【大悦城】商业模式解析47页PPT
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2013天津大悦城骑鹅公社开业回顾总结48页介绍
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无忧青春
脱离繁重的高中生活 进入大学，开始有时 间玩、做自己喜欢的 事，开始谈恋爱 最主要的压力来源于 考试
“不知道” 与“我应该”
忙！
稳定
大学生活步入尾声， 事业起步 事业步入稳定，开始组建家庭 工作？出国？念研究 忙、需要面对多重压 房、车、父母、小孩…仍需面对较大压 生？不可捉摸的未来 力：工作、配偶、置 力 开始承担责任，应该 业、社会交往、社会 独立、应该更努力、 经验不足等等 应该追求理想…
如果逆时序建立从创意设计到终端零售的直达平台，同时赋予它休闲和体验式的消费模式，是
否可以保证大悦城引领时尚的市场地位？
8
定位策划
创造天津最文艺的创意设计主题、休闲互动体验式街区
定位案例借鉴
新天地 时尚 798艺术区
香港 K11
田子坊
南锣鼓巷
定位案例借鉴
借鉴元素1：业态品类与商品品牌应尽力丰富，且有较强的独有性和引领性； 借鉴元素2：街区与卖场应有截然不同的风格和营销包装； 借鉴元素3：互动、体验、休闲的风情是街区的主线和主要卖点； 借鉴元素4：不宜设置大面积店铺，主要发展小而精致的独立设计师店面； 借鉴元素5：所有品牌均需有独立创意的形象和鲜明的品牌内涵； 借鉴元素6：街区需要独立的招商渠道、运营管理模式和推广概念才能经营成功。
天津大悦城
骑鹅公社开业回顾总结
一、创意由来
二、定位策划
三、实施过程
四、开街业绩 五、总结反思
创意由来
突围购物中心同质化竞争的一次创新
大悦城品牌的核心理念
年轻、时尚、潮流、品位。
中粮集团大悦城商业模式解析
北京西单大悦城全部234个品牌中，46个品牌为首次进入北京，58个品牌首次进 入西单，超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。
在运营管理方面，实现了购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前 有15%的客户以提成租金交付。
____内部资料,请勿外传____
1
核心价值特征
2
资本策略
介入商业运营领域
经常举办各种活动，提升消
费者对于品牌及商场的忠诚 度与参与程度
经营模式
为细化管理，设置了楼 层经理制度
规范商场管理
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核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
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模式比较
（一）商业综合体（ 购物中心）
西单大悦城
上海大悦城
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核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
专题（四） 文化建设
团大悦城商业模式解析
中粮集团【大悦城】商业模式解析
(商业地产标杆企业研究系列)
商业研究院 2019年07月19日
版权声明： 本文仅供公司内部使用，未公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、
复制和发布报告中的部分或全部内容。
PART ONE 大悦城商业模式解读
1
核心价值特征
万达模式传统百货模式核心竞争力在建筑设计方面投入较大以优质的购物环境取胜产品品种和品类丰富取胜盈利模式公寓住宅类物业是中粮大悦城模式的主要收入来源靠出租商铺获取租金管理费用以及物业费盈利是次要收入来源公寓住宅写字楼商业街等散售型物业靠出租商铺获取租金管理费用以及物业费盈利是次要收入来源万千百货会为万达带来无需利息的现金流靠收取入驻厂家的扣点获利无需利息的现金流可以应用到其他领域与商家的关系依靠整体的环境品牌影响力来增加自己对租金的议价能力与商家属于松散型管理将收益最高的百货模式控制在自己手中与小商户采取松散型管理依靠实际销售额来增加自身对租金的议价能力以账期牢牢控制住商家典型企业中粮华润凯德深国投商万达宝龙华联茂业大商银座万达模式传统百货模式目前遇到的问客户下单率无法与同商圈的百货相抗衡将一线城市成功案例复制到二三线城市盲目拔高当地消费水平对于二三线城市收入水平认知不够深刻品牌谈判力较差大部分万达广场开业初期品牌档次杂乱不利于维系消费者的购买力业态的复制并不一定适合当地消费力商业体本身侧重于零售使用率较高体验型消费严重不部分项目选址不当盲目扩张解决方案对二三线城市消费力重新评估不要过早引入西单大悦城的商业模式以防水土不二三线城市以朝北大悦城定位更符合中国城市的发展阶加强以万千百货为主体的购物中心发展模式万千百货未来需要分化成为两类
成都大悦城项目考察报告课件
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目录
1 总体评价 2 业态规划 3 动线规划 4 空间设计 5 导视系统
6 市场营销 7 多种经营 8 贴心服务 9 贴心设施 10 其它特色
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动线规划
大悦城内部采用经典弧形动线设计，强调消费的情趣性和参与性;二是垂直动线设计注重人 性化，如采用步梯（如地面到2F的步梯）、扶梯、垂直电梯等，通过多样化的垂直动线设 计加强各楼层联系，体验性得到增强;三是实现场内场外的自然过渡、完美融合，主要体现 在卖场与外部退台、外摆区之间的衔接等
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6
特色业态/品牌
疯狂竞技场创立于2013年12月份，最初起源于香港，并在香港拥有两家门店。成都大悦城的疯狂竞技场，主要 客群是年轻白领和家庭客群，集合了体验式鬼屋、太空足球、射箭、真人CS、台球、桌游、电玩等设备。面积 共1260平，其中主打项目体验式鬼屋共有600平。这个名为“福岛怨灵”的鬼屋，以2013年福岛核辐射泄露做 背景，消费者可以扮演联合国调查小组，以不同的角色进去调查。新颖的故事背景及声光电的配置，让鬼屋脱离 传统模式，增加了类似密室逃脱的功能，再加上有工作人员扮演“鬼”，能让消费者有更丰富的体验。
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目录
1 总体评价 2 业态规划 3 动线规划 4 空间设计 5 导视系统
6 市场营销 7 多种经营 8 贴心服务 9 贴心设施 10 其它特色
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多种经营
多种经营与商铺业态互补，装修美观，品质较高，不但增加收益，同时丰富场内 商业氛围，美化卖场环境
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总体评价
成都大悦城是中粮集团打造的第七个大悦城，也是中粮集团布局西南的首座城市综合体，对集团全面推 进全服务链战略、加速布局全国具有重要意义。 成都大悦城定位“Joy city Joy park”，即国内首个体 验游憩式潮玩购物公园，秉承大悦城“年轻、时尚、潮流、品味”的核心理念， 并结合本土特征加以延 伸为“休闲、娱乐、文化、创意、体验”，打造与世界同步的life style体验式商业模式，汇集餐饮、娱 乐、购物、休闲等丰富业态于公园般的购物中心。
天津商业项目案例分析中粮大悦城
天津商业项目案例分析中粮大悦城市场开发部|市场研究中心2012.1目录项目分析开业情况模式解析第一部分：项目分析项目介绍业态分布经营状况预估项目背景2004年10月，天房发展与浙江华庭、上海澳庭合资组建天津市津茂置业有限公司，共同开发建设南门西B、C地块（今天津大悦城）中粮集团于2004年9月和2007年5月分两次收购完成浙江华庭、上海澳庭在该项目65%的全部股份。
2009年9月，中粮置业再次收购天房集团在津茂置业有限公司的35%股权，本次股权转让完成后，中粮置业持有津茂公司100%的股权。
项目背景项目介绍业态分布经营状况预估☐带着华润创建万象城的梦想来到中粮的宁高宁，在3个大悦城基本进入营业状态后，开始广泛布局他的“大悦城”计划。
☐未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。
☐按照宁高宁的计划，中粮集团在中粮地产（现已上市）、中粮置业（主攻商业地产）两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市，避免再出现下面两三个地产公司同业竞争的问题。
天津“大悦城”项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。
由世界500强企业中粮集团开发，总投资逾40亿元。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目定位• 国际时尚生活城• ——年轻、潮流、时尚、品味• 前期定位描述• 一个具有现代水准的，集购物、休闲、娱乐功能于一体的体 验型综合性购物商业中心，以中等偏上的消费层次作为主要服务对象。
项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景项目介绍业态分布经营状况预估项目背景目标客群•潮流青年•流行时尚•新鲜体验•娱乐休闲•中产阶层•追求生活品质•体现身份地位•放松身心压力•和睦家庭关系•时尚家庭•都市2-3口之家，具有一定品味及消费能力，消费频率稳定• 外籍人士• 过往流动性旅游客群• 随机性较强，往来商务和旅游消费•团购集团消费•卡务项目介绍业态分布经营状况预估项目背景主要指标概述购物中心建筑面积 125077平米 使用面积71928平米实用率 57.5%层高首层：6.3米 2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯 位置建筑面积（平米） 车位数立体停车楼10680 140 B1 22056 188 B235851689B3 40209 750（含办公楼500） 合计1087961767停车场项目介绍 业态分布 经营状况预估项目背景业态组合：购物中心、酒店式公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店（替代部分写字楼出租面积）业态定位建筑面积 商业购物中心+观展中心 14万平米 写字楼降低写字楼面积 6万平米 酒店国际精品商务酒店 3.5万平米 公寓销售型酒店式公寓 4万平米 住宅 五栋住宅 7.8万平米业态组合说明：1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。
购物中心大悦城德基广场市场调研报告美陈导视活动氛围包装pptx
美陈实美陈装置，如 圣诞节、春节等，营造浓厚的节日氛围。
互动美陈
在美陈设计中加入互动元素，如拍照打卡、VR 体验等，增强消费者与商场的互动体验。
绿色环保
采用环保材料和绿色设计理念，如可回收材料、 节能灯光等，提升大悦城的环保形象。
05
活动氛围包装策略与实施 计划
性别
男女比例大致相当，女性略多一些。
收入
主要集中在中等收入人群。
消费习惯
喜欢购买时尚、新颖、实用的商品，注重品牌和口碑。
竞争对手分析
南京新街口商圈
新街口商圈是南京最繁华的商业中心之一，聚集了众多的购物中 心和百货公司，德基广场在其中具有较高的竞争地位。
上海南京路商圈
南京路商圈是上海最著名的商业中心之一，拥有众多的购物中心 和百货公司，对德基广场也构成了竞争。
宣传推广方案
06
结论与建议
研究结论
通过对消费者的调研，发现该商场的商品种 类丰富，品质优良，价格合理，服务态度好
。
商场的美陈导视活动氛围包装设计具有创意 和吸引力，能够吸引更多消费者前来。
购物中心大悦城德基广场在南京市场具有较 高的知名度和品牌形象，吸引了大量消费者 。
商场的地理位置优越，交通便利，周边配套 设施完善，为消费者提供了便捷的购物体验 。
参考文献
参考文献
标题：中国购物中心发展报告2020 作者：中国商业联合会、中华全国商业信息中心 出版时间：2020年
感谢您的观看
THANKS
活动氛围包装策略
主题统一
活动氛围包装应与活动主题统一， 通过视觉元素、色彩、材质等手段 强化活动主题氛围。
多元化设计
针对不同活动需求，设计多样化的 氛围包装方案，如利用灯光、音效 、道具等手段丰富活动氛围。
大悦城优秀课件
音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
•.
•14
• 优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。
2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间
1.不利于最大限度的利用营业面积。
2.布局过于变化会造成顾客迷失，顾 客会因无耐心寻找而放弃一计划内购 物。
3. 大悦城也使用了装饰照明，通过采用大量的彩灯、壁灯、吊灯、落地灯和
•.
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采光度
•.
•20
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
60%
装饰照明
•.
•21
布局的设计
商品本身 的特性
1
商品盈利程度
2
3
顾客购买行走特 点
•.
商店的位 置优势
4 配合其他促销策略
•22
商品本身的特 性
• 大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会 临时产生冲动性购买，所以大悦城在 B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
3.服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设 相应规模的停车场。
4.地址设在商业中心或城乡部的交通枢纽点。 5.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮、实行租赁制。 6.目标顾客以流动顾客为主。
•2023/12/31
•.
•7
店面布局
大悦城
友谊新天地
•.
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•.
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城)
总结：大悦城购物中心分析框架（讨论版）
引子 社区商业：区位+交通+入住率
人流量
租金水平
主力业态：建材？ 餐饮服饰？
购物中心（大悦城）：体量（20-30万平）
1
中粮及其大悦城系列
2
北京西单大悦城
3
北京朝阳大悦城
4
天津大悦城
333
先来认识一下中粮及其“大悦城”系列
中粮集团，成立于1952年，由三家国有食品和食用油出口企业合并而成，成立之 初主要从事粮食进出口贸易。
中粮地产：2006年成立，经由收购“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”而来， 以住宅开发为主，业务范围涵盖住宅地产、商业地产、工业地产。
– 农业服务及粮食流 通
– 农产品加工及养殖 屠宰
– 品牌消费品及终端 销售（品牌食品、 产品包装、电子商 务）
–商业地产(大悦城) –住宅地产 –旅游地产(亚龙湾) –酒店(大悦城、美高
梅、瑞吉、华尔道 夫、北京W酒店、
辉盛阁、凯莱)
✓方便面：五谷道场
✓葡萄酒：长城葡萄酒、长城天赋葡园、长城桑干酒庄
写在前面的话：购物中心与超级卖场的不同？
购物中心与超级卖场运营哲学的根本不同：后者追求效率，所以希 望消费者购物所花时间越短越好，讲究每平米收益；购物中心则希望 消费者在这里呆得越久越好，也许下一秒钟，消费者就会冲动地打开 钱包决定购买。思考：这又是为什么？我认为，跟盈利模式相关（后文详解）。
如何延长消费者的停留时间，至关重要！把“人”作为购物中心规 划和组织的核心，通过对消费者购物心理及行为习惯的研究，进行整 体商业组织。
【模式/定位】2.商圈&交通：市级核心商圈之重要商业节点或 主要新兴高档住区的成长性区域性商圈，有轨道交通的地段
商业综合体运营模式浅析PPT课件(PPT32页)
1： 市场展望
开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流
2： 市场展望
并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优 质物业成为并购主要对象
3： 市场展望
二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显 著的人口导入型特点的城市区域是商业地产 发展值得期待的区域，潜在着较大商机
4： 市场展望
由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取 稳定的现金流
本土的商业运营模式
只售不租
只租不售
不租不售自主经营
租售结合
商家联营
证券化模式
华茂中心商业——新光天地
定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间
GUCCI亚洲最大的旗舰店 CLUB MONACO北京第一家店
MAX&CO中国第一家形象店 78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。
运营关键：
1.日 本 那 些 再 现曲 水宴的 表演， 有着不 少“中 国元素 ”，但 是由于 现代年 轻人对 古代中 国文化 了解甚 少，并 不知道 哪些元 素来自 中国。 2.本 着 保 证 校 车安 全的原 则，公 安机关 将会同 教育行 政等部 门对校 车驾驶 人进行 逐一审 查，坚 决清退 不符合 安全规 定的校 车驾驶 人。 3.山 寨 文 化 是 一种 平民文 化、草 根文化 ，自然 有其存 在的意 义和价 值，但 山寨产 品的泛 滥则是 中国知 识产权 意识不 足的揭 露与讽 刺。 4.神 舟 7号 宇 宙 飞 船载着 三位航 天英雄 胜利返 回地球 ，这艘 宇宙飞 船是我 们国家 自行研 制的， 每一个 中国人 不能不 为之骄 傲。 5.这 家 工 厂 虽 然规 模不大 ，但曾 两次荣 获省科 学大会 奖，三 次被授 予省优 质产品 称号， 产品远 销全国 各地和 东南亚 地区。
大悦城ppt课件
等照明设备美化内部环境，以及渲染购物气氛。大悦城很合理的利用这点，既使得
内部简洁明快，有突出商店的特色。
采光度
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
装饰照明
60%
布局的设计
商品盈利程度 商品本身 的特性
商店的位 置优势 2 3 4
1
顾客购买行走特 点
配合其他促销策略
布局的设计
商品本身的特性
友谊新天地
新天地店面布局
新天地店面布局
地上五层，地下两层，分AB两区，
其中23 层为AB两区之间的过街走廊。
A区位零售卖场、主要经营品牌服装、 化妆品、珠宝首饰、男女服饰、皮具 箱包、运动休闲系类、家居杂品等;B 区位综合服务区，包括自自助银行、 邮局、洗衣店、美容店、超市、汽车 展区、娱乐区等。
顾客购物行走特点
大悦城没有设计太多的购物 通道，避免设捷径通往出口，这 样可以吸引更过顾客走完主干道，
能转入各个支道，把店内浏览一
遍，产生冲动性购买。据研究表 明，消费者多是会自觉或者不自
觉沿着逆时针方向行走，大悦城
也是按着消费者购买商品的正常 心理趋向做出规划。
布局的设计 1.商品的盈利程度 大悦城将入口处和前端是顾客流动量最频繁的地区，商 店会摆放获利最高的商品。一些商店还会将新产品放置在最佳位置，以便引起 顾客注意。
布局设计
布局
色彩
照明
音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
岛屿式布局
优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。 2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间 3.容易引起顾客的冲动性购买。 4.满足顾客对某一品牌的全方位 需求，对品牌供应商具有较强 的吸引力。
中粮地产北京西单大悦城管理系统规划 PPT课件
、塔可钟、KFC、日本-和民居食屋等） • 现开业商铺占总商铺数量的90％
华润万象城组织框架、流程
管理层
行政 财务
运营部 招商部 推广部 IT部
物业管理公司
(保安-保洁-工程)
管理中心 商场 写字楼
二期开发 工程合约
公寓管理公司 （分公司）
华润万象城租赁业务流程（一）
华润万象城租赁业务流程（二）
租户资质： 租户号：
法人
：
租户资质：
联系人姓名：
法人
：
手机号码： 联系人姓名：
E m a il： 手机号码：
联系人 2姓名： E m a il：
手 机 号 码 2： 联系人 2姓名：
E m a il2 ： 手 机 号 码 2：
车位号: E m a il2 ：
租赁要求： 车位号:
原有物业情况： 地 点 ：租 赁 要 求 ：
（￥）
（￥）
由
到
（￥） （平方米/￥）
010101 1 100 S00001 沙沙 24月 50,000
150,000 01-05-01－03-04-30 3,120,000
31,200
3月
010101 1 100 S00086 星巴克 18月 50,000
180,000 03-05-01－04-10-31 3,500,000
VIP活动效果分析
总积分
积分明细
兑奖明细
奖品信息
华润万象城信息系统业务流程（六）
销售数据
商铺 装修
商户 奖罚
宣传 促销
设备 管理
物业 管理
租金计 算
计租公式
抽成租金数 其他费用数
据
据
华润万象城组织框架、流程
管理层
行政 财务
运营部 招商部 推广部 IT部
物业管理公司
(保安-保洁-工程)
管理中心 商场 写字楼
二期开发 工程合约
公寓管理公司 （分公司）
华润万象城租赁业务流程（一）
华润万象城租赁业务流程（二）
租户资质： 租户号：
法人
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租户资质：
联系人姓名：
法人
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手机号码： 联系人姓名：
E m a il： 手机号码：
联系人 2姓名： E m a il：
手 机 号 码 2： 联系人 2姓名：
E m a il2 ： 手 机 号 码 2：
车位号: E m a il2 ：
租赁要求： 车位号:
原有物业情况： 地 点 ：租 赁 要 求 ：
（￥）
（￥）
由
到
（￥） （平方米/￥）
010101 1 100 S00001 沙沙 24月 50,000
150,000 01-05-01－03-04-30 3,120,000
31,200
3月
010101 1 100 S00086 星巴克 18月 50,000
180,000 03-05-01－04-10-31 3,500,000
VIP活动效果分析
总积分
积分明细
兑奖明细
奖品信息
华润万象城信息系统业务流程（六）
销售数据
商铺 装修
商户 奖罚
宣传 促销
设备 管理
物业 管理
租金计 算
计租公式
抽成租金数 其他费用数
据
据
悦城记(大悦城公寓) 120页PPT文档
18000
5月推出起价15773元/平米，一次性付款9.1折， 银行按揭9.3折
北京同路广告·朝青大悦城项目组
08年潜在供应：
项目名称 潜在供应量
潜在供应户型
预计入市价格
润枫水 尚·珺峰
东区5、6号
二居96-110 ㎡
楼，约5万㎡ 三居160-180 ㎡（主力）
286套 四居220-240 ㎡（主力）
宣传阶段：预热期
北京同路广告·朝青大悦城项目组
然后？贴标签！——到底什么样的新类别
花出去的钱还在！ 有的人认为钱花出去就是花出去了。但是有经济眼光的投资者认为，不光 是花出去的钱可以拿回来，而且可以拿的更多。 ——再简单的道理我们也要说，因为他们会对此表示认同
宣传阶段：蓄水期
北京同路广告·朝青大悦城项目组
我们的目标客群有这种需求，但他们自己没有明确意识到
——现我在们，我的们产告诉品他属们 性
北京同路广告·朝青大悦城项目组
三、近者悦，远者来
北京同路广告·朝青大悦城项目组
既然提出新概念，那么第一步我们该怎么做？
宣传炒做？ 他们几乎每天都在接受新的概念，见怪不怪
信息轰炸？
市场已经充斥各种产品信息，再多一个也是过目即忘
北京同路广告·朝青大悦城项目组
丢失的价值何在？ 三个人每人出9元=27=服务生拿了2元+房费25元
其实没有遗失那一元钱，只需要清楚的告诉他们答案
北京同路广告·朝青大悦城项目组
感谢市场，目前朝青板块只有我们是80—100 ㎡的酒店式公寓
CBD朝阳北路·自住式投资房 感谢市场，目前没有一家明确提出“自住式投资”这一理念
北京同路广告·朝青大悦城项目组
1.出门忘记带钥匙
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