曼哈顿讲义

地产曼哈顿模式的万科实践刘肖2016.102 曼哈顿模式3 北京案例与万科实践4思考总结1 城市更新184218521926/19651842年曼哈顿从南端下城区开始建设1852年曼哈顿建设向中城区的东部和西部延伸1926年曼哈顿全岛建设基本完成，城市轮廓基本确立1965年20世纪50年代以后曼哈顿人口趋于稳定。

1954年的美国住宅法案首次提出“城市更新”概念，进入城市更新阶段2016年的曼哈顿在经历了一百多年的开发建设后，纽约曼哈顿自20世纪50年代起开始进行城市更新（urban renewal)城市更新如城市扩展一样改变着城市的面貌从伊斯特河东岸看曼哈顿岛的变迁城市扩展阶段城市更新阶段1981年伦敦金丝雀码头区1996年伦敦金丝雀码头区类似的城市更新也发生在国际金融中心伦敦的不同区域，这是国际化大都市发展到一定阶段的必经之路2012年伦敦金丝雀码头区1852年伦敦国王十字车站2014年伦敦国王十字车站2009年伦敦国王十字车站在中国，过去投资驱动的旧经济增长模式也带来大量低效的工业用地，蕴含巨大的城市片区功能再造机会城市本身的产业结构升级，也要求城市持续更新，这些对片区物业的改造创造很多生意机会从日本案例看，交通导向的城市发展（TOD）也创造出很多核心区的土地整理和街地再开发的机会，中国刚好处在TOD方式在各个城市大面积铺开的临界点2 曼哈顿模式3 北京案例与万科实践4思考总结1 城市更新所谓曼哈顿模式，实际上是泛指核心区城市更新，是目前一线城市必须面对的问题北京市域面积：16411平方公里蔓延→线性→外卫星城+内城更新深圳市域面积：1949平方公里蔓延→内城更新上海市域面积：6341平方公里蔓延→线性→内城更新北京、上海、深圳城市发展模式示意图（红色区域为行政区划，黑色内环为距市中心20公里半径区间，黑色外环为距市中心50公里半径区间）•经过30年发展，一线城市的核心区都到了可以改造和需要改造的时候；•城市更新是核心区的生意，包括重建和改造，重建要有天时地利人和，可遇不可求，重建相对改造来说，成本高、效率低、难度大，在国内同时面临诸多法律困境，而改造机会更多见，曼哈顿模式更接近改造的更新模式；城市更新实际上是克服区位价值上升物业价值下降的矛盾，弥补这个差值是城市更新创造价值的源泉价值时间区位价值物业价值改造后快速增长期 平稳增长期城市衰退期城市更新的价值源泉 •城市更新的价值在于克服不断增长的区位价值和不断下降的物业价值的矛盾，缩小这个差值来创造价值；•区位价值的不断上升是和经济有关的，经常也和核心区的业态升级有关； •物业价值的快速下降常常也是和旧建筑不能匹配新的业态有关；•更新的建筑几乎等同于新建，在中国，成本相对低（主要是法规成本），保证了原业主的利益，所以效率高，机会多城市更新的参与是个复杂的过程，政府，客户，开发商都能从此获益，也都需要有观念上和能力上的改变•扎根城市，对城市更敏锐更深刻的理解 •更复杂的手续，与政府相关部门更长时间的沟通；政府开发商客户（以办公客户为例）•城市界面的改善 •城市活力的增强，继而提高了城市竞争力•保证安全前提下，现有法规的适度突破（或管制的放松） •城市功能规划的及时更新 •交通配套跟上•更加长期的发展资源获取渠道•品牌价值明显，经济利益和社会效益的统一 •有效利用杠杆，可以获得更高的回报率•维持在核心区办公更具性价比的成本 •更加独立，活泼的办•接受核心区边缘位置•接受不同于传统办公楼办公观念•缺乏高层办公的标志性得到 付出大多数情况下，开发商是城市更新的执行者，有五种典型的套利方式从曼哈顿模式的项目开发获取经济利益套利方式方法1）业态套利通过改变物业的业态，或是提升业态承租能力来增值2）时机套利找到目前价值被低估、未来具有升值空间的物业，持有一段时间后卖出3）改造套利不变业态，改造翻新后重新经营4）散售套利将原物业进行改造后作为散售型物业5）批发套利将因为各种问题只能整租或整售改零租，实现运营高收益2 曼哈顿模式3 北京案例与万科实践4思考总结1 城市更新北京盈科中心：百货商场改为办公楼•盈科中心包括两座写字楼，两栋服务式公寓，一栋五层高商场，一座861个车位的停车场，总建筑面积19.6万平米，原属电讯盈科旗下的盈大地产所有。

•2014年4月，盈大地产公告，以对价9.28亿美元（约合港币72亿元）将盈科中心出让给基汇资本。

基汇资本随后宣布对五层商场和两栋服务式公寓进行改造，将建筑面积约7.5万平米五层商场改造为写字楼改造亮点•根据大面积租户定位，创造mini block 新概念，给予品牌展示面、冠名权和独立入口•中庭天井改造为玻璃顶加强采光，因地制宜采取波浪形天花板增加层高•提升设计时尚感和开放感改造前盈科中心改造后盈科中心北京盈科中心：办公定位再思考物业组合 楼层 建筑面积 收购前出租率写字楼A 座 20(L6,L8-L26) 41717 88.9% 写字楼B 座 11(L6-L16) 20104 90.0% 公寓C 座 19(L5-L23) 21718 72.8% 公寓D 座 9(L7-L15) 10946 57.2% 商场6（B1-L5）7543119.5%•商场出租率不足：项目在2005年后经历了两轮出租率下挫的周期。

其中2011年10月25日，进驻10年的太平洋百货因连年亏损，租约到期后即退租，未有新租户进入，造成随后出租率大幅下降•商场竞争激烈：盈科中心北侧的三里屯太古里是人气很高的散落式商业，最初由基汇资本（20%）和太古地产（80%）共同收购运营，成熟后基汇资本将股权转让给太古退出 •写字楼租金可观：写字楼部分，出租率维持在较高水平，租金也维持在300元/平米·月左右，贡献了主要的租金收入•写字楼需求旺盛：盈科中心位于CBD 北部，属于国贸商圈范围，在多年无新项目入市情况下，办公需求保持旺盛 •原有平面难以切散为小面积：原有百货部分进深过大，切散为小面积在过道、采光方面存在较大困难•大租户管理品质高：大租户数量少，内部有较强的组织管理能力，便于整体管理和品质控制。

同时商场部分为沿街展示面，大租户有利于对外形象展示•大租户支付力有保障：尽管大面积租户存在租金折让现象，但大型租户本身的收入稳定，租金支付力和支付方式长期有保障•大租户有利于资产增值：考虑到未来退出可能，大租户进入带来的稳定现金流和可预期增长有利于资产未来增值办公改造可行性分析2016年，北京万科在北京获取SLP项目，这是一个类似盈科中心的经营不善的商业项目•建筑规模：地上2.54万平米，地下0.69万平米；•原商场经营不善，业主方（港资）准备撤出中国，项目推荐给华融，华融需要找到有操盘能力的合作伙伴；•项目大区位优越，但是不临地铁，小环境比较杂改造后业态有很多选择，但是仔细分析后发现混合办公与商业用途是最大化物业价值和地段价值的方式业态定位优劣办公+商业商业商业+万科驿•租金好，租客旺盛，有产业升级和配套升级的需求•好位置的旧物业改造，可以帮助客户降低成本•改造难度大•传媒文创企业总部•科技绿色精英主义购物中心•小体量购物中心+CBD边上的高端年轻公寓•紧临核心商圈，周边有写字楼客群保障•周边竞争激烈，体量小，租金上升空间有限•万科驿租金回报高•万科驿消化不了大体量，需要低租金商业搭配F2-F6 写字楼1.9万平米B1-F1 商业1.2万平米根据项目位置和项目特点，寻找到了最适宜的办公客户定位：国际文创传媒总部基地本项目位于北京东四环慈云寺桥以东1公里，距中央电视台新址仅3.5公里，是朝阳区政府规划打造CBD-定福庄国际传媒走廊上的重要节点。

周边入住客户以传媒类为主，吻合了以中央电视台为龙头，经过朝阳路，到龙尾的传媒大学的传媒大道的定义。

地理位置支持业态初步筛选客户访谈成立访谈客户类型：国际传媒巨头（核心区租金敏感、人员密集型—轻外溢）办公面积需求：2,000~8,000平米对本案区域的兴趣度：100%对本案改造后产品的品质要求：甲级创意办公空间（突破常规）对本案商业配套要求：咖啡简餐等对本案的租金承受范围：7-9元/天/平米（不含管理费）根据租金和成长性，初步筛选了客户行业（见后页），金融、互联网、传媒广告是可能行业；但是金融业对于区位要求高（国贸、华贸中心传统写字楼为首选）；互联网企业目前该区域仍不够集中（望京首选）；传媒广告业对本项目形态有偏好，租金也能支撑到9元以上，最后定位首选传媒广告行业•行业特点及前景•物业需求•发展趋势•物业供给现状：传统媒体正处于转型期；影视动漫产业快速成长，电影产业雄起，网络IP 剧兴起1.电影/电视剧是其中重要代表，电影票房不断新高，优质电视剧不断出现2.网络IP 剧兴起，资本不断涌入3.直播网站模式迅速爆发，受监管影响大 未来：影视动漫视频领域将持续成为热点 现状：关注物业性价比，对创意的需求更多体现内部装修上，关注轨道交通，租金内资公司6-9元；外资公司7-12元 未来：传统媒体会逐步转型，自媒体时代来临，众创空间更加适合；影视和视频制作公司会兴起，对演播室空间现状：传统媒体往往是自用办公楼；影视公司多分布于CBD-定福庄传媒走廊，临近央视和北京电视台；低成本的独栋园区办公是主要选择。

网络视频公司多集中于上地及中关村未来：影视制作仍将集中于东部区域，望京、东四环后续的对传媒行业的进一步研究表明，虽传统媒体及出版衰退，但影视动漫新媒体快速成长，尤其网络IP 剧和直播网站推动行业发展东四环 未来可能热点已分布区域央视周边望京 酒仙桥 定福庄莱锦阳光100 华贸中心丰联广场歌华大厦招商局大厦丰联广场万达广场CRD银座歌华大厦盈科中心人民日报大厦传媒行业目前办公地址分布集中CBD-定福庄传媒走廊和歌华大厦，本项目区位最符合行业需要莱锦央视大厦郎园东亿产业园确定了业态以后，设计方案实际上是一个解决问题的过程，商业改办公首要问题是保证办公采光和平面经济性的兼顾原平面项目获取产策标准层平面首层平面目前优化方案标准层平面首层平面•解决采光问题•办公面积大中小兼顾•办公有三个独立入口•商业形成一条内走廊，便于活动•办公大堂在二楼增加商业面积•入口集中北侧，降低环境影响•商业内走廊面积更大更集中，更有利组织活动•减少核心筒•办公面积可分可合为了吸引高租金客户，创造地标性是关键，现在项目是通过标志性的立面以及创造一个充满趣味性并有传媒标签的中庭来实现的项目周边城市环境比较杂乱，改造后的建筑立面通过简洁的形体和立面与周边环境形成强烈对比，从而获得在区域内的标识性通过将整个的中庭空间分成入口的创意集市、中间的传媒广场、以及末端的竹园广场，既保证中庭使用上的方便，又增加了趣味性和话题性，再次强调项目的传媒属性外部环境不利因素可以改造的改造，难以改造的则想办法规避•属于我们的地面车位部分改造成了景观广场，有效改善周边环境从SLP项目的改造过程中，可以看出曼哈顿项目需要具备的综合能力领先的城市及行业研究能力把握城市和行业发展的趋势，准确判断市场的空白•理解各个行业的周期和大势，初步判断选择写字楼+底商作为这个项目的业态定位•分析北京各个行业发展趋势，从行业扩张、区域选择、租金回报等几个方面选择传媒广告业小型总部为这个项目的最主力客户持有运营的能力是项目未来赚钱的关键设计方案是一个解决问题的过程，改造有前瞻性兼顾经济型，立足于改造后物业十年不过时•通过良好的运营，和项目本身创造出的标杆性，使项目成为片区内最具吸引力的写字楼，将原来3-4元租金提升到9-10元/平米能力要点本项目举例创新的设计改造能力卓越的项目运营能力•兼顾采光与经济性•利用简洁干净的立面与外在杂乱环境的反差塑造地标性，在建筑物内部通过带有传媒标签的内部中庭也达到同样效果，保证地标性是吸引高租金客户的关键；•外部大环境的不利因素要尽力改造，实在客观改变不了的就通过方案的巧妙设计设法规避广泛的项目发展能力项目发展渠道广泛，对政策税务等理解深刻，资产获取能力强•拓展项目渠道，通过金融机构获取项目信息；•提前介入税务筹划，合理避税争取利润2 曼哈顿模式3 北京案例与万科实践4思考总结1 城市更新1）曼哈顿项目是城市更新的产物，因此成功的改造需要找对城市和行业发展的趋势，准确判断市场的空白北京各行业办公趋势判断2）业态能产生变化价值最大，要尽可能多地熟悉城市里各个业态的生意模式和市场平均收益率，明确物业改造可能性，实现利益最大化亚洲城市CBD 甲级写字楼实际收益率(2016年6月）北京办公市场租金指数 (2016年二季度） 北京购物中心租金指数 (2016年二季度）数据来源：第一太平戴维斯•不同城市的同一业态市场回报率不同•同一城市的不同业态市场回报率不同3）曼哈顿项目从介入到改造到退出，项目往往周期很长，企业要从习惯于即售项目的快周转调整心理预期，并重新设计对团队激励机制即售型项目曼哈顿项目拿地设计开工销售项目介入设计改造运营退出3个月5个月1个月3个月6个月12个月36个月9个月57个月现金流回正周期谢谢！。