深圳景田区域报告

“数读”景田片区，这才是深圳CBD后花园

从地理位置与交通便利上来说，最佳的深圳CBD后花园并不是龙华，而是紧邻福田中心区的景田。这里是CBD的一级辐射区域，主要承载着CBD的居住功能，兼有商业、办公、金融等功能。同时，景田也是福田区中较为老的片区，早在20世纪90年代便已形成。故这里也存在着部分老旧小区等待旧改，未来片区规划还将有较大改善，发展向好。

房价：2013到2017年，二手住宅价格近翻倍

受益于CBD辐射影响，景田的房价近几年也在持续上涨。家家顺研究中心数据显示，2013年景田片区二手住宅成交均价3.2万元/㎡，到了2017年2月已经涨至6.39万元/㎡，上涨了99.6%。

过去12个月，景田片区的房价一直维持在“6字头”以上，但其随政策变化而波动的特性也十分明显。2016年上半年，片区房价逐渐上涨，到9月时片区成交均价高至6.58万元/㎡，也是近一年里最高值。随后因“104”新政调控，楼市降温价格下跌，春节后才稍有回温。

从2016年景田二手住宅成交情况来看，购房者青睐的面积与户型分布较为均衡。因为毗邻福田中央商务区，所以景田片区内兴建了许多小户型公寓供商务人士选择，这也导致小面积的1房成为热门成交户型之一。

虽然片区成交二手住宅中单价中5-7万元/㎡的较多达近6成，但基于面积较小，所以200-300万的低总价成交房源占比也达到了22%。当然，总价500万以上的房源依然是片区内成交主力。

现有配套：教育资源丰富

除了可享有福田中心区的配套外，景田自身配套也较为优质。

交通方面，目前经过景田的地铁线有2条为2号线与9号线，其中景田站是2号线与9号线的交汇站点。片区主要道路为北环大道、新洲路、香梅路以及红荔西路，其中前两条也是深圳主要干道之一。

教育方面，福田外国语学校和景秀中小学是片区里关注度较高的学校。根据家长帮网站资料显示，福田外国语学校2016年深圳中考考入四大比例为15.18%，在福田的中学里排名第一；景秀中学2016年深圳中考考入四大比例为7.59%，在福田的中学里排名第六。

此外，景田片区的2所民办学校：福景外国语学校与耀华实验学校，在全市民办学校中也有不俗的成绩。根据家长帮网站资料显示，福景外国语学校2016年中考平均分在全市319所公民办初中学校中位列第38名；耀华实验学校2004年创办，是深圳老牌的民办学校，多年来口碑一直较佳。

（注，四大指的是深圳四大名校高中部：深圳中学、深圳外国语学校、深圳实验学校、深圳高级中学）

（图来自“家长帮”）

医疗方面，三甲医院北京大学深圳医院能为片区的居民提供全方位的医疗服务，若干社区健康服务中心也随时方便居民就诊。

除了景田自身的配套外，隔壁福田中心区的一系列配套设施也给景田居民带来了极大的便利。一路之隔的莲花山与香蜜湖，为人们提供休闲好去处；目前深圳唯一一家儿童医院，也与景田片区相距不远；市民中心、深圳音乐厅、福田中心书城、深圳博物馆等一系列市政配套，相对其他片区而言，景田居民能更方便地享受到。

未来规划：城市更新改造片区

目前景田片区已经公布的旧改项目有，莲花路与景田路交汇处西南侧的天健工业园城市更新项目，以及香梅路与新闻路交汇处东北角的华泰小区城市更新项目。这两大旧改项目将为景田片区带来新的住宅、商业、办公设施，完善片区规划。

天健工业园城市更新项目于2012年纳入深圳第一批城市更新单元计划，2016年10月该项目一期始动工，开发商为深圳市天健房地产开发实业有限公司。该项目是景田片区第一个城市更新项目，是福田区政府支持城市旧改的重点工程项目。

根据开发商公示信息，该项目总建面约30万平方米，更新单元用地面积6.8万平方米，其中提供市政道路、公园绿地、文体设施用地、小学、保障性住房、公共配套设施等城市公益建设用地3.3万平方米。

华泰小区城市更新项目由深圳市新世界房地产开发有限公司与深圳华泰企业公司共同开发。根据媒体资料显示，项目开发建设用地面积4.6万平方米，其中规划的住宅面积约20万平方米，商业面积5万平方米，酒店1万平方米，商务公寓7.25万平方米，还有公共配套设施4000多平方米。此外，项目还包括了3万多平方米的保障性住房。

热点楼盘推荐

当前景田片区挂牌在售的二手住宅中，5-7万元/㎡的单价与500万元的总价房源依然是主流，还有少部分总价低于300万元的房源仍存。

根据家家顺房产网的挂牌价数据，2016年12月到2017年2月，近3个月景田片区热点二手楼盘挂牌均价大多在7万元/㎡左右。其中仅2个楼盘挂牌均价低于“6字头”，为景鹏大厦与锦文阁。

景鹏大厦

位置：新洲路与莲花路交汇处

附近学校：景秀中小学

基本情况：小区由4栋楼组成，每栋总高32层，安静独立带小区。附近生活设施丰富便利，商业氛围很好，楼下还有小型生活广场，篮球场。

热销户型：建面90.37㎡两房，建面97㎡三房

锦文阁

位置：景田路与红荔路交汇处

附近学校：景鹏小学

基本情况：单栋高层大厦，总楼层26楼，3梯20户，1-6楼是办公为主，7-26楼是住宅。生活交通便利，相对片区其他楼盘价位较低。

热销户型：建面45㎡一房，建面72㎡两房

缔梦园

位置：莲花西路与景田北路交汇处

附近学校：景秀中小学、狮岭小学

基本情况：小区一共分为3期，总用地面积：8109.9平米，总建筑面积：52396.76平米。周边已有相对成熟的生活配套，商场、市场、医院、公园、银行等公共设施应有尽有，具有较为浓郁的居住氛围。

热销户型：建面41㎡一房，建面56㎡两房

七街公馆

位置：景田北七街

附近学校：福田区外国语学校

基本情况：小区为1栋2座的酒店式公寓，总建筑面积53105.95平米。有北环大道、