房地产开发与经营与管理——房地产金融与项目融资

房地产开发与经营与管理第15讲房地产金融与项目融资

重点难点：

1．房地产抵押贷款的概念与类型

2．房地产企业权益与债务融资的概念

3．房地产开发贷款与土地储备贷款的概念与特性．

房地产业与金融业息息相关。从房地产投资的惯例来看，不论是开发投资还是置业投资，投资者很少完全以资本金(权益资金)投入。为此，不论是开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行权益融资和债务融资。

9．1 房地产资本市场

9．1．1 房地产市场与资本市场

房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展、房地产价值的提高而逐渐演变的。在房地产价值较低的时候，房地产投资者(开发商或业主)自己就可以提供开发或获得房地产所需的全部资金，几乎没有融资需求。

随着房地产价值的逐渐提高，房地产开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。随着房地产信贷规模逐渐增大，传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。同时，商用房地产价值的提高，使得单个自然人无法提供全部权益资金。大宗商用房地产逐渐变成由公司、房地产有限责任合伙企业、房地产投资信托等机构持有。这些机构通过发行股票和债券等方式为开发或获得房地产融资，从而实现了房地产权益的证券化。

这时，房地产市场和资本市场之间变得密不可分。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成为商业银行、储蓄机构等金融机构的资产的主要组成部分；房地产开发公司、房地严有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票和其它股票一样在股票交易所交易；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场的重要组成部分。房地产市场与资本市场的上述联系，形成了房地产资本市场。

9．1．2 房地产企业权益与债务融资

房地产业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都有巨大的资金需求。房地产企业能否获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个房地产企业能否健康发展，一个项目能否顺利运作，也影响着房地产业能否持续健康稳定地发展。

9．1．2. 1 权益融资

当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬，是项目投资所形成的可分配利润。

根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托等类型，以后四种企业形式为主。不同类型的房地产企业，权益资金的融通方式也有所不同。有限责任合伙企业主要通过出售有限责任

权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。

房地产权益资金传统上主要是在私人市场融通。但随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源看，房地产权益资金主要来源于机构投资者。在美国，机构投资者主要为养老基金、房地产投资信托、人寿保险公司以及外国投资者。由于房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。

目前，我国房地产企业权益资金很少，规模普遍偏小，主要从事开发业务，持有物业做长期投资的很少。由于施工企业垫款和商品房预售现象十分普遍，我国房地产开发企业的资产负债率极高。国家统计局在全国范围内对62个城市3 817家房地产开发企业进行的调查显示，内地房地产企业的资产负债率目前普遍高于75％。房地产企业权益资金过少，资产负债率过高，不利于房地产业的健康发展，也不利于防范系统性金融风险。

9．1．2．2 债务融资

债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。

贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。除了以在建或者建成房地产做抵押物借人的贷款外，房地产企业还可以发行企业债券和借入信用贷款。和其它类型企业一样，房地产企业也可以公开发行企业债券融通资金。但房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借人贷款更为有利，但这类贷款必须与特定的房地产开发项目或商用房地产投资项目相关联，属于项目融资的范畴。另外，房地产企业还可以向商业银行等贷款人借人信用贷款，例如商业银行发放的房地产企业流动资金贷款，这类贷款没有抵押物，不与特定的房地产开发或投资项目相关联。

对于有比较好的盈利前景的房地产投资项目，有些金融机构和机构投资者不甘心只提供债务融资而获得稳定的利息和费用收入，他们往往还希望分享项目投资的利润。因此，在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。

9．1．3 房地产开发贷款与土地储备贷款

房地产开发项目资金需求量大，开发商很少自行投入全部资金。事实上，开发项目所需的大部分资金是以债务融资的方式筹集的。与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括房地产开发贷款和土地储备贷款。依据贷款的用途，房地产开发贷款又包括土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款等三种类型。房地产开发项目相关贷款的共同特征，是以所开发的房地产项目(土地或在建工程)作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。

9．1．3．1 房地产开发贷款

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发可以分为土地购置、土地开发和建设三个阶段。相应地，房地产开