设备设施培训资料(物业设备)
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一、物业设备管理概述
(一)物业设备管理意义:
更安全的生活环境为业主提供更舒适,满足人们生活基本需求,
做有利保障。是提高设备,设施性能与完好率,延长设备寿命,节约
资金投入,保障设备安全运行的保证。(二)物业设备所涵概内容:
给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应与
通信网络。
3供暖、给排水2消防工程、1、具体划分为四大部分:供燃气、
通风、空调、4建筑电气化;
二、物业设备管理的内容
(一)物业设备运行管理:
、技术运行管理:通过对设备的了解、技术改造、引进技术等。1
、经济运行管理:指在物业设备安全,正常运行的前提下,通2
过有效切实可行的合理的措施,减低设备的消耗,操作费用,维护保
即寻求最少的投资的最大的经济养费用以与检查维修等方面的费用,
效益的方法。
设备经济运行管理内容:初期投资费用管理与运行成本管理。
运行成本管理一般包括:
(例如使用的电费、水费等)、能源消耗的经济核算;1
、操作人员的配置;2
、维修费用的管理;3
设备运行管理做到以下几点:
)各项管理内容都要形成相应的规章制度,做到有章可循、有法1(
可依;
)各个操作项目都要制定出安全、合理的规程,做到规范、有序2(
地操作;
)管理、操作、维修人员都是相关方面的专业人士或经过严格的3(
专业学习和培训并通过相应考核持证上岗的技术人员;
)专业技术管理人员、班组长和工人分工明确,职责清楚。4(
:(二)物业设备维修管理
包括项目物业公司的早期介入要做好,要做好设备的维修工作,
施工、竣工质量验收、交付使用阶段时期要求物业人员的介入,才能
保证后期的物业维修管理工作进行顺利;“物业管理企业承接《物业管理条例》第三章第二十八条规定,
建设工程。物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”
与其设备在保修期限内发生质量问题,施工单位应当履行保修义务,
并对造成的损失承担赔偿责任。
按保修工作流程与时向开发商提出报告属于开发商保修范围的,
1
与建议,并协助开发商维修。
要明确与施工方的责任分工。建设部规定,在物业管理过程中,
正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程,为设a
计文件规定的该项工程的合理使用年限;
有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,、屋面防水工程、b
年;5为
个采暖期、供冷期;2、供热与供冷系统,为c
年;2、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为d
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。
保修期过后,如果公共设施设备出现故障,属于小修范围的,与
时组织修复。
根据厂家说物业设备的维修要与物业设备备品配件管理相结合,
明书与长期的经验,确定备用件,方便维修,另外,对于设备做过的
中大修要做好记录。
(三)物业设备更新改造管理:
经济性原则、技术先进实用性原则、针对性原则、设备改造原则:
可行性原则;
只要通过技术改造能达到同样的在使用设备时特别要注意的是,
目的的,一般就不采用设备更新的方式。
2
: 物业设备寿命的减少由以下六个基本的因素造成
、开/关周期的次数1 •
、运行时间。2 •
、平均负载3 •
、最初安装或最后一次大修后起算时间4 •
、空气泄漏和净化的程度。5 •
. 、设备日常维护保养的水平6 •
(四)设备固定资产管理
单位价值在规定标准以指使用年限在一年以上,设备固定资产:
上,并在使用过程中保护物质形态的资产。单位价值在规定标准以设备固定资产必须同时具备的两个条件:
上和使用年限在一年以上。
凡具备设备固定资产条件的机器设备,应纳入固定资产管理
经相关人要办理设备转固定资产的手续,当设备达到一定的条件后,
员验收合格后转为固定资产。
:(五)物业设备资料管理
包括前期的基础资料管理、建立现有设备的技术资料档案与图
、设备维修保养手册等。内容包括:设备生《设施设备台账》纸档案、
产日期、型号、参数、每年做过的中修、大修等维修维护等。
认真填写“设备在物业项目接管后要对设备设施进行逐个登记。
清单”,分类存档。其分类方法是:将设备设施按专业分为五大类和
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若干个小类,即:电气设备,给排水设备,空调供暖设备,消防设备
具体如下:其运行编号用其第一个拼音字母的大写表示,与安防设备,
——电气设备DQ
——给排水设备JP
——空调供暖设备KN
——消防监控设备XJ
安防设备AF----
三、物业设备管理的要求
(一)设备保养维护的要求
主要有四项:
设备内外整洁,各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔)清洁1(
等处无油污,各部位不漏油、不漏气,设备周围的切屑、杂物、脏物
要清扫干净;
要放置整齐,管道、线路要) 产品(工具、附件、工件整齐 (2)
有条理;
不断油,按时加油或换油,润滑良好 (3) 油压正常,无干摩现象,
油标明亮,油路畅通,油质符合要求,油枪、油杯、油毡清洁;
设备的安全防不超负荷使用设备,遵守安全操作规程,安全 (4)
护装置齐全可靠,与时消除不安全因素。(二)设备“四定工作”的使用维护要求
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各设备操作工人应选择本工按定人定机制度,定使用人员。 (1)
并尽可能保持较长时技术水平高和实践经验丰富者,种中责任心强、
间的相对稳定;
定检修人员。设备较多的企业,根据本企业条件,可组织设 (2)
备专业维修人员,专门负责对设备的检查、精度调整、维护、修理;