土地一级开发项目可行性研究中的土地价值测算_以北京为例

摘要：鉴于土地价值这一经济指标在土地一级开发项目可行性研究和项目决策中的重要性，本文结合具体实例详细阐述了土地一级开发项目可行性研究的土地价值测算方法和过程，并从实践中总结了土地价值测算的经验和要领。

在土地一级开发可行性研究中，根据宗地状况和项目条件选用不同的方法测算土地价值，并根据各因素对土地价格的影响程度赋予每种方法以相宜的权重，最终用加权平均法确定土地价值，以提高土地一级开发可行性研究中土地价值测算的精度，从而提高企业和政府项目决策依据的可靠性。

关键词：土地管理，土地价值测算，加权平均，土地一级开发，可行性研究中图分类号：F293文章编号：1001-9138-（2012）02-0043-50收稿日期：2011-12-16土地一级开发项目可行性研究中的土地价值测算刘希贤1（１．北京国际工程咨询公司，北京１０００５５）———以北京为例文献标识码：B 1引言为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，２００２年５月９日国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。

２００４年３月３１日国土资源部与监察部又联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法检查工作的通知》，终结了我国自１９９２年开始的土地协议出让方式。

经营性项目的开发也因此分成了两个阶段：政府先依法收购、收回、征收“生地”，区县土地储备机构组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地招标、拍卖的建设用地供应条件后，通过招标、拍卖、挂牌方式出让给开发商；开发商再按相关规划进行项目开发。

土地一级开发便是前一个阶段由生地变成熟地的行为，也是政府有计划地向市场供应熟地的必要过程。

近年来，土地一级开发项目的可行性研究成为工程咨询机构的新兴常规性业务。

本文基于北京市丰台区某镇某村土地一级开发项目可行性研究的实例，对该项目中土地价值测算方法进行梳理，并从实践中总结土地价值测算的要领。

从宏观上讲，重视和提高土地一级开发项目可行性研究中的土地价值测算准确度，也将增加政府相关部门决策依据的可靠性。

2北京市土地一级开发概述２．１土地一级开发的产生和意义进入土地招拍挂时代后，北京市提出土地进入市场必须具备项目规划、城市基础设施配套等“熟地”的标准，土地一级开发因此应运而生。

所谓土地一级开发，就是将生地变成熟地的过程。

承担本行政辖区内土地储备工作的土地储备机构按照城市规划、城市功能定位和经济发展的要求，对列入城市土地储备开发计划的地块组织编制开发实施方案。

储备机构依法收购、收回、征收建设用地后，获得土地开发权的开发主体组织实施该项目的征地补偿、拆迁安置、土地平整、规划设计市政基础设施和配套建设等，使土地达到建设用地的供应条件。

在土地协议方式出让时代，经营性用地的供应主要是开发商与政府或原土地使用者之间的协议出让，该方式存在一定的弊端，包括政府对土地处置权和土地增值的失控、土地资源的浪费、土地市场的无序、相关人员的腐败等。

实行土地一级开发，既可以优化城市土地资源配置、提高土地利用率，还可以增加政府对土地市场和土地增值收益的控制，防止土地资产的流失。

更重要的是，实行市场化的土地一级开发可以使政府能够宏观调控土地利用计划、规范土地市场，达到社会效益、经济效益、生态环境效益三者的统一和平衡。

北京市的土地一级开发坚持政府主导、统一规划、市场化运作的原则，具体实施模式主要有两种：一是，由事业单位性质的土地储备机构负责实施土地开发，可以通过招标方式选择开发企业负责土地开发的具体管理，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的２％。

二是，通过招标方式选择开发企业实施土地开发，招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润不高于预计成本的８％。

２．２土地一级开发可行性研究的功能和作用城市土地不仅是重要的国有资源，还是城市空间发展和城市功能的载体。

城市的土地开发不仅具有上述重要意义，它还关系到城市的发展，包括城市的发展空间、发展潜力和发展方向，也因此被誉为城市经济发展的源动力。

作为城市土地的所有者，政府既肩负着实现土地资产保值增值的责任，还要保证城市发展的速度和质量。

因此，北京市政府对土地一级开发项目的实施十分慎重，为确保土地一级开发达到社会效益、经济效益、生态环境效益三者的统一和平衡，制定了一系列严谨的实施流程。

其中，项目的立项核准程序需要开发主体向区县、市两级发展改革委员会投资部门提交申请、可行性研究报告等相关材料。

土地一级开发的可行性研究报告不仅是开发主体投资决策的依据，也是政府为宏观控制城市土地资源进行立项决策的依据。

可行性研究报告中的建设方案、资金筹措、评价等内容，还是项目设计、筹集资金、建设实施以及项目后评估的依据。

3土地一级开发后土地价值测算及案例土地一级开发项目可行性研究报告的经济测算除了要进行投资项目传统的财务测算，还应该对土地的价值进行测算，即确定土地一级开发实施后熟地的市场价值，以实现对开发价值的分析。

下面以北京市丰台区某镇某村土地一级开发项目为例，探讨土地一级开发可行性研究报告中的土地价值测算。

３．１土地一级开发后土地价值测算方法3.1.1市场比较法将待测的宗地与在较近时期已经发生了交易的类似宗地进行比较对照，根据交易时间、区域以及相关交易情况，考虑个别因素的差异，设定相应的修正系数，对发生了交易的类似宗地已知价格进行修正，从而得出待测宗地的价格。

计算公式为：待测宗地价格＝可比宗地价格×交易时间修正系数×交易区域修正系数×交易情况修正系数×使用年期修正系数×个别因素修正系数3.1.2假设开发法假设待测宗地完成二级开发后得以正常销售，可以根据市场情况预测出房地产开发价值（即销售收入），从开发价值中扣除开发成本、销售费用和开发商合理利润，即为待测宗地价格。

计算公式为：待测宗地价格＝二级开发价值（销售收入）－成本费用－销售费用－开发商利润3.1.3成本逼近法在土地的取得费、开发成本基础上，加上合理的利润、相关税费，以及土地的增值收益，形成待测宗地价格。

计算公式为：待测宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋合理利润＋土地增值收益3.1.4基准地价修正法按政府发布的现行基准地价，根据预测宗地的具体区位、土地使用年限、规划容积率、土地相关状况等，确定相应的修正系数，对基准地价予以修正，得出预测宗地价格。

计算公式为：待测宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素总修正系数待测宗地价格＝待测宗地楼面熟地价×规划建筑面积3.1.5收益还原法将待测土地未来若干年内每年预期纯收益用一定的还原利率折现为预测时间的收益，其总和即为预测宗地价格。

计算公式为：待测宗地价格＝第ｉ年土地纯收益／（１＋还原利率）ｉ－１３．２丰台区某镇某村项目土地一级开发概况丰台区某镇某村土地一级开发项目的承办单位是北京市土地整理储备中心丰台分中心，该中心通过招投标确定了开发企业。

该项目的可行性研究于２００６年５月完成。

该项目建设地点位于丰台区某镇某村南部，地处北京市区的西南边缘，距市区广安门２０．６公里，距丰台区中心地区１４．７公里。

项目用地情况见表１。

地块上有２９８００平方米商业和企业用房待拆迁。

项目规划为房地产开发项目，建设用地面积表1：丰台区王佐镇某村项目开发用地情况表项目所用土地属性面积（公顷）折合亩数备注国有土地集体土地其中：耕地林地集体建设用地总用地面积０．３４２６．２０７．５８５．３７１３．２５２６．５４５．１０３９３．００１１３．７０８０．５５１９８．７５３９８．１０２２．０８公顷，代征绿地面积４．４６公顷，容积率为１．２９。

建筑面积规划条件见表２。

项目实施一级开发后实现“七通一平”，即通路、通电、通上水、通下水、通电信、通燃气、通有线电视，建设用地场地实现初步平整，沿市政道路铺设供水、供电、天然气等管网。

项目主要建设内容包括：（１）场地平整填方工程量约５．５万立方米；（２）建设道路面积约６．７万平方米；（３）高峰小时用气负荷为２４３０立方米／小时的天然气调压站；（４）变配电站一座；（５）市政基础设施各类管线总长度约１３４０６万米。

３．３丰台区某镇某村项目土地一级开发后的土地价值测算对于该项目土地价值测算方法的选取，由于没有可以作为比较对照的类似宗地交易情况参照，不适宜用市场比较法测算土地价值；该项目未来若干年内每年预期纯收益及其还原利率的不可预见性较大，用收益还原法预测可能出入较大；尽管咨询项目组可以对征地、拆迁补偿等费用和土地开发成本做细致的估算，但是前期调研中搜集的与该宗地土地增值收益相关的资料、数据极少，采用成本逼近法可能会误差较大。

故该项目的土地价值测算选用假设开发法和基准地价修正法。

3.3.1假设开发法假设该项目宗地实施一级开发后，房地产开发商按规划条件开展二级开发，并能够正常建设和销售。

北京市２００６年１－２月房地产市场运行情况显示：全市商品住宅预售交易平均价格６７７６元／平方米，同比上涨了９９７元／平方米，涨幅为１７．３％。

综合考虑地段级别的涨幅差异以及政府对房地产市场宏观调控的预期，该项目的房地产价格涨幅取５％。

该项目中商品房价格的预测，理论上应选择不少于三个具有可比性的案例，鉴于该地区及其周边尚无同类的开发项目，本项目的商品房价格参考了长辛店周边楼盘及长龙苑等楼盘的售价。

表2：丰台区王佐镇某村项目开发建筑规划表建筑类别用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）备注住宅配套建筑其中：停车场轻轨车站商业幼儿园中学合计其中：可出售部分公共配套部分１７．１０４．９８１．１３０．６６０．８００．３６２．０３２２．０８１７．９０４．１８２１．４９３．４５０．０６０．９９０．９６０．２２１．２２２４．９４２２．４５２．４９供出售供出售注：建造成本按照北京市现行建筑施工概预算定额，并考虑项目实施地的实际情况，假定住宅单方造价为1050元，商业用房单方造价为1450元，公共配套基础设施单方造价1300元。

表3：项目二级开发销售收入、开发成本费用和利润估算表序号项目金额（万元）计算依据备注１２３３．１３．２３．３３．４４４．１４．２５５．１５．２５．３６７８９１０销售收入（开发价值）销售税费（两税一费）前期开发费用勘查设计费用招投标费监理、质监费专业人员费市政费用区内市政费区外工程费建造成本建安工程费小区配套费绿化费成本小计建设期管理费用财务费用（利息）不可预见费总成本销售费用开发商利润１１６６３１．２７６４１４．７２２３４１．３６７０７．０３１６．３２２５８．３４１３５９．６８６３４７．６８１３５９．６８４９８８．０００２８９９４．５９２７１９３．５０１６３１．６１１６９．４８４４０９８．３５１３２２．９５３５２７．８７１３２２．９５５０２７２．１１５８３１．５６６０３２．６５据市场预测售价和销售率商业用房价格７７９０元／Ｍ２住宅用房价格５１９０元／Ｍ２销售收入的５．５％建安工程费的２．６％建安工程费的０．０６％建安工程费的０．９５％建安工程费的５％建安工程费的５％～１０％，取６％２００元／平方米据建筑单方造价指标建安工程费的５％～１０％，取６％３５～４０／平方米，取３９元／平方米２项至５项之和成本小计的３％～５％，取３％成本小计的６％～８％，取８％成本小计的２％～５％，取３％２项至８项之和销售收入的２％～８％，取５％总成本的５％～２０％，取１２％（按建筑计）见“说明”（按绿地计）通过市场分析、比较，预测该项目未来实施二级开发时的住宅用房均价为５１９０元／平方米，商业用房均价为７７９０元／平方米。