鸿坤容积率及总图规划课题研究分享
房地产建设用地容积率管理存在的问题及解决探讨
房地产建设用地容积率管理存在的问题及解决探讨摘要：容积率一般指的是土地内部、总体建筑面积和建筑用地之间的比例。
以建设用地为例，在建设用地中容积率既包含了建设用地也包含了工业和商业用地。
然而从我国商业房地产的发展状况来看，我国商业房地产发展速度缓慢，或者也可以说我国商业房地产发展起步较晚。
因为在发展的过程中存在着一定的特殊性，所以并不能直接借鉴发达国家的管理体制，需要结合各地实际情况来作出一定的调整。
下面本文将结合房地产建设用地同容积率管理中存在的问题进行探究，并且针对存在的问题找到解决的对策。
关键词：房地产；建设用地；容积率管理我国商业房地产市场的起步是相对较晚的，在其发展的过程中存在着一定的复杂因素，在近几年来的加速发展，为当地的发展留下了很多历史遗留问题，再加上目前新的社会形式，这导致房地产建设用地在容积率管理方面存在着很多的问题，管理成为了难点。
本文就存在的问题进行分析，找到针对性的解决办法。
一、房地产建设用地容积率管理存在的问题（一）存在着超容积率建设情况目前房地产建设用地存在着超容积率建设的问题。
企业在有的时候会设置一些临时的结构负责来项目建设，在项目建成撤离之后，无法对超容积率建设的问题进行妥善的处理。
另外政府存在的补助性房改房项目和商业房地产开发还有安置房项目存在着共同使用一块土地的情况，这样无法有效地来解决超容积率建设的相关问题。
再有就是政府办公用房和商业房地产开发存在着混合用地的情况，这样计算出来的建筑容积率与以容积率控制建筑的体态存在出入。
还有就是因为房地产项目在进行设计的时候从设计到建筑物最终建筑成型距离的时间比较长，加之一些政策的原因，导致超容积率建设改变建筑用途的问题。
对于分期建设项目若前期超容，后期因各种原因不能继续开放，导致政府只能从新核算，而无法改变建筑状态，变相破坏城市景观，为城市留下遗留问题。
（二）存在着粗放式的管理情况在住房与城乡的建设发展中，自然资源和规划部门与行政执法部门以及房产建设部门都和容积率管理产生着紧密的联系。
容积率约束下居住区规划设计研究
容积率又被称之为建筑面积密度，容积率是反映土地开 发强度的重要指标。从居住区的角度来看，容积率越大，说明 土地开发强度越大，总建筑面积也就越高；容积率越小，说明 土地开发强度越小，总建筑面积越低。
3 以青岛市为例，调查分析居住小区的容积率
从调查研究资料来看，青岛市居住小区的占地面积较小， 40% 左右的地块面积小于 3 公顷，16% 左右的地块面积大于 10 公顷。容积率与地块占地面积呈负相关，以青岛市北区为例， 环宇康庭占地 1.07 公顷，容积率为 4.56；阳光山色占地 12.73 公 顷，容积率为 1.2。容积率与建筑层数呈正相关，多层居住小区 中，容积率小于 1.5；以小高层和高层混合的居住小区中，容积 率大于 2.0. 容积率高低与绿地率之间未有显著相关性。调查 显示，依山半岛小区建筑密度为 22.02%，容积率为 2.6，绿地率 为 41.1%。容积率关系到居民的居住舒适度，容积率越低，舒 适度则越高。通过问卷调查显示，居民对小区的主要不满意 地方在于：其一，停车位太少；其二，采光条件差；其三，压抑感 过强。青岛市大部分居住小区的实际容积率超过规范标准， 其中以小高层居住小区最为严重。地块面积与容积率呈负相 关，地块面积越小，容积率将越大。部分小地块区域缺少必要 的环境设施，此种开发模式会导致容积率高出标准几十倍。 在中高层混合居住小区中，部分低密度低容积率的花园洋房 宽敞明亮，部分高密度高容积率的高层居住小区拥堵不堪，两 者同时出现在同一小区中会导致贫富分化加剧，不利于社会 稳定，除此之外，损害部分居民的切身利益。随着我国对住房 标准的日益提高，人们对环境质量以及配套服务设施等要求 也日益提高，如何在高效率利用土地同时又能够积极改善居 住环境是开发商面临的主要问题之一。此时，合理利用地下 空间成为改善居住环境的重要途径。充分利用地下空间能够 将地上一部分容积率转移至地下，从而给居民提供更逗的绿 地和活动空间，最终提高居住区域内的环境质量。
城市规划中合理容积率的确定探讨
Ｑ＝ ＸＡ Ｄ
何 ，只要经济持续增长 ，就会 引发如交通拥挤、住 房紧张等
效 应 。 某 地块 的容 积率 与城 市 环 境 、 地 价 和 开 发 商 的开 发利 润 有 密 不 可 分 的联 系 。从 政 府 的角 度 来 看 ，容 积 率若 与地 价
由以上式子可以看 出，在既定的地块 中，提高容积率 可
以采 用 增 加 建筑 层 数 或 建筑 密度 来 达 到 目的 ，而 建筑 层 数 及 建 筑 密度 正 是城 市 环境 的重 要组 成部 分。 （ ） 二 容积 率 与地 价 的定 量 经济 分析 １影 响地价 的 因素 ． （ １）内 部 因 素 主 要 是 具 体 对 地 价 或 宗 地 地 价 产 生 影 响 的 因素 。 一 般 来 讲 包 括 土地 形 状 和 其 面 积 、 地 质 条 件 、 周 边
的定量 经 济 分析 。
今 ，量 化 分 析 在 规 划 编 制 中 有着 光 明 的前 景 ，本 文 主 要 用定 量 经 济 分析 的 方法 对 控 制 性 详细 规划 中 的重 要 参 数— — 容 积 率 的合理 确 定 进行 探讨 。 容积 率 的重 要 性
（ ） 积 率 与城 市环 境 的 定量 经 济 分析 一 容 城 市 环 境 包 含 较 多 的 因素 ，如 人 口 密 度 、城 市 绿 化 面
发 利润 三 者 之 间的 关 系和作 用 机 制 。 三 、定 量 分析 的必要 性 从 城 市 的经 济 发 展 观 点 来 看 ，不 管其 规 模 和 建筑 密度 如
其 中Ｄ 地面单 价 ｉ 为 Ｑ同 上 为 土 地 总 价 ｉ 指 总 用 地 面 Ａ
学习惯建设用地容积率的管理办法心得
关于容积率的学习心得1、容积率就是一把双刃剑，必须要科学制定，并且要严格的执行（1）控制容积率是政府衡量土地使用强度和评价土地利用合理性的重要指标和基本手段。
（2）提高容积率能够使开发商获取超额的利润。
（3）合理容积率是业主享受必要环境条件的基本保证。
（4）把握住了容积率才能遏制房地产行业的腐败。
2、容积率的弹性与度量的特性关系（1）容积率表述的是在规化地块上允许建设的总容量（容积率＝总建筑面积 / 净地块面积）规化地块=建筑所使用的场地；总建筑面积=地面以上部分的建筑面积总和。
（2）在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比，在一定的建筑面积条件下，楼面占地率与容积率成反比。
（3）容积率是相对指标，有一定弹性。
3、要坚持客观经济普遍利益兼顾性的确定容积率的原则1）容积率上限：取决于环境质量的最起码要求；2）容积率下限：取决于开发者能承受的最高楼面地价。
3）商业开发地块容积率下限的确定：开发总投入×利润率＝总产出－总投入4、需要因地制宜确定容积率的要素（1）国家和省市的法律、法规、标准、规范（2）城市总体规划或分区规划（3）城市的经济状况（4）地块的实际情况5、技术支撑下克服影响容积率制定的主要因素（1）明确地块的使用性质；（2）明确地块的区位；（3）明确城市交通和基础设施容量；（4）明确地块空间环境条件－表现为城市设计的要求；（5）明确建造方式与形体；（6）明确地块土地出让价格；（7）明确历史环境的保护。
6、多种方案的对比以及集思广益的确定容积率的方法（1）形体布局模拟；（2）经验归纳统计；（3）调查分析对比。
7、程序严谨的容积率制定程序（1）下达任务；（2）熟悉总规；（3）现场踏查；（4）编制方案；（5）技术审查；（6）行政把关；（7）专家论证；（8）汇总修改；（9）上报批准8、积极面对容积率的调整性（1）制定程序的漏洞；（2）决策过程的偏差；（3）实施条件的变化；（4）经济利欲的膨胀9、容积率调整的程序（1）调整申请；（2）行政审核；（3）下达任务；（4）技术论证；（5）专家论证；（6）现场公示；（7）行政汇总；（8）重编控规；（9）上报批准；阳光规划——科学可行——杜绝腐败结合萍乡实际情况，我个人建议如下：1、批复控规。
容积率对建筑影响的研究
容积率对建筑影响的研究随着城市化进程的加速，土地利用问题愈发凸显。
在城市规划中，容积率被广泛应用于评估土地的利用效率。
容积率是指建筑物总建筑面积与占地面积的比值，是衡量城市土地利用紧凑度的重要指标。
高容积率能够在一定程度上促进城市土地的有效利用，但同时也会对建筑产生一系列的影响。
首先，容积率对建筑的高度、体量和密度产生直接影响。
一般来说，较高的容积率通常意味着建筑物会更高、更大和更密集。
高层建筑往往需要应对更大的风力和地震力，因此在结构和材料上需要更高的要求。
此外，高密度建筑对城市基础设施的需求也更大，例如道路、供水、排污等公共设施的配套需求会更加复杂和庞大。
其次，容积率对建筑的功能和形态产生影响。
高容积率建筑往往会导致单一的土地用途，因为高建筑密度会限制空地的数量和面积。
这样一来，城市中可能会出现大量的住宅、商业和办公等单一用途的建筑物，缺乏多样性和复合型的城市空间。
另一方面，高容积率可能会带来建筑物之间的遮挡和阴影，影响周边环境的通风、采光和景观质量。
第三，容积率对建筑周边的社会和经济环境产生影响。
高容积率通常会导致人口密集，居住和工作的人口增多会对社区设施、交通状况和环境质量提出更高要求。
此外，高容积率建筑所需的土地成本通常会更高，这对房地产市场和住房价格也会产生影响。
高容积率可能使得低收入人口无法承担居住成本，导致社会分化和资源不均。
最后，容积率对建筑的可持续发展产生重要影响。
高容积率建筑所占地面积较小，相对节省土地资源。
这有助于保护自然生态环境和农田资源。
然而，高密度建筑往往会增加城市交通压力，增加用能和用水需求。
如何平衡土地利用效率和资源消耗之间的矛盾，是建筑可持续发展的重要课题。
综上所述，容积率是评估土地利用效率的重要指标，对建筑产生多方面的影响。
在城市规划中，需要综合考虑建筑的高度、体量、密度、功能、形态、环境和可持续发展等方面，并进行科学的规划和管理，以实现城市的高效利用与可持续发展。
城市规划中容积率平衡存在的问题梳理与思考
城市规划中容积率平衡存在的问题梳理与思考【摘要】:容积率是政府控制城市建设用地开发强度的一项重要指标，在城市建设过程中容积率势必会发生调整，如何在不损害各方利益的前提下合理调整容积率是目前面临的重要问题。
本文分析并总结现状城市规划中容积率平衡方面宏观、中观、微观三层次方面存在的问题，并思考容积率平衡的规划层面与管理层面建议。
【关键词】:容积率、城市规划、控规调整1 宏观层面——总体规划与详细规划的失衡以容积率为核心指标的建设强度管控是城市规划体系的重要组成，也是确定、限定城市人口容量的重要方法与手段。
当前国内多数城市仅仅将分片编制的控制性详细规划（以下简称“控规”）作为强度管控的主要依据，此种模式导致城市局部城市人口容量自成体系，与城市总体规划确定的城市人口容量产生差异。
失衡产生的原因主要有以下两点：其一，总规和控规编制过程中脱节。
我国城市总体规划一般根据综合增长率法、职工带眷系数法、资源环境承载力法等方式预测校核城市人口规模，城市建设用地规模根据预测人口来确定，而控规重点在于对土地使用性质及各类用地指标的控制。
对于城市人口容量控制以落实总规人口指标为主，但在实际编制过程中，控规对于总规人口指标的落实多数囿于图纸之上，在片区容积率指标确定上基本上未考虑人口容量因素，导致城市总体规划与控规在人口容量确定上脱节。
其二，控规作为规划管理部门出让土地的直接依据，各级政府将其视为土地出让收益的保障，不断争取利益的最大化。
同时，协调的各方复杂利益关系的规划部门对容积率的管控，有时存在需要为利益而让步的情况，导致控规编制时容积率普遍偏高。
2 中观层面——城市规划与容积率分布的失调“优化城市功能”与“美化城市形象”是城市规划需要达到的两项相辅相成的目标，也是强度分区的基本要求。
“结构清晰，重点突出”的城市功能组织往往带来“疏密有致，高低起伏”的城市整体形象；“结构混乱，重点缺失”的城市功能组织往往带来“疏密无序，鱼龙混杂”的城市整体形象。
容积率及总图规划和货值排布研究A35
•大进深多单元的平面组合单体对 容积率贡献大 • 北方地区在好的地段可采用少量 的东西向布局
PART 三、案例分享
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、用足建筑密度：主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉 2、用足当地法规：底层挖掘和分率原则中论述 --好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
含金量高 容积率面积收益 地价外成本
新城案例
＝容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费
业态 社区商铺 50~250㎡ 普通联排
亲地底跃 200~250㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 电梯洋房 100~130㎡ 34高层83~130㎡
预计建面价格 预计地价外成本
10000/ ㎡ 13000/㎡
•
两个相邻地块的入口应尽量
相对，便于两个相邻地块人
员的步行交通
42
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率 1.2用足建筑密度
PART 一、 容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足建筑密度：
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉
2、底层挖掘和分率原则中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
从创意到建造——鸿坤体育公园设计整体控制
３． ２ Ｂｌ Ｍ技术 设 计 以Ｒ ｈ ｉ ｎ ｏ 软件作 为造型 手段 ；在深化阶 段提供 了多 专业全信 息模 型 （ Ｒ ｅ ｖ ｉ ｔ ）；在幕墙订 货图中又回到 了Ｒｈ ｉ ｎ ｏ 模型 ，供 货商能够更直接 、准 确 地得到 数控下料 图。此外 ，Ｒ ｅ ｖ ｉ ｔ 模 型也为钢结 构深化设计 、现场 施工 的 管 线综合 创造 了条件 。数字化技 术 为建造的上 、下游各 阶段提 供 了合作平 台 ，让项 目全过程 变得清晰 、高效。
＿永续 ・ 绿色设计一 曩 ： 践与建ｌ
ＦＲＯＭ ＣＲＥＡ ＴＩ ＶＩ Ｔ Ｙ Ｔ Ｏ ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩ ＯＮ：
ＯＶＥＲＡＬ Ｌ ＤＥＳＩ ＧＮ ＣＯＮＴＲＯＬ ＯＦ ＨＯＮＧＫＵＮ ＳＰＯＲＴＳ Ｐ ＡＲＫ
从创意到建造
鸿坤体育公园设计整体控制
撰文 张 璇 北京 墨臣 建筑 设计事 务所
园， 像 海绵一样 吸收雨水 ，回渗到 地下水 中，即使市政排水 不畅也不
会造成 大量积水。
何 谓绿色 建筑？ 可 以随意奔 跑跳跃 ，让 人重新 回 归自然 ．也 是
绿 色建 筑 。 “ 慢跑 道 ”的概 念是 我们 在建造 过程 中逐 步形 成和 完善 的 ，塑胶 跑道 在屋 面和 下沉 场地 形成连 续 ，一个 山坡 接着 另一个 山
３． ３精细化
精 细化首先 是建立在 “ 解决 问题 ”基础上 的深化和优 化 ，体现 参与者
的创造 性和远见 。建筑 的幕墙体 系是 重点之一 ，水平 带状的铝 板幕墙 规格 （ ２ Ｏ ０ ０ ｍｍ ×２ ０ ０ ｍｍ ）在幕 墙深化之初就被提 出 ，并最终落 实 为 了实现 这一设 想 ，我们在 Ｒｈ ｌ ｎ ｏ 模 型上 完成 了全部分 格 的推敲设 计 。从实施 效果 看 ，分格方式对建筑 “ 气质”的营造起到 了重要作 用。 ３． ４建造过程 的参与
城市更新规划容积率制度的研究
城市更新规划容积率制度的研究城市更新是指通过更新旧城区的建筑和基础设施，提升城市整体的功能和品质。
在城市发展过程中，根据不同的城市规划需求和发展目标，制定合理的容积率制度是十分重要的。
容积率是指在某一地块上可以建设的建筑面积与地块面积之间的比例关系，也可以理解为建筑物所占用的土地面积与土地总面积之间的比例关系。
城市更新规划的研究可以从以下几个方面展开：1. 城市更新的意义：城市更新是城市发展的重要手段之一，有助于提升城市的功能和品质，改善居住环境。
城市更新可以提高土地利用效益，优化城市布局，增加城市产出和经济效益，促进城市可持续发展。
2. 现行容积率制度的评估：研究城市更新规划需要对当前的容积率制度进行评估。
可以从规划目标的实现程度、生态环境的保护程度、土地利用的效率等方面对现行制度进行评价，发现其存在的问题和不足之处。
3. 容积率制度的调整和改进：根据城市更新的规划需求和发展目标，可以对现行的容积率制度进行调整和改进。
在保护历史遗址和文化遗产方面可以提高容积率限制，促进保护性更新；在更新城市街区和老旧住宅区方面可以适度放宽容积率限制，吸引开发商和投资者参与城市更新项目。
4. 容积率与建筑形式的协调：城市更新不仅仅是提高容积率，还需要考虑建筑形式与城市环境的协调。
可以根据城市的地理位置、气候特点和文化背景，制定适合的建筑形式和容积率限制，以确保城市更新后的建筑风格和整体效果符合城市的特色和韵味。
5. 容积率的监管和管理：合理的容积率制度需要有相应的监管和管理机制。
可以建立相关的法律法规和政策，对城市更新项目的容积率进行严格控制和管理，加强对开发商和投资者的监督，防止超建和恶意开发，确保城市更新过程的安全和可持续发展。
通过对城市更新规划容积率制度的研究，可以更好地指导城市更新项目的实施，促进城市的可持续发展和提升城市居民的生活品质。
城市更新规划需要综合考虑城市发展的各个方面，合理制定容积率制度，以实现城市规划目标和人民对美好城市生活的期望。
“鸿坤·理想湾”项目工程的进度控制分析
［ 关键 词】 房地产行业 ； 进度管理 ； 项目 进度控制
一
的上 升， 并且 对工人管制不合 理造 成工人情绪 的反抗 ， 无法 正常施 工建 设。 对 施工 现场人 员、 材料 的管 理不 协调、 不恰 当， 制约 工程 的进 度 安
排， 不 能为施 工的进 行创造 良好 的环 境 。 尤其 对于小 的工 程项 目， 存 在 本 文主要是 对工程项 目的进度 进行控制 ， 以下将 对项 目的进度控 制 设备 陈旧、 功 能缺 失、 技 术低下造 成施 工组织 的不合理 ， 机 器不能 正常 进行事 前、 事中、 事后分析 ： 运作 ， 依靠 人力程 度加大 ， 致使 不能按照 规定的 期限完工 ， 且 工程 质 量 降低 ， 成 本投入增大 。 （ 一） 事前进度 控制
公共管理］ Ｐ Ｕ Ｂ Ｌ Ｉ Ｃ Ｍ Ａ Ｎ Ａ ＧＥ ＭＥ Ｎ Ｔ
“ 鸿坤 ・ 理想湾＂项 目工程 的进度控制分析
刘琳琳 天津师范大学 ３ ０ ０ ３ ８ ７
【 摘要】 近几年， 随着房地产热的持续升温， 我国房地产行业快速 发展 ，
作人员情 绪的波动 ， 加大了施工 的管 理难度 ， 提成了人力成 本。
问题 ， 及时采取相 应措施 ， 确保 项目按照进 度计划 按期进 行。 （ 三） 事后进度控 制
的传统 问题 进行文字性 规定 ， 但 是并未把提 高技术水平和改进 管理 水平 而促使 成本 降低 、 提 高质 量 水平 等一 些其他指 标列入其 中， 依 旧是按 照 传统 ， 对不能 按期完成 相应 质量 水平项 目 责任 人进行 相应 的惩罚 ， 对按 期或提 前完 成项 目及改 进 技术 和管理 等 而使 成本 降 低的项 目 责任 人未 有相应 的奖 励， 所 以项 目部仅将 所要求有 的指 标水平 作为最 终 目 标， 缺 乏改进 意 识， 也会 因管 理 、 技术等 得不 到改善而造 成资源 的大量 浪费， 并且无法 降低成本 。
2012年7月北京鸿坤地产品牌建设项目品牌探索发现与定位初探_143p_前期策划
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品牌定位 品牌写真 大创意 Big Idea 品牌传播主题 传播讯息规划
品牌扫描 障碍与挑战
+
+
品牌架构
传播策略规划
人&行为 市场&传播 广告, 公关, 活动 品牌 产品&服务 环境&体验
33
品牌视觉表现
与品牌相扣的传播主题与内容 一致、鲜明的传播调性 持续、渐进，同特定市场、受众等相结合的传播 活动
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Disney = 神奇欢乐
12 12
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生活创想
13
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伙伴关系
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+
品牌视觉表现
包装系统
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36
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根据不同的工 作职能对员工 进行分类 研发 销售 行政
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人&行为 市场&传播
全面管理品牌接触点(Touch Point) 建立完整品牌世界，打造一致品牌体验
品牌
产品&服务 环境&体验 品牌定位 品牌架构
房建容积率管理现状调研报告
房建容积率管理现状调研报告一、调研背景近年来，我国城市化进程加快，城市房地产市场不断发展，房屋建设规模日益扩大。
而随着城市人口的逐年增长，城市用地的紧缺以及城市发展带来的环境压力等问题逐渐凸显。
因此，房建容积率管理问题受到越来越广泛的关注。
二、调查目的本次调查旨在了解当前我国房建容积率管理的现状及其存在的问题，为制定改进方案提供参考。
三、调查方法本次调查采用了问卷调查的方法，针对从事房地产开发的企业和业主以及相关市政部门等进行了调查。
调查时间为2021年8月至9月。
四、调查结果1. 当前我国房建容积率管理现状根据调查结果，当前我国房建容积率管理主要包括以下几个方面：（1）政府规划文件政府规划文件中明确了房建容积率的范围和标准。
主要体现在城市总体规划、土地利用规划和详细规划等方面。
（2）准入门槛在进行房地产开发前，申请土地使用权、施工许可证等都需要满足房建容积率的要求。
这也是一个较为强制的管理方式。
（3）市场调节市场竞争可以帮助开发商更好地控制房建容积率，适应市场需求。
2. 当前我国房建容积率管理存在的问题（1）地方政府对房建容积率的规定缺乏统一性，导致标准不一，存在较大差异。
（2）一些开发商在追求经济利益的同时，对房建容积率的规定存在明显的规避行为，导致市场无序竞争。
（3）现有管理方式多数采取行政手段，缺乏市场机制的引导和优化。
（4）房建容积率标准考虑不够全面性和适应性，难以满足城市发展的需要。
5. 调查结论通过本次调查，我们认为，当前我国房建容积率管理方面存在不少问题。
因此，应该进一步加强政策层面的统一管理，制定更加明确、全面、适应性的标准。
同时，在管理方式方面，应该更加注重市场机制的引导和优化，促进市场健康稳定发展。
这样，才能更好地推动城市的高质量发展，为广大市民带来更好的生活体验。
容积率约束下居住区规划设计研究
容积率约束下居住区规划设计研究【摘要】目前，随着中国城镇化规模的不断扩大，人地矛盾也日益突显出来。
由于相关部门缺乏对居住区的足够重视，因而导致了包括容积率在内的一系列问题的产生。
本文首先就容积率进行简单概述，其次通过深入分析当前居住区容积率的影响因素，进而提出在容积率约束下，进行居住区规划有效的对策。
【关键词】容积率；居住区规划设计；问题与对策0.引言近些年来，国家为了保护耕地，制定了多项土地调控政策，再加上城市人口的急剧增长，人们和土地之间的矛盾日益激烈。
在人口无法改变的情形下，只有通过集约利用土地，从而实现城市人员的规划管理。
由于在城市用地中，住宅用地占据着非常大的比例，因此，通过提高居住区容积率的方法可以有效缓解人地矛盾。
1.容积率的相关概念容积率为西方国家在二十世纪初期推行的一项城市土地规划管理制度，我国直到上世纪八十年代才真正引进并大力使用。
容积率是衡量土地使用强度的重要指标之一，为地块内所有建筑物的总面积与地块面积的比值。
对于居民的居住区来说，容积率越大，则表明块地的总建筑面积越大，开发强度也就越高。
土地的开发强度除了可以通过容积率体现出来，还与居住区的绿地率、建筑密度、住宅建筑面积等指标有着直接或间接的联系。
这些指标互相制约的同时，将居住区的空间形态、规划布局及环境质量等进行了充分的展现[1]。
2.居住区容积率的影响因素2.1用地条件在居住区规划过程中，倘若对面积小至一定规模的地块仍进行开发和使用，那么一定会因为用地面过小而产生一系列的设施及环境等难以解决的问题，同时对城市的整体景观造成极为不利的影响。
因此，住宅区的规模应当符合居住、管理以及经济技术等方面的要求。
其次，用地形状对居住区的容积率也会造成一定的影响。
用地形状包括用地长度、宽度及朝向等。
当地形朝向不同时，对于高层住宅区的日照问题，住宅楼房之间的叠加、遮挡也会出现不同的加剧或减弱情况，间接影响了容积率。
对于多层或地层的住宅区而言，由于日照间距限制对其容积率造成的影响不大，因而居住区多选择建设高层住宅。
对城市规划中容积率的思考
18
1.3 容积率的确定方法
1.3.4 环境容量推算
根据现状居住条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施等，预测 通过改造后的饱和容量，计算可能承担的人口，据此确定容积率及其他控制 指标。
不同性质的用地有着不同的土地使用要求和特点，使得各类用地的总体 容积率水平有较大的差异。
10
1.2影响容积率的因素
1.2.4 技术因素
（1）开发建造方式与形体规划设计 居住区容积率的技术性影响因素
采取加大进深、围合式布局、 改变朝向、调整建筑层高和层数 等方式来调整容积率。
11
1.2影响容积率的因素
(2) 容积率确定要考虑社会与环境效益，也要保证城市政府的土地收益和满足 开发商的合理利益。
容积率的上限取决于环境质量最起码的要求，而其下限为开发商所能够进行 城市开发商业行为的“起步容积率”或叫做“零界容积率”。 由此可见，容积 率并非只能是一成不变的“定值”，而是可以在一定范围内调整的“变量”。
22
1.4 实施中存在的问题
1.4.4 缺乏管理机制
城市土地使用中存在的规划管理失控现象：城市规划并没有起到有效的引导 和控制作用，无论在用地性质上还是在开发强度上都不断地突破现有土地规划。
城市常常在公共利益上不得不做出一定让步，造成社会纠纷迭起，加剧了公 众和开发商之间的矛盾。
城市政府对城市规划不合理的干预，不仅加剧了市场选择的短视、盲目带来 的对公共利益的损害，导致了城市土地资源开发中存在严重的不合理利用和浪 费现象，加剧了社会多方矛盾，使得容积率控制成为空谈。
城
容积率情况汇报
容积率情况汇报最近，我们对城市容积率情况进行了一次全面的汇报和分析。
容积率是衡量城市建设密度和土地利用的重要指标，对于城市规划和发展具有重要的指导意义。
通过对各个区域的容积率数据进行梳理和比对，我们得出了一些重要的结论和发现，以下将对这些情况进行详细的汇报。
首先，我们发现在城市核心区域，容积率普遍偏高。
这是由于核心区域的土地资源紧张，需求旺盛，为了更好地利用有限的土地资源，提高土地利用效率，容积率相对较高是一种必然趋势。
然而，高容积率也带来了一些问题，如交通拥堵、环境恶化等，因此在核心区域的规划和建设中，需要更加注重平衡各方面的利益，避免过高的容积率给城市发展带来负面影响。
其次，在城市郊区和新城区，容积率相对较低。
这是由于这些区域的土地资源相对充裕，规划建设相对较为宽松，容积率较低有利于打造更宜居的生活环境。
然而，过低的容积率也可能导致资源浪费和城市扩张效率低下，因此在郊区和新城区的规划中，需要在保障舒适生活环境的同时，合理提高容积率，提高土地利用效率。
另外，我们还发现一些特殊区域的容积率情况。
比如历史文化保护区、生态保护区等，这些区域的容积率普遍较低，这是为了保护历史文化遗产和生态环境，避免过高的容积率对这些特殊区域造成破坏。
在这些区域的规划建设中，需要更加注重保护和可持续发展，避免过度开发和利用。
综上所述，城市容积率情况在不同区域存在着差异，需要根据具体情况制定相应的规划和政策。
在核心区域，需要平衡高容积率带来的利与弊，避免过高容积率对城市发展造成负面影响；在郊区和新城区，需要合理提高容积率，提高土地利用效率；在特殊区域，需要更加注重保护和可持续发展。
只有在合理控制容积率的基础上，才能实现城市的可持续发展和宜居环境的打造。
通过这次容积率情况的汇报和分析，我们更加清晰地认识到了城市规划和建设中容积率的重要性和复杂性，希望通过我们的努力和研究，能够为城市的可持续发展和宜居环境的建设贡献一份力量。
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1.5 ≤30％
绿地率
≥30%
虎 溪 河
建设用地 市政停车场
建设用地
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总图— 配比研究
以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有：
1、商业＋洋房 2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
各业态对应的容积率及密度：
业态 社区商业 3层
多层返迁房 景尚景（高层）
社区商业 34层高层 电梯花园洋房
规划未建小区
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新城案例
•不平衡使用容积率后的总货值为 40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做 高层的货值为36.5亿左右 •本方案占地比：花园洋房区/高层 区=6.3/3.7 •本方案可售住宅面积比（含下跃 赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9
规划难点： 建筑限高从80米突破到90米； 日照；
总用地面积：56640 ㎡ 代征道路：6225 ㎡ 代征绿地：1338 ㎡ 消防站用地：2800 建设用地：约49077 ㎡
容积率：≤3.8 地上总建筑面积：176000 ㎡
公建面积占20%-40% 住宅面积占60%-80% 绿地率：≥30% 集中绿地：6000 ㎡ 建筑限高：80m
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PART 三、案例分享：用足法规
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PART 三、案例分享：用足法规
1、利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至2.0米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
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2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一 级业态的价格，提升溢价空间。(产品类 型示意案例）
3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资 源户型比例 ，扩大溢价范围
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
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案例：赠送半地下室和阁楼面积
0－30
1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率 1.2用足建筑密度
2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，
有效增加实际容积率；利用2.0米以下不计面积的规定。
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PART 三、案例分享：龙湖北京唐宁ONE
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
日照及间距计算的影响
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
户型选择模式
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
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2+1 4 3 2 1
无电梯洋房
替代
7+1 7 6 5 4 3 2 1
电梯洋房
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PART 三、案例分享
花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉； 2、形成点、线、面丰富城市空间；
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PART 三、案例分享
用足密度--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
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PART 三、案例分享：用足法规
双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率
阁楼平面
剖面图
双层高可变空间的利用 优点：零面积变2房，3房 户型成5房 功能：可以做为家庭娱乐、 书房、保姆间、空中花园 等多种用途，上下层不等 高分隔，灵活多变。 实景展示建议做儿童房： 下层为卧室，阁楼为学习、 游戏
用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建 筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内
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PART 三、案例分享：龙湖北京唐宁ONE
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
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各业态的容积率面积收益表
预计建面价格 预计地价外成本
10000/ ㎡
1887 / ㎡
13000/㎡
2000/㎡
12000/ ㎡
1960 / ㎡
11000/ ㎡
1960 / ㎡
7500/ ㎡
2750 / ㎡
6800/ ㎡（精装） 2505 / ㎡
容积率面积收益 8113元 11000元 10040元 9040元 4750元 4295元
边角地块的有效利用
北京唐宁ONE
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
•大进深多单元的平面组合单体对 容积率贡献大 • 北方地区在好的地段可采用少量 的东西向布局
规划少量的东西朝 向建筑
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PART 三、案例分享
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、用足建筑密度：主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉 2、用足当地法规：底层挖掘和分率原则中论述 --好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。
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总体规划业态配比
规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26%
各业态指标比对：
业态
合理容积率 覆盖率
社区商业 3层 2~3
55~100%
普通联排2.5层 0.6~0.75 30~35%
容积率及总图规划课题研究分享
研发设计部-规划建筑组
2017年12月
1
目录 PART 一、 容积率与项目规划的逻辑关系 PART 二、 不同容积率的方案强排模式 PART 三、 案例分享
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PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率：
• 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润 1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科 学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个 人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。
底跃1~3层
电梯顶跃
无电梯顶跃
电梯花园洋房≥7 1.5~2.0 25~30%
无电梯花园洋房 1.3~1.5 高层（12~33层） 2.5~6
28~32% 15~20%
新城案例 商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商
高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥8
1、联排别墅占地较大，但不易出面积 2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的 面积可溢价 3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面 积，且能激活4、5、6和顶跃溢价
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
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PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
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PART 三、案例分享
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率小于1：
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：1.0~1.5
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：1.5~2.0
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绿地率
≥30%
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各业态市场分析
新城案例
含金量高 容积率面积收益 地价外成本
＝容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费
业态 社区商铺 50~250㎡ 普通联排 亲地底跃 200~250㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 电梯洋房 100~130㎡ 34高层83~130㎡
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PART 一、 容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足建筑密度：
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉
2、底层挖掘和分率原则中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
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1.2 不平衡使用容积率案例B
地块经济技术指标
总用地面积（算容积率 的基数）
虎溪河及周边绿地（不 计入绿地率）
可建设用地面积
106690㎡ 8395㎡ 98295㎡
可建设地上面积
160035㎡
容积率 建筑密度
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园