)主观价值的补偿如前所述ꎬ主观价值原则上无法获得补偿ꎬ但在不同国家及相同国家的不同历史时期ꎬ均有所突破和发展ꎮ例如ꎬ在日本和韩国ꎬ尽管立法未规定ꎬ学说却认为应当予以补偿[２６]ꎮ美国法虽然坚持公平补偿原则ꎬ但要求补偿主观价值的主张越来越多ꎮ基于法律的有效㊁公平和权威性ꎬ为了财产权价值的具体化ꎬ有必要在补偿标准中将社会期待及主观价值的意义考虑在内[２７]ꎮ依据４９ＡｂｒａｈａｍＢｅｌｌ㊁ＧｉｄｅｏｎＰａｒｃｈｏｍｏｖｓｋｙ的考察ꎬ公平补偿体系下有三个增值部分未受补偿:一是财产所有人超过市场价值的主观价值ꎬ二是从交易中获得剩余价值的机会(即获得比真实主观价值更多的收益)ꎬ三是出售时选择卖主的自主权[２８]ꎮ虽然如此ꎬ但关于(主观价值)虚高评估的真实性审查迄今仍存在无法克服的困难[１]ꎮ由此ꎬ如何确定主观价值的补偿呢?有学者提出类型化的计算方案: 在计算评估成本和评估精确时 房屋所有人应当在公平市场价值上增加部分比例的红利ꎮ非住房财产的所有人ꎬ因其经济价值接近于公平市场价值ꎬ不应享有此种红利 就主观价值而言ꎬ房地产投资者几近于零ꎬ而房主则基于成长的记忆ꎬ通常具有积极意义ꎮ [２９]关于美国法上主观价值的补偿ꎬ２００５年的 凯洛诉新伦敦市 案具有标杆意义ꎮ在该案中ꎬ联邦最高法院判决基于经济目的的征收不违宪ꎮ判决后ꎬ部分州的改革法令增加了部分征收行为的补偿数额ꎬ其对象或是基于经济目的的征收ꎬ或是针对住宅的征收[３０]ꎬ可视为依比例补偿主观价值的典范ꎮ如印第安纳州规定ꎬ征收个人住宅时应补偿不低于公平市场价值１５０％的数额ꎻ依堪萨斯州法令ꎬ征收土地时应给予财产评估值平均数２００％的补偿[３０]ꎮ关于主观损失的补偿ꎬ我国法律尚未有突破ꎬ但实践中存在予以保护的需要[１８]ꎮ笔者认为ꎬ征收补偿的基本特性虽非完全客观化ꎬ但其非个性化补偿的特性应当予以坚持ꎮ不过ꎬ这并不妨碍对特定类型(如国有土地上房屋征收)做出例外规定ꎮ尤其是考虑到防止征收权滥用㊁人民分享经济发展之成果时ꎬ尤为如此ꎮ这也是公平补偿原则的最新发展ꎮ但为了克服主观价值的不可估价性ꎬ不宜由立法做出刚性规定ꎬ而应留待程序来解决ꎮ㊀㊀四㊁ 公平㊁合理 补偿的程序确立征收补偿要素ꎬ尚不足以实现公平补偿的法律效果ꎮ依据动态系统论的要求ꎬ还需确立各要素的协作过程ꎬ即国有土地上房屋征收的补偿程序ꎮ(一)协议补偿与自我评估所谓协议补偿又称协议价购ꎬ是指通过公开市场ꎬ经由平等协商㊁等价交换的买卖方式取得交易标的[２５]ꎮ依据«征收补偿条例»规定ꎬ征收程序分为六大步骤:(１)房屋征收部门上报征收补偿方案ꎻ(２)政府进行风险评估与论证ꎬ并公开征求意见ꎻ(３)政府公开征求意见情况并公布修改情况ꎻ(４)政府公布征收决定ꎻ(５)房屋征收部门对征收事项进行调查登记ꎬ并公布结果ꎻ(６)征收执行ꎮ可见ꎬ除法定补偿方案之外ꎬ«征收补偿条例»并未做出灵活的变通ꎬ征收执行前的协议征收在事实上不可能ꎮ从比较法上看ꎬ协议补偿并不鲜见ꎮ在日本ꎬ土地补偿金原则上是在做出收用裁决(权利取得裁决)时发放的ꎮ但法律并不刻板ꎬ而是灵活地规定于事实认定告示公布之后ꎬ当事人也可以请求[９]ꎮ法国法规定在征收中的任何阶段㊁任何时候均可进行确定补偿金额的程序[３１]ꎮ在加拿大ꎬ征收决定做出后征地机关必须在３０天内向土地所有人支付相应款项作为补偿ꎻ若土地所有人一年之内没有提出异议申请ꎬ视为接受补偿数额ꎬ反之则需要由中立机关的第三方来决定补偿数额[２２]１３２ꎮ笔者认为ꎬ虽然征收行为具有强制性ꎬ但不应排除补偿的自愿性ꎬ毕竟补偿的目的是填补被征收人的牺牲ꎮ况且给予精确的补偿并非易事ꎬ尤其是涉及主观价值的补偿ꎮ引入协议补偿制度则有助于解决这一问题ꎬ这也是比较法上灵活规定征收补偿的原因ꎮ与协议补偿相关的是自我评估制度ꎬ即由所有人自己就主观损失提出报价ꎮ对此ꎬ普遍的担心是被征收人会漫天要价ꎮ不过ꎬ协议补偿并不意味着对被征收人的单方满足ꎬ它同时也体现了征收人的自主性ꎮ假使被征收人的要价并不合理ꎬ则可进入到征收补偿的下一个阶段ꎮ另外ꎬ如果对协议补偿施加合理限制ꎬ也有利于解决自我评估要价过高的情况ꎮ例如ꎬ规定被征收人往后不能以低于其所报价的价格转让其房屋ꎬ以被征收人的自我评估的报价为基础缴纳其财产税[１]ꎮ(二)征收合理性的司法审查«征收补偿条例»虽较先前的规定有所进步ꎬ５９。
广安市人民政府印发广安市征地补偿安置办法的通知-广安府发〔2018〕11号
广安市人民政府印发广安市征地补偿安置办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广安市人民政府印发广安市征地补偿安置办法的通知广安府发〔2018〕11号各区市县人民政府，广安经开区、枣山园区、协兴园区、华蓥山景区管委会，市级相关部门：《广安市征地补偿安置办法》已经市政府批准，现印发你们，请认真遵照执行。
广安市人民政府2018年5月18日广安市征地补偿安置办法第一章总则第一条为保障征地工作的顺利推进，维护被征地单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》等法律法规和《四川省人民政府办公厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见》（川办函〔2008〕73号）、《四川省人民政府办公厅关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知》（川办发〔2008〕15号）、《四川省人民政府办公厅关于被征地农转非人员参加基本养老保险有关问题的通知》（川办函〔2009〕302号）、《四川省人民政府关于同意广安市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》（川府函〔2012〕95号）等文件的有关规定，结合广安市实际，制定本办法。
第二条在广安市行政区域内，凡经依法批准征收农村集体经济组织土地的补偿安置适用本办法。
第三条市、区市县人民政府是实施征地拆迁补偿安置的主体，统一组织实施辖区内征地拆迁补偿安置工作。
各相关部门要按照职能分工，各司其职，各负其责，切实做好对本辖区内被征地组农民的拆迁、补偿、安置和社会保障工作。
国土资源管理部门为征地补偿安置的实施部门，负责承办“两公告、一登记”、组织听证、补偿安置费支付等征地拆迁工作。
邵阳市人民政府关于印发《邵阳市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》的通知-邵市政发〔2018〕11号
邵阳市人民政府关于印发《邵阳市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------邵阳市人民政府关于印发《邵阳市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》的通知邵市政发〔2018〕11号各县、市、区人民政府，邵阳经开区，市直有关单位：《邵阳市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》已经市人民政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
邵阳市人民政府2018年7月31日邵阳市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法第一章总则第一条为加强征地拆迁补偿安置工作，依法规范集体土地征收及房屋拆迁补偿安置行为，切实维护被征地农村集体经济组织及其成员（简称“被征拆人”）的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内集体土地征收和房屋拆迁以及其他地上附着物的补偿安置适用本办法。
国务院、省人民政府对国防、公路、铁路、水利水电工程、通信等建设涉及土地和房屋征拆补偿安置另有规定的，从其规定。
第三条市人民政府统一领导全市土地征收和房屋拆迁补偿安置工作。
各县市人民政府负责领导所辖行政区域内的土地征收和房屋拆迁补偿安置工作。
第四条市国土资源行政主管部门统一管理和指导全市土地征收及房屋拆迁补偿安置工作，负责履行市辖区（含邵阳经开区）土地征收及房屋拆迁补偿安置工作的行政主体责任。
（一）贯彻执行督促落实国家和省、市征地拆迁补偿安置法律、法规、政策，适时提出征地拆迁补偿安置标准调整方案报市人民政府审定，完善征地拆迁工作规章制度。
房屋征收评估报告具体流程
房屋征收评估报告具体流程房屋征收评估报告的具体流程包括以下几个步骤：1. 政府发布征收通知：当政府需要征收某一区域的房屋时，将会发布征收通知，其中包括征收的范围、征收的目的、补偿方案等信息。
2. 征收通知送达：征收通知将会送达给受影响房屋的业主，业主需要按照通知上的期限和要求进行相应的回应。
通知的送达可以通过邮寄、公告、上门送达等方式进行。
3. 房屋评估委托：受影响的房屋业主可以选择委托专业的房屋评估机构进行评估，以确定房屋的市场价值和补偿金额。
在选择评估机构时，业主应当注意机构的资质和信誉。
4. 评估过程：评估师将会对房屋进行详细的评估，包括房屋的面积、结构、装修程度、地理位置等因素的考虑。
评估师还可能会考虑房屋附近的配套设施、交通便利程度等因素。
评估师会向业主收集相关的资料和证据，以保证评估的准确性。
5. 编制报告：评估师根据评估结果，编制出详细的征收评估报告。
报告通常包括房屋的基本信息、评估方法和依据、市场价值、补偿金额等内容。
报告应当客观、准确地反映房屋的实际情况。
6. 报告提交：评估师将编制好的评估报告提交给委托他们的房屋业主。
报告的提交可以通过邮寄、传真、电子邮件等方式进行。
7. 业主审阅报告：业主需要认真审阅评估报告，如果对报告中的评估结果有异议，可以向评估机构提出修正要求。
评估机构需要及时进行复核和修改，确保报告的准确性和客观性。
8. 补偿协商：在评估报告确认无误后，政府与业主进行补偿协商。
协商的内容包括补偿金额、支付方式、搬迁安置等事项。
双方需要就补偿方案达成一致，并签订补偿协议。
9. 补偿支付：根据补偿协议的约定，政府将会按照规定的方式和时间支付补偿款项给业主。
业主需要按照约定的时间搬离被征收的房屋。
10. 监督和投诉：在整个征收评估报告的流程中，业主有权对评估过程和补偿结果进行监督和投诉。
可以通过向相关部门投诉、申请复核评估报告等方式来维护自己的合法权益。
总之，房屋征收评估报告的具体流程涉及政府通知、评估委托、评估过程、报告编制、报告提交、业主审阅、补偿协商、补偿支付以及监督和投诉等环节。
南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置实施指导意见的通知
南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置实施指导意见的通知文章属性•【制定机关】南宁市人民政府•【公布日期】2018.12.29•【字号】南府规〔2018〕39号•【施行日期】2019.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源,价格正文南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置实施指导意见的通知南府规〔2018〕39号各城区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：《南宁市征收集体土地补偿安置实施指导意见》已经市十四届人民政府第58次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2018年12月29日南宁市征收集体土地补偿安置实施指导意见为顺利推进我市市区（不含武鸣区）范围内集体土地征地拆迁工作，加快补偿安置工作落实，切实维护征收土地当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合我市实际，提出如下意见：一、征地奖励（一）《征收土地方案公告》发布前配合签订征地补偿安置协议并移交土地的，征地补偿费按相应地类征地区片综合价格标准（含土地补偿费和安置补助费）上浮20%计算。
（二）《征收土地方案公告》发布后45日内配合签订征地补偿安置协议并移交土地的，征地补偿费按相应地类征地区片综合价格标准（含土地补偿费和安置补助费）上浮10%计算。
（三）《征收土地方案公告》发布后45日内未能签订征地补偿安置协议的，征地补偿费按相应地类征地区片综合价格标准（含土地补偿费和安置补助费）计算，不予奖励。
二、连片青苗补偿连片青苗是指建设项目用地上连片种植的粮食、糖料、油料、瓜果、蔬菜、林木、水面养殖等我市常见的农、林、水经济作物。
连片青苗按照下列方式给予补偿：（一）一年生以内（含一年）种植作物和普通林木、水面养殖，属于生长初期的，青苗补偿费按三级计算；属于生长中期的，青苗补偿费按二级计算；属于生产后期的，青苗补偿费按一级计算。
（二）属于多年生种植作物或名贵林木, 前期投入较大或经济价值较高的，可参照园林绿化苗木给予评估补偿。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范2018
附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会.本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009—2007《城市地价动态监测技术规范》3依据（1)《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3)《中华人民共和国城市房地产管理法》（4)《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号)（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号) (9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号）(10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号)4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
咸阳市国有土地上房屋征收与补偿办法-
咸阳市国有土地上房屋征收与补偿办法正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------咸阳市国有土地上房屋征收与补偿办法咸政发〔2018〕15号第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条在本市城市规划区内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位、个人的房屋，需对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)给予公平补偿，适用本办法。
第三条市人民政府负责本市城市规划区内的房屋征收与补偿工作。
市住房和城乡建设规划局(以下简称市住建局)为本市房屋征收主管部门，其所属的咸阳市房屋征收办公室(以下简称市征收办)负责本市房屋征收与补偿的日常管理工作。
市人民政府对各县(市)、区人民政府的房屋征收与补偿工作实施监督。
市住建局应会同市发改委、市财政局、市国土资源局等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
第四条秦都区、渭城区人民政府以及市级开发区管委会具体组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作，并负责本辖区内国有土地上房屋征收与补偿信访维稳工作。
市住建局负责对房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为进行监督。
第五条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市人民政府及有关部门举报。
市人民政府及有关部门对举报应当及时组织核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或单位及其工作人员的监察。
第六条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第二章征收决定第七条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
2018拆迁征地苗木补偿标准是什么？
2018拆迁征地苗木补偿标准是什么？一、农村征地补偿标准1、征收农村耕地赔偿标准为每一亩45000元2、征收农村林地及其它农用地为亩地35000元3、征收农村基本农用田平均一亩田为58600元4、征收农村荒坡，荒沟，空闲地等为每一亩8000元二、农村林木征占补偿标准1、林木补偿标准⑴杨、柳、榆、槐树林木补偿费1—3年平均每亩补偿1200元；4—13年平均每亩补偿1800—3600元；14—20年平均每亩补偿3000—1800元；21年以上平均每亩补偿1200元。
⑵柞树林木补偿费1—3年平均每亩补偿1200元；4—20年平均每亩补偿1800—3000元；21—50年平均每亩补偿4400—6000元；51年以上平均每亩补偿2400元。
⑶红松林木补偿费1—3年平均每亩补偿1200元；4—20年平均每亩补偿2000—3100元；21—40年平均每亩补偿4600—6200元；41—70年平均每亩补偿16800元；71年以上平均每亩补偿9600元。
⑷落叶松林木补偿费1—3年平均每亩补偿1200元；4—20年平均每亩补偿1800—3000元；21—50年平均每亩补偿6000—2500元；51年以上平均每亩补偿1100元。
2、房前屋后林木征占补偿标准一般林木（杨柳榆槐等）幼龄林（1—10年生）平均每株补偿5—20元；中龄林（11—20年生）平均每株补偿22—50元；成熟林（21年以上）平均为150元一棵。
老房子荒废不用，想在房前屋后栽些树，利用空地，刚开始找了很多都没找到合适的，不是太大就是太小，最后通过金枫巴巴网站，发布采购订单后，平台的客服小妹特别有耐心帮找到了小树苗。
一年后，老房子宅基地要拆，响应国家退耕还林计划，拆迁计划正式启动后，又通过金枫巴巴网站把这些小树苗给卖掉了，对此特别感谢金枫巴巴，顺利买到小树苗，卖掉小树苗。
3、森林植被恢复费用材林、经济林、薪炭林、苗圃地每亩4000元；未成林每亩2667元；防护林、特种用途林每亩5336元、国家重点防护林和特种用途林每亩6667元；疏林地、灌木林地每亩2000元；宜林地、采伐迹地、火烧迹地每亩1334元。
台州市人民政府办公室关于印发台州市征收集体土地房屋补偿安置办法的通知
台州市人民政府办公室关于印发台州市征收集体土地房屋补偿安置办法的通知文章属性•【制定机关】台州市人民政府办公室•【公布日期】2018.11.16•【字号】台政办发〔2018〕71号•【施行日期】2018.11.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设正文台州市人民政府办公室关于印发台州市征收集体土地房屋补偿安置办法的通知台政办发〔2018〕71号各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：《台州市征收集体土地房屋补偿安置办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
台州市人民政府办公室2018年11月16日台州市征收集体土地房屋补偿安置办法第一章总则第一条为了规范集体土地房屋征收与补偿工作，保障城乡建设顺利进行，维护房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域范围内因征收集体所有土地涉及房屋及其附属设施的补偿、安置活动（以下简称征地房屋补偿），适用本办法。
第三条征地房屋补偿应当遵循决策民主、公平补偿、程序正当、结果公开的原则，保证被补偿人享有知情权、参与权和监督权。
第四条市、县（市）人民政府应当依照本办法规定的职责，做好本行政区域内征地房屋补偿管理工作。
市、县（市）国土资源管理部门应当加强征地房屋补偿指导和监督工作。
市、县（市、区）发展改革、财政、建设（规划）、农业、公安、市场监管、人力社保、民政等行政管理部门，应当按照各自职责，协同做好征地房屋补偿管理工作。
市、县（市）人民政府确定的征收集体土地房屋补偿安置管理部门（以下简称补偿人），组织实施本行政区域的征收集体土地房屋补偿与安置工作。
第五条补偿人可以委托征地房屋补偿实施单位（以下简称征迁人）承担征收集体土地房屋补偿安置的具体工作。
征迁人不得以营利为目的，其实施征地房屋补偿工作所需经费由财政予以保障。
集体土地征收流程
集体土地征收流程集体土地征收是指政府为了公共利益需要，对一定范围内的集体土地进行征收并对土地使用权进行重新安排的行为。
征收土地是国家的一项重要政策，而征收流程的规范性和透明度对于保障农民合法权益和社会稳定具有重要意义。
下面将详细介绍集体土地征收的流程。
首先，征收程序的启动。
政府部门会根据规划和实际需要，确定征收范围，并发布征收公告，公告内容包括征收范围、征收原因、征收补偿标准等。
公告发布后，会进行公示和听证程序，听取相关利益相关方的意见和建议，以保障公平公正。
其次，征收协商和签订协议。
征收范围内的农民代表和政府部门进行协商，就征收补偿标准、土地补偿方式、安置方式等进行协商，最终达成一致意见并签订征收协议。
协议签订后，政府会给予一定的征收补偿，并进行土地使用权的重新安排。
然后，征收手续的办理。
在达成征收协议后，农民需要到相关部门办理土地使用权的转移手续，包括土地使用权证书的注销和重新登记等手续。
同时，政府部门也需要办理相关手续，包括土地征收许可证的颁发等。
接着，征收后的土地处置。
政府会根据征收土地的实际情况和规划需要，对土地进行合理的规划和利用。
征收后的土地可以用于基础设施建设、农业生产、城市建设等方面，以满足社会公共利益的需要。
最后，征收后的农民安置。
政府会根据征收协议的约定，对受征收农民进行合理的安置，包括安置地的分配、生活补助金的发放、就业培训等。
政府还会加强对安置地的基础设施建设和公共服务配套，以保障农民的基本生活和生产条件。
总之，集体土地征收是一项复杂的程序，需要政府、农民和相关利益相关方的共同努力和合作。
只有在严格遵循规定程序的前提下，才能保障农民的合法权益，实现征收的公平公正，促进社会和谐稳定的发展。
希望相关部门和农民能够共同遵守征收程序，共同推动征收工作的顺利进行。
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一、房屋征收目的、主体、实施单位
（一）目的：为了公共利益的需要，征收房屋建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
（二）法定征收主体：市县级人民政府。
（三）具体实施主体：市、县级人民政府确定的房屋征收部门，有的为国土部门，有的则是住建部门，有的有专门的征收办公室，还有的地方则是由街道办事处、乡镇人民政府。
委托拆迁公司进行拆迁，属于违法行为。
二、征收决定
（一）做出征收决定前期工作
1、组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
（对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
）
2、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
3、市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。
征求意见期限不得少于30日。
4、因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
5、应当进行社会稳定风险评估。
6、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
（二）作出征收决定及公告。
1、作出征收决定并公告，告知征收范围、项目、救济权利及方式等。
2、作出补偿安置方案并公告，明确补偿协议签约期、告知被征收人权利救济方式。
三、补偿阶段
（一）补偿方式
1、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
⑴被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
⑵因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
2、征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
（二）补偿的构成：房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及补助奖励等，总原则：不低于征收决定公告之日的类似房地产市场价格。
1、被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
2、房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
3、对评估有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，申请复核评估。
对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
（三）订立补偿协议。
1、补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
2、若协议违反法律强制性规定，或者显失公平等，可以主张撤销协议或者确认协议无效。
（四）作出补偿决定。
签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定并进行公告、对被征收人进行送达。
补偿决定的内容：补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。
（五）救济方式
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议（60天），也可以依法提起行政诉讼（6个月）。
四、搬迁阶段
（一）禁止性规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
禁止建设单位参与搬迁活动。
（二）自愿搬迁，先补偿安置，后搬迁。
（三）强制搬迁。
1、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
2、强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
五、法律责任
（一）采取暴力迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
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