征地拆迁成本测算

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房地产开发投资测算操作手册及成本概算说明

房地产投资测算操作手册及成本概算说明第一部分投资成本一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表.(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%；(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: %┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃ 工程│ 工程概算投资 (万元) ┃┃├─────┬─────┬─────┬─────┨┃ 等级│ 300 以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 特级│ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 一级│ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 二级│ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 三级│ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 四级│ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 五级│ 1.2 │ 1.1 ││┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑；2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑；2.技术要求较高的中小型建筑；3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑；2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑；2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一、二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑大型 >10000 平米中型 3000-10000 平米小型 <3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额85元/工日用地规模(公顷) 工日定额<=3 9010 30020 50030 78040 92050 1000>50 面议(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线 600元/米雨水管线700元/米污水管线 800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线 700元/米电信管线1500元/门道路 80元/平米绿化 20元/平米(3)经验数据:环卫费 5元/平米照明费 5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼) 400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅多层900-1000元/平米高层1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米其中: 结构1000-1500元/平米装修 800-1000元/平米设备 1200-2000元/平米B.别墅 3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积 9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量.①.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;②.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*1‰3.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5‰（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;(2)[93]京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价 500 万元以下 2.5%500---1000 2.0-2.5%1000---5000 1.4-2.0%5000--10000 1.2-1.4%10000--50000 0.8-1.2%50000-100000 0.6-0.8%>100000 0.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费依据:(86)市建规字第097号;标准:设计费*7%6.建材发展基金依据:(89)京建材字第292号;标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）五.公共配套设施费1.锅炉房标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;(2)锅炉每吨造价约25万元.2.变配电所标准:每建筑平米30元.3.集资维护费标准:每建筑平米 80元.4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA，后调整为四环路以内 1100元/KVA，四环路以外 550元/KVA;现调整为单路供电 270元/KVA，双路供电 540元/KVA;说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;其他用电量 50-80 VA/平米.六.管理费依据:(92)京价收字第124号;标准:一至五项之和*2.5%.七.四源费1.商品房依据: 京计基字(1988)第866号文标准: 自来水厂建设费 12元/平米;煤气厂建设费 29元/平米;供热厂建设费 30元/平米;污水处理厂建设费 10元/平米;说明:(1).用一项交一项;(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;2.非住宅建设项目四源费依据: (1).京政发(1986)131号;(2).京政发(1986)155号;标准:自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨；供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元/百万大卡；污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前可以分期交纳.八.大市政费1.综合开发市政费依据: (1).京计基字(1988)第648号;(2).市开办(1988)经字第2号;标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;(2).建设投资*15%;2.分散建设市政费依据:京计基字(1988)第648号;标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米；高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。

征地成本分析报告

征地成本分析报告征地成本分析报告引言随着城市化进程的加快，土地征地成为国家和地方政府在推进城市发展、基础设施建设等方面常用的手段之一。

征地不仅需要对土地进行拆迁、补偿，还需要对征地成本进行分析和评估，以确保公平合理、科学高效地利用土地资源。

本报告将对征地成本进行详细分析，并提出相应的建议。

1. 征地成本的构成征地成本主要包括以下几个方面：1.1 拆迁费用拆迁费用是指拆迁房屋的补偿费用，包括拆迁房屋面积、房屋补偿标准等。

拆迁费用的大小直接影响着被拆迁户的利益，需要公平合理地确定。

1.2 补偿费用补偿费用是指对被征地农民以及其他受拆迁影响的人员进行的补偿。

包括土地补偿费、产权补偿费、补偿标准等。

补偿费用的合理性和准确性对农民的利益保护至关重要。

1.3 转移费用转移费用是指被征地农民或其他受拆迁影响的人员因征地而需要搬迁的费用。

包括搬迁费、交通费、安置费等。

转移费用的合理设置可以减轻农民的负担，提高整体的成本效益。

1.4 环境治理费用征地后需要对土地进行环境治理，以确保土地资源的可持续利用。

环境治理费用包括土地修复、污染治理等费用，需要合理估算和配置。

2. 征地成本分析征地成本分析是对征地成本进行详细分析和评估，以确定征地成本的大小和合理性。

具体步骤如下：2.1 收集相关数据收集征地相关数据，包括拆迁房屋的面积、农民人数、土地面积等。

有效的数据是进行成本分析的基础。

2.2 制定成本分析模型根据收集到的数据，制定征地成本分析的模型。

模型应包括拆迁费用、补偿费用、转移费用、环境治理费用等各个方面。

2.3 估算成本量和成本价格根据征地成本模型，估算成本量和成本价格。

成本量指征地需要的数量，成本价格指征地成本的单价。

2.4 计算总征地成本将各个方面的征地成本进行汇总，得到总征地成本。

总征地成本是对征地成本分析的最终结果。

3. 建议和对策针对征地成本分析，我们提出以下建议和对策：3.1 加强政策引导和规范在征地过程中，政府应加强政策引导和规范，确保征地程序的公开透明，补偿标准的科学合理，以及征地成本的公正合理。

关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)

关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。

三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。

毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。

四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

(完整版)土地出让金成本构成分析

0
1280 2133350.4
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145104550.4 43382758.4
113362.9 33892.78
10
500000×5%=
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1.00×666.67×30=
1 0 1.00×666.67×80/1000=
25000 250
10000 15000 20000.1 53.33
149962
土地出让金成本构成分析
收费标准
标准（元/亩）
标准为土地总价款的的0.05% 政府代扣土地总价款的2% 标准为土地总价款的的3% 办证时交纳：30元/㎡ 80元/1000㎡
1422 2778355.56
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1422 4167516.67
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1422 33340166.7
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1422 88901.11
0
255101976.2 122625236.2
153030.58 73560.43

农村房屋拆迁补偿标准

农村房屋拆迁补偿标准令狐采学（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小农村房屋拆迁补偿标准建筑面积有房证依证，无房证按实测，装饰部分可协商。

如政府委托评估，则依评估报告结果协商。

总之，可谈价，自己的权益一定要争取。

还有猪舍、鸡舍等附属物也有价值，果树、地下窑，手压井、地上青草。

一)1:1.3是对单元楼房说的,如果是平房的话就不是这个比例了,补偿比例没有相关规定,单元房也有1:1.5的呢,要看房子的地段了.(2)房屋拆迁补偿是有合同的,他肯定要在合同期限内给你交新房的,要不你可以拿合同和开发商通过法律来解决!(3)按4350元/㎡，这个价格也是没有合理不合理的,关键是你觉得合适你完全可以要钱,不回迁的,大主意还是要自己拿的二，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收土地上的附着物的赔偿标准，由省、自治区、直辖市规定，你是XX（地方）的，可以去查查您所在地方当地的标准，另外有法律规定如果规定基于支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准可以增加安置补助费。

但是，土地补助费和安置费的总和补色超过土地被征收琪娜三年的平均年产值的三十倍。

耕地征收补偿费、安置补助费计算公式1、土地补偿费的计算公式：土司补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数农村房屋拆迁补偿标准农村房屋拆迁补偿标准1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。

高速公路项目征地拆迁成本分析

高速公路项目征地拆迁成本分析发布时间：2022-05-06T08:18:58.272Z 来源：《新型城镇化》2022年5期作者：施华忠[导读] 工程创建过程中所占植被的类别和面积，根据国家和工程所属省政府的要求和规定计算。

隆安县征地拆迁安置服务站广西南宁 532700摘要：在快速城镇化的大背景下，土地征收已成为普遍现象，其是城市地区获取土地资源的重要渠道。

高速公路工程项目征地拆迁费用包括土地、青苗补偿费，即征地费用，以及拆迁安置补助费，即地面附着物拆迁补偿费两部分。

征地费一般包括土地补偿费和劳动力安置补助费、青苗补偿费、各类税费。

其中，各类税费主要有耕地占用税、耕地开垦费、基本农田保护费、森林植被恢复费、养老保险基金、土地勘测费、征地管理费、征地不可预见费等。

关键词：高速公路；项目征地；拆迁成本引言征地拆费是高速公路建设工程预算第三个部分的支出费用，一般情况下，占有整个工程预算的10%～40%不同的地区会有差异，包含土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁安置、耕地占用税、耕地开垦费、基本农田保护费林地为森林植被恢复费、被征地农民基本生活保障资金和征地管理费等费用。

通常采用四种方法计算。

对于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁安置的费用，要在现实情况下，真实支出和审批机关允许的工程及临时用地的面积大小和相关事务的状况，根据国家规定和工程所属省政府的相关规定计算。

恢复植被的费用要严格按照审批机关同意后，工程创建过程中所占植被的类别和面积，根据国家和工程所属省政府的要求和规定计算。

1土地征收成片开发业务特点1.1空间位置精准土地征收成片开发是国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，县级以上地方人民政府组织对一定范围的土地进行综合性开发建设，同时规定不得占用基本农田、生态红线。

因此，空间特性是成片开发的最基本属性，信息化管理要将成片开发范围按照统一的自然资源空间参考上图入库，在管理过程与国土空间规划、基本农田划定、生态红线调整完善等成果相互衔接，做到该落位的全部落位、该避让的绝对避让。

有关土地一级开发项目的成本测算工作

有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。

毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。

中华人民共和国征地拆迁条例(征地补偿新标准)

中华人民共和国征地拆迁补偿暂行条例为了适应经济建设的需要，为人民建设更美好安宁的家园，方便交通，充分发挥现代交通工具的便捷，用时间缩小边远地区的距离，实现城乡一体化，希望广大人民群众支持配合，特制定本条例。

（一）征地补偿征收耕地补偿标准旱田平均每亩补偿5.3万元。

水田平均每亩补偿9万元。

菜田平均每亩补偿15万元。

征收基本农田补偿标准旱田平均每亩补偿5.8万元。

水田平均每亩补偿9.9万元。

菜田平均每亩补偿15.6万元。

征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

（二）其他税费耕地占用税，按每平方米2元计算。

商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。

征地管理费，按征地总费用的3%计算。

由国土资源部门严格按有关规定使用。

耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。

（三）征地工作程序告知征地情况。

在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

确认征地调查结果。

国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

组织征地听证。

在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。

当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

签订征地补偿协议。

国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。

房地产拆迁重置成本法利润的确定

房地产拆迁重置成本法利润的确定拆迁房屋评估的方式有重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法等五种评估方法。

一般实践中采用最多的评估方法就是重置成本法，更多关于拆迁房屋估价的方法有哪些的相关知识：一、拆迁房屋估价的方法有哪些。

第一、重置成本法。

重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。

选择一个评估时间点，假如要求5月1日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。

例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率(70%或80%等)。

成本法在以前就运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

第二、收益法。

在590号令当中有相关的要求，如果用于生产经营则对于其生产经营的评估要运用收益法，其实就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。

资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

拆迁房屋估价的方法有哪些：第三、市场比较法。

需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅)，商品房包括住宅和商业用途。

在实践的过程中需要注意属于什么用地，要参考附地范围相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

第四、假设开发法。

假设开发法在实践中运用不多，例如开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅，也有可能是厂房，需要运用土地开发满足主体要件。

所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。

第五、基准地价修正法。

基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。

福建省公路工程建设项目征地拆迁费用计算表

附件 1：
福建省公路工程建设项目征地拆迁费用计算表
序号
费用名称
费用分类
一
征用土地费
（含土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费）
计算标准
1
集体土地
土地补偿和安置补助费
1.1
耕地
含水田、水浇地、旱地
亩×
元/亩
=
1.2
园地
含果园、茶园、橡胶园、其他园地。
1.3
林地
含乔木林地、竹林地、红树林地、森林沼泽、灌木林地、灌丛沼泽、其他林地。
运输用地。
1.1 1
水域及水利设施用地
含河流水面、湖泊水面、水库水面、坑塘水面、沿海滩涂、内陆滩涂、沟渠、沼泽地、水工建筑用地、冰川及永久积雪。
1.1 2
其他土地
含空闲地、设施农用地、田坎、盐碱地、沙地、裸土地、裸岩石砾地。
2
国有土地
一类地基准地价或实际成交价
二类地基准地价或实际成交价
亩× 亩× 亩× 亩× 亩× 亩× 亩×
集中安置或货币补偿等
计算标准
m2 × m2 × m2 × m2 × m2 ×
元/m2
=
元/m2
=
元/m2
=
元/m2
=
元/m2
=
m2 ×
m2 × m2 × m2 × m2 ×
元/m2
=
元/m2
=
元/m2
=
元/m2
=
元/m2
=
m2 ×
元/m2
=
总额
=
总额
=
计费依据
1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号） 2.福建省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法（省政府令第138号）

拆迁征地成本测算

一、国有存量土地取得成本测算一、国有存量土地取得成本测算
5.搬迁奖励 5.搬迁奖励非强制性补偿 6.政策保底 6.政策保底
不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按 30平米计算； 30平米计算；（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度改革政策；（二）选择货币补偿安置的。（市政府第130号令）（市政府第130号令）
7.土地补偿费 7.土地补偿费《土地管理法》：8-10倍(非耕地6倍)×前三年平均年产值土地管理法》 10倍非耕地6 8.劳动力安置补助费 8.劳动力安置补助费《土地管理法》：每人4-6倍×前三年平均年产值土地管理法》：每人4 9.青鱼苗及地上附着物补偿费 9.青鱼苗及地上附着物补偿费 1倍×前三年平均年产值（1-1.5万/亩）前三年平均年产值（1 1.5万
一、国有存量土地取得成本测算一、国有存量土地取得成本测算
3.配套设施补偿 3.配套设施补偿水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。标准：按照市场价格补偿。 4.装饰装修补偿 4.装饰装修补偿被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附着房屋估价一并出具估价结果。（《着房屋估价一并出具估价结果。（《《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》房屋拆迁估价实施意见》第3条）
一、国有存量土地取得成本测算一、国有存量土地取得成本测算
9.测量费用（房屋测绘）
《省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》（鄂价房服省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》 [2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40 [2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40 元。

建设项目征地拆迁——政策法规、费用测算和实施流程

一、单选题【本题型共20道题】1.某村集体土地总面积为2000亩，人均土地2亩，该村劳动力在总人口中的占比为60%。

某项目征用该村集体土地1000亩，则该项目需办理农转非的劳动力数量为（）。

A．500B．400C．300D．200正确答案：[C]用户答案：[C] 得分：2.002.下列用地中不允许采用协议出让方式供地的是（）。

A．科技产业项目用地B．保障房用地C．工业搬迁项目D．写字楼用地正确答案：[D]用户答案：[D] 得分：2.003.集体非宅拆迁费用一般不含（）。

A．区位补偿价B．房屋重置成新价C．装修及附属物补偿D．搬家补助费正确答案：[A]用户答案：[A] 得分：2.004.计算征地补偿费中的人员安置费需用到被征地村现状人员统计数据，这一数据可从（）获取。

A．被征地村委会B．被征地村所属乡镇政府C．被征地村所属乡镇派出所D．以上都不正确正确答案：[C]用户答案：[A] 得分：0.005.宅基地面积的认定依据不包括（）。

A．宅基地登记卡B．村民宅基地使用许可证C．村民建房用地申请审批表D．村委会统计册正确答案：[D]用户答案：[D] 得分：2.006.土地一级开发项目的建设内容不包括（）。

A．征地B．拆迁C．市政基础设施建设D．公共服务设施建设正确答案：[D]用户答案：[D] 得分：2.007.县（市、区）政府无法在本行政辖区内实现耕地占补平衡的，可在市域内相邻的县（市、区）调剂补充，仍无法实现耕地占补平衡的，可在（）资源条件相似的地区调剂补充。

A．省域内B．相邻省域C．建设用地需求相对较少的其他省域D．以上都不正确正确答案：[A]用户答案：[A] 得分：2.008.被征收国有住宅房屋价值的评估方法不包括（）。

A．基准地价法B．收益法C．成本法D．假设开发法正确答案：[A]用户答案：[D] 得分：0.009.房屋拆迁量数据获取途径不包括（）。

A．地形图、卫星图B．乡镇政府登记册C．土地证、房产证D．土地勘测定界技术报告正确答案：[D]用户答案：[D] 得分：2.0010.土地补偿费的测算基数为被征集体土地面积，这个土地面积数据可以从（）。

川省蒲江县土地成本测算

2、征用非耕地的土地补偿费和安置补助费按上述标准减半计算。 10倍→5倍；6倍→3倍
下清成本
二、房屋拆迁补偿费用（分为货币化补偿安置、住宅产权调换安置）（一）被拆迁房屋补偿选择货币化补偿安置的补偿金额：
=被拆迁房屋评估单价×建筑面积
（建筑面积：被拆迁房屋所有权证记载的建筑面积，未办理房屋所有产权证记载的建筑面积，以国土、规划和建筑部门批准的建设面积为准，超出批准建设面积的给予适当补偿）
下清成本
三、拆迁安置费用（现房安置、货币化安置） 1、现房安置
符合安置的人员，按人均35平米给予安置，并由被安置人员按450元/㎡购买，安置面积不足人均35平方米的不足部分由政府按1500元/㎡标准予以补贴；安置面积超过人均35㎡的，超出部分在5㎡/户以内的，由被安置人员按1800元/㎡购买，超出5㎡/户的部分按商品房价格购买。（商品房价格以现房管局公布的为准。）古镇核心区内有商铺住户的商铺按原商铺面积给予安置，并由被安置人按补偿价购买，安置面积超过原商铺面积的部分，由被安置人按2000元/㎡购买。
例：某地块耕地面积为100亩，前三年平均年产值为2000元（该值每年4月底前，由各市（州）、县（市、区）人民政府分别将本行政区域的前3年平均年产值向社会公布），人均耕地为1亩以下时，设：安置人口120人。若人均耕地为1亩以上：土地补偿费、安置补助费=100×2000×10+100×2000×6 若人均耕地为1亩以下：土地补偿费、安置补助费=100×2000×10+120×2000×6
六、征地拆迁部门工作经费按3000元/亩标准计算。
下清成本
上清成本
一、相关税费 1、土地管理费测算标准：800元/亩（对象为整个征地范围） 2、耕地开垦费测算标准：60,000元/亩（对象为耕地面积：耕地面积×60,000） 3、新增建设用地有偿使用费测算标准：13,300元/亩（对象为耕地面积：耕地面积×13,300）二、土地指标费测算标准：18万元/亩（对象为建设用地指标面积）三、测绘费、勘测定界费、权属调查费测算标准：80元/亩（对象为整个征地范围）

高速公路项目征地拆迁成本分析

高速公路项目征地拆迁成本分析摘要：公路建设项目的建设费用包括土地费用、对人们的补偿、作物收获工作费用的补偿、土地资产拆迁费用的补偿、土地资产拆迁费用的两部分。

土地成本通常包括土地补偿和补贴，用于支付劳动力成本、少年司法费用和税收比较费用。

成本类型包括但不限于农业、土地保护财产税、恢复森林、养恤基金、土地测量成本、收获成本、土地管理、征收意外成本等。

基于此，对高速公路项目征地拆迁成本进行研究，以供参考。

关键词：高速公路；征地拆迁；成本分析引言随着我国基础设施建设的扩大，高速公路的规模扩大和数量迅速增长，考虑到公路建设、电缆规划和工程方案设计的目标，高速公路建设必然与征地安置问题有关，公路建设项目中房屋拆迁所产生的环境影响受到公众的重视。

1征地拆迁费成本构成分析土地退化的费用是公路建设项目第三部分的费用，在大多数情况下占建筑预算总额的10%至40%，包括土地补偿、建筑补贴、土地分割、农业、保护林区以恢复森林的财产税、农村居民基本生活水平。

通常使用四种方法。

地面补偿、设施援助和搬家的费用，在现实情况下，按照有关国家条例和工程处各省政府及技术和临时使用管理局的有关规定计算。

恢复植被的费用是严格按照有关国家和技术省政府的要求和规定，经批准机关批准后计算的。

工程项目施工前发生电气设备、水厂、铁路及相关设施故障时，应确保及时与有关地区沟通，找到适当的解决办法，并与有关地区联系，按规定计算报销费用。

用于交换没有相应政策的物品(例如学校和矿物)，在进行实质性评价后，应另行签订报酬协议。

2土地费用测算的特点(1)土地开垦和清除费用估计数包括20多项国家立法、部长级立法和工业生产。

(2)政策的灵活性，除了国内立法、区域和地方立法以及关于房舍补偿的行业安排外，还具有统一的性质。

(3)该政策是有时限的，土地成本估计数并非一成不变的，随着经济发展水平的提高，将实时更新土地退化补偿政策，以反映社会经济发展状况，确保农民和流离失所家庭的长期利益不受影响。

(完整版)土地出让金成本构成分析

项目一、征地拆迁赔偿支出（主要包含）二、报批规费支出主要包含三、土地出让金的成本包含以下几项（土地出让金除了支付土地成本之外还需计提专项基金）四、摘牌后，还需要交分项共计分项均匀地价：综合地价 1：综合地价 2：返返涵盖内容还还计算式标准1 2 （元/ 亩）1 土地赔偿费 1 1 1.00 ×43000= 430002 青苗赔偿费 1 1 1.00 ×800=3 地上附着物赔偿费 1 14 回收收买国有土地赔偿费 1 15 拆迁赔偿费 1 11 新增建设用地土地有偿使用费 1 1 1.00 ××16=2 征地管理费 1 1 （ 43000+750 ）×12252.8%=3 耕地开垦费 1 1 1.00 ×666.67 ×18=1 社会保障资本 1 1 1.00 ×10000= 100002 农业土地开发资本 1 0 1.00 ×666.67 ×5=3 廉租住宅资本 1 0 25.00 ×666.67 ×10%=4 教育资本 1 0 25.00 ×666.67 ×10%=5 农田水利建设资本 1 0 25.00 ×666.67 ×15%=6 国有土地利润基金 1 0 500000 ×5%= 250001 印花税 1 0 500000 ×0.05%= 2502 交易服务费 1 0 500000 ×2%= 100003 契税 1 0 500000 ×3%= 150004 耕地占用税 1 0 1.00 ×666.67 ×30=5 登记费 1 0 1.00 ×666.67 ×80/1000=149962土地出让金成本组成剖析收费标准标准类型1 （元/ 亩）面积1 面积2 不返还43000 245 1422 71681000232 014221225 245 1422 2042075142210000 245 1422 16670000245 1422245 1422245 1422245 142225000 245 1422 41675000250 245 1422 41675010000 245 1422 1667000015000 245 1422 25005000245 1422245 1422类型2返还面积2 分项共计3 分项共计4 71681000 1280 1280 1280 012802042075 1280 1568000 1568000128016670000 1280 12800000 128000000 1280 4266688 00 1280 00 1280 00 1280 00 1280 32000000 00 1280 320000 00 1280 12800000 00 1280 19200000 00 1280 25600128 00 1280 0计算依照标准为 43000元 /亩标准为 800元/亩据实，据实，据实，16 元 / ㎡（ 13 类标准 30% 上缴， 40% 留用地方）征地总花费的 2.8%(上报国务院 1.5%上缴）18元 /㎡标准为 10000元 /亩标准为 5元/ ㎡标准为土地（纯）利润的10%；以均匀纯利润25元/ ㎡计算标准为土地（纯）利润的10%；以均匀纯利润25元/ ㎡计算标准为土地（纯）利润的15%；以均匀纯利润25元/ ㎡计算标准为土地总价款的 5%标准为土地总价款的的0.05%政府代扣土地总价款的2%标准为土地总价款的的3%办证时缴纳： 30元 / ㎡80元 /1000㎡。

重庆市涪陵区人民政府关于调整征地拆迁补偿安置政策有关事项的通知(涪府发〔2008〕138号,2008年1月1日起

重庆市涪陵区人民政府关于调整征地拆迁补偿安置政策有关事项的通知涪府发〔2008〕138号（2008年1月1日起执行）重庆市政府公众信息网 2009年03月17日15时27分各工业园区管委会，各乡镇人民政府、街道办事处，区府各部门，中渝驻涪各单位，区属各企事业单位：根据重庆市人民政府《关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（渝府发〔2008〕45号）、《重庆市土地管理规定》（重庆市人民政府令第53号）和《重庆市征地补偿安置办法》（重庆市人民政府令第55号）以及土地管理法律法规的有关规定，结合我区实际，现就调整全区征地拆迁补偿安置政策的有关事项通知如下：一、调整征地补偿安置方式和标准征收土地应依法支付土地补偿费、安置补助费以及地上构（附）着物和青苗补偿费。

土地补偿费和安置补助费分别计算补偿。

（一）土地补偿费1．土地补偿费不分地类，按被征地面积及所在地区标准计算：一类地区14000元/亩；二类地区13000元/亩；三类地区12000元/亩（区域类别划分见附表1）。

2．被征收土地补偿费总额的80%统筹用于被征地农转非人员参加城镇企业职工基本养老保险，由土地行政管理部门代为划转到劳动保障部门；其余20%支付给被征地农村集体经济组织，用于发展集体经济和安排集体经济组织成员的生产、生活。

3．支付给被征地农村集体经济组织20%土地补偿费的管理、使用、分配，应严格按照集体资金管理的有关规定执行。

（二）安置补助费1．安置补助费按转非安置的农业人口数计算，每个转非安置的农业人口的安置补助费标准为26000元。

2．安置补助费的支付按被征地农转非人员的不同年龄段确定：对未年满16周岁的被征地农转非人员，其安置补助费全额支付给个人；对年满16周岁及以上的被征地农转非人员，其个人按照有关规定应缴纳参加城镇企业职工基本养老保险费用总额的50%，由土地行政管理部门从其安置补助费中代为划转到劳动保障部门，专项用于该征地农转非人员的基本养老保险，剩余的安置补助费支付给个人。

公路工程征地拆迁造价计算建议

公路工程征地拆迁造价计算建议摘要：公路工程的征地拆迁费用是项目投资中的重要组成部分，贯穿了工程施工建设的整个过程，当该工作环节出现问题时，会直接影响着工程施工进度，随着社会经济与行业的建设发展，公路工程的征地拆迁补偿成本也在持续上涨。

征地拆迁费用的提高，主要包括政府地区的税收政策调整或工程施工设计存在方案漏洞等，都增加了公路工程的施工成本。

本文通过分析当前公路工程征地拆迁造价计算工作中存在的问题，通过合理的制定征地拆迁造价计算方案，减少企业施工建设投资成本，实现施工企业可持续性发展目的关键词：公路工程；征地拆迁；建设成本；造价计算；优化策略随着我国国家基础设施项目建设发展力度的不断提高，当前社会公路建设规模与数量都得到了快速的增长，在公路工程施工过程中所涉及到的重要问题是征地拆迁等工作。

公路项目施工会受到房屋拆迁与征地的补偿措施所导致的环境因素所影响。

在当前公路施工中，需要从公路建设目的线路规划与施工技术方案等多角度制定完善的公路施工计划，在施工前期做好相关风险应对因素与对工程的深入研究，通过制定更科学合理的公路工程征地拆迁造价计划计算方式，在有效保障工程建设企业的合法权益基础上，做好征地拆迁的协调补偿工作。

1公路工程征地拆迁造价计算概述1.1公路工程征地拆迁造价的组成公路工程征地拆迁造价的构成主要包括以下方面：(1)土地补偿费用，徒弟补偿费用包括工程所征用土地的地上与地下的附着物与青苗的补偿费用，城市郊区菜地时也需要交纳菜地开发建设基金，土地的租用费用，耕地占用税，征地管理费用等。

(2)征用耕地安置补助费，部分农民的全部收入来源渠道主要依靠于耕地，因此对耕地的征用需要农业人口的补助费用。

(3)拆迁补偿费，补偿费是指所占用的土地上房屋建筑物或地区的公用设施等进行拆迁拆除，拆迁会涉及到迁建补偿费与拆迁管理费等。

(4)复耕费，公路工程在施工时会涉及到周边土地或区域临时征用的情况，当完成公路建设后，要对临时所占用的工地，土地等恢复到原有的标准，恢复过程中所涉及到复耕费。