曼哈顿讲义

地产曼哈顿模式的万科实践

刘肖

2016.10

2 曼哈顿模式

3 北京案例与万科实践

4

思考总结

1 城市更新

1842

1852

1926/1965

1842年

曼哈顿从南端下城区开始建设

1852年

曼哈顿建设向中城区的东部和西部延伸

1926年

曼哈顿全岛建设基本完成，城市轮廓基本确立

1965年

20世纪50年代以后曼哈顿人口趋于稳定。 1954年的美国住宅法案首次提出“城市更新”概念，进入城市更新阶段

2016年的曼哈顿

在经历了一百多年的开发建设后，纽约曼哈顿自20世纪50年代起开始进行城市更新（urban renewal)

城市更新如城市扩展一样改变着城市的面貌

从伊斯特河东岸看曼哈顿岛的变迁

城市扩展阶段

城市更新阶段

1981年伦敦金丝雀码头区

1996年伦敦金丝雀码头区

类似的城市更新也发生在国际金融中心伦敦的不同区域，这是国际化大都市发展到一定阶段的必经之路

2012年伦敦金丝雀码头区1852年伦敦国王十字车站2014年伦敦国王十字车站

2009年伦敦国王十字车站

在中国，过去投资驱动的旧经济增长模式也带来大量低效的工业用地，蕴含巨大的城市片区功能再造机会

城市本身的产业结构升级，也要求城市持续更新，这些对片区物业的改造创造很多生意机会

从日本案例看，交通导向的城市发展（TOD）也创造出很多核心区的土地整理和街地再开发的机会，中国刚好处在TOD方式在各个城市大面积铺开的临界点

2 曼哈顿模式

3 北京案例与万科实践

4

思考总结

1 城市更新

所谓曼哈顿模式，实际上是泛指核心区城市更新，是目前一线城市必须面对的问题

北京市域面积：16411平方公里蔓延→线性→外卫星城+内城更新

深圳市域面积：1949平方公里

蔓延→内城更新

上海市域面积：6341平方公里

蔓延→线性→内城更新

北京、上海、深圳城市发展模式示意图（红色区域为行政区划，黑色内环为距市

中心20公里半径区间，黑色外环为距市中心50公里半径区间）

•经过30年发展，一线城市的核心区都到了可以改造和需要改造的时候；

•城市更新是核心区的生意，包括重建和改造，重建要有天时地利人和，可遇不可求，重建相对改造来说，成本高、效率低、难度大，在国内同时面临诸多法律困境，而改造机会更多见，曼哈顿模式更接近改造的更新模式；

城市更新实际上是克服区位价值上升物业价值下降的矛盾，弥补这个差值是城市更新创造价值的源泉

价值

时间

区位价值

物业价值

改造后

快速增长期 平稳增长期

城市衰退期

城市更新的价值源泉 •

城市更新的价值在于克服不断增长的区位价值和不断下降的物业价值的矛盾，缩小这个差值来创造价值；

•区位价值的不断上升是和经济有关的，经常也和核心区的业态升级有关； •

物业价值的快速下降常常也是和旧建筑不能匹配新的业态有关；

•

更新的建筑几乎等同于新建，在中国，成本相对低（主要是法规成本），保证了原业主的利益，所以效率高，机会多

城市更新的参与是个复杂的过程，政府，客户，开发商都能从此获益，也都需要有观念上和能力上的改变

•扎根城市，对城市更敏锐更深刻的理解 •

更复杂的手续，与政府相关部门更长时间的沟通；

政府

开发商

客户

（以办公客户为例）

•

城市界面的改善 •

城市活力的增强，继而提高了城市竞争力

•保证安全前提下，现有法规的适度突破（或管制的放松） •城市功能规划的及时更新 •

交通配套跟上

•

更加长期的发展资源获取渠道

•

品牌价值明显，经济利益和社会效益的统一 •

有效利用杠杆，可以获得更高的回报率

•维持在核心区办公更具性价比的成本 •

更加独立，活泼的办•接受核心区边缘位置

•

接受不同于传统办公楼办公观念

•

缺乏高层办公的标志性

得到 付出

大多数情况下，开发商是城市更新的执行者，有五种典型的套利方式从曼哈顿模式的项目开发获取经济利益

套利方式方法

1）业态套利通过改变物业的业态，或是提升业态承租能力来增值

2）时机套利找到目前价值被低估、未来具有升值空间的物业，持有一段时间后卖出

3）改造套利不变业态，改造翻新后重新经营

4）散售套利将原物业进行改造后作为散售型物业

5）批发套利将因为各种问题只能整租或整售改零租，实现运营高收益

2 曼哈顿模式

3 北京案例与万科实践

4

思考总结

1 城市更新

北京盈科中心：百货商场改为办公楼

•盈科中心包括两座写字楼，两栋服务式公寓，一栋五层高商场，一座861个车位的停车场，总建筑面积19.6万平米，原属电讯盈科旗下的盈大地产所有。

•2014年4月，盈大地产公告，以对价

9.28亿美元（约合港币72亿元）将盈科中心出让给基汇资本。基汇资本随后宣布对五层商场和两栋服务式公寓进行改造，将建筑面积约7.5万平米五层商场改造为写字楼

改造亮点

•根据大面积租户定位，创造mini block 新概念，给予品牌展示面、冠名权和独立入口

•中庭天井改造为玻璃顶加强采光，因地制宜采取波浪形天花板增加层高•提升设计时尚感和开放感改造前盈科中心改造后盈科中心