项目可行性研究报告 (2)

项目可行性研究报

告 (2)

1

2020年4月19日

应元路项目

可行性研究报告

广州颐和集团有限公司

广州润荣房地产开发有限公司

1月

一、总则

1、项目背景:广州颐和集团下半年采用收购项目公司方式整体收购位于应元路的项目(以下称为”应元路项目”)。

2、可行性分析结论:应元路项目地理位置优越,前期手续齐备,市场需求旺盛,且规划设计要点符合国家政策,是颐和集团在广州中心城区的重点优质开发项目。

二、项目公司情况及投资者背景

1、项目公司情况

公司名称: 广州润荣房地产开发有限公司

法定地址: 广州环市东路416号远洋商务大厦29层

经营范围:房地产开发、经营(持资质证经营)

2、投资者背景:

广州颐和集团有限公司于 8月正式成立,前身为广州远洋投资发展有限公司,成立于1992年。经过10 年发展,颐和集团当前已成为有9间控股公司、3间参股公司和2间间接持股公司的中型企业集团,涉及房地产、酒店和教育等投资,总资产价值超过10亿人民币,净资产超过3亿人民币,员工超过600人,创立的”颐和”品牌也获得广大客户及业界认可。获得荣誉包括:三届蝉联广东地产资信20强、广东房地产企业竞争力30强、广州最具诚信度企业8强、广州最具竞争力房地产企业10强,

颐和集团已建成的主要项目包括:

(1)、”广州的颐和园”颐和山庄,该盘销售总额超过9亿人民币,销

售率超过99.9%,已售房屋入住率超过93%。

(2)、广州首家四星级的产权式商务酒店—远洋商务大厦,当前该酒

店是环市路上条件最好、入住率最高的酒店之一,平均入住率为80%,

每月营业额超过150万人民币。

(3)、5星级生态园林酒店—颐和大酒店,该酒店耗资1.5亿元人民币, 8月18日正式开业,当前酒店的平均入住率已经达到80%,每月营业

额超过300万人民币。

(4)”颐和”品牌输出项目--沈阳颐和丽园,总建筑面积20万平方米,颐和集团与香港上市公司中远国际等公司合作,使用”颐和”品牌,

并由颐和集团委派总经理和主要管理人员,并提供物业管理服务。

(5) 体育馆特区,享受型豪宅-颐和上院,该楼盘规划设计独特,开创

了颐和建设中心城区项目的先河,住宅每平方米销售均价超过8500

元人民币,受到购房者追捧,成为白云区城区豪宅楼盘的代表项目。

三、市场基本概况

1、基本情况

广州商品房市场自以来投资、需求持续高速增长,中心区供需

出现平衡现象,价格成几何上升;土地招投标活跃且火爆;高品质二手

房市场交易旺盛。底<南方都市报>年终盘点楼市,综合整理底了至

今广州主流在售楼盘价格的四次统计数据后发现, 在本次统计的170余个楼盘中,有63个楼盘在两年时间中,价格增幅超过50％,有

12个楼盘的价格增幅超过100％,16个楼盘的价格增长在5000元/平方米以上,价格最高的一个楼盘竟然在两年多时间内涨了13000多元/平方米。在 3月、8月、11月所作的三次广州房价统计中,一个明显的变化是,均价6000元/平方米的房价越来越少。而且需要注意的是,在不少均价6000元/平方米以下的楼盘中,实际售价超过6000元/平方米的单位是大多数,因此6000元/平方米以下的均价并不能代表楼盘的实际价格。如果房价明年依然以当前的增速递增,那么明年此时,均价6000元/平方米以下楼盘数量将可能是个位数。在6000元/平方米楼盘数量萎缩的同时,7000－8000元/平方米的房价却大面积出现,成为当前在售楼盘的主流价格。根据南方都市报本次纳入统计且已正式公开发售的160多个楼盘中,7000－8000多元的楼盘接近半数。在海珠、天河、白云、番禺等区域,这一价位的楼盘分布较多。

而越秀区只有保利地产位于麓苑路的保利麓苑项目在售,该项目销售占地近6000平方米,总建筑面积4万多平方米,为一幢33层的高层公寓,主力户型面积在80-110平方米之间,以二、三房的中小单位为主,均价已达11000元/㎡以上。

越秀区面积32.82平方公里,总人口106.91万人,现为广东省和广州市人民政府驻地,属广州的传统主城区,紧邻广东省政府北门。越秀区之名始于1950年6月,因区内有越秀山故名越秀。 5月,广州市调整行政区划,将原东山区的行政区域,白云区的矿泉街道,天河区的登峰街道、天河南街道的杨箕和中山一2个居委会、沙东街道部分区域划归越秀区管辖。按户籍人口和现行汇率初步测算, 越秀区

人均生产总值达到9700美元,达到中等发达国家平均水平。”十一五”末期,按常住人口和现行汇率测算,越秀区的人均生产总值将达到1.5万美元。 ,越秀城区生产总值达889.38亿元,占全市总量的17.39%,居全市各区之首,同比增长10.00％, 全区职工年平均工资达到48834元,城市居民家庭人均可支配收入18528元。

四、项目情况

1、项目概况:

应元路项目地块位于广州越秀区应元路,东邻洪桂新街,西靠由旧三层厂房改造的叠石酒吧,南侧为大石三巷旁广东省统计局、广东省粮食局为9层的两栋宿舍,北侧为22层的明达大厦及应元路。

项目总占地面积3416㎡,其中规划道路用地491㎡,净用地面积为2925平方米。规划用途为住宅、商业用地,容积率为8.49。

2、选址情况:

应元路项目所属老越秀区在总体规划上定位于”一级城市中心”和”承担主城的职能”,本项目位于广州越秀区应元路70号之洪桂新街旁,该区域属省、市政府机关和宿舍较集中区域,已形成高品质住宅区氛围,是广州中心区自然生态环境最好的区域之一,也是广州政治、文化、教育的腹地之一,更为广州的历史中轴线,人文、历史、教育、体育、氛围浓厚,是省、市政府传统的后花园。

应元路项目用地位于元路南约60米、洪桂新街东侧,南距省政府范围的档案馆仅一墙之隔。宗地位于西北角,北距越秀山体育场100米。西距小北路、越秀公园东门1公里。项目用地周边均为已开发5至的多层、高层住宅,生活配套完善。用地南侧为9层楼政府宿舍两栋、省政府档案馆等;用地西侧为约20年的6层楼政府宿舍、2层楼的叠石会;用北侧为23层住宅楼;用地东侧洪桂新街为5层楼宿舍等。周边已无其它可开发地块。