西安房地产市场研究(一)——重点开发商专题研究

且价格高，其它价格低洼地更具有获利潜力。
西安开发商的一般发展模式
国内一线开发商一般从传统区域到郊区，从纯住宅到多元化，
中端到高端，从小到大。
第四阶段
第三阶段
第二阶段
第一阶段
造城运动、寻求价格低洼地走向多元化发展
大盘物业、涉及商业、走向郊区
体量扩大、以住宅为主、定位提高、靠近市区
体量中等、纯住宅、定位中等、位于传统区域
如龙湖的MOCO,金辉的天鹅湾、万科的大明宫项目。
原因
1、曲江靠近西安传统较发达的城南区域，且有良好的景观资源，涉及搬迁较少，
符合外地开发商稳健进入市场的要求。
2、高新区是西安经济增长极，为开发商提供潜在客户，是利润重要保证。
3、外地开发商在西安有一定基础，同时城南-曲江-长安片区开发成熟，土地供应有限
中海
其它重点开发商
国内一线开发商
住宅
商业
商业
商业
住宅
商业
住宅
主要物业
09年
09年
09年
07年
07年
06年
进驻时间
恒基兆业
合生创展
世纪金源
万达
龙湖
金地
开发商名
第一阶段
第二阶段
第三阶段
时间轴
06年
09年
10年
在曲江、高新拿大量地
集中进入，竞争加剧。
后期进入，项目数少。
外地开发商
外地开发商进驻西安的资料
资料来源新浪地产网
180
住宅
曲江
湖城大境
金地
187万
31
住宅
城东
恒大名都
70
住宅
城东
恒大绿洲
56
住宅
高新
恒大城
恒大
157万㎡
38
住宅
曲江
金域曲江
11
住宅ຫໍສະໝຸດ Baidu
城南
新地域
62
综合
长安
万科城
万科
111万㎡
18
住宅
城西
金辉天鹅湾
45
住宅
曲江
融侨观邸
80
住宅
高新
融侨磬苑
80
住宅
高新
融侨城
金辉
223万㎡
建筑面积（万㎡）
物业类别
区域
项目名称
高新
曲江
曲江
曲江
曲江
区域
香醍国际
曲江盛景
紫都城
弗莱明戈
龙湖MOCO
世纪城
乐和城
海泊兰轩
中央广场
九号官邸
国际生态城
中海东郡
中海华庭
中海观园
中海铂宫
国际社区
碧林湾
项目名称
龙湖
370万㎡
绿地
285万㎡
中海
400万㎡
开发商
6
住宅
曲江
108坊
华侨城
30
住宅
长安
雅居乐花园
雅居乐
20
住宅
城北
浪琴湾
绿城
7
住宅
曲江
尚林府
以上数据来源搜房网
进驻数量
国内一线开发商
第一集团
第二集团
注：金辉融侨以未拆分之前数据进行统计
全国一线开发商看好西安房地产市场，基本进驻西安市场，国
内10强开发商有8个进驻西安。开发商的项目数量也逐步增加。
中海绿地龙湖融侨
第一梯队
万科金地恒大
第二梯队
富力绿城
雅居乐
第三梯队
早期进驻西安的中海、绿地、龙湖、金辉，累计开发面积均超过
开发商
分成三个梯队
数据来源搜房网
根据开发商已经销售完和正在销售的项目进行建筑面积统计，进行分成三个梯队。
开发面积
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
100
200
累计开发总面积万㎡
时间/年
绿地/285
中海/400
金地/185
万科/111
龙湖/370
恒大/157
雅居乐/30
华侨城/6
发展特征
1
2
3
综合物业
大于100万㎡
待定
城北
4大明宫项目
中高端住宅、公寓、商业
62万㎡
2010.10.6
长安
3万科城
中高端住宅
38万㎡
2010.8.1
曲江
2金域曲江
中端住宅
11万㎡
2008.10.8
城南
1新地域
(住宅部分)
物业类型
建筑面积
开盘时间
位置
项目名称
万科西安发展情况
万科西安项目在建筑体量、物业种类、产品等级都有逐步
富力/113
开发商进驻西安市场的时间先后与开发商开发面积具有
正相关性，越早进驻西安，先发优势非常明显，开发面积越大。
开发面积与进驻时间的关系图
面积与进驻时间
中海项目
万
中
绿
恒
龙
融
首
雅
富
城
绿地项目
龙湖项目
融侨项目
万科项目
恒大项目
首创项目
雅居乐项目
富力项目
绿城项目
项目分布基本格局
南多北少，东多西少，具有典型的地域性。
200万㎡，处于领先水平，其市场影响力大，属于第一梯队。
160
73></a>.65
23.19
160
19
120
6
13
75
20
51
135
15
125
14.5
135
31
建筑面积（万㎡）
住宅
别墅
住宅
住宅
综合
住宅
住商
住宅
商业
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
别墅
住宅
住宅
物业类别
城东
城南
曲江
城东
城西
高新
城南
城北
高新
城南
城东
曲江
融
万
万
万
中
中
中
中
绿
绿
绿
恒
恒
龙
龙
恒
绿
绿
龙
龙
融
融
融
首
雅
富
城
高新片区
城南-曲江
国内一线开发商在西安已经在售或者售完项目的分布图
融
`
国内一线开发商项目在西安分布特点
1、一线开发商的50%项目集中在西安的城南-曲江-长安片区，以曲江最为集中。
2、第二集中地是高新区，绿地在高新片区是最大赢家。
3、在城北、城西、城东项目较少，目前开发商正往这几个价格低洼地拓展，
商（主要是香港和新加坡开发商），西安市场是被各个开发商看好。
住宅
新地城
06年
凯德置业
碧翠锦华
新世纪百货
逸翠尚府
珠江广场
金源酒店
雅居乐花园
恒大名都
万达广场
龙湖盛景
尚林苑
新地城
世纪城
中海华庭
首发项目
商业
08年
新世界
住宅
08年
和记黄埔
住宅
09年
雅居乐
住宅
07年
恒大
住宅
商业
06年
万科
住宅
04年
绿地
住宅
03年
华侨城
36
1
三桥万象城（暂定）
华润
15
1
首创国际城
首创
29
4
湖城大境、芙蓉世家、尚林苑、金地园
金地
14
5
天鹅湾、融侨城、磬苑、中央首座、观邸
金辉融侨
25
0
无
中信
13
4
梧桐苑、缤纷南郡、西岸、铂丰
中铁置业
23
1
咸阳世茂广场
世茂
12
1
优尚国际
复地
19
5
MOCO、紫都城、曲江盛景、弗莱明戈
龙湖
11
1
雅居乐花园
西安房地产市场研究（一）
——重点开发商专题研究
报告人：陈智龙
2011年9月2日
Part1西安重点开发商概况
Part2国内一线开发商及特点
Part3西安本土开发商及特点
Part4其它重点开发商及特点
Part5总结
国内一线开发商
本地重点开发商
国际重点开发商
西安重点开发商
涵盖了国内一线开发商、西安本地开发商、其它开发
雅居乐
10
2
李家村项目、民乐园项目
万达
5
0
无
碧桂园
9
7
绿地中央城、九号观邸、绿地生态城
绿地
4
1
富力城
富力
8
0
无
保利
3
1
绿城浪琴湾
绿城
7
3
恒大绿洲、恒大城、恒大名都
恒大
2
8
铂宫、熙岸、曲江碧林湾、观园
中海
6
3
万科新地域、万科城、万科域曲江
万科
1
项目数量
主要项目
公司
排名
项目数量
主要项目
公司
排名
国内一线开发商在西安市场的资料数据
03年外地开发商开始进驻西安，其中07年是集中进驻时间，
第一阶段进驻的开发商以纯住宅为首发项目，并大量囤地，取得首发优势。
新地城住宅-万科，商业-凯德
Part1西安重点开发商概况
Part2国内一线开发商及特点
Part3西安本土开发商及特点
Part4其它重点开发商及特点
Part5总结
1
华侨城·108坊