物业设备设施管理培训手册
物业管理员工培训手册
目录物业管理概述 (2)物业管理前期介入 (10)物业管理企业在承接物业时的查验义务 (13)业主入伙 (16)装修管理 (21)突发情况的处理 (23)管理员日常工作管理 (33)客户投诉处理规程 (36)业主大会与业主委员会 (40)业主公约及物业管理协议 (47)礼仪培训 (52)电话接听技巧 (57)案例分析 (64)物业管理概述一、物业管理基础一、物业1、物业概念：物业是指各类有经济价值和有使用价值的房屋、附属设施以及相关的场地。
其中各类建筑物可以是一个建筑群，如工业小区、住宅小区，也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等。
2、物业的分类：居住物业：住宅小区、单体住宅楼、别墅、度假村；商业物业：综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场；工业物业：工业厂房、仓库；其他用途：车站、机场、医院、学校。
3、物业的性质：权属性质经济性质物理性质4、物业的质量硬质量：楼龄、区域位置、工程质量、结构及装修、设备状况、完好程度、地形条件、环境条件；软质量：物业经营质量指标，包括服务质量。
●物业的基本经济属性是商品，因而形成了它的内在价值和使用价值。
二、物业管理1、物业管理概念物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准行使管理权。
运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段从事物业的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。
2、关于物业管理的基本内涵可从以下几个方面作出分析：(一)物业管理关系的主体：业主和物业管理企业。
业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。
业主是指物业的所有权人。
物业管理的经营人主要是企业。
物业管理企业是指依法成立，接受委托从事物业管理活动的企业。
物业管理企业的设立，既要符合法律规定的有关企业设立的一般标准，又要满足针对物业管理的所设定的特殊条件。
物业公司设备管理制度
物业公司设备管理制度第一章总则第一条为规范物业公司设备管理工作，提高设备利用率和管理效率，保障设备安全和稳定运行，制定本制度。
第二条物业公司设备管理制度适用于物业公司内部所有设备管理工作。
第三条物业公司设备指物业公司使用、维护、管理的所有设备和工具，包括但不限于电梯、消防设备、电器设备等。
第四条物业公司设备管理制度的贯彻落实是物业公司设备管理工作的基础。
第二章设备管理的基本要求第五条物业公司设备管理工作应按照相关国家法律法规和部门规章进行。
第六条物业公司设备管理应遵循设备保养、维护、检修、更新、报废等规定。
第七条物业公司设备管理应对设备进行定期检查，确保设备安全运行。
第八条物业公司设备管理应制定详细的设备清单，并建立设备档案。
第九条物业公司设备管理应配备专业的设备管理人员。
第十条物业公司设备管理应建立设备维护保养制度，定期进行设备检修。
第十一条物业公司设备管理应建立设备管理台账，做好设备使用记录。
第十二条物业公司设备管理应根据设备实际情况，合理制定设备更新方案。
第三章设备管理的具体内容第十三条物业公司设备管理人员应及时了解设备情况，确保设备安全运行。
第十四条物业公司设备管理人员应定期进行设备维护和保养。
第十五条物业公司设备管理人员应定期检查设备运行状况，发现问题及时处理。
第十六条物业公司设备管理人员应及时更新设备档案，记录设备使用情况。
第十七条物业公司设备管理人员应根据设备实际情况，合理安排设备更新计划。
第十八条物业公司设备管理人员应加强设备人员培训和技能提升。
第十九条物业公司设备管理人员应做好设备维修记录和故障排查，及时解决设备故障。
第二十条物业公司设备管理人员应配合专业机构进行设备定期检测和维修。
第四章设备管理的监督与考核第二十一条物业公司设备管理工作由设备管理部门负责，设备管理部门应定期对设备管理情况进行检查。
第二十二条物业公司设备管理部门应建立设备管理考核制度，对设备管理人员进行考核。
第二十三条物业公司设备管理应建立健全设备管理监督制度，定期对设备管理情况进行监督检查。
物业共用设施设备维护管理规范
物业共用设施设备维护管理规范物业共用设施设备的维护管理规范本标准规定了物业共用设施设备的使用、运行和维护管理的基本要求，以及特种设备管理、设备管理应急预案与演练的基本要求。
该标准适用于深圳市物业服务企业为业主或非业主使用人提供共用设施设备运行、维护管理服务的参考。
该标准适用于物业服务企业提供的共用设施设备维护管理服务。
术语和定义共用设施设备是指物业区域内属于全体业主共有的、保障业主或非业主使用人正常工作和生活的基础设施和设备。
承接查验是指物业服务企业承接建设单位移交的新建物业或承接业主大会（或委托业主委员会）移交的原有物业时，对物业本身的现存状况进行验收的行为。
承接查验需要核查物业本身的质量/安全问题，同时还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养结果等。
物业承接验收是物业服务企业承接物业时不可或缺的工作程序。
特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力（含气瓶，下同）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆。
本规范所指的特种设备除设备本身外，还包括其所用的材料、附属的安全附件、安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。
设备全寿命周期管理指对设备从进行可行性研究、选型决策、购置合同管理、安装调试、初期管理、设备运行、清扫、点检、保养（包含润滑、紧固、调整、对中、平衡、堵漏、防腐等细节）、修理、技术改造，直至淘汰的全过程管理以及备品备件管理。
设备全寿命周期始于设备的规划，终于设备的淘汰。
5S是指整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（SEISO）、清洁（SEIKETSU）、素养（SHITSUKE）五个项目。
因日语的罗马拼音均以"S"开头，简称5S。
点检是指利用人的感官（“五感”：视、听、触、嗅、味觉）或用仪表、工具，按照一定的标准，定点、定人、定期地对设备进行检查，以发现设备的异常、隐患，掌握设备故障的前兆信息，及时采取对策，将故障消灭在发生之前的一种管理方法。
物业管理培训内容
物业管理培训内容一、培训目标物业管理培训旨在提升物业管理人员的专业知识和技能，使其能够有效地管理和运营物业，提供优质的服务，满足业主和租户的需求。
通过培训，物业管理人员将能够掌握物业管理的基本理论知识、操作技能和管理方法，提高工作效率和管理水平。
二、培训内容1. 物业管理概述- 物业管理的定义和范围- 物业管理的重要性和作用- 物业管理的发展趋势和未来展望2. 物业管理法律法规- 相关法律法规的介绍和解读- 物业管理合同的签订和执行- 物业管理中的法律责任和风险防范3. 物业设施管理- 建造物设备和设施的维护保养- 设备故障处理和应急预案- 节能环保措施和资源管理4. 物业维修与保养- 维修保养的基本原则和方法 - 维修保养计划和预算编制- 维修工作的组织和监督5. 物业安全管理- 安全管理制度和流程- 火灾防控和应急处理- 安全设施和设备的管理和维护6. 物业服务管理- 业主和租户服务的要求和标准 - 服务流程和质量控制- 投诉处理和纠纷解决7. 物业财务管理- 财务管理的基本概念和原则 - 费用收取和支出管理- 财务报表的编制和分析8. 物业市场营销- 市场调研和竞争分析- 物业租赁和销售策略- 客户关系管理和市场推广9. 物业管理信息系统- 信息系统的建设和应用- 数据管理和分析- 信息安全和保密10. 物业管理案例分析- 实际案例的分析和讨论- 解决问题的方法和策略- 案例分享和经验总结三、培训方法1. 理论讲授：通过专业讲师的授课，系统地介绍物业管理的相关理论知识和实践经验。
2. 案例分析：通过实际案例的分析和讨论，匡助学员理解和应用物业管理的理论知识。
3. 角色扮演：通过摹拟真实场景的角色扮演，让学员在实践中学习和提升物业管理的技能。
4. 小组讨论：组织学员进行小组讨论，促进学员之间的交流和合作，共同解决问题。
5. 实地考察：安排学员参观和考察优秀物业管理项目，了解行业最佳实践和成功经验。
物业设施设备管理强电
3.1高压供配电系统概述 3.1.5供配电设备组成 8、直流屏 作用：给变配电室内的高压设备和二次回路提供操作、测量、保护等电源 9、中央信号屏 作用：中央信号屏采用智能微机控制报警装置可以提供10kV所有开关和0.4kV主开关及母联开关的位置指示信号全部开关柜的事故及预告信号的音响及光字显示
1.4 设施设备管理的管理特点 1、目前我国物业设备管理缺乏完善的专业管理法规制度物业上层管理者较少有像工业企业的管理者那样了解和熟悉设备的基本原理、性能和专业管理知识 2、物业管理项目分散公司与项目部点距离遥远无法实施集中管理且国人思维活跃做事随意性很大物业项目的设施设备管理全靠项目负责人进行管理公司技术专业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督公司的各种管理制度要求无法得到有效实现
第3章 高压供配电系统
第3章 高压供配电系统
第3章 高压供配电系统
第3章 高压供配电系统
第3章 高压供配电系统
3.1高压供配电系统概述 3.1.5供配电设备组成 1、进线隔离柜 作用：是电气系统中重要的开关电器其主要功能是：保证高压电器及装置在检修工作时的安全在高压进线处起隔离电压的作用 2、高压进线柜 作用：内置高压断路器或称高压开关是变配电室主要的电力控制设备具有灭弧特性当系统正常运行时它能切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系统发生故障时它和继电保护配合能迅速切断故障电流以防止扩大事故范围
第1章物业设施设备管理
1.4 设施设备管理的管理特点
3、物业管理的技术管理与操作人员来源各行各业大部分来源于农村剩余劳动力基本没有进行过系统的技术培训且流动性极大因此整体技术素质不高特别是不能实现规范操作安全隐患较大 4、物业配套设备愈来愈先进技术含量愈来愈高对管理者的技术要求愈来愈苛刻一旦出现违规作业就会造成极大的损失影响用户使用还会给行业带来极坏的影响 5、随着行业的快速发展管理的社会物业资产价值愈来愈大物业的产权人对物业管理的要求愈来愈高社会公共管理职责愈来愈重这就为物业管理行业给与了更大的社会责任
物业设施设备管理方案
方案概述：设施设备管理是物业管理的根本， 是开展一切服务的后勤保障。
设施设备管 理是一道看不见的风景， 但业主无时无刻都在感受它的存在。
有了设施设备的保 障，业主们才干生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。
招商局物业在详细研究 x 国际广场物业管理邀标书的基础上，结合多年高档 写字楼、 住宅的物业设施设备管理经验， 针对该项目智能化程度高、 设施设备齐 全、容量大、数量多、分布广的特点，进行细致的综合技术分析，并在此基础上 提出“”的工程设施设备管理模式，通过制定严格的管理制度、严谨的工作规范、精密的维保计划等，达到对设备运行和维护的控制，为x 国际广场提供安全可靠大的动力支持。
对工程设备进行深入、准确的综合分析，是做好工程设备管理的前提和基 础，惟独做到对设备知根知底，方能在工作时胸有成竹。
为此，招商局物业精心 组织了各专业工程师对 x 国际广场的设施设备系统进行专业的调研， 全面、 详尽 的技术分析。
x 国际广场配套齐全、功能复杂，设施设备的数目相当大。
主要设施设备系统组成如下：给 排 水 系 统电 梯 运 输 系 统公 共 照 明 系 统供 配 电 系 统VRV空 调 系 统君临国际广场消防系 统智 能 化系 统在此，我们按工程设备系统分类逐一对其进行技术分析，为制定工程设备管理思路和具体措施提供依据。
x 国际广场的供配电系统是一个庞大的供配电系统，是整个 x 国际广场的动力心脏，总容量 6000KW 它包括高压供电系统、低压配电系统和双电源供电系统，包括：➢进线电源➢高压开关柜➢低压开关柜➢干式变压器➢母线槽➢继电保护➢中央信号屏➢双电源切换柜高压配电系统具有显著的系统大、分散广、设备复杂、技术要求高的特点，A、B 幢照明设备机房分别位于 A、B 幢的地下层， C 幢照明系统由室外地面配电箱引入，而主动力机房位于 x 国际广场 B 幢楼的地下部份， x 国际广场所有的动力用电由它供给，这也是今后 x 国际广场动力保障的最关键点，其运行可靠与否，直接决定了 x 国际广场能否正常运作，物业功能能否正常发挥的最主要因素！因此，这也是我们将其列入工程设备管理的重中之重的根本原因。
物业管理员工培训手册
物业管理员工培训手册物业管理员工培训手册随着城市化进程的加快和社区化建设的逐渐完善，社区物业服务已成为当代城市生活不可或缺的一部分。
物业管理人员作为社区物业服务的重要组成部分，承担着维护物业、服务业主的责任。
为了提高物业管理人员的服务质量和管理水平，制定了物业管理员工培训手册。
一、岗位职责物业管理员是根据国家有关法律法规，规定及物业服务合同、物业服务管理规约等制定的管理制度要求，按照物业建设标准，负责物业维护和管理，协助业主委员会开展业主自我管理工作，保障业主权益和物业建筑的安全、舒适和有序使用。
岗位职责包括但不限于以下几个方面：1. 负责小区内公共设施和设备的维护与管理，及时排查和解决设施故障和安全隐患。
2. 负责小区内环境的卫生保洁和绿化养护，保持小区整洁优美、清新宜人。
3. 负责小区内的安全巡逻工作，定期检查小区的安全隐患和人员行为，及时处理不安全因素。
4. 负责小区业主委员会的工作协调和业主服务管理工作，及时跟进业主需求，主动解决业主的问题。
5. 负责业主来访咨询、投诉等工作，以及与租户、物业服务企业等的沟通协作。
二、岗位素质1. 具备较强的责任感和服务意识，工作积极主动，细心负责，为业主提供优质服务。
2. 具备较强的安全意识和安全防范能力，能够熟练掌握安保技能，及时处理各种突发事件。
3. 具备高度的沟通协商能力和解决问题的能力，善于处理业主投诉或矛盾纠纷，做到化解纷争，营造和谐环境。
4. 具备较好的文化修养和职业道德，能够履行岗位职责，严格遵守保密制度和服务规范，切实维护业主权益和物业安全。
5. 具备较强的团队合作和学习能力，善于倾听他人意见和吸收新知识，保持对工作的热情和认真态度。
三、培训内容为了提高物业管理员的岗位素质，充分发挥其服务业主和管理物业的职能，物业管理员工培训内容主要包括以下几个方面：1. 安全生产知识：了解安全生产法律法规，熟悉物业安防设施的使用和维护，掌握应急处置方法和技巧。
物业工程部培训资料
物业工程部培训资料第一节：概述在物业管理行业中，物业工程部起着至关重要的作用。
物业工程部负责维护和管理物业设施，确保其良好的运行状态。
为了提高工作效率和专业能力，物业工程部员工需要接受系统的培训。
本文将针对物业工程部的培训资料进行介绍。
第二节：培训内容1. 物业设施管理：培训内容首先包括物业设施的分类、功能和使用方法。
员工需要了解各种设施的结构和原理，以便在使用和维护过程中做出正确的判断和操作。
2. 维修与保养：物业工程部负责设施的日常维修和保养工作，培训资料中应包含相关的知识和技能。
员工需要学习维修基础知识、安全操作规程以及灵活应对各种故障和问题的方法。
3. 能源管理：物业工程部还需要关注能源的合理使用和管理。
在培训资料中，应包括能源消耗的监测和分析方法，以及节能措施和技术的介绍，以帮助员工有效地管理和节约能源资源。
4. 预防性维护：预防性维护是物业工程部的重要任务之一。
培训资料中应包含预防性维护的理论和实践方法，以及制定预防性维护计划的技巧和标准。
员工需要学习如何通过定期检查和保养，延长设施的使用寿命并预防故障的发生。
5. 安全管理：物业工程部员工需要具备良好的安全意识和管理能力。
培训资料中应包括安全管理的相关规定和程序，以及应急事故处理和灾害防范的基本知识和技巧。
员工需要了解安全设施的使用方法和维护要点，确保设施的安全性和可靠性。
第三节：培训方法1. 理论培训：物业工程部的培训可以通过讲座、研讨会和在线学习等形式进行。
员工可以通过学习相关的理论知识，提升自己的专业素养。
培训资料中应包含清晰易懂的文字说明和图示，以便员工更好地理解和消化知识。
2. 实践培训：除了理论培训，物业工程部的员工还需要进行实际操作和实践培训。
培训资料中应包含实践操作的步骤和注意事项，以及相关设备的操作手册和维修手册。
通过实践培训，员工能够更好地掌握和运用所学知识。
第四节：案例分析为了更好地帮助员工理解和应用所学知识，培训资料中可以包含一些实际案例分析。
设备维护管理手册
设备维护管理手册第一章介绍设备维护管理手册是为了保障设备正常运行和延长设备使用寿命而编写的指南。
本手册详细阐述了设备维护的目的、原则和步骤，旨在帮助管理人员和维护人员全面了解设备维护过程，并指导他们正确操作和维护设备。
第二章设备维护的目的和原则2.1 目的设备维护的目的是保障设备的正常运行，减少设备故障，提高设备可靠性和稳定性。
通过定期维护，可以及时发现设备隐患，防止设备故障对生产造成的影响。
2.2 原则设备维护应遵循以下原则：（1）预防性维护优先：重视预防性维护，提前预防设备故障的发生，降低维护成本和停机时间。
（2）全面性维护执行：对设备的全面维护，包括设备、设备周围环境、设备配件等，确保设备的正常运行。
（3）科学性和规范性：维护工作要科学合理，按照设备使用说明书和维护规范进行操作。
第三章设备维护步骤3.1 设备日常巡检设备的日常巡检是设备维护工作的基础，通过巡检可以发现设备的异常现象和潜在故障，及时采取维修措施，以避免故障发生。
巡检内容包括设备外观、润滑油、散热器、电机、传动系统等。
3.2 设备定期保养根据设备的使用情况和维护手册要求，制定设备的定期保养计划，包括定期更换润滑油、清洁设备内部、调整传动装置等。
保养记录要详细完整，记录保养的日期、保养的内容以及维护人员的签字。
3.3 故障排除与维修当设备出现故障时，要及时进行故障排除和维修。
维修人员应根据设备维修手册的要求，进行故障分析和维修操作。
在维修过程中要注意安全，并遵循维修的规范和程序。
3.4 设备备件管理设备维护还包括设备备件的管理。
备件管理要求合理存储备件，定期检查备件的数量和质量，并及时补充不足的备件。
备件管理要记录备件的种类、数量、采购日期等信息，以便于管理和使用。
第四章设备维护的重要性设备维护对企业的正常运营和生产效益有着重要的影响。
良好的设备维护可以带来以下几个方面的好处：（1）减少故障率：定期维护可以发现潜在故障，及时处理，降低设备故障率。
物业设施设备管理基础
零部件完整齐全；
壹
贰
设施设备运转正常；
叁
设备技术资料及运转记录齐全；
肆
设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；
伍
防冻、保温、防腐等措施完整有效。
物业设施设备的接管验收物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。
所有工程的图纸、说明文件和管理资料。
05
合同约定的交接标准。
物业项目规划设计所引用的国家、行业、地方的规范标准。
03
02
01
交接条件：
建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
供电、供气、供热、供水、排水、通讯、公共照明、有线电视等市政共用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具；
法律、法规规定的其他条件。
物业买卖合同；
01
临时管理规约；
02
前期物业服务合同；
03
物业规划设计方案；
04
建设单位移交的图纸资料；
05
建设工程质量法规、政策、标准和规范。
06
竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维修保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。
教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
物业工程部管理手册
物业工程部管理手册1 部门工作职责1.1负责大厦设备、设施的验收与管理1.1.1参与大厦设备、设施的接管与确认验收，建立详细的设备、设施台账。
1.1.2对所验收的设备设施进行详细标识。
1.1.3建立设备卡，做好相应的运行记录、对所有设备设施进行科学规范的管理。
1.2负责各专业系统的维护与保养、确保各系统正常运行1.2.1制订各专业系统（供电系统、空调系统、给排水系统、电梯等）的详细维保计划，组织维保工作的实施，确保设备设施的正常，延长设备设施的使用寿命。
1.2.2制定应急方案，保障水电、空调、电梯满足使用要求。
1.3负责大厦设施、设备的日常维修工作1.3.1编制大厦预防性维修预算及计划。
1.3.2做好各专业系统设备设施的维修及其他矫正性维修，及时整修换新，保证大厦各系统正常运作。
1.3.3负责客户有偿服务的提供，保证及时有效地为客户排忧解难，为客户提供技术精湛、态度良好的优质服务。
1.3.4负责其他临时性维修工作。
1.4制定切实可行的节能措施，节约能源及维修材料，降低管理成本。
1.5制定有效措施，保证各设备房重地等重要场所的安全。
1.6编制设备更新、技术改造、技术人员技能提高计划，保持设备、技术能力处于较高水平。
1.7归口管理技术文件及资料案卷，做好大厦各楼层图纸及相关设施设备图纸及其它资料的收集、整理、完善、建档及管理。
1.8负责用户室内二次装修的审批、监管。
1.9负责大厦外判工程的监管工作。
1.10完成其它交办工作。
2 部门各班组工作职责2.1 运行班工作职责2.1.1负责高低压配电房、变压器房、楼层配电房的日常运行、维修、保养。
2.1.2负责大厦电梯设备的运行、维修、保养。
2.1.3负责空调主机房、风机房及冷却塔的日常运行、维修、保养。
2.1.4按照公司规定具体负责大厦相关设备的启停。
2.1.5负责非办公时间大厦所有设备的应急维修。
2.2 维修班工作职责2.2.1负责给排水系统、监控系统的日常运行、维修、保养。
物业设施设备管理制度
物业设施设备管理制度第一章总则第一条为了规范物业设施设备的管理，提高物业管理工作效率，确保居民生活质量，制定本制度。
第二条本制度适用于物业管理公司对所管理的物业设施设备的管理工作。
第三条物业设施设备管理工作应遵循“先预防、后检修”的原则，定期进行维护和保养维修，确保设施设备的正常运转。
第四条物业设施设备管理工作应坚持“安全第一，预防为主”的原则，加强对设施设备的安全监测和隐患排查，确保居民生命财产安全。
第二章设施设备管理机构及职责第五条物业管理公司应设立专门的设施设备管理部门，负责对物业设施设备的保养维修工作。
第六条设施设备管理部门应配备专业的设施设备维护人员和工程技术人员，具备相关的资质和技能。
第七条设施设备管理部门应负责对物业设施设备的日常维护保养、定期检查维修、突发故障处理等工作。
第八条设施设备管理部门应建立完善的设施设备管理档案，定期对设施设备进行全面检查记录，并制定维护保养计划。
第三章设施设备维护保养第九条设施设备管理部门应按照维护保养计划，对设施设备进行定期维护保养工作，确保设备的正常运转。
第十条维护保养工作主要包括设备的清洁、润滑、紧固、调整和更换易损件等工作。
第十一条设备维护保养工作应制定相应的工作标准和操作规程，确保维护保养工作的科学性和规范性。
第十二条设备维护保养应注意节约能源、减少资源浪费，提高设备的使用寿命。
第十三条物业管理公司应加强对设施设备维护保养工作的监督和检查，及时发现问题和隐患并进行整改处理。
第四章设施设备定期检查维修第十四条设施设备管理部门应制定定期检查维修计划，对设施设备进行定期检查，及时发现问题并进行维修。
第十五条定期检查维修的内容主要包括设备的运行情况、设备的保护和维护措施、设备的安全隐患等。
第十六条定期检查维修应制定相应的检查维修标准和操作规程，确保检查维修工作的科学性和规范性。
第十七条定期检查维修的结果应当及时进行记录和归档，并由专业技术人员进行分析和处理。
物业设备、设施的维护与维修管理
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三、【物业设备管理的制度示例】 工程验收制度 1．所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。 2．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。 3．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。
设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为
初期故障期 必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。
偶发事故期 此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。
磨损故障期 须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。
（1）年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达式为： 设备的年总费用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n-1]+ CV 其中：CF：设备初期投资费； CV：设备年均维修费： （2）现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为： 设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]
..
给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括：
【物业设备的构成】
物业管理基础知识培训教材
第一节物业管理的概述物业是指各类有价值和使用价值的房屋、附属设施以及相关场地。
物业管理是指管理人受物业所有人委托，按照国家法律和标准对物业行使管理权，运用现代管理科学和先进的维护养护技术，以经济手段管理物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，从而使物业发挥最大的使用价值和经济效益。
一、物业管理的内涵：1、物业管理的管理对象是物业；指在建或已投入使用的物业，即楼宇。
2、物业管理的服务对象是人；即物业所有人(业主)和使用人。
3、物业管理的属性是经营；物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。
这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。
4、物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。
优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。
物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。
二、物业管理的特性1、管理职能的社会化社会化是指除房屋及机电设备的维修养护外，其他物业管理的内容，不同程度方式上承担着某些社会职能，如保安、消防、清扫、绿化等。
2、物业管理形式的规范化规范化是物业管理的一个标志，所谓物业管理的规范化，有两层含义，第一层含义是指管理公司的设立，必须按照国家和政府机关的政策法规筹建设立，合法经营；第二层含义是指管理公司的管理运作程序必须规范，比如物业的接管，产权产籍的管理，公共契约的订立都须按国家有关规定而订立。
3、物业管理组织的专业化（承包商）除物业管理公司从事专业服务外，保安公司，清洁公司，绿化公司等均为专业公司，这类专业公司都具有专门的组织机构，专业的人员配备，专门的管理工具和设备。
4、物业管理过程的商业化商业化是指物业管理的每项业务，每个进程都是有价的。
物业管理培训方案
物业管理培训方案物业管理培训方案一、培训方针:"全员培训,全程考核"。
二、培训目的:通过培训,进步员工的专业素质,业务技能和管理效劳程度,塑造一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍,全面适应和满足商住楼物业管理的多元化需求,从面富有成效地管理商住楼。
三、培训内容(一)新员工入职培训1、企业文化:公司开展史、管理效劳理念、企业精神、管理目的;2、员工手册培训:员工守那么、礼仪行为标准、职业道德教育等;3、物业管理根底知识及强化效劳意识的专题培训;4、军训与参观学习。
(二)岗位专业技能培训1、根本技能培训:相应岗位的专业知识、质量执行标准、质量考核标准等;2、新技术(能)培训:智能化技术、信息网络技术、新设备仪器的使用与管理技术等;3、素质进步培训;4、管理人员实行"四个一"常规培训,即坚持每月写一篇体会,读一本专业书,听一回讲座,参与一次竞赛;5、操作层自我开发培训;利用社会办学条件,进展有关学历、职称的外送培训。
(三)新政策、新理论培训物业管理理论动态、有关法规文件、竞争企业新动向等。
四、培训方案(一)培训的形式入职培训目的:让员工尽早地掌握工作要领、工作程序与方法,尽快到达上岗条件。
内容:理解本公司概况、规章制度、质量教育、物业管理根本知识、各专业必备知识等。
时间:入职前一月。
◇方法:讲授:有专业知识和经历丰富的人进展专门授课。
旁听讨论:和有经历、专业程度高的人坐在一起座谈一问题,将此讨论中涉及到的知识观念看法自然地输送到听众脑中,员工边听边记录作为自己今后学习的借鉴。
实习:由有专业知识和丰富经历的人带着到物管较好的商住楼实地学习操作。
考核:培训完毕安排一次考核。
也可由入职引导者进展评定。
在职培训目的:进步员工的工作才能,防止事故,减少失误。
进步物业管理的标准化标准化操作。
培训内容:物业管理法律法规,职业道德、行为标准、工作质量标准、平安操作知识、突发事件处理、物业经营管理知识、公共关系知识、财务会计知识、物业管理公文写作知识等。
物业机电设备管理工作手册
物业机电设备管理工作手册简介物业机电设备管理是指对物业管理范围内的机电设备进行全面的管理与维护工作，以确保设备的正常运行和延长设备的使用寿命。
本手册旨在为物业管理人员提供一份详尽的工作手册，以规范物业机电设备管理工作，并提供一些常见问题的解决方案。
1. 设备管理责任与权限1.1 责任分工物业机电设备管理责任分工应明确，包括设备监控、设备检修和设备维保三个方面。
1.1.1 设备监控设备监控工作由设备监控人员负责，其主要职责包括： - 监控设备运行状况 - 处理设备故障报警 - 记录设备运行数据 - 分析设备故障原因1.1.2 设备检修设备检修工作由设备检修人员负责，其主要职责包括： - 定期对设备进行检修 - 发现设备故障并进行维修 - 检查设备的运行状态和运行参数1.1.3 设备维保设备维保工作由设备维保人员负责，其主要职责包括： - 对设备进行日常维保 - 制定设备保养计划 - 维护设备保养记录1.2 权限设置为了保证设备管理工作的正常进行，应根据各个岗位的职责和权限设置相应的系统权限。
2. 设备清单和档案管理2.1 设备清单物业管理人员应建立并维护一份完整的设备清单，包括设备的基本信息、规格参数和运行状态等。
设备清单应定期更新，确保准确性。
2.2 设备档案管理物业管理人员应建立设备档案管理制度，将设备的相关资料和文件整理归档，便于查阅和管理。
设备档案应包括设备购买合同、维保记录、检修记录等。
3. 设备维护与保养3.1 日常维护日常维护是指对设备进行日常巡检和保养工作。
常见的日常维护内容包括： -清洁设备表面 - 润滑设备的运动部件 - 定期检查设备的紧固件 - 检查设备的电气连接是否正常3.2 定期保养定期保养是指按照一定的时间间隔对设备进行保养工作，以确保设备的正常运行。
定期保养内容包括： - 更换易损件 - 检查设备的电气系统 - 仪表校验和调整3.3 备品备件管理物业管理人员应建立备品备件库，储备常用的备品备件，以便及时更换和修复故障设备。
物业员工培训手册
物业员工培训手册一、引言物业行业作为服务业的一支重要力量，其员工的素质和能力对于物业管理的质量和客户满意度有着直接影响。
本手册旨在帮助物业公司有效培训员工，提升他们的专业知识和技能，提高整体服务水平。
二、岗位职责及工作要求1. 物业管理员岗位职责- 社区内设施维护管理- 居民服务和投诉处理- 保安及安全风险管理- 合同管理和供应商协调2. 物业管理员工作要求- 熟悉物业管理相关法律法规- 具备良好的沟通和协调能力- 具备基本的电脑操作技能- 具备解决问题和决策能力三、培训内容及方法1. 物业管理基础知识培训- 法律法规及合同管理- 社区设施维护与管理- 安全风险防控和应急处理2. 服务技能培训- 有效沟通和协调能力- 热情友好的客户服务技巧- 投诉处理和纠纷调解技巧3. 系统操作培训- 物业管理系统操作及数据管理- 文档处理和报表生成技巧4. 角色扮演和案例分析- 模拟实际工作场景，培养应对能力- 分析解决实际案例，提高问题处理能力四、培训环节及时间安排1. 培训前期准备- 制定培训计划和目标- 准备培训材料和设备2. 开场介绍及员工动员- 介绍培训目的和意义- 激发员工参与培训的动力3. 理论知识讲解- 分析介绍物业管理基础知识- 解释相关法律法规和合同管理要点4. 技能培训和操作演练- 进行服务技能培训和角色扮演- 指导员工系统操作和数据管理5. 案例分析和问题解决讨论- 分析真实案例，讨论解决方法- 引导员工主动思考和解决问题6. 反馈和总结- 收集员工反馈和意见- 总结培训内容和成效五、培训评估及反馈机制1. 培训评估- 设定培训考核指标和标准- 组织培训测试和实操评估2. 反馈机制- 建立员工意见反馈和改进渠道- 定期组织培训后续辅导和巩固六、总结本物业员工培训手册旨在帮助物业公司提升员工的专业素养和工作能力，确保物业管理工作的高效运行和客户满意度的提升。
通过合理的培训内容设计和方法选择，将培养出一支懂技术、懂服务、懂解决问题的优秀物业管理团队。
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物业设备设施管理培训手册物业设备设施管理培训手册一、结构第一讲物业设备设施管理基础第二讲设施设施中大修规定第三讲节能管理第四讲工程部经理的管理责任第一讲物业设备设施管理基础一、物业设备管理的意义和目标1、物业设备概述什么是物业设备设施？物业设备即包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、楼控、监控、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。
2、物业设备管理的意义管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：(1)物业设备管理在人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。
(2)物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。
(3)物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。
(4)物业设备管理是卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。
(5)物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
3、物业设备管理的目标用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。
衡量物业设备管理质量的两个指标：A-----设备有效利用率， %；B-----设备的完好率， %；4、物业设备是否完好的标准为：（1）零部件完整齐全（2）设备运转正常（3）设备技术资料及运转记录齐全（4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象（5）防冻、保温、防腐等措施完整有效二、物业设备管理的内容（1）物业设备基础资料的管理（2）物业设备运行管理（3）物业设备维修管理（4）物业设备更新改造管理（5）备品配件管理（6）固定资产（设备）管理和工程资料的管理等1、物业设备基础资料的管理注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。
（1）设备原始档案设备原始档案包括：a)设备清单或装箱单i. 设备发票ii. 产品质量合格证明书iii. 开箱验收报告iv. 产品技术资料v. 安装施工、水压试验、调试、验收报告b) 设备技术资料设备技术资料包括：i. 设备卡片ii. 设备台帐iii. 设备技术登录薄iv. 竣工图v. 系统资料c) 政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件2、物业设备运行管理**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。
一是：设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态(1) 针对设备的特点，制定科学、严密切实可行的操作规程。
(2) 对操作人员进行专业的培训教育。
对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证上岗。
(3) 加强维护保养工作。
(4) 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。
(5)对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。
(6)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。
即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。
二是：从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。
设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：(1)初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑一下因素：A、设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。
B、设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。
C、设备价格及运行时能源的耗用情况。
D、设备寿命。
E、设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和振动。
F、注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。
（2）运行成本管理A、能源消耗的经济核算。
B、操作人员的配备。
C、维修费用的管理。
3、物业设备维修管理设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。
（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。
对长时间运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。
（2）维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常保养和定期维护保养两种。
A、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。
B、定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。
它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。
应做好以下工作：*彻底内外清扫、擦洗、疏通；*检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙;*检查安全装置*检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；*清洗油箱，检查油位指示器，换油；*检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
（3）设备的点检*设备的点检就是对设备有针对性的检查。
设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。
*设备的点检包括日常点检及计划检查。
*设备的日常点检由操作人员随机检查。
日常点检内容主要包括：（1）运行状况及参数；（2）安全保护装置；（3）易磨损的零部件；（4）易污染堵塞、需经常清洗更换的部件;(5)在运行中经常要求调整的部位；（6）在运行中经常出现不正常现象的部位。
**设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：（1）记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；（2）更换零部件；（3）确定修理的部位、部件及修理时间；（4）安排检修计划。
（4）物业设备的计划检修*对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。
以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修*实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。
计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。
（5）计划检修和维护保养的关系*设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。
4、物业设备更新改造管理在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新方式。
备品配件的管理*运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。
*需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。
*备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。
5、固定资产（设备）管理*固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。
*不属于生产经营主要设备的物品，单价值在2000以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。
固定资产管理应考虑的几个问题：*固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个指标。
*设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。
*设备的报废*固定资产的管理要求：A、保证其完整无缺。
B、提高其完程度和利用效果。
C、正确核定其需用量。
D、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。
F、进行其投资预测。
6、工程资料的管理1) 资料管理的目的和意义2) 物业工程资料的分类目录A、竣工验收资料B、设备管理资料C、二次装修设备改造变更资料3）工程资料管理的方法:文件档案管理和电脑管理两大类。
4）工程资料管理的要求：A、归档：要求和时间B、保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮、虫，尘及有害气体）；每年年底一次特别清理。
三、物业设备管理制度、*现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。
物业管理的规章制度有下列三大类：（1）技术规程方面的制度A、物业设备接管验收制度B、物业设备的安全操作规程C、物业设备的保养维修规程（2）管理工作方面的制度A、物业设备预防性计划维修保养制度B、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度。
C、工具领用保管制度（3）、责任方面的制度A、各专业，技术工种及管理岗位责任制度B、值班制度C、交接班制度D、报告记录制度四、物业设备管理的要求标准*设备管理体制(1)、企业负责人管理职责(2)、设备管理部门及其人员配备（3）、健全必要的管理制度（4）、技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求*设备技术与经济管理（1）、设备前期管理（2）、固定资产管理（3）、设备技术管理（4）、设备经济管理（5）、设备使用与维护管理（6）、设备检修管理（7）、动力房管理（8）、特种设备管理第二讲设备设施大中修规定一、供电系统设施设备的大中修（1）设施设备大中修的依据1 ．《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB 50303 )2. 《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》（GB 50150 )3 ．《供配电系统设计规范》（GB5o052 )4 ．《 1oKv 高压配电柜使用维护说明书》5 ．《 10Kv 变压器使用维护说明书》供电系统设备设施的大中修（2）中修的确定及项目内容1．设备设施中修确定的条件部分解体修理和更换少量的部件，零部件更换率一般为10﹪～20﹪.2.设备设施中修的项目内容是指对设备进行正常、定期的全面检修，部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备正常运转并能够恢复、达到应有的标准以技术要求。
供电系统设备设施的大中修（3）．大中修的确定及项目内容1．设备设施大修确定的条件对设备进行全面检修、全部解体，零部件更换率一般不超过30﹪.2．设备设施大修的项目内容对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，修复设备的附件以及翻新外观，是设备基本恢复原有性能。
供电系统设备设施的大中修（4）高压供电系统主要设备设施大中修参考周期Ａ、符合以下条件者可考虑变压器大修：1 ．在运行中发现配电变压器有缺陷或异常，危及安全运行，又不能在现场进行处理者。
2 ．配电变压器平均负荷率持续在80 ％以上，且测量绝缘水平有明显下降趋势者。
3 ．运行年限已达到设计使用寿命（一般为20 年），且长期处于80 ％以上重载运行者。
4 ．在运行中遭受多次过电压，二次短路电流冲击等需进行吊芯检查者。
5 ．属技术改进项目需要大修解决者。
Ｂ、断路器根据实际使用条件并结合产品设备手册要求，断路器操作次数等主要参数达到生产厂家技术文件中约定条件者应进行检查和测试，依据测试结果确定是否进行大中修，以保证其工作可靠性。
供电系统设备设施的大中修（5）设施设备大中修的工作内容1、管理目标Ａ．提高管理价值，使管理区域内设备保值、增值；Ｂ．延长设备使用寿命，为客户节约资金；Ｃ．使设备在良好工况下运行。