对《房屋登记办法》中房屋最高额抵押权设立登记的理解
房屋登记办法第五十七条的内容、主旨及释义
房屋登记办法第五十七条的内容、主旨及释义一、条文内容：经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；（五）其他必要材料。
二、主旨：最高额抵押权确定登记时应当提交的材料三、条文释义：当事人申请最高额抵押权确定登记时应当提交的材料。
一、为什么要规定最高额抵押权确定登记所谓最高额抵押权确定登记是指，当发生法定的或约定的事由导致最高额抵押权担保的债权被确定，从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人向登记机关设定的登记。
最高额抵押权的确定登记实际上就是变更登记，即在最高额抵押权担保的债权确定后，依法将最高额抵押权变更为一般抵押权。
对此，我国台湾地区的“土地登记规则”第115一2条第1款有明确的规定：“最高限额抵押权因原债权确定事由发生而申请变更为普通抵押权时，抵押人应会同抵押权人及债务人就结算实际发生之债权额申请为权利内容变更登记。
”为什么《办法》要特别规定最高额抵押权的确定登记呢？这涉及到如何理解最高额抵押权担保的债权的确定制度的意义，我们认为该制度主要有以下两方面的意义：1．优先受偿的债权及金额有确定的必要。
最高额抵押权所担保的债权为一定范围内的不特定债权，在确定前，此项受担保的不特定债权，一直保持流动性，生生不息。
然而，最高额抵押权作为担保物权，其终究是为了担保债权的优先受偿而存在，其实现担保价值亦即实行抵押权之际，关于哪一种债权属于优先受偿的债权仍需要予以具体特定。
此外，最高额抵押权的优先受偿金额虽然有最高限额的限制，但是计算担保债权的金额是否逾越最高限额或实际债权额究竟有多少，也需要将最高额抵押权所担保的债权加以具体化、特定化。
2．出于保护利害关系人利益的考虑，如果对于最高额抵押权所担保的债权不加以特定，则最高额抵押权无法实现，抵押人的一般债权人或抵押物上的后顺序抵押权人的利益难以得到保障。
什么是房屋设定最高额抵押,抵押时需要注意的事项有哪些
什么是房屋设定最⾼额抵押,抵押时需要注意的事项有哪些什么是房屋设定最⾼额抵押,抵押时需要注意的事项有哪些根据《中华⼈民共和国物权法》第203条以及《中华⼈民共和国担保法》第59条的规定，最⾼额抵押，是指为担保债务的履⾏，债务⼈或者第三⼈对⼀定期间内将要连续发⽣的债权提供担保财产的，债务⼈不履⾏到期债务或者发⽣当事⼈约定的实现抵押权的情形的，抵押权⼈有权在最⾼债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最⾼额抵押有如下特点：(1)最⾼额抵押是限额抵押。
抵押⼈与抵押权⼈协议约定抵押财产担保的最⾼债权限额，⽆论将来实际发⽣的债权如何增减变动，抵押权⼈只能在最⾼债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权;(2)最⾼额抵押是为将要发⽣的债权提供担保。
“将要发⽣的债权”，是指设定抵押时尚未发⽣，在抵押期间将要发⽣的债权;(3)最⾼额抵押所担保的最⾼债权额是确定的，但实际发⽣额不确定。
设定最⾼额抵押权时，债权尚未发⽣，为担保将来债权的履⾏，抵押⼈和抵押权⼈协议确定担保的最⾼数额，在此额度内对债权提供担保;(4)最⾼额抵押是对⼀定期间内连续发⽣的债权提供担保。
“⼀定期间”，不仅指债权发⽣的期间，更是指抵押权担保的期间。
“连续发⽣的债权”，是指所发⽣的债权次数不确定，且接连发⽣。
“⼀定期间内连续发⽣的债权提供担保”，是指在担保的最⾼债权额限度内，对某⼀确定期间内连续多次发⽣的债权提供担保，如最⾼额债权额为100万元，担保期间为⼀年，那么，在⼀年内，不论发⽣多少次债权，只要债券总额不超过100万元，这些债权都可以就抵押财产优先受偿。
《房屋登记办法》第五⼗条规定，以房屋设定最⾼额抵押的，当事⼈应当申请最⾼额抵押权设⽴登记。
第五⼗⼀条规定，申请最⾼额抵押权设⽴登记，应当提交下列材料：(⼀)登记申请书;(⼆)申请⼈的⾝份证明;(三)房屋所有权证书或房地产权证书;(四)最⾼额抵押合同;(五)⼀定期间内将要连续发⽣的债权的合同或者其他登记原因证明材料;(六)其他必要材料。
《房屋登记办法》中在建工程抵押权登记的理解与适用
《房屋登记办法》中在建工程抵押权登记的理解与适用程啸（清华大学法学院副教授、法学博士）一、在建工程抵押的概念与特征我国《物权法》第180条第1款第5项规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。
所谓正在建造的建筑物，显然是与已经建造完毕的建筑物相对应的概念。
本来这种“正在建造的建筑物”因尚未完成，不属于具有特定性的独立物，无法成为物权的客体，不能买卖，更不能进行抵押。
但是，随着现代社会经济的发展，出于融资便利的需要，实践中出现了以正在建造的建筑物设定抵押，以获得融资的情形。
依据我国法律法规，以正在建造的建筑物设定抵押权的情形就是两种：其一，在建工程抵押；其二，预购商品房抵押。
这两类抵押都属于以正在建造的建筑物设定抵押的情形，无非前者是预售的商品房，抵押人是购房人；而后者是既包括预售的商品也包括非商品房的建筑物，而抵押人是在建工程的所有人。
建设部的《城市房地产抵押管理办法》对这两种抵押的概念都做出了明确的规定。
依据该办法第3条第4款，所谓预售商品房抵押，即购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
而第3条第5款规定，在建工程抵押是指，抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
我们认为，从《物权法》的规定来看，《城市房地产抵押管理办法》的上述界定是不完整的。
首先，抵押是一种民事活动，我国《物权法》并未限制抵押权人的范围，但是《城市房地产抵押管理办法》将这两种抵押的权利人都限制在贷款银行显然是不妥当的。
相反，依据《物权法》第171条规定：“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
”因此，无论是预购商品房抵押，还是在建工程抵押，抵押人有权以预购商品房或在建工程设定抵押权，据以担保一切因借贷、买卖等民事活动而发生的债权。
什么是最高额抵押权？最高额抵押权与一般抵押权有什么区别？
什么是最高额抵押权？最高额抵押权与一般抵押权有什么区别？根据《物权法》第二百零三条的规定，最高额抵押权是指土地抵押权人就债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权所提供的担保财产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权在最高债权额限度内优先受偿的权利。
如债务人以自己的土地作抵押，与银行签订期限为一年的最高限额为1亿元的最高额抵押合同并办理登记后，债务人可以第一个月向银行借款一千万元，第二次借款五千万元，将来还可能发生第三次、第四次，甚至更多次借款。
在一年之内，无论发生多少次债权，只要债权总额不超过1亿元，银行都可以就该土地优先受偿。
最高额抵押权相对于一般抵押权，主要具有以下区别：一是担保的债权数量不同。
一般抵押权担保的为一个债权，而最高额抵押权担保的债权的数量是不确定的，可能是一个债权，也可能是多个债权，但一般是多个债权。
二是所担保债权发生时间不同。
一般抵押权担保的为一个时间点发生的债权，而最高额抵押权担保的为一段时间内连续发生的债权。
三是在设立时，确定的担保内容不同。
一般抵押权设立时，其担保的债权已经发生，因此担保的金额等都已经确定，而最高额抵押权担保的是将来发生的债权，其设立时，其担保的债权尚未发生，因此其所担保的债权的实际金额、债权发生的次数等都尚未确定，确定的只是所担保债权的最高限额。
四是在转移上，一般抵押权要求债权转移的，抵押权也随之转移；但在最高额抵押权中，根据《物权法》第二百零四条的规定，除当事人另有约定外，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。
五是在消灭上，一般抵押权要求主债权消灭的，抵押权也消灭；但在最高额抵押权中，只要产生最高额抵押权的基础关系还存在，部分债权的消灭不影响最高额抵押权的存在。
六是最高额抵押与一般抵押相比更适应商品经济的发展。
例如，甲向银行连续多次借款，如果采用一般抵押的办法，那么每次借款都要设定一个抵押担保，签订一次抵押合同，进行一次抵押登记，手续十分繁琐，而在借款之前设定一个最高额抵押，无论将来债权发生几次，只要签订一个抵押合同、作一次抵押登记就可以了，这样做既省时、省力、省钱，还可以加速资金的融通，促进经济发展。
最高额抵押权的确定与登记之思考
最高额抵押权的确定与登记之思考最高额抵押权的确定与登记之思考达州市房产管理局最高额抵押权最早见诸于《担保法》，丰富于《物权法》，细化于《登记办法》。
《物权法》扩大了最高额抵押的适用范围，只要是一定期间内将要连续发生的债权均可设立最高额抵押权加以担保。
无论该债权是借款合同债权，还是其他因买卖、票据贴现、银行卡透支等其他民事活动产生的债权；对于以往有争议的最高额抵押权设立前已经存在的债权能否纳入最高额抵押担保的债权范围作出了明确规定；突破了《担保法》关于“最高额抵押的主合同债权不得转让”的规定，当事人可以约定最高额抵押权可随同部分债权的转让而转让，此时最高额抵押权已经不再担保“一定期间内将要发生的债权”，而是担保特定的债权即被转让的部分债权。
不再是纯粹意义上的最高额抵押权。
《登记办法》对最高额抵押权登记进行了细化，分为设立登记、变更登记、转移登记、确定登记及注销登记。
对各登记要件和程序作了详细规定，便于登记部门实际操作。
由于最高额抵押权登记类型繁多，现仅就最高额抵押权的确定与登记作一浅析，供同行参考佐证。
一、最高额抵押的确定最高额抵押的确定，又称最高额抵押的决算，是指对最高额抵押的担保范围进行定额化的原因出现后，对最高额抵押所担保的债权额进行确定和计算。
通俗地来讲，最高额抵押权的确定就是把最高额抵押权所担保的债权固定下来。
最高额抵押权的确定标志着被担保债权的确定和最高额抵押关系的结束。
起“风向标”的作用。
基于当事人之间的约定或法律的规定而特定。
(一）最高额抵押权确定的事由及注意事项1 约定的债权确定期间届满。
值得我们关注的是：当事人约定的债权确定期间届至，债务的清偿期未必届至。
当事人可以在最高额抵押合同中约定以债务的清偿期为债权确定的期间，也可以在债务清偿期外另约定债权确定期间。
［案例1］2006年1月1日，A银行与B公司签订最高额抵押合同，约定B公司以其房产作为抵押物，担保A银行与C公司在2006年1月1日至2007年12月31日期间连续发生的信贷业务，决算期1年，最高限额4000万元。
最高额抵押名词解释
最高额抵押名词解释
最高额抵押是一种贷款方式，它允许借款人以其房屋的最高估价作为贷款的抵押物。
这种类型的抵押贷款通常用于购买或重新融资房产，尤其是房屋的价值高于房屋贷款金额的情况下。
最高额抵押的计算是基于房屋的市值和贷款比例。
贷款比例是指贷款金额与房屋市值的比例。
例如，如果房屋市值为100万美元，贷款比例为80%，那么最高额抵押贷款的金额将是80万美元。
借款人最初可以选择借取较小的贷款金额，并在日后根据需要逐渐增加借款金额，但总贷款金额不能超过最高额抵押贷款的限制。
这种类型的贷款通常具有较低的利率，因为它是以房屋作为抵押物的，这意味着借款人必须对其贷款进行还款，否则借款人可能会失去房屋所有权。
最高额抵押贷款的还款方式可以是固定利率或可调利率，具体取决于借款人与贷款机构之间的协议。
最高额抵押贷款通常适用于那些需要大额资金的借款人，例如进行房屋翻新、投资房产或应对紧急情况的借款人。
借款人可以根据自己的需求和财务状况来决定何时和如何使用最高额抵押贷款。
总而言之，最高额抵押是一种基于房屋市值和贷款比例计算的贷款方
式，可以为借款人提供较大额度的资金，并以房屋作为抵押物。
借款人需要按时还款，以避免失去房屋所有权。
最高额抵押权是什么,设立要注意什么
最高额抵押权是什么，设立要注意什么最高额抵押权是一种特殊的抵押权，它是为担保未来一定期间内连续发生的不确定的债权而设立的一种抵押权，我国《担保法》对其作了简要规定。
相信很多读者朋友都不清楚最高额抵押权是什么吧，下面，小编就为大家整理了有关最高额抵押权的法律知识，请阅读了解。
一、最高额抵押是什么含义指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的情形。
二、最高额抵押权设立的条件设立最高额抵押权，当事人须订立书面抵押合同。
最高额抵押合同与普通抵押合同的内容基本相同，所不同者在于，最高额抵押合同应订明以下两项内容：最高额和决算期。
最高额是最高额抵押权所担保债权的最高限度额，是最高额抵押合同必须明确的内容。
最高额决定着债权人受担保的债权的最大范围，是最高额抵押权设立的必要条件，未规定最高额的，该最高额抵押合同无效二.设立最高额抵押权要注意什么设立最高额抵押权，当事人须订立书面抵押合同。
最高额抵押合同与普通抵押合同的内容基本相同，所不同者在于，最高额抵押合同应订明以下两项内容：最高额和决算期。
最高额是最高额抵押权所担保债权的最高限度额，是最高额抵押合同必须明确的内容。
最高额决定着债权人受担保的债权的最大范围，是最高额抵押权设立的必要条件，未规定最高额的，该最高额抵押合同无效;决算期是确定最高额抵押权担保债权实际数额的时间，从性质上说应为期日。
最高额抵押权所担保的债权为将来的不特定债权，在抵押权存续期间得自由增减变更。
只有在债权额确定以后，最高额抵押权才得以实现，所以决算期在最高额抵押权中很重要。
但决算期的约定与否，并不影响最高额抵押权合同的成立，即使抵押合同中未作约定，最高额抵押权依然存在，当事人得在事后加以约定。
因此，决算期一般不属于最高额抵押合同的必备内容。
决算期虽可由当事人自由约定，但如果决算期与最高额抵押权的设定日期间隔时间过长，则无疑使抵押物所有人长期受最高额抵押权的约束，对其甚不利，所以，有的国家民法对决算期的约定进行了限制。
《房屋登记办法》释义抵押部分
《房屋登记办法》释义抵押部分第五十条以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。
【要旨】房屋最高额抵押权的设立登记【释义】房屋设立最高额抵押权登记的相关内容一、最高额抵押权的意义《办法》本节是对最高额抵押权登记的规定。
最高额抵押权是一种特殊的抵押权，为现今多数国家民法，如德国、日本、瑞士等国民法所承认。
从融资担保的实践来看，因最高额抵押权具有如下优点，故此广受银行等金融机构的欢迎：首先，最高额抵押权是一种便捷高效的担保方式。
实践中，借款人因经营的需要往往向金融机构办理的不是一笔借款，而是在一段时间内要多次进行融资借款，如果需要每次分别订立借款合同和抵押担保合同并办理登记，对于借款人和金融机构都既不方便，成本也过高。
如果企业等借款人一次性向金融机构借款过多，则会使借款人背负不必要的利息成本。
但是，采取设立最高额抵押权的方式就可以避免这些弊端。
一方面，企业等借款人可以与金融机构订立一份授信协议，约定在未来的一段期间内金融机构将给予最高额度不超过一定数额的贷款给借款人。
借款人可以依，据该授信协议在该期间内向金融机构借款，无须逐次订立借款合同，每次借款的借据自动构成借款合同的组成部分；另一方面，借款人或者第三人与金融机构订立设立最高额抵押权设立合同（可能并非一份独立的合同书而往往是与授信协议合并在一份合同书中，名为最高额抵押贷款合同），办理一次抵押权登记。
其次，最高额抵押权有利于加强对银行等金融机构的债权的担保。
由于最高额抵押权是在最高债权额限度内担保一定期间内将要发生的债权，而在该期间内债权不断产生、消灭，因此实践中，设立最高额抵押权时，金融机构要求抵押人提供的抵押房屋的价值不得低于最高债权额限度，但是实际存在的债权却常常是并未达到最高债权额度。
例如，A企业向B银行贷款，双方订立一份最高额抵押贷款合同，约定B银行在2008年1月2号至2010年1月2号这两年的时间内向A企业提供总额不超过5000万元的贷款，此时A企业提供的抵押房屋至少要达到5000万元。
最高额抵押权登记与预告登记释义
最高额抵押权登记与预告登记释义（四）程啸（清华大学法学院副教授、法学博士）二、预告登记第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。
【要旨】预告登记的适用范围【释义】本条是对当事人可以申请房屋预告登记的情形的规定。
一、预告登记概述预告登记是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。
此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权（针对已存在的不动产物权登记属于“本登记”或“终局登记”）。
由于预告登记制度能够有效的保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“土地法”所借鉴。
在《物权法》正式规定预告登记制度之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定。
例如，《上海市房地产登记条例》第49条规定：“房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房及其转让；（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；（三）以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；（四）法律、法规规定的其他情形。
应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。
经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。
本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。
关于最高额抵押登记
关于最高额抵押登记为贯彻落实《物权法》的规定，充分发挥最高额抵押权的融资担保的功能，《办法》对最高额抵押权登记做出了明确的规定，其中规定了最高额抵押权的各类登记，包括：1．最高额抵押权的设立登记，即当事人约定以房屋设立最高额抵押权时，应当到房屋登记机构办理最高额抵押权的设立登记。
如果当事人不办理此种登记，则依据我国《物权法》第一百八十七条的规定，房屋最高额抵押权将不能设立。
关于最高额抵押权设立登记需要注意的是，尽管《办法》第五十条只是说以房屋设立最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。
但是，这并不意味着只有现房可以设立最高额抵押权，在建工程和预售商品房也都可以设立最高额抵押权。
因为我国《物权法》第一百八十条第一款第五项，明确允许债务人或者第三人以其有权处分的正在建造的建筑物设立抵押权，而这一规定同样适用于最高额抵押权。
2．最高额抵押权的变更登记。
所谓最高额抵押权的变更登记是指，在不改变最高额抵押权主体（即抵押人和抵押权人）的情况下，因最高额抵押权的抵押人或债务人、抵押权人的姓名或名称发生变化，被抵押的房屋的坐落等自然状况发生变化，最高额抵押权的担保的债权范围发生变化，最高额抵押权的最高额债权额和债权确定期间等发生变化时，当事人向房屋登记机构申请的最高额抵押权变更登记。
对此，《办法》第五十四条和第五十五条有明确的规定。
3．最高额抵押权的转移登记。
它是指，因最高额抵押权所从属的基础法律关系中的债权人将其在基础法律关系中的权利义务转让给第三人时，而引起的最高额抵押权的转移，当事人向房屋登记机构申请的最高额抵押权转移登记。
最高额抵押权的转移不同于一般抵押权的转移，其并不会因为某个具体的债权的转让而发生转移，只有当基础法律关系中债权人的权利义务发生转让时，才会导致最高额抵押权随同转让。
如果当事人特别规定最高额抵押权随同某个具体的债权而转移，则此时因最高额抵押权担保的已经是既存的特定债权，故最高额抵押权已经变为一般抵押权，所以当事人应当先办理最高额抵押权确定登记，然后再按照一般抵押权转移登记的规定办理。
民法典的最高额抵押权的定义有哪些
民法典的最⾼额抵押权的定义有哪些债权⼈出借款式时，可以要求债务⼈提供担保，债务⼈可以提供抵押物、质押物或者保证⼈为债务担保。
抵押担保中有最⾼额抵押担保，那么民法典的最⾼额抵押权的定义是怎样的?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典的最⾼额抵押权的定义有哪些为担保债务的履⾏，债务⼈或者第三⼈对⼀定期间内将要连续发⽣的债权提供担保财产的，债务⼈不履⾏到期债务或者发⽣当事⼈约定的实现抵押权的情形，抵押权⼈有权在最⾼债权额限度内就该担保财产优先受偿。
《中华⼈民共和国民法典》第四百⼆⼗条【最⾼额抵押权的定义】为担保债务的履⾏，债务⼈或者第三⼈对⼀定期间内将要连续发⽣的债权提供担保财产的，债务⼈不履⾏到期债务或者发⽣当事⼈约定的实现抵押权的情形，抵押权⼈有权在最⾼债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最⾼额抵押权设⽴前已经存在的债权，经当事⼈同意，可以转⼊最⾼额抵押担保的债权范围。
⼆、最⾼额抵押权如何实现(1)债权得确实存在。
与普通抵押权是针对特定债权设⽴抵押不同，最⾼额抵押权所担保的债权具有不特定性和不稳定性，在最⾼额抵押权确定之前，其担保的主债权处于不停变动之中，债务有随时发⽣的可能，也有随时被清偿的可能，因此，抵押权⼈主张抵押权时，除了证明最⾼额抵押权的存在之外，还必须证明债权的客观存在，如不能证明债权的确实存在，⼈民法院或其他有关部门则不能⽀持其⾏使最⾼额抵押权的要求。
(2)有债权已届清偿期⽽未获清偿。
抵押权⼈⾏使最⾼额抵押权，除了证明抵押权的有效存在以外，还必须证明所主张的债权已届履⾏期限，也就是债权已到期。
债权债务关系的履⾏期限是债权⼈与债务⼈之间设定的债务⼈履⾏义务的期限，在履⾏期限届满前，债权⼈依照约定是⽆权要求债务⼈履⾏债务的，债务⼈有权拒绝债权⼈要求提前履⾏的请求。
对履⾏期限不明确的，依我国有关规定，债权⼈虽然可以随时要求债务⼈履⾏，但应当给对⽅必要的准备时间。
对约定履⾏期限的债权⼈应提供有效的约定证明，证明其债权已到履⾏期限⽽债务⼈没有履⾏;如债务履⾏期限不明确，债权⼈就应提供有效的催要证明，证明债务⼈经催要⽽未履⾏。
解读“最高额抵押”
在社 会 主义 市 场 经 济 中 ， 房地 产作 为 特 殊 的 商 品 ． 广 泛 地 用 于 具 体 有 以下 几 方 面 ： 被
抵 押 。 房地 产 抵 押 登记 本 质 上 是 房地 产 物 权 变 动 的 一种 公 示 方 示 ． 其 ２１ 没有 特 定 债 权 的从 属 性 ． 目的在 于 社 会公 众 町 通 过 登 己资 料 的 查 阅 而知 悉 物 权 的 享 有 和 变 动 通 说认 为 ， 押 权 在成 立 七具 有从 属 性 ， 抵 押权 的 发 生 ， 主债 抵 即 以 的情 况 。 我 国现 行 《 市 房 地 产 管 理法 》 《 保 法 》房 屋 登记 办 法 》 城 、担 《 等 权 的 发 生 为前 提 ， 债权 若 不 发 生 ． 主 则抵 押 权 亦 不 发 生 ； 债权 归 于无 主 法 律规 章都 规 定 了 房地 产 抵 押 应 当办 理 蹬 记 手续 。 随 着 房地 产 抵 押 效 ， 而 抵押 权 亦 随 之 无 效 。最 高 额抵 押权 的存 在 上 的从 属 性 的特 殊 性 表
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解读“ 最高额抵押”
赵一 多 王晓东 （． １ 包头市住房公积金管理中心 内蒙古 包头 ０４ ０ ；． １０ ０２包头市房地产产权管理处 内蒙古 包头 ０ ４０ ） １００
【 摘 要】 最高额抵押 突破 了一般抵押 就每 次发生的债权分别设定担保的传统模 式， 促进 了交易的发展 ， 具有积极 的价值功能。 本文 旨在从
最 高额抵 押 权 的 价值 、 立 及 变更 进 行 梳 理 并 发表 自己的 浅 薄之 见 ， 期 更好 地 对 最 高 额抵 押 制 度 理 解和 应 用 。 设 以 【 关键 词 】 高 额抵 押 ； 属性 ； 殊 性 最 从 特
最高额抵押权的确定与登记之思考
最高额抵押权的特点
01
担保一定期间内连续发 生的债权。
02
担保的债权范围不确定 。
03
抵押财产的确定期间与 担保债权的确定期间相 同。
04
最高额抵押权具有特定 性，即只能就特定的抵 押财产设定。
最高额抵押权的适用范围
适用于商业交易、借款合同等连续性交易关系。
适用于企业、个人等各类民事主体。
可作为其他担保方式的补充，如同时存在其他担保方式，最高额抵押权应当优先受 偿。
案例结论：根据《物权法》的规定， 本案中某银行不具备行使最高额抵押 权的条件，因此其诉讼请求无法得到 支持。
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案例分析：本案的争议焦点在于最高 额抵押权的确定和登记问题。根据《 物权法》的规定，最高额抵押权应当 在不动产登记簿上进行登记，且在债 务履行期限届满前，抵押权人不得行 使抵押权。本案中，某担保公司起诉 要求行使最高额抵押权的时间已经届 满债务履行期限，因此某担保公司是 否具备行使最高额抵押权的条件成为 本案的焦点。
公告
登记完成后，登记机关将公告 最高额抵押权设立情况。
登记的内容
主债权种类和数额
明确最高额抵押权所担保的主债权种类和具 体数额。
担保的范围
明确最高额抵押权所担保的债权范围，包括 本金、利息、违约金等。
抵押财产
明确抵押财产的名称、数量、质量、状况、 所在地等详细信息。
债务人履行债务的期限
明确债务人履行债务的起始和终止时间。
案例分析：本案的争议焦点在于最高 额抵押权的确定和登记问题。根据《 物权法》的规定，最高额抵押权应当 在不动产登记簿上进行登记，且在债 务履行期限届满前，抵押权人不得行 使抵押权。本案中，某银行起诉要求 行使最高额抵押权的时间尚未届满债 务履行期限，因此某银行是否具备行 使最高额抵押权的条件成为本案的焦 点。
对《房屋登记办法》中房屋最高额抵押权设立登记的理解
对《房屋登记办法》中房屋最高额抵押权设立登记的理解一、最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记的异同《房屋登记办法》(下称《办法》)第50 条与第５1条对房屋最高额抵押权的设立登记做出了规定。
尽管在《担保法》中就对最高额抵押权做出了规定，但是由于其规定过于简单,因此在以往的房屋登记实务中，以房屋设立最高额抵押权登记的情形相对较少,一些房屋登记机构人员对此了解较少,甚至存在错误的认识，因此有必要将最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记做一比较，以便登记机构工作人员能够正确办理最高额抵押权设立登记业务。
最高额抵押权与一般抵押权都属于广义的抵押权范畴,二者在登记上存在很多共同的地方,正因如此,《物权法》第2０７条才规定:“最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定”。
这就意味着,除非法律、法规对于最高额抵押权有特别规定，否则最高额抵押权的很多内容可以适用《物权法》关于一般抵押权的规定。
例如,依据《物权法》第185 条第1 款的规定：“设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。
所以，当事人在以房屋设定最高额抵押权时,也应当采取书面形式订立最高额抵押合同。
再如,《物权法》第186 条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。
这是对流押契约的禁止性规定，该规定显然也适用于最高额抵押。
同样,《办法》中对于一般抵押权设立登记的规定,在该办法没有另行规定的时候,也适用于最高额抵押权的设立登记。
例如,《办法》第４3 条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明；(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；(四)抵押合同;（五)主债权合同;(六)其他必要材料”。
这是对一般抵押权设立登记时应当提交材料的规定,将其与《办法》第51 条的规定相比较可知,就登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书等文件的规定都是相同的。
房屋登记办法第五十四条的内容、主旨及释义
房屋登记办法第五十四条的内容、主旨及释义一、条文内容：变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。
二、主旨：最高额抵押权的变更登记三、条文释义：本条规定的是当事人变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定的变更最高额抵押权的其他情形时，当事人应当申请办理最高额抵押权变更登记。
我国《物权法》第六条第一句规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”因此，在房屋等不动产上设立的最高额抵押权发生变更时，也必须办理相应的最高额抵押权变更登记，否则此种变更仅仅在当事人之间具有约束力，不能产生物权变动的效力。
依据《物权法》上述规定，《办法》本条规定：“变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。
”《办法》本条规定了两种变更最高额抵押权的情形，一为变更最高额抵押权登记事项，一为发生法律、法规规定的变更最高额抵押权的其他情形。
一、变更最高额抵押权登记事项所谓变更最高额抵押权登记事项中的“最高额抵押权登记事项”包括两大类：1．最高额抵押权的一般登记事项。
由于《物权法》第二百零七条规定：“最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
”因此，依据《办法》第四十四条的规定，设立最高额抵押权时，登记机构应当在房屋登记簿上记载的最高额抵押权登记事项包括：(1)抵押当事人、债务人的名称或者姓名；(2)被担保债权的数额;(3)登记时间。
因此，当事人在对这些一般登记事项进行变更时，应当办理最高额抵押权变更登记。
这里需要注意三个问题：其一，登记时间虽然属于抵押权登记时应当在登记簿上记载的事项，但是登记时间是不是当事人能够进行变更的事项。
房屋登记办法第五十二条的内容、主旨及释义
房屋登记办法第五十二条的内容、主旨及释义一、条文内容：当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转人最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：（一）已存在债权的合同或其他登记原因证明材料；（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
二、主旨：已存在的债权转人最高额抵押权担保的债权范围三、条文释义：本条规定的是，当事人将最高额抵押权设立前已经存在的债权转人最高额抵押权担保的债权范围时应当如何办理登记的问题。
一、允许已经存在的债权转人最高额抵押担保的债权范围的理由《办法》本条规定的立法依据是《物权法》第二百零三条第二款，该款规定：“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转人最高额抵押担保的债权范围。
”在《物权法》起草的过程中，就最高额抵押权设立之前已经存在的债权能否纳人担保的债权范围，曾有一定的争议。
多数同志认为，最高额抵押权的本质特征不在于其所担保的债权是将来的债权，而其担保的债权是一定期间内连续发生的不特定债权，且存在最高债权额限度。
基于意思自治的考虑，只要当事人没有意见，即便是在最高额抵押权设定之前已经确定的债权也可以纳人该抵押权担保的范围，所以法律上没有必要限制。
因此，《物权法》第二百零三条第二款对此做出了明确的规定。
二、最高额抵押设立之前已经存在的债权转人最高额抵押担保的债权范围的具体情形实践中，当事人要将最高额抵押权设立前已经存在的债权转人最高额抵押担保的债权范围的情形可能包括三种：其一，在申请最高额抵押权的设立登记时，就要求将该已经存在的债权转人最高额抵押担保的债权范围；其二，最高额抵押权已经设立并且办理了登记之后，当事人合意将已经存在的债权转人最高额抵押权担保的债权范围。
其三，最高额抵押权担保的债权已经确定，当事人在申请最高额抵押权确定登记时要求将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转人最高额抵押权担保的债权范围。
就第一种和第二种情形而言，由于最高额抵押权的最高债权额限度是确定的，依据《办法》第五十三条是需要在房屋登记簿上加以明确记载的，所以即便当事人将已经存在的债权转人最高额抵押权担保的债权范围，抵押权都只能在最高债权额限度内受偿，对于同一房屋上的后顺位抵押权人的利益不会发生影响。
关于最高额抵押登记的两个问题
龙源期刊网 关于最高额抵押登记的两个问题作者：来源：《中国房地产·综合版》2017年第11期某市登记机构一位员工询问：一、将一般抵押权转为最高额抵押权是一宗新的最高额抵押权的首次登记还是抵押权的变更登记？二、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第七十三条规定，在最高额抵押权担保的债权被确定时，当事人应当“申请办理确定最高额抵押权的登记”。
既然是登记，每一项登记都应属于某一种登记种类，那确定最高额抵押权的登记是否属于变更登记，如果不是，应该属于哪种登记？金绍达：一、最高额抵押合同中有两个主要的内容在一般抵押的抵押合同中是没有的，就是最高债权额和债权确定的期间。
而且，一般抵押权所担保的债权是特定的，被担保的债权消灭，抵押权就不复存在。
而最高额抵押权所担保的债权是不特定的，在被担保的债权消灭时，最高额抵押权并不随之消灭。
最高额抵押权可以通过债权确定变为一般抵押权，一般抵押权无法通过变更登记转为最高额抵押权。
当事人如果要设定最高额抵押，应当按《细则》第七十一条的规定，“持不动产权属证书、最高额抵押合同……申请最高额抵押权首次登记”。
二、《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）及其细则所规定的变更登记，都不包括最高额抵押权的确定登记。
因为确定登记并不是通过登记来变更原有的登记事项，而是因为发生了《物权法》第二百零六条所规定的情形，最高额抵押权所担保的债权确定了，当事人申请将债权确定这一状况记载于登记簿，就是最高额抵押权的确定登记。
《细则》第七十三条虽然把这种登记称为“确定最高额抵押的登记”，但在《细则》第七十四条第二款第三项中仍然表述为“申请最高额抵押权确定登记”，因此可以称为确定登记（《房屋登记办法》也称之为确定登记）。
《条例》所规定的不动产登记的定义“是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”（第二条）。
属于这一行为就是登记，但并不是所有的登记行为都应当归于《条例》所列举的登记种类。
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尽管在《担保法》中就对最高额抵押权做出了规定，但是由于其规定过于简单，因此在以往的房屋登记实务中，以房屋设立最高额抵押权登记的情形相对较少，一些房屋登记机构人员对此了解较少，甚至存在错误的认识，因此有必要将最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记做一比较，以便登记机构工作人员能够正确办理最高额抵押权设立登记业务。
最高额抵押权与一般抵押权都属于广义的抵押权范畴，二者在登记上存在很多共同的地方，正因如此，《物权法》第207 条才规定：最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定”。
这就意味着，除非法律、法规对于最高额抵押权有特别规定，否则最高额抵押权的很多内容可以适用《物权法》关于一般抵押权的规定。
例如，依据《物权法》第185 条第1 款的规定：设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。
所以，当事人在以房屋设定最高额抵押权时，也应当采取书面形式订立最高额抵押合同。
再如，《物权法》第186 条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。
这是对流押契约的禁止性规定，该规定显然也适用于最高额抵押。
同样，《办法》中对于一般抵押权设立登记的规定，在该办法没有另行规定的时候，也适用于最高额抵押权的设立登记。
例如，《办法》第43 条规定：申请抵押权登记，应当提交下列文件：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)抵押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料”。
这是对一般抵押权设立登记时应当提交材料的规定，将其与《办法》第51 条的规定相比较可知，就登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书等文件的规定都是相同的。
但是，最高额抵押权毕竟是一种比较特殊的抵押权，因此在其设立登记上与一般抵押权的设立登记也存在不少值得重视的差异，归纳起来有以下几点：1. 抵押合同上的差异最高额抵押权设定登记时应当提交的是最高额抵押合同，而一般抵押权设立登记时提交的是抵押合同。
依据《担保法》第93 条的规定，最高额抵押合同与设定一般抵押权的抵押合同，都可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间具有抵押担保性质的信函、传真等，也可以是主合同中的抵押担保条款。
然而，要判断一个合同究竟是设立一般抵押权的合同，还是设立最高额抵押权的合同，重要的是看其中是否存在以下两项比较特殊的条款：(1)最高债权额限度条款。
最高额抵押权与一般抵押权一项最大的区别就在于存在最高债权额限度。
这是因为最高额抵押权担保的是一定期间内将要发生的债权，如果没有最高债权额限度，则意味着抵押权人与抵押人之间设定的是一般抵押权，而该抵押权担保的债权又属于将要发生的不确定的债权，故此因违反从属性，该一般抵押权亦不成立。
所以，房屋登记机构在办理最高额抵押权登记时，一定要认真审查最高额抵押合同中是否有对最高债权额限度的明确约定，如果没有约定或者约定不明确，登记机构不应核准登记。
(2)债权确定期间条款。
所谓债权确定期间也称决算期”，它是使得最高额抵押权所担保的不特定债权得以特定的日期。
但需要注意的是，债权确定期间条款并非最高额抵押合同的必备条款，它可由当事人自行约定;如果没有约定或约定不明，则依据《物权法》第206 条第2 项，抵押权人或者抵押人可以自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。
正是由于最高额抵押合同中具有上述两项特殊条款，《办法》第53 条才明确规定：对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权”。
2. 主合同上的差异依据《担保法》第44 条的规定，无论是在房屋上设立一般抵押权，还是设立最高额抵押权，当事人都应当向登记部门提供主合同。
但是，设立一般抵押权与设立最高额抵押权时当事人提交的主合同是不同的。
在房屋上设立一般抵押权时，当事人提交的主合同都是产生特定债权的合同，也就是说，无论当事人之间的债权合同是借款合同、买卖合同，还是其他合同，该合同产生的债权数额都是已经特定的。
例如，甲银行与乙企业之间签订一份抵押借款合同，约定甲银行向乙企业贷款1000 万元，用于设备改造，乙企业以其厂房一栋向甲银行设定一般抵押权。
在申请一般抵押权登记时，所谓主合同就是这个贷款合同。
当然，主合同的表现形式也可以是多种多样的，如单独订立的借款合同书，也可以与抵押合同条款混合在一起。
但是，无论如何一般抵押权设立登记中主合同发生的债权都是特定的。
可是，最高额抵押权设立登记中的主合同却非常特殊，它是一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料”。
所谓一定期间内将要连续发生的债权的合同”，可以是买卖合同、借款合同，也可以是票据贴现合同、银行卡合同等。
但是，该合同与一般抵押权设定登记中主合同不同的是，它能够导致一定期间债权的连续发生。
例如，当事人之间订立的一定期间内的连续性供货合同、一定期间内的授信协议等。
如果当事人提交的主合同并不能够在一定期间内引发债权的连续发生，而只是会发生某一个特定的债权，那么这个合同就不属于《办法》第51 条第5 项的规定。
为这种合同债权提供担保抵押权就不是最高额抵押权，而只可能是一般抵押权。
所谓其他登记原因证明材料”是一种兜底性的规定，也就是说，随着将来经济生活的发展，可能出现的在当事人订立的合同之外能够引起一定期间内将要连续发生债权的证明材料。
二、最高额抵押权设立登记时应当提交的材料《办法》第51 条规定，申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列文件：登记申请书;申请人的身份证明;房屋所有权证书或房地产权证书;最高额抵押合同;一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料;其他必要材料。
这里主要解释一下最高额抵押合同。
1. 应当订立书面的最高额抵押合同《物权法》第185 条第1 款规定：设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。
因此，设立最高额抵押权时也必须订立书面的最高额抵押合同。
《物权法》要求抵押合同应当采取书面形式，主要原因有两点：首先，抵押涉及的财产数额较大，法律关系比较复杂，而且要在一段时间内为债权担保。
为避免争议，便于人民法院处理纠纷，因此法律要求采用书面形式订立抵押合同。
其次，我国抵押权登记的法律规则在某种程度上非常类似于契据登记主义，即登记机构在办理抵押权登记时不仅要求当事人提交书面的抵押合同，而且登记簿上所记载的事项就是抵押合同中记载的内容。
因此，抵押合同必须采用书面形式才能便于将抵押合同的内容相应的在登记簿上加以记载。
例如，《办法》第51 条第4 项就明确规定，申请最高额抵押权设立登记，应当提交最高额抵押合同。
依据《合同法》第11 条、《担保法》第93 条，所谓书面形式既可以是单独订立的书面合同即合同书，当事人之间的具有担保性质的信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等，也可以是主合同中的担保条款。
从实践来看，一般是将最高额抵押合同条款与借款合同条款规定在一份合同书中，名为最高额抵押借款合同书”。
2. 最高额抵押合同的内容依据《物权法》第185 条第2 款，抵押合同一般包括以下条款：(1)被担保债权的种类和数额;(2)债务人履行债务的期限;(3)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;(4)担保的范围。
最高额抵押合同一般也应当包括上述条款。
三、将已经存在的债权纳入到最高额抵押权担保的债权范围时应当办理的登记《办法》第52 条规定：当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：(一)已存在债权的合同或其他登记原因证明材料;(二)抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
这一条规定的是当事人将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押权担保的债权范围时应当如何办理登记的问题。
1. 允许已经存在的债权转入最高额抵押担保债权范围的理由《办法》中本条规定的立法依据是《物权法》第203 条第2 款，即最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围”。
在《物权法》起草的过程中，就最高额抵押权设立之前已经存在的债权能否纳入担保的债权范围，曾有一定的争议。
多数人认为，最高额抵押权的本质特征不在于其所担保的债权是将来的债权，而其担保的债权是一定期间内连续发生的不特定债权，且存在最高债权额限度。
基于意思自治的考虑，只要当事人没有意见，即便是在最高额抵押权设定之前已经确定的债权也可以纳入该抵押权担保的范围，所以法律上没有必要限制。
因此，《物权法》第203 条第2 款对此作出了明确的规定。
2. 最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押担保债权范围的具体情形实践中，当事人要将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保债权范围的情形可能包括三种：其一，在申请最高额抵押权的设立登记时，就要求将该已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围;其二，最高额抵押权已经设立并且办理了登记之后，当事人合意将已经存在的债权转入最高额抵押权担保的债权范围;其三，最高额抵押权担保的债权已经确定，当事人在申请最高额抵押权确定登记时要求将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押权担保的债权范围。
就第一种和第二种情形而言，由于最高额抵押权的最高债权额限度是确定的，依据《办法》第53 条，需要在房屋登记簿上加以明确记载，所以即便当事人将已经存在的债权转入最高额抵押权担保的债权范围，抵押权都只能在最高债权额限度内受偿，对于同一房屋上的后顺位抵押权人的利益不会发生影响。
但是，如果是第三种情形，由于最高额抵押权担保的债权已经确定，此时该最高额抵押权实际上已经变为一般抵押权，当事人再申请将最高额抵押权设立之前的债权转入最高额抵押权担保的债权范围，实际上就相当于变更一般抵押权担保的债权数额，此时，必然影响后顺位抵押权人的利益。
因此，依据《办法》第46条第3 款，房屋登记机构还应当要求当事人提交其他抵押权人的书面同意文件。
由此可知，对于第一种情形下，当事人要求将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围时，房屋登记机构应当在设立登记程序中一并办理，将该债权记入最高额抵押权担保的债权范围。
对于第二种情形，房屋登记机构办理的应当是最高额抵押权的变更登记。